1、華潤置地住宅總承包工程合同范本華潤置地住宅總承包工程合同范本 （試行版）應用指引（試行版）應用指引 華潤置地有限公司華潤置地有限公司 編制時間：編制時間：20152015 年年 7 7 月月 1616 日日 目 錄 一、總則 . 1 (一) 編制目的 . 1 (二) 適用范圍 . 1 (三) 編寫小組 . 1 (四) 合同使用人 . 1 二、 合同體系 . 2 （一）概述 . 2 （二）模塊組成、邏輯關系、應用與風險控制 . 3 （三）清單體系模塊 . 23 （四）其他合同文件 . 30 （五）投標文件 . 31 三、 其他 . 31 （一）生效期 . 31 （二）解釋權 . 31 一、總則

2、(一) 編制目的 統一和規范華潤置地合約文件編制，維護合同使用人的合法權益，規避合約風 險，現依據建設工程施工合同范本、相關法律法規及各大區合同索賠風險案例 制定了華潤置地住宅總承包合同范本 ，并以建設工程工程量清單計價規范 GB50500-2013 房屋建筑與裝飾工程工程量計算規范 GB50854-2013 、 華潤置地 住宅項目工程分判界面表（2015 年版） 及華潤置地建安成本科目（2015 年版） 為主要參考制定了工程量清單。 (二) 適用范圍 適用于華潤置地有限公司下屬獨資、控股、或具經營權合資公司及華潤集團孵 化的住宅開發項目。 (三) 編寫小組 審定：韓躍偉 審核：王麗、周曉明、

3、王磊 編制人員：總部工程管理部：韓艷紅、張健、黃遠超、張少良 北京大區：賀洪洪、崔曉； 上海大區：王潔、周金龍、周蔓晨； 深圳大區：邱耀錦； 成都大區：熊軍、賴金明、于蓉、徐春凌、張榮、陳學愛、何中豪； 沈陽大區：劉巖、田哲； 山東大區：馮良、孔慶立、邱曉承、呂學強； 江蘇大區：李凡、曹穎、李梅、姚麗萍； 武漢大區：王成龍、趙軍民； 福建大區：涂珍峰、林凡、魏丹、方藝芬。 (四) 合同使用人 合同使用人是依據本套范本編制具體使用項目的招標文件、合同文件的大區、 城市、項目等各層級使用，本指引中統稱為合同使用人。 二、 合同體系 （一）概述 1. 合同體系組成 1) 合同協議書 2) 中標通知書

4、 3) 中標通知書發出前往來函件 4) 專用合同條款 5) 通用合同條款及其附件（履約保函、授權委托書、工程竣工證書、付 款委托書） 6) 工料規范 7) 合同圖紙 8) 開辦費說明及工程量清單計量計價規則 9) 工程量清單 10) 其他合同文件工程質量保修協議、工程變更流程、工程結算作業指 引、工程款支付作業指引、華潤置地與合作方廉潔協議 11) 投標文件 2. 邏輯關系說明 1) 合同協議書 邏輯關系：明確合同的重大目標如總價、工期、質量等 2) 專用合同條款 專用合同條款是對通用合同條款原則性約定的細化、完善、補充、 修改或另行約定的條款。合同使用人可以根據不同建設工程的特點 及具體情況

5、，對相應的專用合同條款進行修改補充。在使用專用合 同條款時，應注意以下事項： （a） 專用合同條款的編號應與相應的通用合同條款的編號一致； （b） 合同使用人可以通過對專用合同條款的修改，滿足具體建設 工程的特殊要求，避免直接修改通用合同條款； （c） 在專用合同條款中有橫道線的地方，合同使用人可針對相應 的通用合同條款進行細化、完善、補充、修改或另行約定； 如無細化、完善、補充、修改或另行約定，則填寫“無”或 劃“/” 。 3) 通用合同條款 通用合同條款是就工程建設的實施及相關事項，對合同使用人的權 利義務作出的原則性約定。條款安排既考慮了現行法律法規對工程 建設的有關要求，也考慮了建設工

6、程施工管理的特殊需要。 4) 工料規范、圖紙、工程量清單計量計價規則、工程量清單 工料規范是合同條款、開辦費說明對應的具體實施措施。工料規范 與圖紙互為補充，是工程量清單的編制基礎，當工料規范與圖紙出 現不一致時，以工料規范約定為準。工程量清單計量計價規則是工 程量清單量價劃分原則的約定。 5) 開辦費說明 開辦費說明與開辦費清單對應，說明了開辦費報價所包含的范圍， 是開辦費報價的依據。 開辦費說明與合同條款和工料規范相輔相成， 合同條款中約定了承包人和發包人的權利、義務、風險，工料規范 中約定了施工組織的具體方案和要求。正常施工開辦費包干使用不 調整，開辦費的調整需依據合同條款進行。 （二）

