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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種 (2)(6頁(yè)).docx

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程圖各階段涉及的主要稅種 (2)(6頁(yè)).docx

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作流程圖招投標(biāo)管理流程招投標(biāo)管理流程房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算不向商業(yè)企業(yè)那么瑣碎，但是涉及的稅種很多，需要采取一定手段合理規(guī)避，它所涵蓋的稅種除生產(chǎn)銷售及修理修配行業(yè)繳納的流轉(zhuǎn)稅增值稅外，基本包括了國(guó)家稅法規(guī)定的所有稅種。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司從取得土地使用權(quán)起至開(kāi)發(fā)銷售完畢期間各階段應(yīng)納各稅種及各稅種應(yīng)納稅額如何進(jìn)行核算做詳細(xì)闡述。一、土地使用權(quán)取得階段：需繳納契稅、印花稅（還有政府相關(guān)部門收取的交易費(fèi)等），但有時(shí)土地轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)要求拿凈值，而把按照稅法規(guī)定應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等也要求對(duì)方承擔(dān)。（1）契稅：是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋

2、權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅。契稅按土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，基本稅率為3%。應(yīng)納稅額=房地產(chǎn)成交價(jià)格或評(píng)估價(jià)格稅率（2）印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=合同金額0.05%注：印花稅的繳納貫穿房地產(chǎn)行業(yè)的各階段，公司成立繳納注冊(cè)資本金的印花稅，立賬時(shí)賬本印花稅、土地取得時(shí)繳納土地轉(zhuǎn)讓合同印花稅，開(kāi)發(fā)階段繳納各工程承包合同、廣告合同的印花稅，以及銷售階繳納產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移憑證的印花稅等。二、取得土地使用權(quán)后至房屋銷售并交付使用之日止，每

3、年繳納土地使用稅。土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應(yīng)納稅額=土地使用面積單位稅額三、預(yù)售階段：需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，預(yù)繳土地增值稅、企業(yè)所得稅。（1）營(yíng)業(yè)稅：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供營(yíng)業(yè)稅條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人。銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅額=納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用5%（2）營(yíng)業(yè)稅附加稅：城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅額7%教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅額3%（3）土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除條例規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。海南省地方稅務(wù)局規(guī)定房地產(chǎn)

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