1、目的：目的：為適應(yīng)集團(tuán)公司業(yè)務(wù)規(guī)模的發(fā)展，規(guī)范對(duì)新項(xiàng)目的論證，提高決策效率， 提升集團(tuán)公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定本制度。 范圍：范圍：本辦法適用于集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)公司。 職責(zé)：職責(zé)： 1、集團(tuán)企劃部負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)和監(jiān)督； 2、集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)公司均有對(duì)本制度提出 修改之權(quán)力和義務(wù)； 3、集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)公司第一負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)執(zhí) 行本制度； 4、本制度解釋權(quán)歸企劃部。 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度 （試行）（試行） 一、一、 釋義釋義 本制度中，除非文意另有所指

2、，下列簡(jiǎn)稱具有如下特定意義： 集集 團(tuán)團(tuán) 公公 司：司：指萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 一一 線線 公公 司：司：指集團(tuán)公司全資擁有、控股或相對(duì)控股的房地產(chǎn)公司 企企 劃劃 部部 ：指集團(tuán)企劃部 決策委員會(huì)決策委員會(huì) ：指萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司投資決策委員會(huì) 小小 組組 ：指項(xiàng)目發(fā)展工作小組，是決策委員會(huì)下屬工作機(jī)構(gòu) 二、二、 操作規(guī)范操作規(guī)范 第一條第一條 新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào) 一線公司定期或不定期向企劃部通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展程度， 企劃部及時(shí)匯 總整理并通報(bào)。具體格式參見(jiàn)新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表格。 第二條第二條 項(xiàng)目發(fā)展工作小組項(xiàng)目發(fā)展工作小組 1、小組負(fù)責(zé)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中，各種信息的上

3、傳下達(dá)，保證信息通暢。 2、小組成員 34 人，由集團(tuán)企劃部、財(cái)務(wù)部、法律室委派的人員共同組成，組 長(zhǎng)由企劃部第一負(fù)責(zé)人擔(dān)任或委派，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。 3、原則上，小組一經(jīng)成立，小組成員不得隨意變動(dòng)，不同項(xiàng)目小組成員可以不 同。 4、 小組對(duì)“決策委員會(huì)”負(fù)責(zé)。一線公司與合作方（土地方）簽約后，小組自 行解散。 5、 工作內(nèi)容和流程： （1） 對(duì)重點(diǎn)介入的項(xiàng)目，一線公司向企劃部提交成立項(xiàng)目發(fā)展工作小組的 申請(qǐng)和項(xiàng)目資料。 （2） 企劃部根據(jù)一線公司上報(bào)資料對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步評(píng)估，并征詢集團(tuán)財(cái)務(wù)部、 法律室意見(jiàn)后，決定是否成立小組，同時(shí)知會(huì)“決策委員會(huì)”主任或集團(tuán) 主管領(lǐng)導(dǎo)。 （3） 決定成立小組后

4、，企劃部、財(cái)務(wù)部、法律室應(yīng)及時(shí)委派本部室專業(yè)人員成 立工作小組，組長(zhǎng)制定具體工作時(shí)間。 （4） 小組成立一周內(nèi)（視項(xiàng)目緊迫性可適當(dāng)延長(zhǎng)） ，完成實(shí)地調(diào)查和評(píng)估工作， 提出項(xiàng)目發(fā)展意見(jiàn)和建議 （小組各成員的專業(yè)意見(jiàn)事先應(yīng)經(jīng)其所在職能部 門通過(guò)） ，向“決策委員會(huì)”委員、集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同時(shí)抄送一線公 司和集團(tuán)辦公室、財(cái)務(wù)部、企劃部、法律室部門第一負(fù)責(zé)人。 （5） 一線公司應(yīng)根據(jù)小組提出的意見(jiàn)和建議跟進(jìn)和完善相關(guān)工作， 并及時(shí)通報(bào) 小組。 （6） 一線公司應(yīng)于聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)兩周前向小組報(bào)送 項(xiàng)目可行性報(bào)告 初稿或 萬(wàn) 科企業(yè)股份有限公司上會(huì)項(xiàng)目概況 。具體格式參見(jiàn)上會(huì)項(xiàng)目概況表 格。 （7） 小組完