7、模塊組成、邏輯關系、應用與風險控制 1. 招標公告 1.1 應用： (1) 招標人、招標項目名稱、招標項目概況、聯系方式、報名地點： 各項目根據具體情況完善相關的信息。 (2) 招標項目概況內，若分標段，須注明標段劃分情況。 (3) 資格審查標準：合同使用人根據具體情況進行修訂。 (4) 入圍數量限制：合同使用人根據招采制度填報，如果不滿足入 圍數量要求，則需要重新招標，重新發布公告。 (5) 報名資料：需明確資格審查所需的資料，若需體現近幾年的情 況，必須明確相應時間。 (6) 招標公告有效期：公示期起止時間需按招標采購流程約定設 定。 (7) 報名材料的提交方式：合同使用人根據具體情況完善

8、。 (8) 購買招標文件費用和付款方式： 合同使用人根據具體情況進行 修訂。 具體金額可視招標文件制作成本和招標采購項目目標成 本金額設定。 (9) 棄標處理和以他人名義投標、串通投標、以行賄手段謀取中標 或弄虛作假投標處理按照總部招標采購制度制定， 不得進行修 改。 (10) 投標單位以他人名義投標、串通投標、以行賄或其他不正當手 段謀取中標或者以其它弄虛作假方式投標， 處罰措施合同使用 人可以在廉潔協議基礎上明確具體限制措施。 2. 資格預審合格通知書 合同使用人可以根據具體情況進行修訂。 3. 招標邀請函 合同使用人可根據招標模式，自行選擇是否使用此模板。 4. 投標須知 4.1 應用：

9、 (1) 投標須知前附表：招標人、踏勘現場、投標答疑會、投標人要 求澄清招標文件的截止時間、投標保證金、投標文件份數、投 標截止時間、遞交投標文件地點、是否退還投標文件，各項目 根據具體情況完善相關的信息； (2) 投標保證金繳款時間為技術標投標截止時間前， 對投標單位加 以約束，從而減少評完技術標后出現棄標情況； (3) 投標疑問回復時間宜為截標前一周， 合同使用人根據自身情況 綜合考慮投標疑問收集時間及回復時間進行設定； (4) 現場勘察時間須與項目工程部同事溝通時間后， 錯開投標單位 的時間； (5) 投標文件技術標組成內容可自行補充； (6) 投標保證金繳納方式可自行約定； (7) 履

10、約保函/保證金提交時間合同使用人自行約定； (8) 中標通知書簽署時間合同使用人可自行約定 (9) 現場勘察非強制性要求，若需投標單位提供相應書面說明，可 自行在投標須知內明確； (10) 投標文件技術標組成，與資格審查標準無須重復提交資料，此 處建議明確技術評標內容的資料即可； (11) 招標文件費用若未索取， 則可要求投標單位在退投標保證金前 退還招標文件， 若已收取招標文件費用， 則無需退還招標文件。 (12) 偏離市場實際情況的不合理報價、 嚴重錯誤的標準合同使用人 自行制定原則。 (13) 投標須知若有特殊要求，可自行補充。 (14) 若招標主體與簽約主體不一致，則需簽約主體出具委托

11、書。 4.2 風險控制 (1) 回標時間的設定需給予投標單位充分時間， 避免壓縮投標時間 導致履行合同過程中的爭議和變更； (2) 現場勘察時間和述標時間務必錯開所有投標單位， 從而降低串 標的可能。 (3) 需暫定商務標回標時間供投標單位準備商務標， 否則待技術評 標后再確定可能會導致投標單位從收到通知才開始準備商務 標的情況，導致招標周期變長。 (4) 合同文件內所指的工程量清單由招標人調整或修訂后供投標 人人確認,調整原則按 3.2(v)公式調整最終版工程量清單； (5) 棄標情況容易被忽視，合同使用人需做好相應和及時的記錄。 (6) 不合理報價須于定標前澄清，并明確合理單價，若在定標后

12、再 確定最終工程量清單，談判時間花費時間會較長，效果亦不會 理想。 (7) 招標人保留接受整個或部分回標之權利的調整權利， 但不得濫 用，若有較大的調整，必須要求投標單位重新提交報價，杜絕 確定了中標單位再調整的情況。 5. 投標書 5.1 應用 (1) 相關信息按項目具體情況完善； (2) 需核對 ERP 上是否回標； (3) 履約保函提交時間由各項目根據具體情況完善相關的信息。 5.2 風險控制 (1) 投標總價必須符合大小寫是否一致，若大小寫不一致，則以大 寫為準； (2) ERP 和紙質版回標不一致，則以紙質版為準； (3) 招標采購須把控在投標有效期內發出中標通知書， 若超出投標 有

13、效期， 投標人有權不接受招標人按原來報價發出的中標通知 書，若出現有超出的情況，需發問卷要求投標單位維持原報價 不變，并明確延長后的截止時間。 6. 合同協議書 6.1 應用 (1) 合同協議書，招標文件編制時為空。編制最終合同協議書時， 根據最終確定的內容完善，對應的內容不得僅索引，應明確相 應的內容，簽署合同協議書不得出現空白部分； (2) 編制合同協議書時，需核對營業執照內的對應信息，確保相關 信息的一致性； (3) 合同價款=開辦費+實體工程費用+總包照管費+計日工 （暫定工 程量）+暫列金額+暫估金額； (4) 工期、質量標準、缺陷責任期、履約保函金額、工期延誤、付 款約定目標，具體

