1、附件 2.4 財務附表填表說明說明 本附件旨在解釋說明財務 6 個子附表的填寫方式及目的，指導大區正確填寫 財務附表。其中，各表編制說明如下： 一、一、 表表 1 1- -全資金利息計算表全資金利息計算表 1. 本表是用來計算項目全資金利息成本，含銷售物業和持有商業物業。若同一 期銷售物業和持有商業物業同時存在， 因資金回收時期存在差異， 分開填寫， 如模板中一期的分開列示； 2. 本表分項目、 分期進行填寫， 表格中部分單元格已經輸入公式， 請不要修改。 空白的單元格，請列示標題要求的內容。09 年及以前資金占壓財務費用需手 工計算后填寫。 3. 各公司在填表時，資金回收根據預計銷售回款填列
2、（持有商業物業不用填寫 資金回收，填寫支出至開業） ，資金投入根據土地付款節奏、開發成本支付計 劃、開發費用及稅金等支付計劃填列，其中開發成本支付計劃由合約部提供 （持有商業物業只填寫建設期成本支出 （含保修金） ， 不填寫運營期間支出） 。 土地款支付根據實際付款時間填寫，對于分期支付土地款的，假設先用于支 付一期土地款，然后再支付二期及后期土地款。 4. 在計算各期間資金占用利息時，按各年占用金額的不同，使用如下年利率： 2009 年及以前各年為 5.17%；2010 和 2011 年為 5.32%，2012 為 6.56%、2013 年為 6.72%。2014 年及以后為 6.6%； 5
3、. 項目分多期，各期的全資金利息獨立計算，即該期的目標成本只需要計算該 期的全資金利息，不考慮前期的資金盈余的影響； 6. 本表中當期資金投入列示數據與表“投資總額表”中成本合計數據一致（即 土地，開發成本，開發費用，稅金） 。 二、二、 表表 2 2- -單體外成本分攤方案表單體外成本分攤方案表 本表是用于說明單體外成本分攤方法的。 1. 首先確定跨期成本的分攤方法（該原則應用于表 7 跨期分攤表） ，原則上按 核算產品可售建筑面積（不含地下室建筑面積）將單體外成本分攤至各核算 產品，若有地下商業，地下商業部分也應計入相應產品可售建筑面積如果選 擇“其他方法” ，需在方法說明列進行詳細解釋是
4、如何分攤的。 2. 對于本期發生、需跨期分攤的，后期發生、需在本期分攤的成本，均需確定 跨期分攤方法，原則上按照可售建筑面積法。 3. 分攤方法按科目層級進行選擇確定，如果某級科目及其下級科目的分攤方法 是一樣的，只需為該科目選擇確定分攤方法，不用逐級向下都選擇；如果下 級科目分攤方法不一樣， 則需選擇確定下級 （同級次） 所有科目的分攤方法， 以此類推。 4. 然后確定本期內分攤方法，選擇確定的方法同上面 1、3 點。 5. 對于屬于本期的成本，均需要確定本期內分攤方法，用于確定各產品需要分 攤的單體外成本；沒有發生的成本科目，不用選擇分攤方法。 三、三、 表表 3 3- -投資匯總表（分攤
5、）投資匯總表（分攤） 該表是分為“總投資” ， “對總體進行分攤” ， “分攤到其他期” “其他期分攤 入本期” ， “本期分產品總成本” ， “本期分產品總成本-財務（稅務）調整”， “本期分產品可售單方成本”六個模板，其中： 總投資：數據來自表合約部測算的投資匯總表（不含增值稅價格） ，不允許 修改數據；如果投資匯總表格式有調整，本表需做相應調整； 對總體進行分攤： 由財務部負責將建筑單體外成本根據單體外成本分攤方案 分攤到本期內具體產品或其他期， 合約部配合財務部將建筑安裝工程成本在 本期內具體產品內進行分攤（如需分攤，按工程口徑） 。分攤原則見第 4 點 說明，無產權公共配套設施定義及