5、成實(shí)地調(diào)查和評(píng)估工作后，一線公司方可提交召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申 請(qǐng) 。 （8） 一線公司應(yīng)提前一周向小組報(bào)送召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)和項(xiàng)目可行性 報(bào)告 。 （9） 小組根據(jù) 項(xiàng)目可行性報(bào)告 和項(xiàng)目進(jìn)展情況， 評(píng)估是否召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)。 召開(kāi)與否的動(dòng)議報(bào) “決策委員會(huì)” 主任或集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批， 并自收到 召 開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)申請(qǐng)2 個(gè)工作日內(nèi)向一線公司回復(fù)意見(jiàn)，意見(jiàn)應(yīng)包括會(huì)議 召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、方式或不同意的理由及后續(xù)跟進(jìn)工作要求。 （10）決定召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)， 小組應(yīng)向 “決策委員會(huì)” 委員、 項(xiàng)目所在一線公司、 其他與會(huì)人員發(fā)出會(huì)議通知和項(xiàng)目可行性報(bào)告 、小組專業(yè)意見(jiàn)等資料， 同時(shí)抄送集團(tuán)總經(jīng)理層和集團(tuán)各職

6、能部門負(fù)責(zé)人。 （11）項(xiàng)目通過(guò)論證后，一線公司對(duì)各評(píng)委意見(jiàn)應(yīng)予以高度重視并跟進(jìn)相關(guān)工 作，并及時(shí)通報(bào)小組，小組繼續(xù)跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展情況，直至正式簽約。 （12）小組對(duì)正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任， 對(duì)合同文本與聽(tīng)證會(huì)通過(guò)內(nèi)容有 較大差異，應(yīng)提請(qǐng)一線公司給予合理解釋，同時(shí)評(píng)估是否簽約，抄送各評(píng) 委。 第三條第三條 論證報(bào)告論證報(bào)告 進(jìn)入新城市開(kāi)發(fā)，在完成實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必須編寫城市發(fā)展和住 宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 。 項(xiàng)目立項(xiàng)，必須編寫項(xiàng)目可行性報(bào)告 ，具體內(nèi)容可參照萬(wàn)科企業(yè)股份 有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引 。 第四條第四條 項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì) 1、 除本制度第八條規(guī)定外，集團(tuán)公司所有新

7、項(xiàng)目立項(xiàng)都要通過(guò)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)論 證。 2、 會(huì)務(wù)組織：集團(tuán)總經(jīng)理辦公室、企劃部負(fù)責(zé)聽(tīng)證會(huì)會(huì)務(wù)工作，收集整理各委 員意見(jiàn)，交由會(huì)議主持人宣布表決結(jié)果。 3、 會(huì)議主持人： “決策委員會(huì)”指定。 4、 評(píng)委成員：集團(tuán)決策層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總監(jiān)） ，集團(tuán)直屬二 級(jí)公司第一負(fù)責(zé)人，集團(tuán)財(cái)務(wù)部、資金結(jié)算中心、企劃部、規(guī)劃設(shè)計(jì)部、工 程管理部、法律室第一負(fù)責(zé)人。 5、 與會(huì)人員：評(píng)委、項(xiàng)目所在一線公司相關(guān)人員、小組成員、其他人員。 6、 會(huì)議形式：現(xiàn)場(chǎng)、遠(yuǎn)程會(huì)議。 7、 相關(guān)工作內(nèi)容： （1） 實(shí)際到會(huì)評(píng)委達(dá)到應(yīng)到會(huì)評(píng)委三分之二以上，聽(tīng)證會(huì)才能召開(kāi)。 （2） 評(píng)委應(yīng)于項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)之前到項(xiàng)目宗地

8、現(xiàn)場(chǎng)考察。具體時(shí)間可根據(jù) 評(píng)委實(shí)際情況和需要自行或統(tǒng)一安排。 （3） 小組負(fù)責(zé)在聽(tīng)證會(huì)召開(kāi) 3 個(gè)工作日前將項(xiàng)目可行性報(bào)告報(bào)送各位 評(píng)委。 （4） 評(píng)委應(yīng)認(rèn)真研究分析項(xiàng)目可行性報(bào)告和相關(guān)資料，在會(huì)議召開(kāi)前 形成書面意見(jiàn)。必要時(shí)可先行討論或征求相關(guān)職能部門意見(jiàn)。 （5） 聽(tīng)證會(huì)召開(kāi)前，小組可就專項(xiàng)問(wèn)題向集團(tuán)職能部門征求意見(jiàn)，并在聽(tīng) 證會(huì)會(huì)上陳述。 （6） 會(huì)議召開(kāi)時(shí)，項(xiàng)目所在公司可摘要介紹項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容，主 要工作是回答評(píng)委疑問(wèn)和意見(jiàn)。 （7） 評(píng)委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目的可行性，并于會(huì)議結(jié)束前填寫萬(wàn)科集團(tuán) 新項(xiàng)目投資聽(tīng)證會(huì)評(píng)審意見(jiàn)表 ，詳細(xì)寫明項(xiàng)目評(píng)估意見(jiàn)、開(kāi)發(fā)建議和 評(píng)估結(jié)論。 （8） 企劃