14、約定均索引合同條款及工料規范； (5) 承包人收款信息需在確定中標人后以問卷回復形式提供， 提交 形式要求合同使用人自行約定。 6.2 風險控制 (1) 合同書內信息必須為最新的， 若在回標后來往文件中有對招標 文件內容有修訂， 則需按照來往文件的內容完善， 并備注出處。 7. 往來函件 往來函件截止時間為中標通知書發出前，往來函件須加蓋公章并經雙方法 定代表人或其授權代表簽字。 8. 中標通知書 8.1 應用： (1) 合同價款：根據商務談判后最終確定的總價編制； (2) 工期：根據工料規范技術要求內約定編制； (3) 履約保函/保證金提交時間按照投標須知約定的時間編制。 9. 通用合同條款

15、及專用合同條款 9.1 應用： (1) 實際使用中，不允許對合同的通用條款進行任何的修改，合同 使用人對于不同項目的特殊要求， 可以在專用條款預留的空白 處進行進一步約定， 約定的內容不能對合同的條款進行顛覆性 的修訂。具體應用注意事項如下： (a) 專用合同條款的編號應與相應的通用合同條款的編號一 致； (b) 合同使用人可以通過對專用合同條款的修改，滿足具體建 設工程的特殊要求，避免直接修改通用合同條款； (c) 在專用合同條款中有橫道線的地方，合同使用人可針對相 應的通用合同條款進行細化、完善、補充、修改或另行約 定； 如無細化、 完善、 補充、 修改或另行約定， 則填寫 “無” 或劃“

16、/” 。 (2) 專用合同條款合同使用人可自行深化的內容 (a) 1.6.4 發包人須在專用條款中明確需要由承包人提供的 文件明細。 (b) 2.2 條 發包人代表：合同使用人在合同專用條款內，約定 發包人的代表的授權范圍。 (c) 2.4.2 提供施工條件、2.4.3 提供基礎資料：發包人在專 用條款中明確“應給承包人的施工所需要的條件、施工現 場及工程施工的基礎資料的明細” ，如沒有相關明細可在 專用條款中寫明“無” 。 (d) 3.1 承包人的一般義務中(2)條： 政府性收費因各大區各城 市政府規定不同，此部分由合同使用人在專用條款中自行 深化，需明確是否包含在合同總價中，以及費用繳納等

17、相 關要求。規費是包含在合同總價中，但未在開辦費及實體 清單中體現。 (e) 3.1 承包人的一般義務中(13)條：合同使用人須在專用條 款中明確除通用條款約定外承包人應履行的其他義務。 (f) 3.2、 3.3 中合同使用人根據管理要求自行約定承包人擅自 更換項目經理的、承包人無正當理由拒絕更換項目經理 的、承包人無正當理由拒絕撤換的、承包人擅自更換主要 施工管理人員或前述人員未經發包人書面同意擅自離開 施工現場的違約金額。 (g) 3.7 履約保函：合同使用人在專用條款中自行約定提供履 約保函的比例或支付履約保證金的金額。合同使用人須自 行深化因承包人提供的保函不真實時，違約除及時更換保

18、函外，需承擔的違約責任。 (h) 合同使用人須在專用條款 5.1.1 條中明確工程質量須 獲得的獎項，明確獲得獎項的獎勵及未獲得的懲罰。 (i) 專用條款 6.1.1 條，合同使用人根據管理需要填寫安全生 產獲得獎項的特殊要求。專用條款 6.1.6 條，合同使用人 根據當地政府要求填寫安全文明施工費的繳納方式及代 扣代繳要求，例如安全文明費必須按政府要求足額交與政 府。須注意因交政府的費用可退回，開辦費中的安全文明 施工報價是可競爭的。 (j) 7.5.2 因承包人原因導致工期延誤：由合同使用人自行在 專用條款中進行約定違約金額。 (k) 7.7.2 提前竣工的獎勵：因通用條款約定因發包人要求

19、提 前竣工的趕工費用是給予補償的，因此是否還發提前竣工 的獎勵請合同使用人自行確定。 (l) 8.1.4 條，甲供材超供扣款的管理費比例，合同使用人根 據管理特點進行填空。 (m) 8.7 材料與工程設備的替代、10.4.1 變更估價原則中：工 程量清單或預算書中無相同項目或類似項目，合同使用人 在專用條款中填空，明確定額名稱、浮動系數及管理費利 潤稅金等綜合費率等內容。 (n) 第 11.1 條市場價格波動引起的調整，調價辦法由合同使 用人自行約定，但須遵循以下調價原則： (i) 合同使用人自行約定網絡查詢平臺； (ii) 根據查詢平臺確定基礎價格及鋼筋品牌； (iii) 工程量為當期安裝完

