1、成成 本本 管管 理理 手手 冊冊 某某股份有限公司 工程管理部制 *年*月*日 目目 錄錄 一、一、 成本管理制度與流程成本管理制度與流程 . 3 3 工程結算審批工作程序 . 4 工程結算復核實施細則 . 8 工程成本檢查調研工作指引 . 15 企業成本核算指導 . 19 工程付款審核工作程序 . 30 工程付款審批工作程序 . 35 工程預結算管理辦法 . 37 扣款審批工作程序 . 49 工程預結算管理規范 . 50 責任成本管理體系指引 . 53 目標成本科目分類 . 62 新項目發展管理制度 . 67 設計變更與現場簽證管理規范 . 89 零星工程管理規范 . 92 零星用現金購買

2、物品、材料管理規范 . 94 工程及成本管理制度清理工作流程及計劃 . 99 工程材料設備限價管理規范 . 101 工程合同管理規范 . 103 招投標監控管理規范 . 106 有關與造價咨詢單位的合作管理規范 . 108 成本管理部日常工作管理 . 117 成本檔案管理辦法 . 118 成本管理軟件操作指引 . 125 二、國家政策法規二、國家政策法規 . 133133 估價管理規范 . 134 建筑工程施工發包與承包計價管理辦法 . 152 一、一、 成本管理制度與流程成本管理制度與流程 返回目錄 工程結算審批工作程序工程結算審批工作程序 1. 目的目的符合結算要求， 使結算審批規范化、

3、結算資料完整化， 為清算付款提供依據。 2. 適用范圍適用范圍 勘察設計、土建安裝工程、裝修工程、環境綠化、零星工程、配套工程、甲供料結 算等工程類結算 3. 操作程序操作程序 3.1. 主辦人在上報結算前應先檢查結算資料是否完整，是否具備結算條件。 3.2. 合同文本復印件一份。 （若無合同，則提供零星工程委托單原件） 3.3. 竣工圖原件 1 套。 3.4. 工程竣工驗收證明單原件。 3.5. 經設計部經理簽字認可的設計文件原件。 3.6. 經項目總經理簽字認可的簽證變更單原件。 3.7. 施工單位上報的結算書 1 份。 3.8. 有甲供材料的工程，必須提供甲供材料領料單原件。 3.9.

4、有扣款的工程，必須提供有效的扣款單。 4. 流程： 4.1. 主辦人按結算審批表要求填寫 “項目部職責及意見” 一欄后報項目總經理審批。 4.2. 項目總經理審批完由項目秘書登記后送工程管理部。 4.3. 工程管理部對工程質量進行確認并對結算資料進行審核，審核完成后報成本管 理部。 4.4. 經成本管理部審核結算后上報分管副總審批。 （若結算總價超出原預算價的 20%，成本管理部應提供“造價分析” ） 4.5. 若該項目須送社會審價機構審計，則應在社會審價機構提供審定單作為 4.6. 結算附件上報分管副總審批。 4.7. 分管副總審批同意后，下發成本管理部，并由成本管理部統一下發項目秘書。 4

5、.8. 項目秘書保留結算原件存檔，復印件交主辦人辦理付款申請。 5. 成本管理部保留結算復印件 1 份。 返回目錄 工程竣工清算管理規范工程竣工清算管理規范 1.1. 目的目的 根據工程結算的審價報告，對施工工程的質量、工期等履約的情況進行核實， 確定工程尾款。 2.2. 范圍范圍 項目主體及變電站、水泵房、會所等附屬工程，且已完成結算社會審價工作的 工程。 3.3. 管理規范管理規范 3.1. 工程結算審核價： 3.1.1. 根據審價單位的結算審價報告確定工程結算價。 3.2. 甲供材料的清算 3.3. 與材料供貨商清算 3.4. 根據工程部提供的甲供材料數量， 核對相應的廠方供料單， 施工

