1、項目項目 工程管理策劃書工程管理策劃書 北京萬通地產股份有限公司北京萬通地產股份有限公司 項目公司項目公司 二 OO年月 目目 錄錄 1、項目概況、項目概況 . 5 1.1 序言 . 5 1.2 項目概況 . 5 1.3 項目規劃 . 7 1.4 項目銷售配合 . 7 1.5 工程及工程管理重點和難點 . 7 2、項目公司管理架構及主要崗位描述、項目公司管理架構及主要崗位描述 . 8 2.1 部門主要工作內容 . 8 2.2 項目架構 . 9 2.2.1 經理部基本職能 .11 2.2.2 崗位職責 .11 3、項目發展計劃、項目發展計劃 . 18 4、項目總控制進度計劃、項目總控制進度計劃

2、. 19 4.1 項目施工管理流程 . 19 4.2 項目總控進度計劃 . 20 4.3 項目控制計劃關鍵節點 . 20 5、施工單位和監理公司組織方案、施工單位和監理公司組織方案 . 21 5.1 總承包商組織方案 . 21 5.2 監理公司組織方案 . 21 5.3 甲方直接分包工程組織方案 . 21 6、材料設備供應方案、材料設備供應方案 . 22 7、項目進度計劃保證措施、項目進度計劃保證措施 . 22 7.1 項目進度計劃關鍵節點 . 23 7.2 甲方進度計劃編制 . 23 7.3 總包施工進度計劃安排 . 24 7.4 施工過程中施工進度計劃審核 . 24 7.5 總包施工協調管

3、理 . 24 7.6 獎懲機制 . 24 7.7 甲分包施工進度計劃控制 . 24 7.8 甲方計劃內部協調 . 24 7.9 總包計劃控制 . 25 7.10 現場交通情況 . 25 7.11 民擾情況 . 25 7.12 外協工作 . 25 8、項目質量保證措施、項目質量保證措施 . 26 針對萬通地產股份有限公司工程由于趕工而出現質量瑕疵的情況，萬通地產股份有限公 司強調“關注細節、創過程精品” 、 “一次做好、次次做好” ，將“質量：團隊的尊嚴，榮譽和 價值” 、 “崇尚品質和崇尚進步、崇尚遠古一樣”寫進公司經營宗旨，在工程管理實踐中， 總結出從事前過程控制（Qu lity ssur

4、nce）和事后控制（Qu lity Control）兩方面的行之有 效的管理措施： . 26 Q 類. 26 8.1“質量標準間”先行制度 . 26 8.2“關鍵部位 100%檢查”制度 . 26 8.3 室外管網優化施工、關鍵工序交底等； . 26 8.3.1 室外管網優化施工制度 . 26 8.3.2 關鍵工序交底制度； . 27 8.3.3 充分發揮監理作用； . 27 8.3.4 施工單位質量保證體系 . 27 8.3.5 圖紙審查制度 . 27 8.3.6 設備材料進場驗收制度 . 27 8.3.7 技術方案先行制度 . 28 QC 類 8.4 萬通地產股份有限公司交樓入住檢查程序

5、. 28 9、項目成本控制措施、項目成本控制措施 . 28 9.1 項目成本控制目標 . 28 9.2 項目成本控制措施 . 30 10、安全文明施工管理、安全文明施工管理 . 31 10.1 施工現場 CI 標識系統 . 31 10.2 施工過程管理 . 34 11 成品保護措施成品保護措施 . 34 12 信息協調管理信息協調管理 . 34 12.1 項目印章管理 . 34 12.2 郵件管理 . 35 12.3 文件管理 . 36 12設計院 . 36 17監理公司 . 36 19建筑承包商、總包、分包 . 36 12設計院 . 37 17監理公司 . 37 19建筑承包商、總包、分包

6、. 37 12.4 會議制度 . 37 13 設計協調與管理設計協調與管理 . 38 13.1 實施方案階段 . 38 13.2 施工圖設計階段 . 38 13.3 施工階段 . 39 附件： 1、 公司項目期總平面圖 2、 公司二、期 2003 年銷售配合圖表 3、 公司項目期、區進度計劃 4、 公司項目期材料招投標進場計劃 5、 公司項目期成本控制計劃 本工程管理策劃書針對本項目具體情況，根據萬通地產項目管理制度制訂，由項目公司工程本工程管理策劃書針對本項目具體情況，根據萬通地產項目管理制度制訂，由項目公司工程 部牽頭起草、其他部門配合。工程管理策劃書由項目工程副總經理和項目公司總經理審核

7、批部牽頭起草、其他部門配合。工程管理策劃書由項目工程副總經理和項目公司總經理審核批 準后，報總部審準后，報總部審核批準。之后，付諸實施。核批準。之后，付諸實施。 1、項目概況、項目概況 1.1 序言序言 萬通地產股份有限項目，位于 ，占地 ，緊 鄰 。 根據公司下達的 200年經營指標，萬通地產股份有限公司計劃在 年內分期完成本 項目的開發。 為保證順利實現經營目標，獲得優秀工程質量與合理低成本，根據公司總部要求，我們 編寫此份大綱，以指導項目的開發建設。 1.2 項目概況項目概況 項目總占地 ， 于 200 年 月簽訂土地合作協議， 200 年 月動工開始建設， 規劃總建筑面積 萬平方米。各