20、成量；僅凈量調差，措施 筋、搭接、二次構造鋼筋等包含在單價中的量 不進行調差。 (iv) 調差原則：按照工程完成情況確認當天所在月 份各規格鋼筋的當期鋼筋均價進行調差計算。 (v) 調差公式：僅調整供應價格。當鋼筋、混凝土 市場價格波動在3%以內（包括3%）時，價 格不予調整，視為承包人已將該部分風險考慮 在投標報價中。當價格波動超過3%時，僅調 整3%以外的部分; a. 當（P1+P2+P3+-+Pn）/nP0 P0 則材料價格不作任何調整； b. 當 (P1+P2+P3+-+Pn）/nP0 P0 則供應單價按超出3%之外部分調整。 調整公式如下： 調增金額=Q*（P1+P2+P3+-+Pn

21、）/n P0*(1+3%)*（1+稅率） 調減金額= Q* P0*(1-3%)- （P1+P2+P3+-+Pn）/n *（1+稅率） 注：P1、P2、P3-Pn分別為各單體每個施工 段第一個月（開始時間所在月份）與最后一個 月（完成時間所在月份）之間的查詢價格。 P0指基準價。 Q 指當期安裝完成的工程量。 (o) 第 12.2.1 條預付款的支付補充約定如下，明確約定無預 付款。 (p) 第 12.3.2 條商票支付：大合同使用人根據總部財務部下 發的招采合同支付條款模板中的相關要求，并根據項 目自身特點明確用于商票支付的進度款比例、支付方式、 3% 3% 商票期限等。 (q) 第 12.3

22、.1 節點付款表補充：合同使用人僅允許完善工 程款支付節點表 ，并根據空格填寫合同總價中暫定工程 金額、發包人為承包人代繳費用及其他費用的金額，其他 內容不允許修改。填寫工程款支付節點表時，可自行 選擇填寫金額或比例，并須分開土建、機電及委托發包人 付款的分包工程的付款節點，并保證總承包合同中委托發 包人付款的分包工程的付款節點及付款比例與分包招標 時的付款節點及付款比例要求一致。 (r) 第 12.3.3 分包委托付款，委托發包人付款的分包工程名 稱的明細。 (s) 第 13.2.5 條移交、接收全部與部分工程：通用條款中約 定“除專用合同條款另有約定外，合同當事人應當在竣工 驗收合格并頒發

23、工程竣工證書 7 天內完成工程的移交。” 如合同使用人對“7 天”有異議，可以在專用條款中另行 約定。承包人未按時移交工程的，違約金的計算方法為各 合同使用人自行深化。 (t) 16.1.3 因發包人違約解除合同后的付款、 16.2.4 因承包人 違約解除合同后的處理：合同使用人須在專用條款填寫撤 場期限，違約金額。 (u) 第 16.2.2 條承包人違約的責任： (i) 合同使用人根據通用條款承16.2.1逐條列出違 約責任，在專用條款中逐條對應列出承包人違 約責任的承擔方式。 (ii) 明確承擔方式時，須注意可操作性。如費用增 加和延誤工期的及時確認，確保在未完工工程 產值金額限值內（發包

24、人損失能夠在未完工部 分工程產值中得到足額補償），同時，確保履 約擔保的有效性情況（是否已到期）。 (v) 18.1 工程保險、18.3 其他保險：合同使用人可在專用條 款補充關于工程保險的特別約定、關于其他保險的約定、 承包人是否應為其施工設備等辦理財產保險的相關約定。 9.2 通用條款中重要條款的風險控制 (1) 1.6.2 條圖紙和承包人文件 (a) 發包人：發包人需在開工通知上約定的開工日期前 14 天發圖； (b) 專業圖紙間交叉的錯誤、遺漏、矛盾和缺陷以發包人、 承包人、設計單位三方確定的正確的為準，不予變更。 (2) 1.1.4.6 基準日期 基準日期是合同責任和風險轉移的一個關

25、鍵時間點。 (3) 1.10.1 出入現場 (a) 進出場地的道路開口等的費用由承包人承擔。 (b) 發包人應根據施工需要，協助承包人辦理取得出入施工 現場所需的批準手續，以及取得因施工所需修建道路、 橋梁以及其他基礎設施的手續，承包人承擔相關手續費 用和建設費用。 (c) 承包人應在訂立合同前查勘施工現場，并根據工程規模 及相關資料，合理預見工程施工所需的進出施工現場的 方式、手段、路徑等。因承包人未合理預見所增加的費 用和（或）延誤的工期由承包人承擔。 (4) 1.1.2.6 分包人 需委托付款的分包工程， 合同簽署為兩方： 分包和承包人簽訂， 且按 12.3.3 條的約定承包人委托發包人