6、分攤方法見第 5 點說明； 分攤到其他期：數據與表 7 項目配套成本分攤表一致，本期建設需由其他期 承擔的投資額扣除； 其他期分攤入本期：數據來源于表 7 項目配套成本分攤表，由財務部根據單 體外成本分攤方案，將在其他期建設，需由本期承擔的成本分攤記入本期， 分攤原則見第 9 點說明； 本期分產品總成本： 自動計算生成， 該成本是財務、 業務統一的分產品成本， 原則上只有獨立車庫成本可能不符合核算、稅務需要；如果需要調整車庫成 本以滿足核算、稅務需要，由財務部在“本期分產品總成本-財務（稅務） 本期分產品總成本-財務（稅務）調整：對地下室成本的調整，按照附件 2.3 里面車位的分攤方法，分開列
7、示持有，銷售的地下室，另根據核算手冊房地 產項目成本 18.4.5.2 房地產項目成本主要分攤方法，手動填寫銷售車位需 保留的成本，超限額的成本在地上各產品按照可售建筑面積進行分攤，對于 持有的物業如寫字樓不填寫可售建筑面積，不參與成本分攤。 本期分產品可售單方成本：匡算各產品單方成本。 備注： 本表里面的地下室-人防僅指可辦理產權證的車位，核算上面需保留成本故 單獨列示。對于無法辦理產權的車位不保留成本故不單獨列示； 本表中土地包含了可用于抵扣銷項稅的成本，在表 4，表 5 中土地成本已剔 除了可用于計算抵扣銷項稅的成本 本表中借款費用匡算考慮的因素是該項目自身未來需要融資產生的財務費 用。
8、 填寫細則： 1. 附件 3 表頭列示了可售建筑面積，地上建筑面積，占地面積法如有其他面積 指標請直接在添加。為簡化目的，模板中各成本項的分攤以及單方成本的計 算均以可售建筑面積作為參數。實際操作中按照項目實際情況選擇的合適的 分攤參數并進行公式調整； 2. 實際中項目產品類別數量不同，如超過模板列示種類需自行在“總投資”模 塊增加列數，且在“對總投資進行分攤”也需相應增加產品列，并人工增加 相應公式；模板中無顏色標明的空格可根據實際需要調整公式（主要是調整 面積指標參數）或者填充數據；有顏色標明的空格，原則上不允許修改，如 需修改請與總部討論； 3. 為統一科目，表格列示了所有明細科目，如果
9、某一級科目及其下級科目的分 攤方法一樣， 可以直接在該級科目進行分攤， 無需按最明細科目分攤。 但是， 對于超過 3 級的科目，需最少按 3 級科目進行分攤，未超過 3 級的科目需按 照最末級科目進行分攤 4. 分攤原則：依據各項目的特點對需要分攤的成本（扣除分攤到其他期后的成 本） （前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施、增值服務、 資本化費用及開發間接費用）選擇合適的建筑面積分攤方法；車位需分攤的 成本包括 2.2.22.2.11,實際中地下室需要單獨支付成本情形可考慮車位的 土地成本； 5. 對于公共配套設施（如學校，幼兒園等），在“投資匯總表”中合約部作為 產品進行成本獨
10、立歸集，在成本分攤時，如存在無產權的公共配套設施，按 科目將成本歸集列示在“分攤給公共配套”，并分攤至各產品（見第 6 點說 明）；如某些公共配套設施如幼兒園、會所產權屬于公司并計劃出售則其業 態在可售/持有物業單獨列示，等同其他產品類型； 6. 無產權公共配套設施成本包括： 2.1， 2.2， 2.3， 2.5 （剔除銷售設施費） ， 2.6， 2.7 之和。模板舉例列示無產權的公共配套設施幼兒園，根據受益對象按照 可售建筑面積在各產品進行分攤； 7. 房地產開發費用在住宅類和商業類的分攤模板僅作參考，實際操作中由于竣 工時點不同，可按照預計竣工時點情況進行分攤。 8. 由于合約部對建筑安裝