6、單位的簽收單， 確定甲供材料的實供數量。 3.5. 分析材料損耗的緣由，根據合同約定，整理材料扣款單。 3.6. 供貨商材料清算量：供貨量-材料扣款單數量 3.7. 與施工單位清算 3.7.1. 根據審價結果和現場簽證數量，確定甲供材料的合理使用量。 3.7.2. 根據施工單位簽收的材料供貨單，確定甲供材料實際合格產品的供應量。 3.7.3. 根據以上兩項的差額，若施工單位未退還材料，則向乙方開材料扣款單。 多供甲供料扣款多供甲供料扣款= =材料單價材料單價* *（甲方供應量（甲方供應量- -乙方使用量）乙方使用量） 4. 工期獎罰清算 4.1. 開竣工的時間：根據施工合同界定的時間，復核有關

7、備忘、工期簽證及驗收單 時間，確定實際發生的總工期。 4.2. 工期簽證：復核有關工期簽證，在實際發生工期中予以扣除。根據合同及有關 簽證進行 4.3. 質量獎罰清算 4.3.1. 復核質檢站對工程項目的質檢評定表。 4.3.2. 根據合同及有關簽證進行質量獎罰的清算。 4.4. 工程保修金 根據合同條款預留屋面及土建、安裝的保修金。 4.5. 工程扣款 匯總施工過程中簽認的工程扣款單，確定工程扣款金額。 4.6. 水電費清算 4.6.1. 復核的水電費清算的票據資料。 （須由物業公司蓋章確認及工程主辦人審 核） 。 4.6.2. 根據定額規定及水電實用量，確定水電費清算金額。 4.7. 已付

8、工程款 施工單位、成本管理部及財務部三方對帳，確定已付工程款。 4.8. 確定工程尾款 根據以上各項的復核，確定工程尾款。 4.9. 整理清算資料，填寫工程清算報告。 4.10. 主辦工程師根據清算報告填報付款申請 ，按付款審批程序執行付款 的審批工作。 5. 附件附件 工程竣工清算報告 工程竣工清算報告工程竣工清算報告 序號 內容 金額（額） 備注 1 土建工程審定造價 見審價報告 2 安裝工程審定造價 見審價報告 3 附屬工程審定造價 見審價報告 4 審定造價合計 1+2+3 5 質量獎罰 5 6 工期獎罰 6 7 水電費補差 7 8 扣多供甲供料 8 9 扣款單內容 9 10 扣保修金

9、10 11 扣屋面保修金 11 12 清算總價合計 4+5+6+7+8+9+10+11 13 工程已付工程款 13 14 應付尾款 12-13 返回目錄 工程結算復核實施細則工程結算復核實施細則 1.1. 目的目的 為加強某某集團所屬各房地產公司工程預結算的規范化管理，避免和減少結 算過程中的錯漏，提高工程結算質量，制定本工作實施細則。 2.2. 范圍范圍 本管理辦法適用于某某集團所屬各房地產公司成本管理人員。 3.3. 職責職責 集團財務部成本審算中心負責本細則的制定、修改、解釋、指導、監督檢查。 集團所屬各房地產公司從事工程結算復核及其他有關責任人員負責貫徹執行 本管理辦法。 4.4. 復

10、核方法與過程控制復核方法與過程控制 4.1.4.1. 有關概念有關概念 4.1.1. 本實施細則中的工程結算是指土建、安裝、社區管網、園林建造、室內外高 級裝修等建造工程的結算。 4.1.2. 本實施細則中的結算復核是指針對已完成初步審核的結算書， 進行工程造價 的再確認的過程。 4.1.3. 本實施細則中的已復核項目是指項目單價已核準， 且項目工程量經復核人全 面核驗或抽查后確認的項目。 4.2.4.2. 工程結算復核原則工程結算復核原則 4.2.1. 廉潔公正原則廉潔公正原則: :工程結算復核工作中，應始終以公司利益為最高利益，遵守 法律法規，恪守職業道德，嚴禁主動索要或被動接受財物，不應

