1、1 附件 2.3 項目定檔成本分攤原則 (2016 年 4 月版) 本成本分攤原則適用于項目定檔時房地產全成本房地產全成本的分攤，包括土地成本、房地產開 發成本，房地產開發費用。 一、 土地成本分攤 一、 土地成本分攤 根據項目具體情況，結合財務核算手冊（18.4.5.2）要求，選擇對本項目最有利的 土地分攤方案，將土地成本分攤到各期及各期產品。一級成本分攤原則指跨期成本分攤， 一般可采用市價法，占地面積法及地上可售建筑面積法。其中，占地面積是指建筑物所 占有或使用的土地水平投影面積，一般按底層建筑面積進行計算，綠化、道路、無產權 公配等公共設施占用土地需分攤到住宅或其他持有物業成本中。含有別
2、墅、酒店、商業 等物業類型的低密度綜合用地可按各物業類型的占地面積及土地出讓年限兩個指標綜合 計算對土地成本進行分攤。二級成本分攤原則指本期內各核算產品間的成本分攤，一般 可采用占地面積法及地上可售建筑面積法。參與分攤的成本歸集對象一般不包括地下室 或者地下（半地下）商業，但是，如果地下室或地下（半地下）商業需按照地上一定折 算比例計算基礎土地價款的除外，如地下商業按照標準地價的 50%計算土地價款。需注意 的是，上述參與分攤土地成本的地下室或地下（半地下）商業需考慮按比例折算可售建 筑面積。 二、 房地產開發成本分攤房地產開發成本分攤 房地產開發成本分攤原則分兩級，一級成本分攤原則指跨期成本
3、分攤，二級成本分 攤原則指本期內各核算產品間的成本分攤。項目的核算產品類型分為：住宅、購物中心、 商業街、寫字樓、公寓、酒店、底商等，原則上地下室不做為核算產品類型，僅在上述 核算產品類型的車位性質為銷售時，按車位保留成本處理。 2 1、一級成本分攤原則 1、一級成本分攤原則 一級成本分攤主要指單體外成本單體外成本的跨期跨期分攤，對應成本科目 2.1、2.2.1、2.3-2.7。 原則上按核算產品可售建筑面積（不含地下室建筑面積）將單體外成本分攤至各分期， 若有地下商業，地下商業部分也應計入相應產品可售建筑面積。特殊情況以總部財務部 意見為準。 2、二級成本分攤原則 2、二級成本分攤原則 二級
4、成本分攤主要指本期本期內地下室（含土石方及基礎處理工程）和單體外成本地下室（含土石方及基礎處理工程）和單體外成本的分 攤。 分攤原則如下： 2.1 地下室跨業態劃分地下室跨業態劃分 當核算產品存在跨業態（開發成本、在建投資性房地產、在建工程）情況時，需要 按下述方法將地下室成本分攤到各業態，在計算各產品獨立的凈利潤率時，不考慮車位 的租金收入。 按各核算產品的“車位配比”將地下室成本分攤至各核算產品。成本分攤時各核算 產品的車位配比個數的計算，主要結合產品功能設計配建指標計算，但同時考慮政府規 劃要求配建指標，即當產品功能設計配建指標超過政府規劃要求配建指標時，按產品功 能設計配建指標計算；當
5、某核算產品的產品功能設計配建指標低于政府規劃要求配建指 標時，按政府規劃要求配建指標計算（調增配建指標） ，其他核算產品的配建指標根據產 品功能設計配建指標的比例等比調減。即“依據產品功能設計配建指標分配，但需最低 滿足政府規劃要求原則” 。 舉例：舉例：某項目分期共有? 4? 種核算產品類型：萬象城、可售商業街、寫字樓、酒店， 商業建筑面積分別為? 100,000m 2、30,000m2、50,000m2，酒店客房數量為? 500? 個，地下車 庫建筑面積? 80,000m 2，配建車位? 1,800? 個，全部為地下車位。根據上述“依據產品功能 設計配建指標分配，但需最低滿足政府規劃要求原