11、工程成本（不含前期工程，土石方及基礎處理工程） 是按照產品部位進行歸集的，在對總投資進行分攤時，需要合約部將建安成 本按照“產品部位與產品對應關系表（見下表）”歸集或分攤到具體產品或 公配科目中。 產品部位與產品對應關系表 開發業態開發業態 編號編號 產品部位產品部位 產品產品 備注備注 住宅 1 獨立地下室 住宅-地下車位 2 小高層-塔樓 住宅-小高層 3 高層-塔樓 住宅-高層 4 底商-裙樓 住宅-底商 5 獨立商業-裙樓 住宅-獨立商業 商業 6 獨立地下室-衛生間、后勤區 購物中心 7 獨立地下室-地下車庫 地下車庫 8 購物中心-地下室 購物中心 9 購物中心-裙樓 購物中心 1
12、0 購物中心-塔樓 購物中心 11 寫字樓-塔樓 寫字樓 公配 12 幼兒園-地下室 幼兒園 13 幼兒園-裙樓 幼兒園 14 幼兒園-塔樓 幼兒園 9. “其他期分攤入本期”數據來源于表 7按照受益對象在本期各產品按照建 筑面積進行分攤，模板是按照可售建筑面積進行分攤；其中： 表 7 中地下室-非人防車位，人防車位數據直接列示在產品（地下室-非 人防車位/人防車位）的 2.2.2.1 所屬單元格（為了將其成本歸屬在該產 品）； 表 7 中公共配套設施，基礎設施，銷售設施按照分攤原則直接在各產品 類型進行分攤，模板列示了獨立人防和幼兒園按照可售建筑面積進行分 攤。 四、四、 表表 4 4- -
13、住宅住宅項目土地增值稅測算表項目土地增值稅測算表 1. 本測算表可根據項目產品實際情況，增加產品列。其中銷售收入鏈接表 5 銷 售數據，地價和開發成本鏈接表 3 土地成本和房地產開發成本。 2. 需確定本企業涉及的流轉稅稅種及稅率， 填寫主表格右側的 “流轉稅明細表” ； 3. 對于利息費用，如果貸款均來源于銀行或信托公司，且利息金額超過按地價 和開發成本的 5%核定額，則填實際發生額； 4. 對于有些產品合并清算，需考慮對土增稅的影響，可更改表格格式，將增值 額合并計算。 5. 如果住宅項目增值率小于 20%，且屬于普通住宅的，可以免征土增稅，需估 計該部分免征稅額。 五、五、 表表 5 5
14、- -銷售物業銷售物業凈利潤率測算表凈利潤率測算表 1. 本表土地成本、 開發成本、 開發費用來源于 “附件 3-投資匯總表 （分攤） ” ， 均是未來實際核算口徑的成本、費用，其中“資本化借款費用”是根據實際 資金缺口情況測算的銀行借款或股東借款的利息成本； 2. “開發費用-財務費”是測算的未來項目發生的銀行手續費、刷卡手續費等 核算口徑的財務費； 3. “財務費用（全資金口徑）”指全資金口徑的財務費用，來源于“表 1-全資 金利息計算表”； 4. “土地增值稅”來源于“表 4-住宅項目土地增值稅測算表”； 5. 暫不銷售的物業按成本與收入相等考慮，即按成本金額填在收入欄。 六、六、 表表 6 6- -土地成本分攤表土地成本分攤表 1. 本表由財務部根據項目具體情況，結合核算手冊要求，選擇對本項目最有利 的土地分攤方案， 將土地成本分攤到項目各期， 是全項目的土地成本分攤表； 2. 由于土地分攤方法較多，各項目分期各異，不便于統一分攤表格式，因此各 公司可根據實際情況設計分攤表，給出的表僅供參考。 3. 分攤表必須根據土地成本二級科目進行設計，需明確體現分攤方法、分攤依 據及分攤結果。
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