8、期建設日程如下： 分期名稱 建筑面積 開工日期 竣工備案日期 入伙日期 萬 平 方 米 萬 平 方 米 區區 萬 平 方 米 區區 萬 平 方 米 期區期區 萬 平 方 米 期區期區 萬 平 方 米 各參建方如下： 投資、發展投資、發展 萬通地產股份有限市有限公司 規劃建筑設計規劃建筑設計 施工圖設計施工圖設計 環境設計環境設計 煤氣設計煤氣設計 智能化系統智能化系統 強電強電 電視電視 電話、寬帶電話、寬帶 總承包商總承包商 監理公監理公司司 物業管理物業管理 北京萬通地產股份有限物業管理有限公司 1.3 項目規劃項目規劃 位于市東 ，占地畝，規劃總建筑面積約為 萬 m 2。建筑密度%，容積

9、率。 工程分區開發，區規劃用地面積萬 m2，建筑面積約萬 m2，戶數戶， 區工程包括共棟層多層。住宅樓結構形式為結構，基礎為基礎。 1.4 項目銷售配合項目銷售配合 期區計劃于 200年 月 日開盤， 200年銷售配合環境安排圖表見附件 2。 1.5 工程及工程管理重點和難點工程及工程管理重點和難點 根據設計要點、項目發展計劃和施工實踐經驗，列出以下工程及工程管 理的重點和難點： （一） 、進度： 1、 工期很緊，從開工至拿竣工備案證的時間只有 8 個月，竣工備案必須達到的條件是： （1）外墻落架、樓梯間、陽臺瓷片鋪貼完畢； （2）室外管網完畢，室外道路、環境、小花園具備雛形； 2、 地下管網

10、及室外道路、環境雛形都最遲必須在外墻落架 1 個月后完成，如何穿插施 工、保證工期； 3、 區內棟層也必須在月拿到備案證； （二） 、技術： 1、 施工，需滿足客戶對精裝修挑剔的要求； 2、 樁基施工，施工樁兼試樁； 3、 市政工程與主體工程交叉作業（室外管網及環境基層需最晚于外墻落架 1 個月后完 成） ，施工技術及施工管理保障措施； 4、 屋面工程； 5、 室內防水； 2、項目公司管理架構及主要崗位描述、項目公司管理架構及主要崗位描述 2.1 項目公司主要工作內容項目公司主要工作內容 全面協調、推進項目從可行性研究開始，直到工程竣工的全過程。主要是項目實施 過程中的進度控制、質量控制、成本

11、控制及相關的合同管理、信息管理，并協調公司內 各相關部門和政府各職能部門。項目的設計管理由總部設計中心執行。項目的招標采購 工作由總部采購中心執行。 項目公司的主要工作內容概述如下： (1) 完成項目立項階段的各項手續。 (2) 完成前期報建的各項手續，包括建設工程規劃許可證和施工許可證的辦理。 (3) 起草項目總控進度計劃。 (4) 建設項目征地、拆遷和施工場地“通一平”的落實。 (5) 考察監理公司及各施工承包商。 (6) 參與招標、采購。 (7) 項目施工組織設計的審定。 (8) 圖紙會審和技術交底的組織。 (9) 材料設備招標計劃的提供及材料設備進場日期的確定。 (10) 施工現場勘探

12、及測量放線的組織實施。 (11) 現場施工安全及環保措施的檢查落實。 (12) 施工進度計劃的審核及檢查。 (13) 按各承包合同規定的進度要求及質量要求，對各項工程款項審批及支付。 (14) 施工過程中的質量預測和動態控制。 (15) 工程竣工的驗收組織及各項手續的辦理。 (16) 項目組織管理機構和規章制度的健全，各專業技術培訓計劃的制定。 (17) 項目實施過程中的相關信息及資料管理。 2.2 項目組織架構項目組織架構 作為公司總部派駐項目現場的機構，項目公司的組織架構圖如下： 2.2.1 項目公司的基本職能項目公司的基本職能 項目策劃，市場和產品定位 項目報批報建； 項目施工過程管理；

13、 項目成本管理 配合項目設計管理； 配合招標采購 項目配套工程； 業主服務事務； 工程維修事務； 人事行政管理； 工程檔案管理； 公共事務協調。 2.2.2 崗位職責崗位職責 2.2.2.1 項目公司總經理在項目公司總經理在項目工程管理方面的職責如下：項目工程管理方面的職責如下： 組織制訂項目總開發計劃和項目公司經營規劃 審批項目工程管理策劃書 審批項目工程管理組織機構的設置 參與項目工程副總和部門經理的任免、考核 審批項目總控進度計劃 審批項目的市場及產品定位 親自出面進行重大報批、報建工作。 審核項目設計策劃書及設計任務書并提出書面意見，與總部設計中心協商統一 意見后簽認。 參與目標成本的