9、部應(yīng)于聽(tīng)證會(huì)結(jié)束后 3 個(gè)工作日內(nèi)完成聽(tīng)證會(huì)會(huì)議紀(jì)要，并報(bào)送 “決策委員會(huì)”委員、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目所在一線公司和集團(tuán)職能部門 第一負(fù)責(zé)人。會(huì)議紀(jì)要應(yīng)包含各評(píng)審委員意見(jiàn)和建議，聽(tīng)證會(huì)表決結(jié) 果。 8、 評(píng)委表決：表決形式分三種： （1）同意立項(xiàng)； （2）反對(duì)立項(xiàng)； （3）推遲立項(xiàng)。 對(duì)表決結(jié)果要詳細(xì)闡述理由。 9、 聽(tīng)證會(huì)結(jié)論：與會(huì)評(píng)委三分之二及以上表決同意立項(xiàng)，則該項(xiàng)目通過(guò)。當(dāng)同 意立項(xiàng)未達(dá)到三分之二時(shí)，若表決形式（3）的比例大于等于（2） ，以（3） 作為最終論證結(jié)果，反之則以（2）作為最終論證結(jié)果。 10、 會(huì)議費(fèi)用：評(píng)審委員、小組成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生的住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì) 務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)目所在

10、公司承擔(dān)。交通往返費(fèi)用由評(píng)委、小組成員所在公司（部 門）自行承擔(dān)。 第五條第五條 簽署合作意向簽署合作意向 已召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)并通過(guò)，一線公司可與合作方（土地方）簽署合作意向； 若在項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)前簽署合作意向，需完成以下工作： 1、 于簽署意向兩周前向企劃部報(bào)送項(xiàng)目資料。 2、 小組完成赴實(shí)地考察，審核相關(guān)資料的工作；必要時(shí)，法律室可介入前 期談判、意向書起草工作。 3、 小組對(duì)合作意向文本提出專業(yè)意見(jiàn)和是否同意簽署動(dòng)議，報(bào)“決策委員 會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)。 4、 “決策委員會(huì)”主任或集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批并同意后，一線公司方可簽署合作 意向。 第六條第六條 簽署正式協(xié)議簽署正式協(xié)議 項(xiàng)目合作意向書簽定后

11、，一線公司及時(shí)向小組通報(bào)協(xié)議談判等項(xiàng)目進(jìn)展情 況，必要時(shí)，法律室可介入項(xiàng)目談判和協(xié)議起草工作。 一線公司與合作方（土地方）簽署正式協(xié)議前必須完成以下工作： 1、召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)，并通過(guò)。 2、 報(bào)送集團(tuán)董事會(huì)，并通過(guò)。集團(tuán)總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)起草董事會(huì)議案。 3、 合同文本與聽(tīng)證會(huì)通過(guò)條件一致；若不一致，小組要重新論證，并將論證 意見(jiàn)報(bào)“決策委員會(huì)”主任和集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，必要的話可提請(qǐng)?jiān)?tīng)證 會(huì)評(píng)委通過(guò)通訊方式重新表決。 第七條第七條 向合作方（土地方）付款審批程序向合作方（土地方）付款審批程序 1、 支付定金（或誠(chéng)意金） ： （1） 合作意向書中關(guān)于支付定金（或誠(chéng)意金）有約定條款的，可按相關(guān)條

12、款支付。 （2） 合作意向書中關(guān)于支付定金（或誠(chéng)意金）沒(méi)有約定條款或簽署合作 意向書之前支付：金額超過(guò)人民幣 100 萬(wàn)元（不含 100 萬(wàn)元） ，一線公 司必須向小組提出付款申請(qǐng)，付款申請(qǐng)要有一線公司第一負(fù)責(zé)人簽字和 詳細(xì)付款理由，小組在收到付款申請(qǐng)后及時(shí)報(bào)送集團(tuán)總經(jīng)理審批，審批 意見(jiàn)同時(shí)抄送集團(tuán)董事長(zhǎng)和 “決策委員會(huì)” 主任； 金額不超過(guò)人民幣 100 萬(wàn)元，一線公司需將付款情況報(bào)小組備案。 2、 支付地價(jià)款：一線公司在簽署正式協(xié)議后，方可按照簽約合同條款支付地價(jià) 款。 第八條第八條 簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序 簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序即可選擇不召開(kāi)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)，而改為“決策委員會(huì)”委員 通過(guò)