26、支付工程款。發包人 負責通知承包人下發分包中標通知書， 分包的中標通知書由承 包人下發。 (5) 3.6 條工程照管與成品、半成品保護 “因第三方原因造成的損壞責任由責任方承擔， 不能確定責任 方的由承包人負責修復或更換， 并承擔由此增加的費用和 （或） 延誤的工期”，合同使用人在現場管理中，應明確對于責任的 認定的方式，避免總包與指定分包間出現大量的爭議，影響施 工進度。 (6) 3.7 履約保函 乙方出具保函后， 城市公司法律部及財務部負責復核保函是否 滿足要求，如有疑問需及時通知承包人重新出具。不開保函不 付款。 (7) 7.5.1 因發包人原因導致的工期延誤索賠 工期延誤索賠，包括工期

27、的賠償和費用賠償，會導致竣工交付 日期的延后，有向小業主交付的違約風險。合同使用人須慎重 下發停工令。工期補償由發包人和承包人協商解決，費用補償 要求在承包人收到發包人停工通知單后，與發包人、監理人于 7 天內完成現場資源盤點工作，承包人根據發包人的要求進行 現場資源的處理， 并對現場大型施工機械設備、 腳手架、 扣件、 現場人員進行盤點及費用補償。 (8) 8.1.6 甲供材安裝費 如無變更，無論實用量超出或少于清單量，安裝費均用按清單 量結算，當發生變更時，安裝費按變更約定進行結算。 (9) 10.2 變更權 承包人無變更權。未經許可，承包人不得擅自對工程的任何部 分進行變更。 (10)

28、市場價格波動引起的調整 需注意，除鋼筋、混凝土可調整外，稅費是可調的。 (11) 第 11.2 條法律變化引起的調整 (a) “法律變化” ，僅指全國人大及其常委會制定的規范 性文件在合同工程基準日之后發生變化，且因執行該 項規范性文件引起工程造價發生增減變化。其它諸如 法規、 規章和政策等規范性文件在基準日后發生變化， 不影響合同總價及工期。 (b) 僅調整基準日期后，因法律變化導致承包人在合同履 行過程中增加或減少的費用。 (c) 稅率變化時，可根據實際情況進行調整。 (12) 第 14.1 條 竣工結算申請與第 14.2 條竣工結算審核 發包人單方結算： 若承包人在竣工驗收報告中載明的竣

29、工日 期起 9 個月內未按照合同約定提交竣工結算申請及完整結 算資料的， 發包人有權進行單方面結算。 請合同使用人做好 過程資料的歸檔，保證資料完整性。 (13) 第 14.3 條甩項竣工協議 甩項竣工， 僅允許發包人提出甩項竣工的要求， 合同當事人 簽訂甩項竣工協議， 甩項協議由合同使用人根據實際情況自 行擬定。 (14) 第 15.3.3 條質量保證金的退還 質量保證金與缺陷責任期相對應， 缺陷責任期滿后質保金按 約定返還承包人。 保修責任以保修期的期限為準， 質保金的支付并不表示承包 人保修責任的結束， 承包人仍須按照合同條款約定的保修期 繼續履行保修責任。 合同使用人須在其他合同文件附

30、件 1工程質量保修協議 中約定因承包人原因造成工程的缺陷或損壞的修復的合理 期限， 承包人未能在期限內修復缺陷或損壞， 且經發包人書 面催告后仍未修復的， 發包人有權自行修復或委托第三方修 復， 所需費用由承包人承擔。 如果預留的質量保證金不足以 支付修復費用，承包人應承擔不足的部分費用。 (15) 第 18 條保險 18.2.2 條中需審核承包人出具建筑工程施工人員團體人 身意外傷害保險保單及保單中是否約定“除非該項工程 業主提出書面申請， 本保險單為保險公司不可撤銷、 不可變 更、不可解除之保險合同。” 關于建筑工程一切險的免賠額設置問題， 需要考慮工程風險 和保費成本預算，因為免賠額越低

31、，保費成本越高，同時有 的工程項目風險性較高的， 保險公司在報價時也不會接受低 免賠額， 因此不便于在合同中強制設定免賠額的最高限， 合 同對于免賠額的約定不使用強制性的措辭。 10. 工料規范 10.1 應用： (1) 總說明：工料規范中用紅色加粗黑體字部分，僅作為工料規 范編制提醒說明用， 合同使用人根據項目情況須進行補充和 完善。 (2) 承包范圍及界面劃分按照“集采項目可按集采要求執行，地 方壟斷性行業工程由合同使用人根據具體情況自行調整， 地 方性特點如地熱工程由合同使用人自行編制”的原則處理。 (3) 合同使用人須根據當地政府備案要求， 確定哪些分包是可以 不計入總承包合同中的。