14、制訂。 控制項目的工程成本。 參與編制項目合約規劃和采購計劃。 參與評標、定標。 審核并簽署設計、施工、采購合同。 審批設計費、工程費付款申請。 審核各階段設計成果，及時提出書面審圖意見。 審核重大設計變更。 全面負責項目公司分批合同的簽署 監督項目成本部招標執行情況 對總部采購中心授權的項目采購內容及進度負責 出席項目工程總協調例會 2.2.2.2 項目工程副總經理職責項目工程副總經理職責 代表公司對項目負責，接受公司總經理的領導和公司各職能部門的監督； 協助項目公司總經理制定和執行項目公司的經營發展計劃； 協助項目公司總經理落實總部制訂的項目管理制度；主持制訂項目公司的補充制度。 協助項目

15、公司總經理組織、招聘項目公司工程管理隊伍；參加對工程部經理、前期部經 理的考核、任免； 領導項目公司工程方面的全面工作，負責項目公司工程部、前期部的管理和運作，督促 項目成本部、副設計經理、采購經理的工作。 負責全面制訂項目的工程進度、質量、成本、安全文明施工的目標并推動目標的實現。 負責項目的工程監督和管理，對項目的施工質量、進度、成本、安全和文明施工負第一 責任： 指導、督促項目公司工程部編制項目工程管理策劃書 ，督促其他部門密切配合。審核 項目工程管理策劃書 ； 指導、督促項目公司工程部編制、調整項目總控進度計劃 ，督促其他部門密切配合。 審核項目總控進度計劃 ； 指導、督促項目公司前期

16、部編制報建報驗工作計劃，并根據計劃進行項目的報建、報裝、 報驗工作。親自出面解決報建、報裝、報驗工作中的關鍵問題。 審閱各階段的設計。參加重要設計問題的討論、決策。 參與合約規劃和項目采購計劃的制訂。 參與項目的招標、采購工作的討論和決策。參與合同的簽署。推動分批合同的簽訂。 監督各項合同的履行。 指導項目公司工程部對承包商和監理進行管理。在重大問題上直接與承包商和監理進行 協調、溝通。 審核或審批施工總進度計劃、施工組織設計（施工方案） 、資金計劃、工程預算、設計變 更、工程洽商等； 參與項目的與工程有關的支付的管理 出席監理例會，審閱監理月報； 主持項目工程例會，簽發會議紀要。出席項目工程

17、總協調例會，并在會議上提出需總部 四個中心解決的所有主要問題。 同總部四個中心積極、主動地就項目管理工作進行溝通。 指導項目公司工程部編制項目工程月報 ，督促其他部門密切配合。審批項目工程月 報 ； 處理項目工程突發性事務、重大質量事故和技術問題； 負責建立項目公司的文檔管理制度并督促、檢查其落實情況。 參與供方評估。 2.2.2.3 工程部經理崗位職責工程部經理崗位職責 負責匯總、起草工程管理策劃書 負責組織起草編制并調整總控進度計劃,上報審批后下達、組織、督促各單位按計劃組織 執行。 負責審核項目施工總進度計劃、施工階段主要節點計劃和關鍵分包工程的進度計劃并監 督其執行。 組織做好施工現場

18、的開工前準備 負責設備、材料樣板庫的管理 組織材料設備的進場聯合驗收 負責監控材料設備的使用情況和供應商的服務情況 負責組織員工對工程質量進行檢查，對發現問題及時督促整改。 組織各單位對完工項目進行成品保護 根據施工進度需要匯總提出材料設備需用計劃 參與制訂合約規劃。 組織部門相關人員參與招標文件編制,審核招標文件中的技術和現場管理部分；評審技術 標。組織招標踏勘。參加招標答疑。 參與工程施工、監理單位的合同談判與簽署 在營銷方案的指導下，負責組織相關單位實施對現場的文明管理和包裝,并進行銷售配合 負責及時處理和上報項目出現的重大問題和突發事件 負責控制現場發生的工程成本，對各種費用嚴格控制

19、負責對技術變更洽商核實現場情況，提出解決方案及時上報 審核各階段圖紙，站在施工技術和組織的角度，對方案和圖紙提出具體的意見 組織施工圖紙會審和技術交底 負責審查施工單位和監理單位的工作計劃，以及施工組織設計、施工方案等技術性文件 負責組織員工檢查、收集和整理工程技術資料，及時歸檔 負責協調和配合大小市政二次設計 配合前期部辦理單項特殊設備的報驗、使用手續 組織各單位進行竣工驗收準備，通過各主管部門的竣工驗收 組織相關單位制定項目的使用說明書和 質量保證書 負責組織四方驗收和住宅一戶一驗，對工程竣工條件進行認定,取得城建檔案預驗表及各 專項驗收證明 協助前期部辦理竣工備案手續 組織向物業公司進行