13、通訊方式表決。項(xiàng)目資料報(bào)送、項(xiàng)目發(fā)展工作小組、簽約、付款等其他工作 程序同上。通訊表決工作由小組和企劃部共同組織。 對(duì)符合下列條件之一，可執(zhí)行簡(jiǎn)化項(xiàng)目論證程序： （1） 新項(xiàng)目規(guī)模在 12 萬(wàn)平方米以下且總投資 5 億元以下； （2） 新項(xiàng)目位置與原有項(xiàng)目接壤，是原項(xiàng)目自然延伸，規(guī)模在 30 萬(wàn)平方 米以下，土地價(jià)格、合作條件和市場(chǎng)情況與原項(xiàng)目基本類似。 （3） 新項(xiàng)目已召開(kāi)過(guò)聽(tīng)證會(huì)，但因某些方面的條件未達(dá)到要求而推遲立 項(xiàng)的，在聽(tīng)證會(huì)之后這些條件已得到改善和解決的。 （4） 集團(tuán)相關(guān)管理制度規(guī)定的其他情形。 三、三、 附則附則 1、 本制度是集團(tuán)公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展的根本管理制度， 對(duì)于通過(guò)

14、投標(biāo)、 競(jìng)拍、 合作參股等方式取得土地的，可另行制定具體管理辦法。 2、 項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，出現(xiàn)本制度不適應(yīng)情形，可視具體情況由集團(tuán)相關(guān)職能部 門商議執(zhí)行。 3、 本制度可根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時(shí)修改。 4、 本制度自發(fā)布之日起執(zhí)行。 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 二零零一年三月 附件：附件： 1、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表格 2、提交聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目概況表格 3、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引 附件附件 1： 新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào) 說(shuō)明：1、填寫范圍：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展的項(xiàng)目，從開(kāi)始接觸到正式簽約（或 自然終止）時(shí)為止都要求填列，若簽約后合作條件發(fā)生變動(dòng)也要求在此 快報(bào)中反映； 2、上

15、報(bào)時(shí)間：每月 10 日、25 日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此最近工作日為上報(bào)時(shí) 間）以電子郵件形式傳到集團(tuán)企劃部，在此時(shí)間外可視項(xiàng)目重要性和項(xiàng) 目進(jìn)展變化及時(shí)上報(bào)，項(xiàng)目發(fā)展小組郵箱： ； 3、遇到下列表格沒(méi)有涉及但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有重大影響的事件發(fā)生，可另附 報(bào)告隨信息通報(bào)一起及時(shí)上報(bào)。 4、無(wú)論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。 填報(bào)單位：填報(bào)單位： 填報(bào)日期：填報(bào)日期： 一、新項(xiàng)目基本情況概要一、新項(xiàng)目基本情況概要 項(xiàng)目名稱 位置 區(qū)域位 置 所在區(qū) 四至范 圍 東 南 西 北 地段 與市中心、主要建筑物、商圈等的距離。 土地所有 權(quán)歸屬 土地使用 權(quán)歸屬 合作方 土地規(guī)劃 用途 占地面積 建筑

16、面積 其中：住 宅 容積率 公建 土地現(xiàn)狀 包括使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動(dòng)拆遷情況。 合作方式 及條件 合作方 式 土地價(jià) 格 付款條 件 交地標(biāo) 準(zhǔn) 其他要 求 市場(chǎng) 周邊參照市場(chǎng)、具體樓盤，可能的售價(jià)估計(jì)。 備注 填報(bào)單位：填報(bào)單位： 填報(bào)日期：填報(bào)日期： 二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計(jì)劃二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作計(jì)劃 詳細(xì)詳細(xì)內(nèi)容內(nèi)容 項(xiàng) 目 進(jìn) 展 狀 況 接觸 程度 說(shuō)明與土地方接觸程度，初步接觸、深入了解、有合作意向、準(zhǔn)備上會(huì) 還是準(zhǔn)備簽約。 談判 情況 談判進(jìn)展情況，談判條件等發(fā)生重大變化。 法律 手續(xù) 法律手續(xù)辦理程度，如：已取得的政府、法律文件依據(jù)等。 焦點(diǎn) 難點(diǎn) 項(xiàng)目進(jìn)展的主要難點(diǎn)和焦