32、例如專業承包： 臨時施工用電接駁 工程、 臨時用水接駁工程、 臨時排水接駁工程、 土方、 樁基、 幕墻、政府壟斷、市政工程、景觀、精裝修。 (4) 要求總承包合同中關于委托發包人付款的分包的工料規范 中的相關要求與分包招標時的相關要求保持一致，避免矛 盾，避免產生糾紛及管理不一致性。 (5) 工料規范中合同使用人可自行深化的內容 （a） 第 2.1 條 承包人項目人員配備要求 對于所附表格中對承包人的具體要求，合同使用人 根據項目的規模和建設目標， 結合當地的施工水平， 自行補充完善，可增減。 （b） 第 2.2.2 條 防水深化設計 第 1 項地下室防水：若項目上沒有涉及到“樁頭處 理”或“

33、塔吊基礎”的防水，則刪除該部分防水處 理要求的內容，否則就把“（若有）”刪除掉。 （c） 第 2.2.3 條 屋面設計深化 第 2 項：若項目上沒有涉及到“屋面掛瓦的安裝”， 則刪除該部分內容，否則就把“（若有）”刪除掉。 （d） 第 2.2.5 條 外保溫 若項目上沒有涉及到“外保溫”施工，則刪除該部 分內容，否則就把“（若有）”刪除掉。 （e） 第 2.2.6 條 外檐 若項目上沒有涉及到“GRC”或“外立面石材或裝飾 鋁板”施工，則刪除該部分內容，否則就把“（若 有）”刪除掉。 （f） 第 2.3.2 樣板管理要求 樣板清單需要合同使用人根據項目情況列出具體樣 板清單和相關要求，注明樣板

34、形式是在單獨區域實 施還是在實體結構中首次施工中實施。 （g） 第 2.5 條 工程進度要求 合同使用人需明確該項目計劃工期是多少個日歷 天，并填寫項目的主要節點時間的要求，作為對承 包商的工程進度考核要求。 （h） 第 2.8.5 條 甲供物資清單 合同使用人根據總部戰采和大區集采情況，結合項 目實際情況，確定項目的甲供物資清單。 （i） 第 2.9.4 條 工程材料要求 對于乙供總要物資材料， 合同使用人應分別對土建、 水暖、電氣等使用的物資材料提出品牌（限定某些 品牌）和具體的技術要求。 （j） 第 2.10.2 條 塔吊布置 第 5 項：要求承包人提供塔吊配置計劃，填寫詳細 的配置計劃

35、表。有能力的合同使用人也可在工料規 范里提出該項目的塔吊配置計劃，要求承包人遵照 執行。 （k） 第 2.10.3 條 施工電梯/井架布置 第 4 項： 要求承包人提供施工電梯/井架布置配置計 劃，填寫詳細的配置計劃表。有能力的合同使用人 也可在工料規范里提出該項目的施工電梯/井架布 置配置計劃，要求承包人遵照執行。 （l） 第 2.11.1 通用標準 第 5 項：合同使用人提出對本項目臨時圍墻的具體 要求，以便承包人可以依據要求提供相應的報價。 第 6 項：要求承包人提供分階段布置的現場施工總 平面布置圖，有能力的合同使用人也可直接提供， 要求承包人遵照執行。 （m） 第 2.11.2 條

36、現場辦公用房及現場廁所 第 3 項：如果需要承包人向發包人和監理人提供辦 公和生活用房及設施，則合同使用人需提供具體的 要求，填寫在表格里；若不需要承包人提供，則該 項需全部刪除。 （n） 第 2.13.3 條 竣工資料 合同使用人根據項目所在地地方的規定，確定本項 目需要承包人提供的竣工資料套數和竣工圖套數。 （o） 第 2.14.1 條 安全施工管理要求 第 1 項：不統一規定項目的安全目標，合同使用人 應根據大區下發的安全目標分解，提出本項目具體 的安全目標要求。 （p） 第 2.16 條 項目施工獎罰條例 合同使用人可以根據項目的具體情況對獎罰條款進 行刪減、調整和補充，并填寫每項具體

37、違約金的金 額。也可結合上市公司統一進行的第三方檢查進行 對項目的考核，但不建議追求排名。 （q） 第 2.17.5 條 責任和義務 第 5 項：合同使用人填寫具體的違約金額。 （r） 第 3.1 條 工程的質量目標 第 2 項： 合同使用人根據大區要求和項目具體情況， 補充本項目的質量目標，包括是否要獲得地方和國 家級質量獎項等。 （s） 第 3.2 條 應遵守的相關規范、標準 工料規范里已列出了常用的最新的國家和行業規 范、規程和標準，合同使用人應補充需要遵守的工 程所在地的地方規范、標準。對于上市公司下發的 文件里的一些技術質量要求，有必要的話，也可列 在該條中。 （t） 第 3.3.4

38、.4 條 春節期間及農忙季節施工措施 合同使用人根據項目具體情況，確定是否有需要提 出相應的施工措施要求。若有，自行補充該部分內 容。 （u） 第 3.6 條 腳手架工程技術要求 第 2 項：合同使用人根據項目具體情況，確定本項 目的外架搭設具體要求，以及卸料平臺和臨時支撐 體系的相關要求。 （v） 第 3.8 條 裝飾裝修工程技術要求 第 1 項抹灰工程：對驗收標準根據項目的檔次進行 了劃分，工料規范里僅需要列明具體標準即可。 例如，對于 B、C、D 檔項目，如下： 檢查項目 標準 墻面/頂棚平整度，立面垂直度，陰陽角方正性 4mm 對于 T、A 檔項目，如下： 檢查項目 標準 備注 墻面/