20、工程交接 負責協調和聯絡工程保修事宜 組織施工單位繪制工程竣工圖 負責考核與評價施工單位和監理單位 參與對材料設備供應商的考核 組織進行項目管理回顧總結 負責審核確認各階段完成的工程量，為工程款支付和結算提供依據 組織審核竣工圖,對施工單位進行工程評估,配合成本部辦理結算手續 負責審查總包單位和監理單位的項目成員資格和管理制度 負責處理各合同單位的技術和施工中的協作關系，保證施工的順利進行 參與協調項目與政府、社區的關系，給施工創造外部條件 負責起草、匯編項目工程月報 負責組織部門員工收集、整理政府對工程建設有重大影響的管理規定，并將最新動態及 時向項目公司高層和總部工程管理中心匯報。 參與對

21、員工考核、評價 負責編寫部門工作總結 負責協調專業工程師對副設計經理提供技術支持 2.2.2.4 工程部專業工程師崗位職責：工程部專業工程師崗位職責： 收集、整理政府對本專業施工技術方面的管理規定，并對最新動態向部門經理匯報 參與規劃設計方案的論證工作，站在本專業施工技術和組織的角度，對方案和圖紙提出 具體的意見 參與本專業工程招標文件編制 參與本專業招標踏勘答疑工作 負責對本專業施工單位的工程質量進行檢查，及時發現問題，督促整改。 督促、檢查各本專業各施工單位達到工程進度要求 負責審核確認各階段本專業各承包商完成的工程量，為工程結算提供依據 對現場本專業需要發生的各種意外費用情況及時上報 檢

22、查本專業施工單位工程技術資料的內容填寫是否符合規范 向部門經理匯報各本專業施工單位的階段性工作進度、質量的情況 對各本專業施工單位的合同履約情況進行監督，發現異常異常情況及時上報 參與本專業施工的圖紙會審和技術交底 對本專業的技術變更洽商及時核實現場情況，提出解決方案，及時上報 對其他專業工程師的配合要求及時回應。對其他專業工程師提出配合要求并跟蹤其落實 情況。 負責協調和配合大小市政二次設計的本專業施工部分 對本專業竣工圖進行審查 參與制定本專業材料設備采購計劃 按施工進度計劃預先提出本專業材料設備需用計劃 參與本專業材料設備的進場聯合驗收 參與制作本專業材料設備采購準備性文件，提供現場安裝

23、要求、技術參數等 具體負責監控本專業材料設備的使用情況和供應商的服務情況 參與對本專業材料設備供應商的評估 檢查本專業各施工單位的成品保護情況 參與四方驗收，對工程竣工條件進行認定 檢查、督促本專業各施工單位進行竣工驗收準備。 參與制定項目的使用說明書和 質量保證書 協助前期部辦理竣工備案手續 參與向物業公司進行工程交接 參與項目管理回顧總結 完成領導臨時交辦的其他工作 對副設計經理提供技術支持 2.2.2.5 計劃工程師計劃工程師 收集、 整理項目經營計劃信息,按照項目經營計劃要求的房屋最終竣工交付時間,起草項目 總控進度計劃 負責在項目公司范圍內組織項目總控進度計劃討論會進行充分討論修改

24、跟蹤項目總控進度計劃的執行情況 負責調整項目總控進度計劃 負責督促總包施工單位按照項目總控進度計劃,編制施工總進度計劃、月進度計劃和周進 度計劃，并對其進行審核 跟蹤各級施工進度計劃的執行情況 參與編制合約規劃 督促、參與成本部和采購部制定施工、監理單位和設備材料的招標采購計劃 跟蹤招標采購計劃的執行,對滯后的工作給予提醒,對嚴重滯后的工作提出預警 與施工單位和監理單位溝通施工進度計劃執行情況 按項目總控進度計劃的要求,與前期部溝通前期手續的辦理情況,并對滯后的工作給予提 醒 按項目總控進度計劃的要求,與（副）設計經理溝通設計進度計劃的制定和執行情況,并對 滯后的工作給予提醒 按項目總控進度計

25、劃的要求,與成本部溝通合約的簽署情況,并對滯后的工作給予提醒 按項目總控進度計劃的要求,與總部工程管理中心對接的高級工程經理和工程經理 （計劃） 溝通整個工程的進度情況,并對滯后的工作給予預警建議 參加總部和項目公司組織的大檢查 日常巡視工地現場 參加項目公司例會、 監理例會,以及項目其他與工程進度有關的會議,多渠道收集現場進度 信息 參加總部組織的工程例會和計劃會議 參與施工合同和采購合同簽署 負責編制工程月報 完成領導臨時交辦的其他工作 2.2.2.6 文檔管理員文檔管理員 在項目工程副總的領導下，根據總部的項目工程文檔管理制度，起草本項目的文檔管理 制度 根據文檔管理制度和檔案管理規范編