11、將私人情感 帶入工作中。應廉潔嚴明、公正、客觀地進行復核工作。 4.2.2. 準確高效原則準確高效原則: :工程結算復核工作是在工程結算初步結果已產生的情況下開 展的，也是工程結算數據產生的最后一關。要求以極高的準確性和高效性來 完成。 4.2.3. 可復查性原則可復查性原則: :工程結算復核工作應保存好真實、完善的工程資料、復核期 間的會議資料和審批記錄、復核情況登記表格等，具備完全的可復查性。 4.2.4. 責任共擔原則：責任共擔原則：工程結算經復核人員確認復核完畢后，復核人員將與初審人 員（咨詢公司）一起負責結算數據的準確性，共同承擔相應責任。 4.3.4.3. 一般規定一般規定 4.3

12、.1. 復核人有權要求經辦人員提供工作所需的文件、檔案資料等,并有權對經辦 人員無故拖延或拒絕提供相關資料的行為向主管領導匯報； 4.3.2. 復核人有權要求經辦人員對初步審核結果及審核內容進行解釋和說明并配 合復核工作,并有權對經辦人員無故拒絕配合的行為向主管領導匯報； 4.3.3. 復核人有權對復核工作中發現的問題提出修改意見， 自行修改或對工程量經 抽查發現有誤的項目要求經辦人員重新驗算修改； 4.3.4. 復核人有權就經辦人員或外委單位的審核工作質量向主管領導建議給予適 當獎勵或懲罰； 4.3.5. 復核人應對經辦人員提供的文字資料進行核驗，查實； 4.3.6. 復核人應對工程結算中有

13、疑問的地方進行現場勘查、現場測量，并召集經辦 人員和知情人員問明情況； 4.3.7. 復核人應在復核工作完成后,將工程檔案資料及填寫好的工程結算復核情 況登記表歸檔整理完畢,不得有缺、漏、丟失的情況； 4.3.8. 復核人應如實向主管領導匯報復核情況并提出改進工作的建議； 4.3.9. 復核人對未進行資料審查、現場踏勘承擔失查責任； 4.3.10. 復核人對工程結算最終結果承擔 30%責任； 4.3.11. 復核人對在復核工作階段進行的調整承擔全部責任。 4.4.4.4. 復核的基本方法復核的基本方法 4.4.1. 開展復核工作前,先檢查工程資料的完整性與真實性。開始復核時，以初審 的結算書為

14、基礎，先對比初審結果的各項經濟技術指標，如：單方造價、鋼 筋含量、混凝土含量等指標以及主要材料的消耗量和腳手架、垂直運輸費等 費用占工程造價比例。將以上數據與同類工程歷史經驗數據對比，發現哪部 分偏高則重點復核哪部分。 4.4.2. 復核中采用全部復核與抽查復核相結合， 重點復核與一般性復核相結合的方 法。易于計算的工程量如土建中的腳手架、安裝中的設備、綠化中的樹木等 項目應全部復核；不易全部復核工程量的項目如鋼筋、混凝土、管線等項目 宜抽查復核，舉一反三。工程造價較大的項目如土建中的垂直運輸費、防水 單價、安裝中的主材與設備費、綠化中的苗木價格等應重點復核，而對造價 影響不大的項目如安裝中的

15、油漆工程等則一般性復核。 4.5.4.5. 復核工作量的基本要求復核工作量的基本要求 單價的復核要求單價的復核要求 工程量的復核要求工程量的復核要求 除造價小于 3000 元的子項單價 可選擇復核， 其余各子項的單價 均要求復核確認 挑選單價高、總價大的子項的工程量 的復核，復核的子項數量占總數量的 比例30%， 且滿足本 細則 中 4.7.4 條的要求 備注：對子項工程量的全面核驗或抽查后確認，均視為工程量已復核。 4.6.4.6. 復核工作時間要求：復核工作時間要求： 復核工作內容是以對比、抽查為主，要求高效而準確。復核工作的持續時間 應控制在初審時間跨度的 1/5 內，例如：初審歷時 1