17、點(diǎn)。 項(xiàng) 目 發(fā) 展 環(huán) 境 變 化 競(jìng)爭(zhēng) 對(duì)手 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入或退出，對(duì)手提出條件發(fā)生變化等，以及主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在 整個(gè)城市重大土地購(gòu)買或其他投資。 競(jìng)爭(zhēng) 樓盤 對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有影響的樓盤推出與封盤等。 政府 政策 主要政府政策頒布或變動(dòng)及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響， 政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域 和領(lǐng)域的提出或形成。 城市 規(guī)劃 城市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)施，重大城市規(guī)劃調(diào)整。 市政 配套 整個(gè)城市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，主要道路的開(kāi)工 或通車） ，以及項(xiàng)目周邊市政配套的改變。 其他 因素 如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的形成和改變等。 下一步計(jì)劃 說(shuō)明該項(xiàng)目下一步工作計(jì)劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終止）

18、、工作重點(diǎn)、 采取的策略、突破點(diǎn)、是否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時(shí)間召開(kāi) 聽(tīng)證會(huì)等。 附件附件 2：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司提交聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目概況表格萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司提交聽(tīng)證會(huì)項(xiàng)目概況表格 表一、宗表一、宗地概況地概況 土地方全稱 項(xiàng) 目 宗 地 概 況 位置 區(qū)域位 置 所在區(qū) 四至 范圍 東 南 西 北 地段 及等 級(jí) 現(xiàn)狀 地形 地貌 地下情 況 待動(dòng)遷 情況 需要安置或 動(dòng)遷的居民 戶 人 涉及單位或生產(chǎn)隊(duì) 個(gè) 需要遷移的企業(yè)或工 廠 個(gè) 其它 交通 出行 公交線 路 在宗地及其周邊的起始站 軌道交 通 距宗地最近的站點(diǎn) 快速干 道 市中心距宗地最快可達(dá)線 路 其它 現(xiàn)狀 公共 服務(wù)

19、設(shè)施 （距 宗地 3000 米范 圍內(nèi) 列明 數(shù)量、 名稱、 距離） 教育設(shè) 施 （列數(shù) 量） 小學(xué) 中學(xué) 大專院校 幼托 商業(yè)網(wǎng) 點(diǎn) 綜合商場(chǎng) 超級(jí)市場(chǎng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 其它 銀行 郵局 文化體 育 公園 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館 圖書館 游泳館 其它 醫(yī)院 大市 政配 套 周邊 環(huán)境 表二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 項(xiàng) 目 宗 地 用 地 平 衡 表 依據(jù) 面積（公頃） 比例 現(xiàn)狀用地性質(zhì) 居住用地 住宅用地 公建用地 區(qū)內(nèi)道路用地 綠地 公共綠地 退道路綠化帶 市政用地 道路用地 總用地 規(guī) 劃 批 準(zhǔn) 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 情 況 依據(jù) 總建筑面積 萬(wàn)平方米 比例 其 中 住

20、宅面積 多層住宅 高層住宅 公建面積 經(jīng)營(yíng)性公建 非經(jīng)營(yíng)性公建 公建項(xiàng)目 主要內(nèi)容 分類 項(xiàng)目名稱 建筑面積 占地面積 經(jīng)營(yíng)性 公建項(xiàng)目 1 2 3 4 N 非經(jīng)營(yíng)性 公建項(xiàng)目 1 2 3 4 N 綜 合 指 標(biāo) 容積率 綜合容積率 住宅容積率 其它指標(biāo) 建筑覆蓋率 綠化率 控高 備 注 表三、合作條件表三、合作條件 合 作 方 式 （主要包括獲得項(xiàng)目或土地的方式、土地前期開(kāi)發(fā)工作、規(guī)劃調(diào)整、市政公建配（主要包括獲得項(xiàng)目或土地的方式、土地前期開(kāi)發(fā)工作、規(guī)劃調(diào)整、市政公建配 套的要求等主要內(nèi)容）套的要求等主要內(nèi)容） 合 作 依 據(jù) 政府批文、權(quán)證政府批文、權(quán)證 名稱名稱 審批機(jī)關(guān)審批機(jī)關(guān) 備注備

21、注 計(jì)劃立項(xiàng)批準(zhǔn)文 件 規(guī)劃用地批準(zhǔn)文 件 征地批文及其附 圖 方案設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文 件 建設(shè)用地批準(zhǔn)文 件 其他政府文件 合 作 要 求 土 地 成 本 （成本構(gòu)成、樓面地價(jià)）（成本構(gòu)成、樓面地價(jià)） 付 款 條 件 其 他 要 求 項(xiàng) 目 所 在 地 政 府 稅 、 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 表四、投資收益預(yù)測(cè)表四、投資收益預(yù)測(cè) 項(xiàng) 目 投 資 收 益 測(cè) 算 規(guī) 劃 指 標(biāo) 用地面積（萬(wàn)平方米） 建筑面積（萬(wàn)平方米） 合計(jì) 住宅 多層住宅 高層住宅 公建 經(jīng)營(yíng)性 非經(jīng)營(yíng)性 成 本 預(yù) 測(cè) 項(xiàng)目 總金額（萬(wàn)元） 單價(jià)（元/平方米） 一 直接成本小計(jì) 1 土地獲得價(jià)款 2 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 3 主體建筑工程費(fèi) 4

