1、1.1.目的目的 為提高集團(tuán)成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系， 特制定本管理指引。 2.2.范圍范圍 本管理指引旨在為集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司建立責(zé)任成本體系， 適用于某某 集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司。 3.3.職責(zé)職責(zé) 3.1 某某集團(tuán)成本管理委員會(huì)負(fù)責(zé)本管理指引的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與 檢查落實(shí)，集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部成本組負(fù)責(zé)有關(guān)具體對(duì)接事宜。 3.2 某某集團(tuán)所屬各地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施本管理指引。 4.4.方法與過(guò)程控制方法與過(guò)程控制 4.1 責(zé)任成本體系釋義責(zé)任成本體系釋義 4.1.1 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過(guò)程是程序性很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)合作過(guò)程， 各個(gè)專(zhuān)業(yè)過(guò)程所確 定、形成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地

2、產(chǎn)成本。 4.1.2 房地產(chǎn)成本管理效果依賴(lài)于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作,房地產(chǎn)成本管理依 賴(lài)于各環(huán)節(jié)之間有機(jī)協(xié)調(diào)與配合。 4.1.3 某某責(zé)任成本體系旨在明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)， 并借助技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。 4.1.4 某某責(zé)任成本體系旨在加強(qiáng)不同專(zhuān)業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形 成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。 4.2 責(zé)任成本體系組成要素責(zé)任成本體系組成要素 4.2.1 責(zé)任主體責(zé)任主體：以公司設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目經(jīng)理部、銷(xiāo)售等職能部門(mén)為責(zé)任主 體，在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門(mén)和配合部門(mén)。 4.2.2 責(zé)任范圍責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外

3、按成本項(xiàng) 目劃分責(zé)任范圍。 4.2.3 責(zé)任目標(biāo)責(zé)任目標(biāo)：按公司成本管理宗旨：以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的 競(jìng)爭(zhēng)力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì) 合理性、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)為追求目標(biāo)。 4.2.4 反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性， 單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性。 4.2.5 評(píng)價(jià)部門(mén)評(píng)價(jià)部門(mén)： 及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。 在各部門(mén)發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上， 就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng) 價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。 4.2.6 某某責(zé)任成本體系之要素概括表責(zé)任成本體系之

4、要素概括表 責(zé)任范圍責(zé)任范圍 責(zé)任主體責(zé)任主體 配合部門(mén)配合部門(mén) 評(píng)價(jià)部門(mén)評(píng)價(jià)部門(mén) 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi)土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展部 財(cái)務(wù)部 建造成本建造成本 責(zé) 1、建造內(nèi)容、建筑形式合理化 設(shè)計(jì)部 銷(xiāo)售部 成本部 任 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施工圖質(zhì) 量 設(shè)計(jì)部工程部 成本部 目 3、獲取競(jìng)爭(zhēng)性的合理低價(jià) 工程部成本部 項(xiàng)目經(jīng)理部 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 標(biāo) 4、現(xiàn)場(chǎng)成本管理、施工質(zhì)量與 效率 項(xiàng)目經(jīng)理部 工程部 工程部 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售部 財(cái)務(wù)部 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 各職能部門(mén) 財(cái)務(wù)部 4.3 責(zé)任成本體系的范例責(zé)任成本體系的范例 某某集團(tuán)某某集團(tuán) 房地產(chǎn)有限公司責(zé)任成本體系表房地產(chǎn)有限公司責(zé)任成本體

5、系表 主導(dǎo)部門(mén)主導(dǎo)部門(mén) 配合部門(mén)配合部門(mén) 反饋指標(biāo)反饋指標(biāo) 考核部門(mén)考核部門(mén) 土地獲得成本土地獲得成本 項(xiàng)目發(fā)展部 銷(xiāo)售部 每平米地價(jià) 土地獲得時(shí)間 財(cái)務(wù)管理部 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) -報(bào)批報(bào)建費(fèi) 項(xiàng)目發(fā)展部 辦公室 報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率 財(cái)務(wù)管理部 -設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)部 工程部 每平米設(shè)計(jì)費(fèi) 成本管理部 -三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 工程部 設(shè)計(jì)部 主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)) 社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）: 規(guī)劃設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)部 銷(xiāo)售部 項(xiàng)目部 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 成本管理部 結(jié)構(gòu)、安裝設(shè)計(jì) 工程部 設(shè)計(jì)部 每平米鋼筋含量 成本管理部 每平米

