1、目標成本編制模板及使用指引 （2016 年 4 月版） 制度主責部門工程管理部 會簽部門財務部 最終審批單位或審批人 發文單位 工程管理部 版本記錄版本記錄 制度編號 版本號 發布日期 修訂內容 CRL-GCGLB-ZY-2016-7V1.0 2016 年 4 月 29 日 無 目 錄目 錄 一、編制目的一、編制目的 . 1 二、模板文件組成二、模板文件組成 . 1 三、模板文件編制思路及使用說明三、模板文件編制思路及使用說明 . 1 1 一、編制目的 一、編制目的 本編制指引旨在解釋目標成本編制模板各文件的編制思路及用途， 提示使用關注點， 指導大區及城市公司正確使用模板文件。 二、模板文件
2、組成 二、模板文件組成 本版編制模板共包括 6 份文件： 1、附件 1-目標成本總部審核匯報 PPT（2016 年 4 月版）； 2、附件 2-目標成本基礎測算表（2016 年 4 月版）; 以上兩個文件是大區上報目標成本到總部審核時需提交的文件。 3、附件 2.1 至附件 2.4，是大區在編制目標成本過程中參考的指引文件。 詳細清單如下表所示： 序號 附件編號 文件名稱 文件類型 1 附件 1 目標成本總部審核匯報 PPT（2016 年 4 月版） 目標成本上報文件 2 附件 2 目標成本基礎測算表（2016 年 4 月版） 目標成本上報文件 3 附件 2.1 產品類型清單（2016 年 4
3、 月版） 目標成本編制指引文件 4 附件 2.2 成本科目（2015 版）科目解釋及歸集說明 目標成本編制指引文件 5 附件 2.3 項目定檔成本分攤原則（2016 年 4 月版） 目標成本編制指引文件 6 附件 2.4 財務附表填表說明（2016 年 4 月版） 目標成本編制指引文件 三、模板文件編制思路及使用說明 （一）附件 1-目標成本總部審核匯報 PPT（2016 年 4 月版） 三、模板文件編制思路及使用說明 （一）附件 1-目標成本總部審核匯報 PPT（2016 年 4 月版） 1、編制思路 該模板為目標成本上報總部審核時介紹項目概況、 產品配置及成本限額的匯報文件， 在原版本基礎
4、上結合管理要求變化完善而成，模板包含四部分內容：項目整體概況、當 期項目概況、當期成本及產品標準、項目特別情況說明，主要調整內容如下： （1）延用前序項目啟動會及產品規劃建議書階段的匯報模板格式，保持形式上統一 減少工作量； （2）全業態覆蓋，當期成本及產品標準模塊分業態編制匯報模板，項目可根據業態 配置組合使用； （3）刪減關注少的章節，如合約策劃、現金流等，增加關注度高的內容，如項目六 2 至、施工進度等； （4）項目概況等匯報內容與基礎測算表形式保持一致，避免重復填寫。 2、使用說明 （1）該模板為項目目標成本上報總部審核時的必要文件之一，一旦缺失將不滿足上 報資料完整性的要求，從而影響
5、審核效率。 （2）模板內“當期成本及產品標準”模塊為全業態覆蓋，項目使用時需根據項目具 體情況進行自由組合，項目不涉及的業態模塊內容可整體刪除。 （3）模板內除上條使用說明中所述本項目不涉及的業態模塊內容可整體刪除外，其 余部分內容不允許自由調整順序，不允許刪減，不允許空白填寫，均需作出說明。 （4）模板內各模塊具體內容展現形式僅為示例，各項目可自由調整。 （5）模板內部分示例旁列出使用關注點，各項目在填寫時需予以關注，如模板第 15 頁“當期項目概況”中提示“項目概況表引用自基礎測算表及可售比低于 76%時需分 析可售比低的原因”。 （二）附件 2-目標成本基礎測算表（2016 年 4 月版