22、主體安裝工程費(fèi) 5 紅線內(nèi)市政工程費(fèi) 6 環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi) 7 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 其中：營(yíng)銷費(fèi)用 利息支出 二 管理費(fèi)用 總計(jì) 投 資 序號(hào) 項(xiàng)目 總金額/萬(wàn) 元 單價(jià)/元/ 備 注 1 銷售收入 2 直接成本 3 銷售稅金及附加 4 管理費(fèi)用 5 總投資 6 毛利率% 7 稅前利潤(rùn) 8 稅后利潤(rùn) 9 銷售凈利率 10 總投資回報(bào)率 11 內(nèi)部收益率 12 啟動(dòng)資金 13 最大資金占用 附件附件 3： 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引 一、一、 前言前言 隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來(lái)發(fā)展對(duì)新 項(xiàng)目的需求越

23、來(lái)越強(qiáng)烈。 為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作， 提高工作效率， 規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)， 提升集團(tuán)公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。 二、二、 可行性報(bào)告內(nèi)容指引可行性報(bào)告內(nèi)容指引 項(xiàng)目決策背景及摘要項(xiàng)目決策背景及摘要 一、外部環(huán)境 1、 城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的 規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開(kāi)發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策 即將頒布等； 2、 宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。 例如，項(xiàng)目處在浦東，要說(shuō)明浦東在上海的地位及作為全國(guó)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū) 的情況。 3、 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住 宅配套、文化園、政府重

24、點(diǎn)工程等； 二、內(nèi)部因素 1、 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 35 年） ， 在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目） ； 2、 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升 品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； 3、 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義； 第一部分：項(xiàng)目概況第一部分：項(xiàng)目概況 一、 宗地位置 宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地 理位置。 附圖附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑 物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主 要中

25、心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系） 。 二、 宗地現(xiàn)狀 1、四至范圍； 2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷） 、池塘及高壓 線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性 質(zhì)、開(kāi)工狀況等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響； 5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu) 建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江 河湖泊等因素分割土

26、地； 7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 附圖附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。 三、 項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 （一）周邊 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 1、交通狀況 （1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等； （2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決； （3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有 重大影響的工程。 附圖附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)； 2、教育：大中小學(xué)

27、及教育質(zhì)量情況。 3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平 4、大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng) 5、文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施 6、公園 7、銀行 8、郵局 9、其他 附圖附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。 （二）宗地周邊 3000 米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 四、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫） 1、 治安情況 2、 空氣狀況 3、 噪聲情況 4、 污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5、 危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等） 6、 周邊景觀 7、 風(fēng)水情況 8、 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī) 院、學(xué)校、購(gòu)物中心/超市的建設(shè)等

28、。 9、 其他 五、 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響） 。 2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） ：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉 及線路成本等。 5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線 路成本等。 6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)

29、施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加 的情況。 六、 規(guī)劃控制要點(diǎn) 1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公 建的面積 3、綜合容積率、住宅容積率 4、建筑密度 5、控高 6、綠化率 7、其他 七、 土地價(jià)格 土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說(shuō)明代征地價(jià)格。根據(jù)購(gòu)買價(jià)格計(jì)算總 地價(jià)、樓面地價(jià)。 八、 土地升值潛力初步評(píng)估。 從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市 未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。 近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。 九、 立即開(kāi)發(fā)

30、與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析 第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析 一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 （一）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 1、 土地所有權(quán)歸屬 2、 土地使用權(quán)歸屬 3、 土地的他項(xiàng)權(quán)力（如抵押權(quán)） 4、 土地的用途 5、 有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件， 并索引） （二）計(jì)劃手續(xù) 1、 項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng) 2、 立項(xiàng)主體是否能夠變更 3、 立項(xiàng)變更條件和時(shí)間 4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引） （三）規(guī)劃手續(xù) 1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬 2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬 3、規(guī)劃用地用途 4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的

31、政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件， 并索引） （四）土地手續(xù) 1、征地批文 2、土地使用權(quán)出讓合同 3、拆遷安置補(bǔ)償 4、有關(guān)項(xiàng)目地塊的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并 索引） （五）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估 1、取得土地使用權(quán)的程序描述 2、取得土地使用權(quán)需要的工作日 3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件 4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解 決） （六）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫） 1、 土地性質(zhì)變更的程序描述和理由 2、 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙 3、 土地性質(zhì)變更需要的工作日 （七）政策性風(fēng)險(xiǎn)