39、頂棚平整度，立面垂 直度，陰陽角方正性 4mm 地下室和地上后期區 3mm 地上非后期區 （w） 第 3.9 條 外墻工程技術要求 各項目的外墻做法不一樣，合同使用人應根據本項 目具體情況選取相關內容。 （x） 第 3.11.2 條 外墻防滲漏 淋水試驗時間要根據項目所在位置來確定，例如： 若項目在深圳，則要求如下： 淋水區域 淋水時點 淋水試驗時間 外墻、外窗 外窗封閉、外墻裝飾完成 12h12h （y） 第 3.12.2 條 采暖工程 若項目沒有采暖工程，則該項內容刪除。 （z） 第 4.2.2 條 臨時設施 第 8 項：若沒有要求承包人向發包人及監理人提供 辦公室，則該條刪除。 11.

40、開辦費說明 11.1 應用（請重點閱讀開辦費清單紅色字體部分） (1) 開辦費說明 (a) 合同使用人可調整項：第 14 項（現場施工總平面布 置圖的動態維護費用） (b) 調整原則：合同使用人操作時，根據動態施工總平圖 的提供方選用對應的條款， 詳見開辦費說明第 14 條。 當發包人提供動態施工總平圖時，采用 14.a 條款， 當承包人提供動態施工總平圖時，采用 14.b 條款。 (2) 開辦費清單 (a) 合同使用人可深化項： 開辦費清單附表 01-06 中子項 (b) 除上述清單外，開辦費清單合同使用人不得調整。 (3) 開辦費價款調整 (a) 除在合同條款和開辦費說明另有規定外， 開辦

41、費包干 使用，不予調整。 (b) 為防止承包人發包人將對承包人所有開辦項目費用 的完成情況進行檢查，如發現未按要求完成，則發包 人將按照未完成部分的估值予以扣除， 而并非按照承 包人投標申報金額扣除。無論清單中是否填報價格， 均不免除承包人未履行合同義務的責任。 (c) 開辦費的調整需依據合同條款的約定進行， 各項費用 調整依據詳見本指引 10.4 章節（風險） 。 11.2 風險控制 開辦費各項風險說明具體如下。 (1) 承包人管理團隊及其他費用 (a) 該項指企業管理團隊的費用，不包括現場施工人員的管 理費及實體工程內的制作人工費。 (b) 此項費用包干使用。 （i） 開辦費 1.1 項管

42、理人員費用依據通用條款中 7.5 工期索賠條款及工料規范中資源盤點流程進 行調整，價格采用開辦費清單附表 01 中填寫的 價格。 （ii） 圖紙的二次深化費用包含在 1.3 項中。 (c) 投標期間審核重點 （i） 管理人員費用填報是否合理，如項目經理的月 薪，在工期補償時產生。 （ii） 審核人員進退場計劃是否與施工組織方案要 求一致。 (2) 工地以及視察費用 (a) 此費用中 2.4 清除地下障礙物的費用可調整； 2.1/2.2/2.3/2.5/2.6 不可調整。 （i） 2.4 項的清除地下障礙物的費用不包含單個體積 大于 1.5m3 的地下障礙物的破除和清理費用，當 出現單個體系大于

43、 1.5m3 的地下障礙物時，發包 人需依據合同條款3.4條以變更形式補償由此產 生的費用，此費用的增加需扣減同體積土方的開 挖費和外運費。 （ii） 建議障礙物破除列示在計日工清單中，減少后期 合同外單價審定。 (3) 承包人及分包人施工用水、用電費用 (a) 此費用包干使用。 (b) 此項包括施工水電設施費和施工水電費；施工水電設施 費中總接駁點至分包接駁點的費用由承包人承擔，分包 接駁點至工作面的費用由分包人承擔；施工水電費中公 共區域照明費用由承包人承擔，承包人自承建范圍的電 費由承包人承擔，包含在綜合單價中；總包、發包人、 監理人辦公生活區用水在此開辦費中，分包工程范圍的 水電費由承

44、包人承擔。 (c) 水電費發包人是否代扣代繳在專用條款中約定。如果水 費由發包人代為支付，則發包人按月將已代交的水費從 期中付款及結算款中扣除。 (d) 沈陽大區水費政府按建筑面積收費，全部由總包承擔， 在專用條款中約定。 (4) 施工降排水費用（若有） (a) 此費用包干使用，包括4.1降水工程設備使用及手續辦 理和4.2排水通道維護維修，后期不做調整。 (5) 成品、半成品保護費用 (a) 此費用包干使用，后期不做調整。 (b) 此費用根據工料規范成品保護責任填報，包括承包人及 分包人的成品、半成品及工程材料的保護費用 (c) 需特別說明的是，此處分包人的成品、半成品保護費指 分包工程完成