6、）（二）附件 2-目標成本基礎測算表（2016 年 4 月版） 1、編制思路 該模板為項目目標成本測算的基礎表格文件，在原版本的基礎上結合管理要求變化 完善而成，共包括子表 25 個，主要調整內容如下： （1）根據成本科目（2015 版）對科目進行了更新； （2）根據營改增政策要求各單體表“價稅分離”測算，分列不含增值稅總價、增值 稅總額及含增值稅總價； （3）根據產品類型清單（2016 年 4 月版），地下室測算表進行了拆分，區分 人防與非人防，同時取消了塔樓地下室； （4）新增“開發成本總投資”、“商業立面分析”及“項目配套成本分攤表”子表； （5）根據下發執行的各業態成本限額標準，完善了
7、各業態限額對標表； （6）對財務附表進行了更新完善，新增各業態獨立凈利潤率測算項。 2、使用說明 （1）該模板為項目目標成本上報總部審核時的必要文件之一，一旦缺失將不滿足上 報資料完整性的要求，從而影響審核效率。 （2）各子表具體說明詳見下表： 序序 號號 分項分項 表格表格 類型類型 填寫主責填寫主責 部門部門 使用關注點使用關注點 1 項目概況表 輸入 合約部 1、規劃指標需設計部提供并確認； 2、產品類型根據產品類型清單（2016 年 4 月版） 設置，需與 ERP 系統總部審批完成的產品設置保持一 致； 3、跨業態項目各業態車位配比需根據附件 2.3 項目定 檔成本分攤原則（2016
8、年 4 月版）中所述原則計算后 填入。 2 建安-非人防地下室 輸入 合約部 1、地下室區分人防、非人防分別測算； 2、 成本科目分類及內容組成依據 成本科目 （2015版） ， 基礎表格成本科目原則上應嚴格與置地總部保持一致， 總部科目層級不允許修改調整， 僅可在總部科目層級下 細分； 3、根據營改增政策要求“價稅分離”測算，區分不含 增值稅總價、增值稅總額及含增值稅總價，同時因取稅 率不同， 有甲供材項需在科目下加行拆分成甲供材供貨 及甲供材安裝分別填寫材料單價和安裝單價， 非甲供材 項可不加行直接填寫綜合單價或單方造價。 3 建安-人防地下室 輸入 合約部 4 建安-單體 1 至建安-單
9、體 7 輸入 合約部 1、 成本科目分類及內容組成依據 成本科目 （2015版） ， 基礎表格成本科目原則上應嚴格與置地總部保持一致， 總部科目層級不允許修改調整， 僅可在總部科目層級下 細分； 2、根據營改增政策要求“價稅分離”測算，區分不含 增值稅總價、增值稅總額及含增值稅總價，同時因取稅 率不同， 有甲供材項需在科目下加行拆分成甲供材供貨 及甲供材安裝分別填寫材料單價和安裝單價， 非甲供材 項可不加行直接填寫綜合單價或單方造價； 3、本模板格式內預留了建安單體 7 個物業類型，當具 序序 號號 分項分項 表格表格 類型類型 填寫主責填寫主責 部門部門 使用關注點使用關注點 5 建安單體外
10、 輸入 合約部 體項目超過時需增加“*建安-單體 n”，同時需在“投 資匯總表”中擴展列并修改鏈接公式； 4、由于本表涉及鏈接較多，使用時應注意盡量不做修 改，并注意表格各項鏈接公式，注意及時查看及復核數 據的正確性，避免鏈接計算錯誤； 5、依據產品標準按量價分離原則進行測算，成本歸集 依據“附件 2.2-成本科目（2015 版）科目解釋及 歸集說明”，產品標準按相關部門討論結果由營銷部提 供并報總部產品管理部/商業地產事業部確認或批復； 6、 土石方及基礎處理工程不再在各建安單體表中測算， 調整至建安單體外中統一測算； 7、含量/工程量測算取消調整系數。 6 投資匯總表 輸出 - 自動鏈接生
11、成，無需填寫，可查看總投資及各業態建面 單方成本 7 開發成本總投資 輸出 - 自動鏈接生成，無需填寫，可輸出開發成本總投資表 8 項目配套成本分攤表 輸入 合約部 需財務部配合提供成本分攤原則 9 商業立面分析表 輸入 合約部 適用于購物中心、酒店及寫字樓，此三種業態需填寫此 表 10 住宅、公寓、銷售型寫字樓、 購物中心及底商限額對標表 輸入 合約部 分業態填寫限額對標表 11 附件 1-全資金利息計算表至 附件 6-土地成本分攤表 輸入 財務部 依據附件 2.4-財務附表填表說明（2016 年 4 月版） 填寫 （三）附件 2.1-產品類型清單（2016 年 4 月版）（三）附件 2.1