6、含砼量 成本管理部 招標(biāo)及簽約 工程部 成本部 招標(biāo)比率 成本管理部 項(xiàng)目經(jīng)理部 最低價(jià)定標(biāo)比率 成本管理部 材料采購(gòu) 工程部 成本部 甲定材料占造價(jià) 比率 成本管理部 項(xiàng)目經(jīng)理部 統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買(mǎi)率 設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)部 工程部 變更比率 成本管理部 工程簽證 項(xiàng)目經(jīng)理部 工程部 簽證比率 成本管理部 工程結(jié)算 成本部 工程部 項(xiàng)目部 結(jié)算錯(cuò)漏率 工程管理部 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) -工程管理費(fèi) 項(xiàng)目經(jīng)理部 工程管理部 每平米管理費(fèi) 財(cái)務(wù)管理部 -利息 財(cái)務(wù)管理部 -營(yíng)銷(xiāo)支持費(fèi)用 銷(xiāo)售部 客戶(hù)事務(wù)部 每平米營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 各部門(mén) 人均行政費(fèi)用 財(cái)務(wù)管理部 每平米管理費(fèi)用 人均銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售費(fèi)

7、用銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售部 客戶(hù)事務(wù)部 每平米銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)管理部 每平米廣告費(fèi)用 人均銷(xiāo)售員面積 稅金稅金 財(cái)務(wù)部 實(shí)際交納稅率 集團(tuán)財(cái)務(wù)部 物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益 物 業(yè) 管 理 公 司 物業(yè)實(shí)際盈虧額 財(cái)務(wù)管理部 上表供各公司建立責(zé)任成本體系參考用，其中：責(zé)任成本范圍至少應(yīng)包括 上述劃分范圍，但可作更明細(xì)的劃分。 4.4 責(zé)任成本體系建立程序責(zé)任成本體系建立程序 4.4.1 由公司總經(jīng)理牽頭， 成本管理部具體組織， 按本指引劃分責(zé)任成本范圍， 確定責(zé)任主體和配合部門(mén)，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)； 4.4.2 各公司可可根據(jù)本指引選擇、調(diào)整具體反饋指標(biāo)，可自行協(xié)商確定反饋 指標(biāo)的合理區(qū)間。 4.4.3 經(jīng)

8、各部門(mén)討論、總經(jīng)理批準(zhǔn)，整理形成適用于本公司的“責(zé)任成本管理 辦法” ，報(bào)總部備案；并在公司內(nèi)作普及宣傳和具體執(zhí)行； 4.4.4 根據(jù)本公司管理能力和項(xiàng)目情況，制定適用于本公司的階段性目標(biāo), 譬如： 招標(biāo)金額定價(jià)比例 90%以上 設(shè)計(jì)變更占造價(jià)的比例 3%以下 鋼筋含量的合理控制比率 90%以上 每平米質(zhì)量維修成本 5 元/平米 規(guī)模經(jīng)濟(jì)成本優(yōu)勢(shì) 50 元/平米 每平米售后物業(yè)凈支出 0 元/平米 銷(xiāo)售費(fèi)用占銷(xiāo)售收入比率 2.50% 公司司成本管理部會(huì)同財(cái)務(wù)管理部按項(xiàng)目定期公布“責(zé)任成本考核報(bào) 告” ，并抄報(bào)集團(tuán)成本管理委員會(huì)。 5.5. 支持文件支持文件 VKCW03-23-F1成本指標(biāo)明細(xì)

9、表 反饋指標(biāo)反饋指標(biāo) 單位單位 計(jì)算公式計(jì)算公式 備注備注 土地獲得成本土地獲得成本 每平米地價(jià) 元/平米 =土地獲得成本/總建筑面積 與聽(tīng)證會(huì)通過(guò)時(shí)的指標(biāo)相比 較 土地獲得時(shí)間 天 從購(gòu)地簽約到土地按約定使用功能落實(shí)到某某名 下時(shí)為止。 與聽(tīng)證會(huì)通過(guò)時(shí)的指標(biāo)相比 較 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) -報(bào)批報(bào)建費(fèi) 報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率 % =（按政策應(yīng)繳納報(bào)批報(bào)建費(fèi)-實(shí)際交納報(bào)批報(bào)建 費(fèi)）/按政策應(yīng)交納費(fèi)用 報(bào)批報(bào)建費(fèi)可用廣義概念， 將土地出讓金等包括在內(nèi)。 -設(shè)計(jì)費(fèi) 每平米設(shè)計(jì)費(fèi) 元/平米 = 設(shè)計(jì)費(fèi)總額/總建筑面積 可分類(lèi)計(jì)算每平米規(guī)劃設(shè)計(jì) 費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀(guān)設(shè) 計(jì)費(fèi) -三通及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 每平

