1、二手商品房買賣、流程及規則二手商品房買賣、流程及規則1、共有、房改售房、夫妻財產共有的提示特別告知第三條第一項規定： “雙方當事人訂立房地產買賣合同時，應注意以下問題：1、共有人的權利。房地產權利登記分為獨有和共有，共有指二個以上權利人共同擁有同一房地產，買賣房地產簽訂合同時，房地產權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。原職工已購公有住房上市出售的， 參加房改購房時的同住成年人應在合同附件五相關關系內表示同意出售，并簽字蓋章；因故無法在合同內簽字蓋章的，應出具同意出售的其他證明。房地產權證內的權利人將房地產出售前，應與其配偶協商一致，出售后配偶再提出異議的，由權利人承擔法律責任。 ”原則一： 房屋
2、共有即房產證上登記 2 人以上的， 該二手房買賣合同需要全體共有人簽字。其隱含的概念是法律上的無權代理或無權處分， 若部分所有權人代簽或空缺簽名的， 在無公證授權委托書的情形下，很可能該合同會被認定為無效或不成立。所以，需要全體共有人到場簽署該合同才能保證合同有效，買受人才可依據該合同追究違約責任。原則二： 房改售房需要同住成年人簽署同意出售。 其隱含的法律意義在于同住人的有居住權或共有權。根據北京市高級人民法院處理公有住房出售后糾紛的若干意見規定，房屋產權人要求無產權的原公房同住人遷讓的， 對有扶養、 監護關系的同住人應保護其房屋居住使用權； 對其他同住人可根據其在他處有無住房等情況， 分別
3、作出處理。 同時規定， 按 “九四”方案購買的房屋，產權證登記為一人的，在訴訟時效內，購房時的購房人、工齡人、職級人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產權的，可確認房屋產權共有。也就是說， 房改售房的產權人在出售該房屋時應征得成年同住人的同意， 并負責解決其相應權益。 民事法律適用問答（年第期） 規定： “長寧法院民三庭反映，售后公房登記的所有權人未經其他共同居住人同意， 將售后公房出售的行為是否有效？答： 不動產上的權利以登記為公示要件， 買受人沒有義務去查明買賣的房屋是否還有其他未經登記的用益權利人。因此，買受人與登記的房屋所有權人達成買賣房屋協議，又無違反國家禁止性法律法規情況的，應確認該協議有效。至于售后公房其他未經登記的同住人的權益，應由出售人負責解決。 ”雖然有此規定，但購房人仍有可能陷入不必要的法律紛爭。原則三：夫或妻擅自處分夫妻共有房產，需承擔相應責任。其法律意
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