16、5 個工作日，則復核工作 應在 3 個工作日內完成。如發現初審結果有重大錯漏，則持續時間可視情況 順延。 4.7.4.7. 復核工作的過程控制復核工作的過程控制 4.7.1.4.7.1. 對工程資料的復核對工程資料的復核 4.7.1.1. 針對工程資料完整性的復核。工程資料包括： 經初步審核的結算書（含工程量計算底稿） ； 工程合同（包括合同審批表） ，補充協議； 材料價格（政府指導價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書） ； 招標、投標文件等確定合同價格的文件（包括中標單位的投標書、雙方達成 一致的預算書等） ； 施工組織設計方案、施（竣）工圖、圖紙會審記錄； 雙方確認的所有工程變更簽證及

17、相應的預算書； 工程竣工驗收資料 （工期或者質量未達到合同要求的項目應提供相應的明確 責任的說明） ； 其他與工程結算相關的雙方確認的協議、備忘錄等。 在上述工程資料中又要進一步核查完整性。例如：對工程簽證單應檢查其三 方簽章是否齊備；竣工圖上是否在存在變更的地方蓋有變更圖章等。 4.7.1.2. 針對工程資料真實性的復核。例如：除合同有約定外，倒土費的結算應 有承建單位提供的收款憑據，并根據憑據，到倒土地點核實收費情況；在抽 水臺班的簽證單上，應注意是否對水泵型號予以確認，并向現場管理人員核 實其真實性； 4.7.2.4.7.2. 對工程取費的復核對工程取費的復核 對工程取費的復核是指：復核

18、結算是否嚴格按合同或協議的條款規定，正確 計取各項費用。包括：工程類別、取費的時段、造價下浮、甲供材料的扣減、 水電費的扣減、材料價差的確定、扣款項目、總包管理費、施工組織措施費、 預算包干費等。以上費用往往是有活口的地方，重點復核其依據是否充分。 4.7.3.4.7.3. 對工程子目真實性的復核對工程子目真實性的復核 對工程子目真實性的復核是指：核實結算中的工程子目是否實際發生、是否 與實際做法一致，防止“無中生有” 、 “貨不對板”以及“工程內容重復”的 情況。復核工程子目真實性要求復核人員了解工程情況、對有疑問的變更簽 證資料進行必要的現場踏勘。 4.7.4.4.7.4. 對工程量的復核

19、對工程量的復核 對工程量的復核，是以抽查、驗算為主，應以初審時的計算工作稿為基礎, 在初審人員配合下進行工程量的復核。并按下列要求復核工程量。 4.7.4.1. 土建工程 土建工程量復核要求土建工程量復核要求 項 目 分 類 七層以下 七十四層 十四層以上 鋼筋工程量 復核一層 復核一至二層 復核二至三層 混凝土工程量 復核一層 復核一至二層 復核二至三層 模板工程量 復核一層 復核一至二層 復核二至三層 砌體工程量 復核一層 復核一至二層 復核二至三層 土石方工程量 全部復核 全部復核 全部復核 腳手架工程量 全部復核 全部復核 全部復核 垂直運輸費 全部復核 全部復核 全部復核 其他 根據

20、具體情況處理 注：結構形式相同或相似的建筑，選取有代表性的一幢建筑進行復 核即可。 4.7.4.2. 安裝工程 安裝工程工程量的復核要涵蓋 50以上的子目，具體要求如下： 項目 復核要求 重要設備(盤箱柜等) 全部復核 可按戶型計算工程量的項目(燈具潔具開關插 座等) 對某幾種型號抽查 管道、線纜等 抽查 4.7.4.3. 社區管網工程：參考安裝工程進行 4.7.4.4. 園林環境工程 園林綠化工程量復核要求園林綠化工程量復核要求 項目 工程量復核要求 綠化工程 喬木全部復核，灌木及草地抽查復核 建筑小品 抽查 道路廣場 全部復核 圍墻建設 全部復核 4.7.4.5. 精裝修工程-主要核查占造