26、制文檔編碼，對各種應歸檔的各類公文、圖紙、重 要資料進行登記、立卷歸檔管理 及時關注和收集國家檔案管理文件規定,不斷持續改進公司的文檔管理制度 負責文件的收發、編號、傳閱、呈批、閱轉和保管歸檔工作。 負責項目公司標準文檔模板的編制。 負責各部門的有關文件檔案的借閱管理，建立健全文檔借閱制度和借閱臺帳。 負責電子文件的收發和集中存檔。 負責圖紙的收發、存檔。 負責閱圖室的管理 負責材料樣板的存檔 督促公司其他員工遵守文檔管理制度 根據工程相應階段,與城建檔案館聯系竣工資料的收集和整理工作 檢查施工單位資料的填報 竣工驗收前組織召開各由監理和各總分包施工單位參加的資料會,進行布置要求 聯系城建檔案

27、館負責人到現場對各施工單位資料員進行工作指導 負責城建檔案館竣工資料預驗收 完成領導交辦的其他各項工作 2.2.2.7 項目成項目成本部經理本部經理 全面負責項目成本部的全過程管理工作，向公司主管經理及總部成本管理中心報告工作 情況。 負責擬定本部門人員編制、工作計劃；進行年度工作總結；以提高工作效率、降低經營 成本為前提，負責本部門勞動紀律管理，對部門人員的工作態度及勞動紀律狀況負責； 對本部們的人員招聘、轉正、解聘向人事部門或主管領導提出詳細意見，進行工作鑒定、 業務考核，向公司領導及人事部門提出對本部門員工的獎懲意見。 主持項目工程自工程開工到竣工結算的全過程預算管理，按公司要求及部門職

28、責開展業 務工作，對工程建設費用及其支付實行預算控制，對項目預算工作全面負責。 負責會同造價咨詢顧問共同制訂項目合約規劃及編制項目招標工作計劃，并負責向總部 成本管理中心上報備案。 負責合約規劃、招標工作計劃的制訂、調整及執行。 負責組織、協調各項招標工作計劃的落實、執行、監督及目標控制。 負責安排、組織、協調集中采購中的各項招標工作。 負責辦理工程保險、工程保證擔保。 負責每季度向總部成本管理中心呈報動態成本控制報表，并分析實際值與目標值的差異 原因。對于出現的重大變化或偏離，應隨時呈報并作出書面分析及提出予以彌補、調整 的方案和建議。 上傳下達，溝通領導層與員工的關系；及時落實公司下達的各

29、項指令、上報員工的意見 和建議。 實行工作例會制度，落實項目的預算管理計劃，交流預算管理經驗，解決工作難點，監 督實施對各項目的預算控制。 協調成本管理工作及與造價咨詢顧問公司及其他相關部門的協作關系。 合理協調及分配預算專業人員的工作內容，保證項目的成本管理工作順利展開。 了解和掌握項目的預算管理狀況，參加主要事項的處理。 按要求，及時準確地上報各項工作報表。 改進并統一成本管理工作的方式、方法。 組織業務學習和培訓。 完成公司下達的其他工作。 總結經驗，積極為改進公司工程造價管理及成本控制工作提出合理化建議 2.2.2.8 造價工程師造價工程師 及時準確地完成本專業的概算編制、審核、結算工

30、作，并對其所做工作負責。 負責具體組織、指揮、協調造價咨詢顧問公司的專項業務工作。 及時向項目成本部經理匯報工作進展及完成情況、采取措施的意見及建議。 負責招投標階段及施工階段與造價咨詢顧問公司同步并獨立地編制考察報告、 評標分析、 變更洽商報價、材料限價、月進度付款、結算的審核意見及建議，并負責審核造價咨詢 顧問公司的相關報告、分析、審核意見及建議。 負責與工程部、總部設計中心相關專業工程師進行工作溝通及協調。 負責起草與相關施工單位或供貨單位的指示或函件。 負責會同會同造價咨詢顧問共同制訂項目合約規劃及編制項目招標工作計劃，并具體組 織、落實、執行、匯報并及時發現問題，提出整改建議。 按要

31、求及時完成領導交辦的其他工作任務。 2.2.2.9 項目成本部秘書項目成本部秘書 配合項目成本部經理完成項目成本部日常工作的安排、聯系、會務組織及協調。 負責與各投標單位、施工單位、供貨單位、專業顧問公司進行日常的工作聯系及各專項 會議安排、會議記錄、編寫會議紀要。 負責收發項目成本部各類往來函件及資料。 負責項目成本部各類往來函件、投標文件、合同、圖紙、變更洽商、結算等全部文字資 料及電子檔案的系統分類、存檔及管理。 負責項目成本部各類函件、資金支付計劃、動態成本報表、各類書面報告的計算機電子 文檔的錄入及調整。 負責部門內各類日常性事務的經辦和落實。 2.2.2.10 項目前期部人員崗位職

32、責項目前期部人員崗位職責 負責項目的所有土建、水電、煤氣施工圖紙報市圖紙審查辦公室等機構審查通過； 負責配合完成工程分項工程核驗質檢手續； 負責辦理施工單位的建管手續、辦理施工許可證； 負責國土、環保、消防、城管、工商、房地等部門的關系協調； 預售面積查丈、竣工面積查丈； 負責項目對外的公共事務工作，妥善處理與項目周邊政府部門及合作方等單位的關 系，密切與當地政府部門的關系； 2.2.2.11 項目副設計經理崗位職責項目副設計經理崗位職責 作為總部設計中心派駐現場的代表，項目副設計經理的職責如下： 常駐項目現場，作為項目設計經理的副手與設計經理密切配合，處理與項目現場聯系密 切的相關設計技術問

