房地產(chǎn)策劃全流程 (3)(4頁(yè)).doc

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房地產(chǎn)策劃全流程 (3)(4頁(yè)).doc

1、學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人做成功物業(yè)管理人！第 1頁(yè)，共 5頁(yè)中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)房房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程一、市場(chǎng)調(diào)研一、市場(chǎng)調(diào)研：1、前言：本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2、市場(chǎng)分析：（1）當(dāng)前市場(chǎng)分析（開(kāi)發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場(chǎng)分析（銷(xiāo)售價(jià)格、成交情況）3、近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)4、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析5、消費(fèi)者分析：（1）購(gòu)買(mǎi)者地域分布；（2）購(gòu)買(mǎi)者動(dòng)機(jī)；（3）功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式）；（4）購(gòu)買(mǎi)時(shí)機(jī)、季節(jié)性；（5）購(gòu)買(mǎi)反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等）；（6

2、）購(gòu)買(mǎi)頻度；6、結(jié)論二、二、項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研1、地塊狀況：（1）位置（2）面積（3）地形（4）地貌（5）性質(zhì)2、地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)3、地塊周?chē)坝^ （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述）4、環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安）5、地塊周?chē)慕煌l件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6、公共配套設(shè)施（菜市場(chǎng)、商店、購(gòu)物中心、公共汽車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂(lè)場(chǎng)所、銀行、郵局、酒店）7、地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT 坐標(biāo)圖、綜合分析）三、三、項(xiàng)目投資分析項(xiàng)目投資分析1、投資環(huán)境分析（1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策）（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3

3、）目標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）2、土地建筑功能選擇（見(jiàn)下圖表）3、現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的售價(jià)和租價(jià)作為參照）4、土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素）5、成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤(rùn)6、投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價(jià)模擬表（2）股東回報(bào)率7、同類(lèi)項(xiàng)目成敗的市場(chǎng)因素分析四、營(yíng)銷(xiāo)策劃四、營(yíng)銷(xiāo)策劃（一）市場(chǎng)調(diào)查1、項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢(shì)判斷，在同類(lèi)物業(yè)中的地位排序）2、建筑規(guī)模與風(fēng)格學(xué)習(xí)改變?nèi)松鷮W(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人做成功物業(yè)管理人！第 2頁(yè)，共 5頁(yè)中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng)3、建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線(xiàn)等）4、裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國(guó)產(chǎn)、保安、消防、通訊）5、功能配置（游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、俱樂(lè)部、健身房、學(xué)校、

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