21、價比重較大的項目的工程量。 4.7.5.4.7.5. 對子目單價的復核對子目單價的復核 結算書中的子目單價分套用和非套用定額單價(一般以獨立費表示)兩種。原 則上所有項目都應執行合同或協議約定單價或參照定額單價執行。 4.7.5.1. 套用定額單價的子目，復核時應根據設計圖紙、施工組織結合現場實際 情況核驗其套用的定額項目是否準確;對有換算內容的項目,注意復核換算 方法和數據的準確性。 4.7.5.2. 非套用定額的子目，有合同或協議確定價格的，按約定執行；雙方未約 定價格的，復核時應詢問初審人員確定單價的依據，分析其合理性。對依據 不足又造價較大的項目單價， 應通過細分構成、 詢問同行、 找

22、同類工程資料、 市場調查等方式重新確認，并詳細記錄核實過程,將修改內容填入工程結 算復核情況登記表 。 4.7.6.4.7.6. 復核資料整理復核資料整理 4.7.6.1. 委托咨詢公司審核的情況 復核人應在存檔的工程結算書上對已復核的項目明確標識，初審結果中的 偏差填入工程結算復核情況登記表 ，歸入工程檔案資料； 4.7.6.2. 內部復核的情況 復核人應在存檔的工程結算書上對已復核的項目明確標識，初審結果中的 一般化偏差經口頭溝通調整，重大事項須填入工程結算復核情況登記表 中記錄，并歸入工程檔案資料。 4.7.7.4.7.7. 獎勵與懲罰獎勵與懲罰 4.7.7.1. 獎勵與懲罰的具體條款由

23、各分公司自行制訂，以書面形式確定； 4.7.7.2. 復核人在年度工作中，認真負責，多次發現問題，避免公司資產的流失， 建議各地分公司在年終考評、評優、晉級、加薪等方面予以優先考慮； 4.7.7.3. 復核人在年度工作中失職，未能及時發現問題，間接造成資產流失，建 議各地分公司主管領導視情況予以離崗培訓、批評、通報批評、降薪、降職、 解聘等處罰措施，有違紀違法行為者還應追究其法律責任。 5.5. 表格表格 工程結算復核情況登記表 工程結算工程結算復核情況登記表復核情況登記表填表日期: 合同名稱 合同編號 復核開始日 期 復核結束日 期 初審情況 初 審 造 價 審核人（單 位） 復核情況 復

24、核 造 價 復核項目比 例 % 復核調整事項記錄 序 號 分部分項工程 名稱 初審 復核 調整金 額（元） 工程 量 單價 小計 （元） 工程量 單價 小計 （元） 合計調整金額元 調整金額占造價% 復核人員對 初審結果意 見及評價 初審單位簽章 日期 復核人簽章 日期 填表說明：內部復核時，初審單位簽章一欄無需填寫。 返回目錄 工程成本檢查調研工作指引工程成本檢查調研工作指引 1.1. 方式與方法方式與方法 1.1. 方式：方式：成本檢查調研工作以集團成本審算中心外派人員到工程所在地為主，主要的 檢查方式為抽查，各分公司安排結算經辦人予以配合。 1.2. 方法：方法： 1.2.1. 工作流程

25、工作流程 1.2.2.1.2.2. 制定檢查調研計劃制定檢查調研計劃 成本檢查調研計劃由集團成本審算中心根據各分公司工程成本的預計完成情況并結 合審計法務部的審計任務進行編制，應在每年年初編制完成。主要內容應包括：計劃進 行成本檢查調研的工程項目名稱及大致開展工作的時間，報集團成本與開發計劃委員會 批準備案。成本審算中心可根據具體情況進行調整。 1.2.3.1.2.3. 發出檢查調研通知發出檢查調研通知 1.2.3.1.1.2.3.1. 根據年度成本檢查調研計劃，集團成本審算中心應與分公司成本管理部就檢 查的項目和時間積極溝通。 1.2.3.2.1.2.3.2. 在確定檢查項目時，應以下列單位

