1、房地產全程策劃流程（2008-11-24 18:03:12）發送到微博分類：房產策劃 標簽：萬科地產主力客戶房地產特性分析地塊|一、 市場調研：1，前言一木次市調的背景、動機、運用手段、目的等；2,市場分析（1）當前市場分析（開發總量、竣工總量、積壓總量）（2）區域市場分析（銷售價格、成交情況）3,近期房地產的冇關政策、法規、金融形勢4,競爭個案項冃調杳與分析5,消費者分析：（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節性（5）購買反應（價格、規劃、地點等）（6）購買頻度6,結論二、 項目環境調研1，地塊狀況：
2、(1)位置(2)面積(3)地形(4)地貌（5）性質2.地塊本身的優劣勢3,地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4,壞境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5,地塊周圍的交通條件（環鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6,公共配套設施（菜市場、商丿占、購物中心、公共汽車站、學校、醫院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒丿占）7,地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）三、項目投資分析1，投資環境分析（1）當前經濟環境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產的政策法規（3）冃標城市的房地產供求現狀及走勢（價格、成本、效益）現實土地價值分析判斷（以 周邊競爭樓盤的售價和租
3、價作為參照）2,土地建筑功能選擇（見下圖表）3,現實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的偉價和租價作為參照）4,土地延展價值分析判斷（十種因素）5,成本墩感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤6,投入產出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東冋報率7,同類項口成敗的市場因索分析 四，營銷策劃（一）市場調查1項冃特性分析（優劣勢判斷，在同類物業中的地位排序）2建筑規模與風格3建筑布局和結構（實用率、綠地面積、配套設施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）4裝修和設備（是豪華述是樸素、是進口還是國產、保安、消防、通訊）5功能配置（游泳池、網球場、俱樂部、健身房、學校、菜場、酒家、劇院等）6物業管理（是白己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內容等）7發展商背景（實力、以往業績、信譽、員工素質）8結論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調榕）（二）、目標客戶分析1經濟背景經濟實力行
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