6、則”計算萬象城、可售商業街、寫字 樓、酒店應分攤車位配比分別為：58.50%、18.33%、13.89%、9.28%，應分攤獨立地下室 建筑面積分別為：46,800m 2、14,664m2、11,112m2、7,424 m2，以此分攤的建筑面積計算 各核算產品應分攤的獨立地下室成本。計算明細見下表： 3 核算產 品 商業建筑 面積(m 2) 或客房數 量（個） 成本分攤 產品功能配建指標 政府規劃要求配建指標 車位配建個數 車位配 比 應分攤獨立地下室建 筑面積(m 2) (個/100m 2或個 /單位客房) 車位配 建個數 (個/100m 2 或個/單位 客房) 車位配 建個數 萬象城 10
7、0,000 1.1 1100 1.0 1000 1053 調減 47 個 58.50% 46800=8000058.5% 可售商 業街 30,000 1 300 1.1 330 330 調增 30 個 18.33% 14664=80000 18.33% 寫字樓 50,000 0.45 225 0.5 250 250 調增 25 個 13.89% 11112=80000 13.89% 酒店 500 0.35 175 0.3 150 167 調減 8 個 9.28% 7424=800009.28% 合計 1800 1730 1800 100.00% 80,000 注：在確認每個核算產品應分攤的車位
8、數時，首先依據“按產品功能配建指標”和“政府規劃要求配 建指標”計算每個核算產品的配建車位數，假如是 3 個核算產品 a、b、c，計算的車位數是 A1、B1、 C1 和 A2、B2、C2，如果 A1 、B1、C1 均對應大于等于 A2、B2、C2，則這 3 個核算產品車位數按 A1、 B1、C1 計算；如果 A1 小于 A2（假設小 D 個） ，而 B1B2，C1C2，則 a 產品車位數按 A2 計算，b 產 品車位數=B1-D*B1/（B1+C1） ，c 產品車位數=C1-D*C1/（B1+C1） ；如果調整后（B1-D*B1/（B1+C1） ） B2,則 b 產品車位數按 B2 計算，c
9、產品車位數=C1-（D-（B1-B2） ） 。 2.2 地下室有車位保留成本 地下室有車位保留成本 當核算產品有銷售性質地下車位時，需考慮車位保留成本。需注意的是，當出現地下 室為多個跨業態核算產品共用情形時，應先按“2.1 地下室跨業態劃分”中所述原則 將地下室成本分攤至各核算產品后再考慮車位保留成本，除車位保留成本外，其余部分 地下室成本只允許分攤至相應核算產品內，不允許跨產品分攤。一般銷售性質車位按以 下原則保留車位成本： （1）當車位售價大于其建造成本時，一般直接按建造成本保留成本；如果地上產品 的綜合毛利率超過車位毛利率較多（5? 個百分點） ，車位可按接近但不超過最低毛利率產 品的
10、毛利率保留成本，其余成本分攤給地上產品； （2）當車位售價小于其建造成本時，按接近但不超過最低毛利率產品的毛利率保留 成本，其余成本分攤給地上產品。 4 2.3 單體外成本單體外成本 單體外成本分攤劃分為兩種情形： （1）土石方及基礎處理工程成本在分攤時先全部轉入地下室總成本內，隨地下室按 各核算產品的“車位配比”分攤至各核算產品； （2）其余部分單體外成本同一級分攤原則，原則上按核算產品可售建筑面積（不含 地下室建筑面積）分攤至各核算產品，若有地下商業，地下商業部分也應計入相應產品 可售建筑面積。特殊情況以總部財務部意見為準。 三、 房地產開發費用分攤 三、 房地產開發費用分攤 原則上按核算產品總建筑面積（不含地下室建筑面積）將開發費用分攤至各分期，若 有地下商業，地下商業部分也應計入相應產品建筑面積。將本期開發費用分攤至產品時， 根據可售建筑面積分攤。對于可售物業，分期銷售費用與開發間接費用里銷售設施費合 計控制在營業額的 2.2%以內，分期管理費用與開發間接費用里其他費用合計控制在營業 額 2%以內。
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