26、工程為重點確定目標：采用費率招標的工 制定檢查調研計劃 發出檢查調研通知 檢查調研準備工作 檢查調研 檢查結果咨詢、溝通 完成檢查調研報告 調整抽查的具體工程 踏勘、熟悉項目情況 核查、分析工程結算資料 形成初步檢查調研報告 程、合同暫估價的工程、成本價與合同價差額較大的工程及變更簽證費用較高的 工程；同時還要考慮工程類別的全面性，即：應涵蓋總包與分包、土建與園建等 工程類別；結算經辦人的全面性，即：檢查項目的經辦人應既包括成本管理部成 員還應包括社會中介機構。 1.2.3.3.1.2.3.3. 檢查調研通知應在開始實施前 10 個工作日向分公司成本管理部發出。 通知的 具體內容及格式詳見附件

27、一關于工程成本檢查調研工作的通知 。 1.2.4.1.2.4. 檢查調研準備工作檢查調研準備工作 檢查調研通知發出以后，成本審算中心調研檢查經辦人員應閱讀分公司提供的部 分電子文檔資料（如項目概況、招投標情況、成本分析資料等）并充分熟悉項目 基本情況，并做好調研檢查的準備工作。 1.2.5.1.2.5. 開展檢查調研工作開展檢查調研工作 1.2.6.1.2.6. 調整抽查的具體工程：調整抽查的具體工程：檢查調研人員應根據成本資料進行初步分析、判斷，可對 待查的工程項目進行調整，以便更好的反映成本管理工作的現狀。 1.2.7.1.2.7. 踏勘、熟悉項目情況：踏勘、熟悉項目情況：工程檢查調研人員

28、應對檢查調研的項目進行踏勘，了解、 熟悉項目的具體情況；分公司對接人員應結合成本情況作適當的介紹。 1.2.8.1.2.8. 核查、分析工程成本資料：核查、分析工程成本資料：檢查工作要求全面、高效、準確。總體而言，工作計 算底稿是否完整、工程取費是否正確、子目單價套用是否準確（主要是單價中有 沒有扣除甲供材價格） 、簽證內容結算是否與合同內容重復、材料結算方式是否按 合同條款進行等應該是共同的檢查重點，同時，針對不同工程類別的特點應有不 同的檢查側重點。 1.2.8.1.1.2.8.1. 樁基工程：樁基工程往往涉及土方、降水、護坡等相關工程項目，具有子目 較少、造價較大、隱蔽工程多的特點，應予

29、以全面檢查。包括：土方、鋼筋、砼 等項目的工程量和單價，相關的簽證工程也必須仔細檢查； 1.2.8.2.1.2.8.2. 主體建筑工程：主體建筑工程特點是：工程子目多、變更簽證多、造價大的 特點，全面檢查不可行，建議抽查其中的鋼筋、砼項目，模板工程量可考慮以定 額含量驗算（*市的老定額就是以砼量乘以定額含量計算模板量） 。至于腳手架 工程量、超高補貼費等應重點檢查。非工程量清單招標的主體建筑工程的子目單 價，重點檢查子目換算的正確性，子目單價抽查即可。 1.2.8.3.1.2.8.3. 鋁合金門窗、外墻涂料等重要材料單價一般在招標階段定下來，故一般不予 檢查單價，抽查工程量即可； 1.2.8.

30、4.1.2.8.4. 園林綠化工程工程量計算復雜，如要檢查，建議僅檢查子目單價； 1.2.8.5.1.2.8.5. 對于影響造價大的費用：如施工組織措施費中的費用建議重點檢查 1.2.8.6.1.2.8.6. 裝修工程較為復雜，建議結合招標資料適量檢查。 1.2.9.1.2.9. 形成初步檢查調研報告： 在核查、分析過程中，應對成本情況作客觀的分析，對存在的問題應進行全面的 記錄、分析和說明，并與結算經辦人溝通了解情況，編寫初步檢查調研報告。 1.2.10.1.2.10. 檢查結果的咨詢和溝通檢查結果的咨詢和溝通 成本檢查調研的結果不影響原結算結果的有效性；在初步成本檢查調研報告形成 后，檢查