33、題，遇重大問題應及時向設計經理和設計總監匯報和請示； 申請項目工程部指派相關專業工程師支持協助完成相關設計管理和配合工作； 協助設計經理進行施工圖設計管理工作； 配合設備材料招投標工作，牽頭組織相關人員編寫技術標，協調設計公司完成招標圖， 組織相關各方審閱，審核圖紙并匯總各方意見反饋給設計公司； 與設計公司共同審批承包商提供的有關材料樣板及技術規范，提出有關意見； 重要設備材料的確定應請示設計經理和設計總監；協調設計公司進行技術交底； 負責協調設計公司進行施工配合； 解決現場與設計有關的技術問題，辦理各種變更洽商，組織設計公司完成設計變更并審 核。重要變更洽商應請示設計經理和設計總監。 2.2

34、.2.12 采購經理崗位職責采購經理崗位職責 作為總部采購中心指定的專門與項目公司對接的人員，采購經理的職責如下： 審核項目公司的工程招標采購計劃。 監督、檢查、報告項目公司在招標采購方面的執行情況， 協調分批合同簽訂過程中的出現的問題 檢查供方實際履約情況 檢查項目公司履約情況 檢查項目公司采購制度執行情況 配合項目公司成本部、工程部鑒證變更洽商 參與供方考核 參加項目工程總協調例會，并在會議上提出需要總部解決的各個問題。 參加所對接的項目的工程監理例會 參加項目公司的工程例會。 參加總部采購中心例會，每周提交工作總結 完成采購總監交辦的其他工作。 3、項目發展計劃、項目發展計劃 序號序號

35、關鍵任務關鍵任務 期區時間期區時間 期區時間期區時間 1. 營銷部確定產品定位、戶型配比 建議 2. 總部設計中心確定規劃設計方案 3. 前期部報批、總部設計中心調整 確定最終規劃設計方案 4. 總部采購中心、項目公司招標確 定施工、監理單位 5. 成本部確定成本管理大綱并會簽 6. 營銷部、總部設計中心確定交樓 標準 序號序號 關鍵任務關鍵任務 期區時間期區時間 期區時間期區時間 7. 設計、工程、成本等部門材料定 板 8. 總部設計中心完成施工圖 9. 項目開工 10. 前期部取得規劃證、工程部完成 施工圖紙審查、招投標手續取得 施工許可證、現場形象封頂，取 得預售許可證 11. 開盤至完

36、成 95%的銷售成績 12. 主體結構施工至封頂 13. 外裝飾施工至落架 14. 工程進度達到毛坯交房標準，取 得竣工備案證 15. 室內精裝修及未完室外環境、地 產公司和物業公司驗收交房、接 管 16. 業主入伙 17. 尾盤銷售，達到 100%銷售率 4、項目總控制進度計劃、項目總控制進度計劃 項目總控進度計劃是在公司項目發展計劃的基礎上，根據項目目前進展情況、項目 設計特點、現場情況，并綜合考慮設計出圖進度、銷售賣場安排以及施工現場場區地形、大 小、拆遷情況，現場周邊交通、市政環境的影響，編制形成的。 項目期總控制計劃主要考慮從現場場地平整到業主入住的整個流程。 4.1 項目施工管理流

37、程項目施工管理流程 項目期工程區包括基礎結構工程、主體結構工程、砌體工程、屋面工程、防 水工程、室內（廚衛）精裝修工程、外裝修工程、給排水工程、強電工程、弱電工程、煤氣 工程、園林景觀工程及銷售配合工程。期工程區另外還含有樁基工程。 項目施工管理總流程： 項目開工基坑開挖（地基處理）基礎工程0.00 以上結構施工砌體工 程水、 電安裝屋面工程外裝修工程部分室內精裝修室外管網部分 園林景觀竣工備案未完室內精裝修、 園林景觀地產公司驗收整改合格物業 公司驗收合格接管客戶入住 4.2 項目總控制進度計劃項目總控制進度計劃 見附件。 4.3 項目總控制進度計劃關鍵節點項目總控制進度計劃關鍵節點 序號序

38、號 關鍵任務關鍵任務 期區期區 期區期區 1 建設工程規劃許可證 2 施工許可證 3 監理公司及總承包商招投標 4 開工時間 5 地基與基礎工程 6 主體結構施工至封頂 7 外裝飾施工至落架 8 砌體工程至樓梯間內裝修完 9 外管網、環境基層及部分面層 10 竣工驗收備案 11 室內精裝修及未完室外環境 12 地產公司驗收整改完畢 13 物業公司驗收合格接管 14 業主入伙 5、施工單位和監理公司組織方案、施工單位和監理公司組織方案 根據公司計劃，公司項目期分區、區兩期開發，兩期相繼 1 個月開工、竣 工。 項目公司將和總部四個中心一起制訂項目合約規劃。 5.1 總承包商組織方案總承包商組織方