32、評(píng)估 政府資源利用的評(píng)估： （1） 當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)投資的態(tài)度； （2） 當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)； （3） 當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度； （4） 地塊周邊已有開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素； （5） 與政府合作關(guān)系。 政策變更對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響： （1） 城市規(guī)劃限制或更改； （2） 突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無(wú)法完成、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫， 從而造成前期投入全部或部分損失 的可能性判斷。 二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 1、合作方基本情況： 合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級(jí)、履約能力、注冊(cè)資本、特殊背 景等。 2、合作方式： （1） 合作方式描述 例如：一次性買斷土

33、地、建后分房（面積） 、建后分銷售收入、建后 分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。 （2） 選擇合作方式的主要原因 3、主要合作條件 雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述，包括但不限于： （1） 報(bào)批報(bào)建手續(xù)辦理 （2） 拆遷安置補(bǔ)償 （3） 付款內(nèi)容和條件 （4） 交地標(biāo)準(zhǔn) 除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。 對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。 4、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估： （1） 通過(guò)其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或 正在洽談的公司； （2） 土地使用年限； （3） 土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的法律糾紛； （4） 土地方的信用； （5） 付款進(jìn)度及與土地出

34、讓（轉(zhuǎn)讓、合作開(kāi)發(fā)）土地手續(xù)的配合； （6） 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。 三、總體評(píng)價(jià) 對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如： 簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮； 部分或全部條款存在的不確定性因 素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響等。 第三第三部分：市場(chǎng)分析部分：市場(chǎng)分析 一、 區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況 1、 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買人群變化 2、 區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 3-5 年） 開(kāi)工量/竣工量 銷售量/供需比 平均售價(jià) 3、 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 二、

35、 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 1、 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 2、 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià) 開(kāi)發(fā)規(guī)模 產(chǎn)品形式 平均消化率 平均容積率 物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征 3、 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還 要配置現(xiàn)場(chǎng)圖片。 4、 未來(lái) 2-3 年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型 5、 分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn) 6、 結(jié)論： 區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì) 本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制 本案在區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)潛力 本案在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題 三、 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客

36、層研究和市場(chǎng)定位 1、 各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng) 驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上） 2、 本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購(gòu)買方式和 主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。 3、 確定目標(biāo)客戶 4、 市場(chǎng)定位 四、 整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素 產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特征等。 五、 產(chǎn)品定位及建議 戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。 第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析 1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小 高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的

37、建筑排列（不同假設(shè) 情況下， 對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、 成本估算、 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)及經(jīng)濟(jì)效益分析， 要在本指引第五、六部分體現(xiàn)） 。 2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù) 和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng) 濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)） 。 3、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等） 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路 （該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本 指引第六部分體現(xiàn)） 。 4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、 污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保

38、 護(hù)的影響及解決方法。 5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口 有關(guān)） 、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)） 、永久性用電和臨時(shí) 施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。 6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開(kāi)通 業(yè)主班車有關(guān)） 、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心） 、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等 休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念 1、 設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。 2、 技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。 3、 可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分

39、期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè) 想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。 第五部分：工程及銷售計(jì)劃第五部分：工程及銷售計(jì)劃 一、 截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。 二、 工程計(jì)劃：開(kāi)竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開(kāi)工面積、開(kāi)竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻?市市場(chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)的占有率。 （按季列示） 三、 銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率， 銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 （按季列示） 第六部分：投資收益分析第六部分：投資收益分析 一、 成本預(yù)測(cè) 說(shuō)明測(cè)算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住 宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營(yíng)業(yè)稅和

40、所得 稅）等。并參照下面表格： （在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè) 下的成本測(cè)算，分別列示。 ） 項(xiàng)項(xiàng) 目目 投資總額（投資總額（萬(wàn)元）萬(wàn)元） 單位成本（元單位成本（元/ /m m 2 2） ） 土地獲得價(jià)款 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) 主體建筑工程費(fèi) 主體安裝工程費(fèi) 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi) 園林環(huán)境費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本合計(jì)開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資 二、 稅務(wù)分析 1、營(yíng)業(yè)稅及附加 2、所得稅 3、土地增值稅 上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的 稅率， 若享受地方政府的優(yōu)惠政策， 要特別說(shuō)明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策是否有