31、調研人員應與分公司成本管理部成員及分管領導針對成本中存在的問題 舉行一次溝通會，通過溝通，達成促進工作的目的。 1.2.11.1.2.11. 完成檢查完成檢查調研報告調研報告 檢查調研工作結束后，檢查調研人員應在五個工作日內，完成最終的工程成本 檢查調研報告 ，并經成本審算中心負責人批準后，報送集團成本與開發計劃委員 會、分公司分管領導（或總經理）及成本管理部負責人審閱。如報告內容對其他 分公司有較大的幫助或借鑒意義，則經成本與開發計劃委員會批準，可抄送全集 團成本負責人及以上管理人員閱覽。 2.2.附件附件 附件某某集團工程成本檢查調研工作的通知 *集團工程成本檢查工作通知集團工程成本檢查工

32、作通知 致：*地產公司成本管理部： 根據集團成本與計劃開發委員會批準的*年度集團成本工作計劃，集團成本審算 中心擬派遣 *、*、*、*工程師赴你公司進行工程成本檢查調研工作。 一、檢查工作時間安排：*年 月 日至月 日。 二、檢查內容及主要負責人員： 1、四季花城一期工程結算*； 2、近期完成的工程招投標*； 3、綜合成本管理情況*。 三、檢查所需資料： 1、 結算分析報告、單位工程結算說明； 2、 工程造價結算書（含計算底稿、備忘錄等） 、復核情況表及審批表； 3、 工程合同（包括合同審批表） ； 4、 材料價格確定資料（包括甲供材料、限價材料等） ； 5、 雙方確認的所有工程變更簽證及相應

33、的結算書； 6、 招投標文件資料（包括投標書、澄清談判記錄、評標、定標等） ； 7、 竣工圖、施工組織設計方案（總包工程） 。 請于月 日前準備好檢查工作實施所需資料，并安排經辦人員或相關人員予以配 合。特此通知。 集團成本審算中心 年月日 返回目錄 企業成本核算指導企業成本核算指導 1. 目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本， 便于成本資料的比較和分析。 2. 范圍：適用于集團內全資、控股及受托非控股經營的房地產開發企業。 3. 職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改并檢查執行情況；集團內各房 地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，

34、正確組織成本核算工作， 建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本 計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資 料，并及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規 范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。 4. 方法和過程控制 4.1. 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下： 4.1.1. 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 4.1.2. 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。 4.1.3. 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方

35、 法、標準。 4.1.4. 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。 4.1.5. 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。 4.1.6. 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。 4.1.7. 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算 可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。 4.1.8. 編制成本報表， 根據成本核算和管理要求， 總括反映各成本核算對象的成本情況。 4.2. 成本核算對象的確定 4.2.1. 成本核算對象的確定原則 4.2.1.1. 滿足成本計

36、算的需要； 4.2.1.2. 便于成本費用的歸集； 4.2.1.3. 利于成本的及時結算； 4.2.1.4. 適應成本監控的要求。 4.2.2. 成本核算對象的確定方法 各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核 算對象。 4.2.2.1. 成片分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。 4.2.2.2. 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對 象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。 4.2.2.3. 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本 核算對象。 4.2.2.4. 根據核算和管理需要，對獨

37、立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其 支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對于只為一個 房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可 以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。 4.3. 成本費用項目及核算內容 4.3.1. 成本費用項目開發產品 成本核算應視開發產品的具體情況，按制造成本法設置成本項目。成本項目一般 包括下列八項： 4.3.1.1. 土地獲得價款 4.3.1.2. 開發前期準備費 4.3.1.3. 主體建筑工程費 4.3.1.4. 主體安裝工程費 4.3.1.5. 社區管網工程費 4.3.1.6

38、. 園林環境工程費 4.3.1.7. 配套設施費 4.3.1.8. 開發間接費 4.3.2. 各成本項目的核算內容 4.3.2.1. 土地獲得價款 指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容： 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配 套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。 a) 合作款項： 補償合作方地價、 合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。 b) 紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補 償費。 c) 拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支