10、米三通費(fèi)用 元/平米 =三通費(fèi)用總額/總面積數(shù) 每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 元/平米 =臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用總額/總建筑面積 主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)) 社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）: 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 天 自土地協(xié)議簽署日（或上一期動(dòng)工之日）至施工圖 完畢之日 可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方 案實(shí)施周期 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì) 每平米鋼筋含量 公斤/平米 =鋼筋總用量/總建筑面積 可分類(lèi)計(jì)算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、 屋面的鋼含量 每平米含砼量 立方/平米 =砼總用量/總建筑面積 可分類(lèi)計(jì)算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、 屋面的砼含量，注明砼標(biāo)號(hào)。 招標(biāo)及簽約 招標(biāo)比率

11、% =通過(guò)招標(biāo)定價(jià)的合約總額/造價(jià)總金額 也可按合同次數(shù)來(lái)統(tǒng)計(jì)。 最低價(jià)定標(biāo)比率 % =最低價(jià)中標(biāo)的招標(biāo)合同總額/招標(biāo)合同總金額 材料采購(gòu) 甲定材料占造價(jià)比率 % =甲供、 甲限及三方合同材料總額/主體建筑工程成 本總額 統(tǒng)購(gòu)材料購(gòu)買(mǎi)率 % =參與集團(tuán)統(tǒng)購(gòu)的材料金額/統(tǒng)購(gòu)品種的材料總額 設(shè)計(jì)變更 變更比率 % =設(shè)計(jì)變更造價(jià)總額/工程造價(jià)總額 可分類(lèi)計(jì)算設(shè)計(jì)錯(cuò)漏、市場(chǎng) 變更、客戶(hù)要求的變更比率 工程簽證 簽證比率 % =現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本總額/工程造價(jià)總額 工程結(jié)算 結(jié)算錯(cuò)漏率 % =（甲乙方結(jié)算價(jià)格 - 審核后結(jié)算價(jià)格）/審核后結(jié) 算價(jià)格 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi) -工程管理費(fèi) 每平米管理費(fèi) 元/平

12、米 =項(xiàng)目工程管理費(fèi)總額/項(xiàng)目建設(shè)總面積 -利息 -營(yíng)銷(xiāo)支持費(fèi)用 每平米營(yíng)銷(xiāo)費(fèi) 元/平米 =項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用總額/項(xiàng)目建設(shè)總面積 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 人均行政費(fèi)用 元/人 =行政費(fèi)用總額/當(dāng)年加權(quán)總?cè)藬?shù) 每平米管理費(fèi)用 元/平米 =管理費(fèi)用總額/當(dāng)年結(jié)算面積 人均銷(xiāo)售收入 元/人 =銷(xiāo)售收入總額/當(dāng)年加權(quán)總?cè)藬?shù) 銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用 每平米銷(xiāo)售費(fèi)用 元/平米 =銷(xiāo)售費(fèi)用總額/當(dāng)年銷(xiāo)售面積 每平米廣告費(fèi)用 元/平米 =廣告費(fèi)用總額/當(dāng)年銷(xiāo)售面積 人均銷(xiāo)售員面積 元/人 =銷(xiāo)售面積總數(shù)/當(dāng)年加權(quán)銷(xiāo)售人員數(shù) 稅金稅金 實(shí)際交納稅率 % =實(shí)際交納的稅額/計(jì)稅稅基 分類(lèi)計(jì)算所得稅、契稅、營(yíng) 業(yè)稅率。 物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益 物業(yè)實(shí)際盈虧額 元/平米 =當(dāng)年售后物業(yè)總支出-當(dāng)年物業(yè)總收入