41、沖突， 以及如何解決，具體的操作的過(guò)程是什么。 三、 經(jīng)濟(jì)效益分析 1、 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等 2、 項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元單位數(shù)值（元/ /m m 2 2） ） 項(xiàng)目總金額 （萬(wàn)元）項(xiàng)目總金額 （萬(wàn)元） 銷售收入 直接成本 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn) 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 總投資回報(bào)率 銷售毛利率 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 3、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 20012001 年年 2020年年 合合 計(jì)計(jì) 上半 年 下半 年 上半 年 下半 年 上

42、半 年 下半 年 結(jié)算面積（m 2） 單 位 利 潤(rùn) ( 元 /m 2) 利潤(rùn)(萬(wàn)元) 4、 敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 （1） 成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額 或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)成本 90% 預(yù)測(cè)成本 預(yù)測(cè)成本 110% 預(yù)測(cè)成本 120% 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 保本售價(jià) （2） 售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額 或上升（下降）一定百分比來(lái)比較，如： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 預(yù)測(cè)售價(jià) 90% 預(yù)測(cè)售價(jià) 預(yù)測(cè)售價(jià) 110% 預(yù)測(cè)售價(jià) 120% 營(yíng)業(yè)額 稅前利

43、潤(rùn) 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 （3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率1 容積率2 容積率3 容積率4 容積率5 多高層比 營(yíng)業(yè)額 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 5、 盈虧平衡點(diǎn)分析 1）保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為 S=C/(1-T1) 2）保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面 積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2 式中： C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算表中成本估算表的 單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用） R：表示保本銷售率 S：表示單位售價(jià) T1：表示營(yíng)業(yè)稅率

44、 T2：表示所得稅率 四、 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 1、 資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 等的投入安排。 2、 資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。 3、 資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融 資途徑。 4、 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、 資金占用月平均額 第七部分：管理資源配置第七部分：管理資源配置 一、 機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司） ；主要部門設(shè)置。 二、 人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重 點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理） 。 三、 人力資源缺口及解決： 現(xiàn)有人員能否滿足需要， 缺

45、口人員的解決途徑 （調(diào) 動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等） 。 第八部分：綜合分析與建議第八部分：綜合分析與建議 一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作 方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論 述。 二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合作 方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬(wàn)科一貫發(fā)展思路等方面論 述。 三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹(shù)立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城 市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。 四、結(jié)論和建議 第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容第九部分：競(jìng)拍和投標(biāo)方式取得土地

46、需要增加和完善的內(nèi)容 （一） 主要指標(biāo)測(cè)算 1、預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)） 、售價(jià) 2、投資收益分析（參考以下格式） ： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) A A+M A+2M A+nM 樓面地價(jià) 開(kāi)發(fā)成本 總投資 稅前利潤(rùn) 稅后凈利 內(nèi)部收益率 銷售凈利率 注：A 代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒(méi)有底價(jià) A 代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)； M 代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變 化值，例如 100 萬(wàn)元，變化值不宜過(guò)大。 3、根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算： 銷售凈利率銷售凈利率 完全成本完全成本 最高樓面地價(jià)最高樓面地價(jià) 最高總地價(jià)最高總地價(jià) R1 R2 R3 注：R 代表可接受的銷售凈

47、利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)， 如內(nèi)部收益率等。 （二） 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1、 主要背景，控股股東情況 2、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)） 3、 資金狀況，可能資金來(lái)源，融資能力，資金成本 4、 操作水平，主要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況 5、 近期或未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略 6、 參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。 （三） 制定策略 1、 分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。 2、 銷售凈利率在 10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。 也可以通過(guò)其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。 3、 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開(kāi)發(fā)權(quán)）的

48、原則。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān) 金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。 第十部分：在新城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容第十部分：在新城市開(kāi)發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容 一、 市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況 1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開(kāi)工面積、竣工面積、銷售面積、 銷售額。 2、量值描述市場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、 銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購(gòu)房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占 銷售額比例。 3、各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品 特征、分布區(qū)域等。 4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較： （1

49、） 量值描述：土地批租量、開(kāi)工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的 銷售比重、平均價(jià)格等。 （2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。 5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和居民住宅密切 相關(guān)方面。 6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開(kāi)發(fā)水平；前 20 名發(fā)展商最 近 3 年的開(kāi)工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。 7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征 8、客戶的購(gòu)買偏好、購(gòu)買關(guān)注的要素 9、重點(diǎn)樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附） 附件：附件： 1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。 2、按照萬(wàn)科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過(guò)程 3、財(cái)務(wù)部經(jīng)濟(jì)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)報(bào)表 4、欲簽定的意向書和合同文本 5、新城市開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告