39、案 區工程分為個標段，分別由家總承包商負責施工，標段一包括棟；標段二包括 棟 層；標段包括 棟 層； 區工程分為個標段，分別由家總承包商負責施工，標段一包括 樓；標段二包括 棟 層樓； 根據萬通地產工程操作經驗，總承包商優先考慮在施工中表現很好的施工單 位，為鼓勵優秀承包商長期合作，根據萬通地產工程口擬定并報批通過的供應商、承包商 管理辦法 ， 在承包范圍及取費標準方面對有過良好合作記錄的隊伍將有優惠政策 （如建） 。 而給于首次合作單位則沒有優惠。 5.2 監理公司組織方案監理公司組織方案 項目期、區各由一家監理公司負責，由于 XX 項目是萬通地產“改善監 理合作”課題的試點單位，優先考慮了

40、有長期合作經歷的家監理公司，作為輸出管理 的一部分，在合同中明確了“監理費主要由現場監理工程師工資構成”的原則，把監理公 司的人工工資、利潤、上交管理費等“透明化” ，有利于控制現場監理人員的數量； 5.3 甲方直接分包工程組織方案甲方直接分包工程組織方案 項目期中，甲方直接分包的工程包括： （1） 樁基工程 （2） 電視 （3） 電話 （4） 小區智能化 （5） 高低壓配電供安工程 （6） 電梯供安 （7） 污水處理 （8） 煤氣工程 （9） 室外綠化園建 （10）室外道路 （11）室外管網 （12）永久圍墻 （13）室外消防 （14）市政工程 （15）樣板房裝飾等銷售配合工程 方供貨安裝合

41、同 a) 成品天溝制安 b) 櫥柜、灶臺、油煙機制安 c) 門窗制安（單元門、入戶門、戶內門、鋁合金門窗） d) 欄桿扶手 e) 空調百葉 f) 成品煙道 g) 淋浴樘門、面盆大理石臺面 6、材料設備供應方案、材料設備供應方案 根據操作經驗，設計、營銷、工程、項目等部門共同商議擬定項目 期材料設備采購計劃 ，詳見下表： 7、項目進度計劃保證措施、項目進度計劃保證措施 7.1 項目進度計劃關鍵節點項目進度計劃關鍵節點 項目期區、區工程關鍵節點如下： 序號序號 關鍵任務關鍵任務 期區期區 期區期區 1 基坑開挖開始 2 地基與基礎工程 3 主體結構施工至封頂 4 外裝飾施工至落架 5 砌體工程至樓

42、梯間內裝修完 6 區銷售環境及湖邊環境施工完 工 7 外管網、環境基層及部分面層 8 竣工驗收備案 9 室內精裝修及未完室外環境 10 地產公司驗收整改完畢 11 物業公司驗收合格接管 7.2 甲方進度計劃編制甲方進度計劃編制 項目公司工程部、成本部、營銷部、前期部與總部四個中心共同商定，根據項目發展 計劃要求、設計、報批報建、營銷開放要求聯合制定了項目總控進度計劃 ，合約規劃 和承包商、材料設備采購計劃。實現計劃，首先需要各部門的配合。如果前期、采購、設計、 工程、項目發展等部門都按時完成各自工作，則完成項目總控進度計劃是完全可行的。 在技術角度，為保證計劃的可行性，在部分細節做了相應安排，

43、如： （1） 考慮到本工程所有工程均需在 200年月日前備案，而且區基礎圖紙約 在月下旬出，工期非常緊張。在編制項目總控進度計劃時，按土方回填 施工與結構施工平行作業考慮（采取必要的技術措施和安全保護措施） ，可以 節省工期天左右。 （2） 區整體在 200年月日開挖基坑，但小高層樁基提前于月日 開工，以確保月日封頂的進度要求。 等。 7.3 總包施工進度計劃安排總包施工進度計劃安排 施工合同簽訂后，總承包商根據施工合同要求編制施工組織設計和項目施工總進 度計劃 ，上報監理公司。依據甲方工程總進度計劃細化并分配人、材、物。 7.4 施工過程中施工進度計劃審核施工過程中施工進度計劃審核 施工總承

44、包商按照項目施工總進度計劃編制施工月度計劃，并細化至周計劃、以至 于日計劃，監理公司予以審核各細部計劃與項目施工總進度計劃的符合性和合理性。 7.5 總包施工協調管理總包施工協調管理 對于甲分包和甲供貨，總承包商按合約規定收取總包管理費，將其納入總包管理范圍之 內。總包在編制項目施工總進度計劃時，應充分考慮甲分包和甲供貨的影響，將其編制 在內。 施工過程中，總包應按時組織甲分包和甲供貨的進場，為其提供必要的作業條件和作業 環境。 工程部負責協調和監督總包和甲分包的關系。 7.6 獎懲機制獎懲機制 除了一般的獎懲制度外，根據本工程的特點，在合同中，增加以下關鍵節點獎懲機制： （1）區月日封頂；區