45、移交給總包后產生的保護費用。在分包工 程移交總包前，分包的成品保護由分包自行負責。 (6) 安全文明施工與環境保護措施費 (a) 此費用包干使用，按照工程所在地政府要求、工料規范 要求填報此項費用后期不做調整。 (b) 若當地政府需發包人/承包人單獨繳納費用，需在專用 條款中說明。 (c) 此項費用與工程所在地政府要求密切相關，各地差異性 大，故此項費用清單附表04允許合同使用人自行深化。 (d) 此項費用為項目實施過程中的重點管控點，請項目同事 把控此費用是否與現場相符。 (e) 擾民與民擾費用包含在此項報價中。 (f) 垃圾清運費（包含積水清除）在此項中報價；無論變更 由承包人或分包人施工

46、，變更引起的垃圾清運費均不做 調整。 (7) 工程的測量放線費用 (a) 此費用指承包人在施工的過程中的全部測量放線工作 所產生的費用，區別于2.3條對原始基準點的復核測量； 此費用包干使用，后期不做調整。 (8) 樣板管理費用 (a) 此費用指施工工藝樣板費用，此費用包干使用，后期不 做調整。 (9) 材料二次搬運（或多次搬運）費用 (a) 此費用包干使用，后期不做調整。 (b) 發包人或承包人供應材料、設備從卸貨地點搬運至倉儲 /安裝地點的費用包含在實體工程量綜合單價中，不在 此項報價中。 (10) 垂直運輸機械費用 (a) 包括塔吊、人貨電梯、井架費用，塔吊亮化費用包含在 此項費用中。

47、(b) 當工期延誤時，此費用調整。 (c) 各項目根據施工組織方案細化開辦費清單附表02中垂 直運輸機械的數量、使用期限、規格型號。 (11) 臨時設施費 (a) 當因發包人原因調整施工總平圖時， 此項費用可調整。 通常為發包人開發節奏變化引起。 (12) 腳手架及臨時支撐體系費用 (a) 當規劃方案調整、工期延誤、工程緩建時，此項費用 可能調整 (b) 需填寫開辦費清單附表03中腳手架費用明細 (c) 砌筑腳手架、裝飾腳手架、機電管道腳手架分別包含 在相應的實體項目綜合單價中，不在此項中報價。 (d) 模板的支撐系統包含在模板的綜合單價中，不在此項 中報價。 (13) 臨時使用正式電梯的費用

48、（若有） (a) 若臨時梯分判在總承包合同中，需填報此費用，分判 界面見工料規范。 (b) 需填寫開辦費清單附表 05 中看梯人員及電梯維修費 用明細 (14) 現場施工總平面布置圖的動態維護費用 (a) 合同使用人自行決定施工總平面圖由承包人提供還是 由發包人提供。 (b) 根據施工動態總平圖的提供方不同選用對應條款 a/b。 (c) 無論若因發包人/承包人原因引起與合同簽訂時現場 施工總平面布置圖不符從而導致調整的，費用、工期 增加均不調整。 (15) 冬雨季及嚴寒/嚴熱天氣下施工費用 (a) 當工期調整時，此項費用可能調整 (b) 需填寫開辦費清單附表 06 中費用明細 (16) 夜間及

49、暗室施工費用 (a) 此費用包干使用，不做調整。 (17) 試驗與檢驗費 (a) 此費用包干使用，不做調整。 (b) 此費用包括承包人供應材料的試驗檢驗費、甲供材料 的復檢費用、政府及規范要求的工藝試驗與檢驗費。 (18) 報批報建及備案費用 (a) 此費用包干使用，不做調整。 (19) 套管、孔洞的預留及封堵收口費 (a) 圖紙變更引起的開洞及封堵以變更形式計取，不在本 次報價中。 (20) 保函與保險 (a) 此費用包干使用，不做調整。 12. 合同圖紙 12.1 應用：合同圖紙目錄裝訂在合同中須填寫圖名、圖號、版本及日期 等相關內容。藍圖須發包人、承包人雙方蓋章確認后另行存檔，不 裝訂在

50、合同中。 （三）清單體系模塊 1. 總則 1.1 組成部分： (1) 清單編制說明 本文件包含三項內容： 清單編制及報價說明 、 住宅總包土 建科目劃分說明 、 住宅總包機電科目劃分說明 ； (2) 工程量清單 清單組成：本清單由 7 個部分組成，具體組成如下: (a) 工程量封面及工程計價總說明 (b) 開辦費清單 (c) 實體工程量清單 (d) 照管費清單 (e) 計日工清單 (f) 分包暫估價清單 (g) 暫列金額清單 1.2 邏輯關系： (1) 要求總承包合同中關于委托發包人付款的分包的計量計價規 則要求與分包招標時的計量計價規則要求保持一致，避免矛 盾，避免產生糾紛及管理不一致性。