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房地產(chǎn)全程策劃流程 (3)(6頁).doc

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房地產(chǎn)全程策劃流程 (3)(6頁).doc

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程第一階段項(xiàng)H市場調(diào)研與投資分析步驟項(xiàng)目所在地山場情況初步調(diào)查【主要任務(wù)】從宏觀上整體把握項(xiàng)忖所在地房地產(chǎn)市場情況，從區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場情況、項(xiàng)忖所在地板塊競爭項(xiàng)忖分析，對項(xiàng)忖情況作初步了解，為項(xiàng) 目可行性研究提供依據(jù)。階段A：宏觀環(huán)境分析第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個(gè)方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。第二、穆濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包含國民經(jīng)濟(jì)情況、財(cái)政收支、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、家庭收入和支出、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī) 模、趨勢、速度和效益等等。第三、政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場相關(guān)的房改政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)金融

2、政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。第四、行業(yè)環(huán)境。有關(guān)國民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、上地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。與此同時(shí)，在地產(chǎn)開發(fā)過程中，資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析和評佔(zhàn)手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。階段B：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)W場狀況分析第一、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展描述。主要通過數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢進(jìn)行客觀、到位的描述。第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近35年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格，結(jié) 合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。第三、未來走勢預(yù)測。在現(xiàn)

3、狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)冃相關(guān)的方而，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預(yù)測（約35年）。階段C：項(xiàng)口所在地板塊市場分析第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。笫二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。笫三、板塊開發(fā)動(dòng)態(tài)。己建、在建和即將開發(fā)的項(xiàng)目都要有個(gè)全面、扼要的認(rèn)識(shí)。笫四、板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。這是制訂價(jià)格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料，并進(jìn)行歸類、分析。階段項(xiàng)目地塊環(huán)境研究分析地塊環(huán)境研究報(bào)告一般的結(jié)構(gòu)是：對開發(fā)地塊周M 1-2公里范|韋|內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況、休閑、體育場所、醫(yī)療、教育設(shè)施分布及未來發(fā)展預(yù)測第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設(shè)施狀況研究、各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等第四、污染狀

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