45、月日封頂； （2）區月日落架；區月 日落架； （3）區銷售賣場月日完工； 7.7 甲分包施工進度計劃控制甲分包施工進度計劃控制 各分包商在進場前，工程部對其施工周期要求進行交底，各分包商按照要求編制施工 進度計劃 ，并上交施工組織設計 ，工程部聯合監理公司審核施工組織設計中機械設 備配置、人力資源配置、材料供應計劃能否滿足施工進度要求，提出整改意見，反饋給各分 包商，各分包商修正后重新報審。 7.8 甲方計劃內部協調甲方計劃內部協調 工程部負責與總部設計中心、總部采購中心、成本部、銷售部溝通，在充分考慮招投標 計劃、設計計劃、營銷計劃的基礎上，編制各分部分項、材料、樣板計劃，如階段性施工 進度

46、計劃 、 月施工進度計劃 、 圖紙交付計劃 、 材料定板、招標及進廠計劃等。 當施工計劃、招投標計劃、設計計劃、營銷計劃中某一項發生變化時，由項目公司和總 部四個中心在工程總協調例會或進度計劃評審會上，在不影響公司項目發展計劃關鍵目 標的前提下，協調調整各有關計劃；對影響公司項目發展計劃關鍵目標的，應匯報總部 總經理。 工程部負責將調整后的項目總控進度計劃下發至監理公司和總承包商，總承包商相 應調整施工計劃，重新報監理公司和工程部審核。 7.9 總包計劃控制總包計劃控制 總承包商按照項目施工總進度計劃和各細部施工計劃，組織施工。 甲方由項目工程副總定期召開有總包、 監理及公司設計、 工程等部門

47、參加的項目協調會， 協調總包進度有關的問題。 日常每周監理例會，工程部和監理公司負責審核上周工程完成情況，與上周施工計劃作 對比，對工期滯后情況，監理公司協助總承包商查明原因，制定切實可行的趕工措施方案， 以滿足月度施工計劃，該方案報工程部存檔。 7.10 現場交通情況現場交通情況 四周都有市政公路環繞。考慮到減少對入住的一、業主影響以及期銷售 開放的要求。要求各單位以金橋路為主要出入道路，并在入住、期銷售開放后不得 再使用、期相鄰道路以及期相鄰的環湖路段。 7.11 擾民情況擾民情況 總包作業時間和施工噪音按照市安全文明有關規定及物業公司要求執行，減少擾民現 象。工程部負責與周邊土地方等協調

48、解決民擾現象，減少對項目進度的影響。 7.12 外協工作外協工作 工程部、前期部負責與市質量監督站、建設管理站、市圖紙審查辦公室、市質檢站、 市墻改辦、市質量檢測中心、區消防局、煤氣公司、電力局、自來水公司、環保局、房地局 以及規劃局、人防、水利、城管等行業部門溝通，保證各項報批報建及配合工作按時完成， 保證項目總控進度計劃的順利實現。 、 8、項目質量保證措施、項目質量保證措施 針對萬通地產股份有限公司工程由于趕工而出現質量瑕疵的情況，公司強調“關注 細節、創過程精品” 、 “一次做好、次次做好” ，將“質量：團隊的尊嚴、榮譽和價值” 、 “崇 尚品質和崇尚進步、崇尚遠古一樣”寫進公司的質量

49、方針，在工程管理實踐中，總結出 從事前過程控制（Qulity ssurnce）和事后控制（Qulity Control）兩方面的行之有效 的管理措施： Q類 8.1“質量標準間”先行制度“質量標準間”先行制度 要求施工單位在大面積施工前，先做出每種戶型的質量標準間（完成至交樓標準） 。通 過質量標準間，可以在實際環境中發現圖紙上沒能發現的問題，促使產品最大程度滿足客戶 實際使用需求、完善產品質量，避免大面積施工后的返工、工期與成本的浪費。 同時， “質量標準間”是施工單位內部施工技術、施工質量標準和要求的大面積施工的 樣板，也是甲方對施工方驗收的樣板。通過這一制度，使施工單位各班組、成員明確了

50、解技 術要求和目標。起到良好的督促作用。 區工程由于嚴格執行“質量標準間”制度，在工程質量方面比有了 較大程度的提高。 8.2“關鍵部位“關鍵部位 100%檢查”制度檢查”制度 針對入住業主投訴內容，對于重點工序和直接影響客戶使用功能的部位，如建筑定 位放線、鋁窗安裝、電信接通等，制成統一表格，要求監理 100%檢查并同時完成檢查記錄， 甲方工程師針對檢查記錄進行一定比例抽查，同時項目工程部內部定期進行審計。 逐步試行此制度，其可行性已經在實踐中得到了證明。根據目前使用情況、具 體檢查內容詳見附表。 8.3 室外管網優化施工、關鍵工序交底等；室外管網優化施工、關鍵工序交底等； 8.3.1 室外