12、-產品類型清單（2016 年 4 月版） 1、編制思路 該模板為項目在進行分期產品設置時的依據文件，是目標成本編制時參考的指引文 件之一，在原版本的基礎上修訂而成，此版清單共包含產品類型 49 種，主要調整內容如 下： （1）產品類型名稱統一按“業態名稱-建筑高度分類/物理位置”格式更新，如“住 宅-多層”、“購物中心-地上商業”； （2）為更準確進行成本測算，新增“建筑高度”、“產品屬性”、“商品屬性”三 個劃分維度，保留原分期產品類型下的“財務屬性”、“物業屬性”劃分維度。 2、使用說明 （1）目標成本編制確定成本核算對象時參考使用，原則上只能從產品類型清單庫中 選擇，如遇特殊情況需要上報
13、總部工程管理部審核后增加。 （2）需注意與 ERP 系統總部審批完成的產品設置保持一致。 （3）各劃分維度用途詳見下表： 序號序號 劃分維度劃分維度 用途用途 1 財務屬性 區分開發成本、在建工程、在建投資性房產及代建 2 物業屬性 區分有產權、無產權本期、分期及無產權綜合 3 建筑高度 區分超高層建筑高度 4 產品屬性 區分同業態但不同產品形式，如普通公寓與 LOFT 公寓 5 商品屬性 區分普通商品房、廉租房、保障房、限價房及還遷房 （四）附件 2.2-成本科目（2015 版）科目解釋及歸集說明（四）附件 2.2-成本科目（2015 版）科目解釋及歸集說明 1、編制思路 該文件是華潤置地成
14、本科目(2015 版)的補充文件，對成本科目及歸集原則進行 了解釋和說明，是目標成本編制時指導專業人員進行成本測算的指引文件。 2、使用說明 表單各項的說明如下： 項目 說明 科目代碼 成本科目代碼，與華潤置地成本科目(2015 版)一致 科目名稱 成本科目名稱，與華潤置地成本科目(2015 版)一致 科目說明 成本科目說明，與華潤置地成本科目(2015 版)一致 科目解釋及歸集說明 對科目進行解釋，分單體類型說明科目的歸集原則 （1） 科目解釋及歸集說明時，分單體類型進行展開說明，其中單體分為地下室(不 含地下商業)、購物中心(分開地下商業和地上裙樓)、寫字樓/公寓(寫字樓性質)、酒店、 住
15、宅/公寓(住宅性質)、底商/獨商及地上停車庫，其中人防地下室和非人防地下室均按 地下室的說明執行。 （2）科目成本歸集處對歸集進行說明、解釋或標注“”，不歸集處標注“”。 （3）地下和地上以.00 或 LG 層的結構層為界，.00 以下或 LG 層結構層以 下（含結構層）歸入地下室，.00 以上或 LG 層結構層以上歸入地上單體。 （4）購物中心配建地下室包含停車庫及后勤區、衛生間。其他業態配建地下室包含 獨立地下室和塔樓地下室。 （5）改造成本歸集到改造項目對應的科目。 （五）附件 2.3-項目定檔成本分攤原則（五）附件 2.3-項目定檔成本分攤原則 1、編制思路 該模板為項目在定檔利潤率測
16、算過程中進行成本分攤的依據文件，是目標成本編制 時參考的指引文件之一，以“盡量保證項目間的公平統一”及“誰受益誰承擔”為主要 原則，結合財務核算要求編制而成。 2、使用說明 此分攤原則在進行項目定檔利潤率測算時需嚴格執行，若遇項目特殊情況需調整分 攤原則，需提前報總部財務部審定，并知會總部工程管理部。 （六）附件 2.4-財務附表填表說明（2016 年 4 月版）（六）附件 2.4-財務附表填表說明（2016 年 4 月版） 1、編制思路 該模板為測算項目各產品凈利潤率的表格文件，共包括子表 6 個，通過對投資總額 逐步轉換到核算總額，按照合適的分攤原則測算各產品單方成本以及各產品利潤率，在