39、出，安置及動遷支出， 農作物補償費，危房補償費等。 4.3.2.2. 開發前期準備費： 指在取得土地開發權之后、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、 可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容： a) 勘察設計費 勘測丈量費： 包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測 試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。 規劃設計費： 規劃費：方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設 計費。 設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。 其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制

40、作費等。 建筑研究用房費：包括材料及施工費 b) 報批報建增容費 (1)報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消 防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設 費等、規劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補 貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政 府有關部門交納的報批費。 (2)增容費：包括水、電、煤氣增容費 a) “三通一平”費： (1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。 (2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設

41、、改造、遷移、臨 時變壓器安裝及拆除費用。 (3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移 等費用。 (4)場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。 a) 臨時設施費 (1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。 (2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。 (3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。 (4)臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。 4.3.2.3. 主體建筑工程費 指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括： a) 基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測

42、費、 降水。 b) 結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎） 、砌體、找平及抹 灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高 層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓） 。 c) 門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。 d) 公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修 費用。 e) 戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。 4.3.2.4. 主體安裝工程費 A、室內水暖氣電管線設備費； (1)室內給排水系統費（自來水排水直飲水熱水

43、） ； (2)室內采暖系統費（地板熱電熱膜分戶燃氣爐管道系統暖氣片） ； (3)室內燃氣系統費； (4)室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開 關插座、含弱電工程管盒預埋 B、室內設備及其安裝費 (1)通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用； (2)電梯及其安裝費； (3)發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費； (4)消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費； (5)人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。 C、弱電系統費 (1)居家防盜系統費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等； (2)

44、對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用； (3)三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用； (4)有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用； (5)電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用； (6)寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費用。 4.3.2.5 社區管網工程費 A、室外給排水系統費 (1)室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓 等費用； (2)雨污水系統費用 B、室外采暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用 C、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站 D、室外電氣及高低壓設備費 (1)高低壓配電設備

45、及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱 式變壓設備費用； (2)室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用； (3)室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井 等費用 E、室外智能化系統費 (1)停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費 用； (2)小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用； (3)周界紅外防越系統費用：紅外對掃等； (4)小區門禁系統費用； (5)電子巡更系統費用； (6)電子公告屏費用 4.3.2.6 園林環境工程費 指項目所發生的園林環境造價，主要包括： A、

46、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出； B、建筑小品：雕塑、水景、環廊、假山等； C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等； D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門； E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈； F、室外背景音樂； G、室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘 等。 4.3.2.7 配套設施費 指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬于開發商，開發商不能有償轉讓 也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類： A、 在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性

47、公共配套設施支出， 包括居委會、 派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等； B、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業委會的可經營 性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場 等設施的支出； C、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發 生的沒有投資來源的費用； D、對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開 發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工 程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立 核算。 該成

48、本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如： A、游泳池：土建、設備、設施； B、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構； C、幼兒園：建造成本及配套資產購置； D、學校：建造成本及配套資產購置； E、球場； F、設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費； G、車站建造費：土建、設備、各項設施。 4.3.2.8 開發間接費 開發間接費核算與項目開發直接相關、 但不能明確屬于特定開發環節的成本費用性支出； 以及項目營銷設施建造費。 A、工程管理費 (1)工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用； (2)預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用； (3)行政管理費：

49、直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接 從事項目開發的部門的行政費 (4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎 (5)工程質量監督費：建設主管部門的質監費； (6)安全監督費：建設主管部門的安監費； (7)工程保險費。 B、營銷設施建造費 (1)廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告； (2)銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場 設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用； (3)售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等； (4)樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設 的樣板間還包括建造費用

50、；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用， 在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除； (5)其他。 C、資本化借款費用 包括直接用于項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外 幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等。 D、物業管理完善費 包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其 他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。 4.3.2.9 期間費用 包括管理費用、營業費用、財務費用三類，均不屬于房地產的制造成本范疇，其科目設 置、歸集內容、核算程序等詳見某某集團費用核算規范 。 三類期間費