17、原版本基礎上主要調整內容如下： （1）表 3投資匯總表（分攤）中“分攤到其他期”，“其他期分攤轉入本期” 與表 7項目配套成本分攤表進行勾稽； （2）根據產品類型清單（2016 年 4 月版），地下室測算表進行了拆分，區分 人防與非人防，同時取消了塔樓地下室。 2、使用說明 （1）該模板為項目目標成本上報總部審核時的必要文件之一，一旦缺失將不滿足上 報資料完整性的要求，從而影響審核效率。 （2）各子表具體說明詳見下表： 序序 號號 分項分項 表格表格 類型類型 使用關注點使用關注點 1 全資金利息計算表 輸入 項目分多期，各期的全資金利息獨立計算，即本期的目 標成本只需要計算本期的全資金利息，
18、 不考慮前期的資 金盈余的影響。 2 單體外成本分攤方案表 輸入 按核算產品可售建筑面積（不含地下室建筑面積）將單 體外成本分攤至各核算產品，若有地下商業，地下商業 部分也應計入相應產品可售建筑面積。 3 投資匯總表（分攤） 輸入 1、本模板成本科目參照投資匯總表； 2、本模板格式內預留了 6 個物業類型（未考慮地下室 和公共配套），當具體項目超過時需在改表每個模板中 擴展列并修改鏈接公式； 3、由于本表涉及鏈接較多，使用時應注意盡量不做修 改，并注意表格各項鏈接公式，注意及時查看及復核數 據的正確性，避免鏈接計算錯誤，如遇到特殊情況需要 修改表格式或公式， 請及時與總部財務部溝通后再做修 改
19、； 4、本模板與表項目配套成本分攤表有校驗關系。 4 住宅項目土地增值稅測算表 輸入 數據來源于表 3，表 5。 5 銷售物業凈利潤率測算表 輸入 按照各銷售產品分別計算凈利潤率。 6 土地成本分攤表 輸入 結合核算手冊要求， 選擇對本項目最有利的土地分攤方 案。 四、其他 四、其他 1、與總部原有制度流程文件的關系 本版模板文件與總部原有制度流程文件的關系如下： 制度流程文件制度流程文件 發布時間發布時間 關系說明關系說明 華潤置地開發成本管理制度 2014 年 1 月 華潤置地成本科目(2015 年版) 2015 年 10 月 本指引附件 2.2- 成本科目 （2015 版） 科目解釋及歸
20、集說明是華潤置地成本 科目(2015 年版)的補充文件 華潤置地成本歸集原則 2015 年 10 月 華潤置地動態成本檢查實施方案 2015 年 12 月 成本標住宅成本標準 2015 年 6 月 制度流程文件制度流程文件 發布時間發布時間 關系說明關系說明 準 公寓成本標準 2015 年 6 月 萬象城成本標準 2015 年 10 月 萬象匯成本標準 2013 年 12 月 底商成本標準銷 2015 年 9 月 銷售型寫字樓成本標準 2015 年 11 月 目標成 本編制 關于目標成本上報時間調整的通知 2015 年 7 月 目標成本編制與審核指引 2015 年 2 月 本指引附件 1-目標
21、成本總部審核匯報 PPT（2016 年 4 月版）替換原有文件 目標成本編制模板 2014 年 3 月 本指引附件 2-目標成本基礎測算表 （2016 年 4 月版）替換原有文件 目標成本匯報 PPT 2014 年 5 月 合約分 判及范 本 住宅總包合同范本及工程量清單模板 (試行稿) 2015 年 7 月 華潤置地住宅項目統一工程分判界面 2015 年 6 月 華潤置地綜合體項目統一工程分判界面 2015 年 12 月 大區成 本管理 體系 拿地階段成本管理指引 2015 年 6 月 啟動會階段成本管理指引 產品規劃成本管理指引 目標成本管理指引 動態成本管理指引 結算階段成本管理指引 成本后評估管理指引 其他 ERP（一期）招采成本系統產品類型 2014 年 12 月 本指引附件 2.1-產品類型清單（2016 年 4 月版）替換原有文件 無 增加本指引附件 2.3-項目定檔成本分攤 原則 財務附表填表說明 2014 年 5 月 本指引附件 2.4-財務附表填表說明 （2016 年 4 月版）替換原有文件
全部分類
標準檢索
招標公告
免費下載資料庫
10000份+資源包
千萬vip文檔暢享下載
下載文檔文件編輯即用
網站精選百萬好案
百萬工程地產工作者都在用
微信掃一掃登錄
