1、工程合同成本管理辦法工程合同成本管理辦法 編制人 編制日期 審核人 簽發人 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 簽發人簽發人 1.1. 目的目的 為加強海爾地產集團房地產項目的工程合同的成本管理，規范工作流程，維護集 團權益，制定本管理辦法。 2.2. 適用范圍適用范圍 本管理辦法適用于海爾地產集團下屬各項目公司。 3.3. 職責職責 3.1 海爾地產集團審計法務中心和成本管理中心負責對本管理辦法的制訂、修改、解 釋、指導、監督檢查。 3.2 海爾地產集團下屬各公司負責簽訂、履行工程合同的人員（包括經辦、審批、資 料管理等）貫徹執行本管
2、理辦法。 4.4. 工作要求工作要求 4.1 一般規定一般規定 4.1.1 本管理辦法適用于直接構成發包單位項目開發成本且需要承包單位通過工 程施工形成實體產品（如土建、安裝、裝飾、園林環境等）的合同；勘測、 監理、造價咨詢委托類合同參照本管理辦法執行；土地、材料設備采購、 設計類合同則另按有關管理辦法執行。 4.1.2 海爾地產集團房地產項目的工程合同管理必須遵循以下原則： 4.1.2.1 合法性原則合法性原則：工程合同管理必須全面符合有關法律法規及行業規定，使得 集團的權益能夠依法受到保護。 4.1.2.2 合同書原則合同書原則：工程施工必須正式簽署合同書以明確雙方的權利、義務和責 任，但
3、金額在 3 萬元以下且能及時結清的零星工程及工程類合同中已經界 定清楚歸屬的變更簽證事項可另行辦理。 4.1.2.3 事前簽訂原則：事前簽訂原則：工程合同應在經濟事項發生前簽署，禁止工程類業務未簽 署合同即先行施工。 4.1.2.4 招標原則招標原則 本原則包括以下兩方面含義： 采用招標方式確定合作方。 除下列情況外的所有合同的合作方均應通過招標 方式確定： （1） 某項工程、 產品業已經過集團審批確定了長期合作伙伴關系； （2）某些政府壟斷工程； （3）屬于工程招標管理制度規定的適用情形，經 詳細填寫集團考察結果審批表 ，并按規定經集團有關負責人會簽批準后， 方可采用考察對比的方法確定合作方
4、。 合同隨附招標文件。擬簽合同正文及其補充協議（包括設計變更與現場簽證 協議、工程保修協議、廉潔合作協議） ，應作為招標文件之附件一并發給投 標單位，投標單位需對其進行確認。 4.1.2.5 利益明晰原則：利益明晰原則：合同應清楚地界定、描述各方的權利和義務，以杜絕模糊、 歧義、推諉、扯皮現象；合同中尤其應有明確的、可以界定清楚的合同價款、 結算辦法及付款方式；如果合同價款可能調整，則應明確調整依據、調整方 式（如何計價、總價如何最后確定等） ，并就設計變更與現場簽證的有效性、 可控性作出明確規定。 4.2 4.2 合同訂立的管理合同訂立的管理 4.2.1 標準示范合同：在招標（招標文件附件）
5、及合同簽署時，工程合同應盡量 應用合同標準文本。 4.2.1.1 總部有關部門將就房地產業務，逐步建立統一的合同標準文本，各開發企業 應予采用。 4.2.1.2 合同標準文本內容盡量采用 FIDIC 條款模式，內容分為協議條款、通用條 款、補充條款和附件，其中協議條款根據具體業務、對象的不同而定，通 用條款適用于所有的同類合同，補充條款則由經辦人在具體經辦合同時補 充加入協議條款、通用條款中未盡事宜； 4.2.1.3 如當地政府部門有強制性規定，可按當地政府部門標準合同執行，但必須 通過補充條款等方式充分補充與公司合同標準文本之間存在差異的內容。 4.2.1.4 當客觀條件發生重大變化、原有合
6、同標準文本不再適用時，業務部門應及 時提出與相關部門共同修改。 4.2.2 合同的經濟條款應包括但不限于以下內容： 4.2.2.1 合同價款或委托酬金：采用招標方式選擇合作方的，應以雙方確定的最終 報價作為合同金額；提倡在有標底的情況下進行招標并確定合同價款，如 果是采用費率折扣方式確定合同價款，合同中應明確費用計取的依據、主 材價格計取辦法， 并規定合同雙方如何盡快核實施工圖預算確定合同價款， 以及就確定后的合同價款簽署補充協議。 4.2.2.2 為防止承包單位高估結算，應與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比 如：報送的結算造價最終核減額在審核總價 5以內（含 5）的造價咨詢 酬金由發包單
7、位支付， 若結算造價最終核減額超出 5， 則因造價超出部分 而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承包單位支付；若承包單位報送的結 算金額超出最終審定結算金額 10（含 10）時，承包單位除支付造價咨 詢酬金外，發包單位應進一步扣款（扣款比例、金額各公司自定） ，直至取 消今后對海爾地產集團工程的投標資格。 4.2.2.3 計價依據：工程類合同應將施工圖、預算書作為合同的組成附屬部分，合 同附屬文件一般還包括：招標文件、投標文件、答疑文件等，并應在合同 條款中明確以下問題： 包干形式、計價原則、結算原則； 發包單位分包工程、甲供（發包單位）材料設備、 （發包單位）限價的范圍 和種類； 人工、材料、機
8、械臺班的價格及其價差的結算辦法； 總分包的關系、配合的范圍以及總包管理費和總包配合費的計取方法等； 開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現場施工費、趕工費等費用的取 舍、計取辦法及其包括的具體范圍。 4.2.2.4 設計變更及現場簽證：合同中應規定設計變更及現場簽證的認定依據、結 算核價辦法，對于承包單位，可依據海爾地產集團設計變更和現場簽證管 理辦法的規定與其另外訂立關于設計變更、現場簽證的協議 。 4.2.2.5 結算和付款辦法：合同應明確規定驗收及付款辦法、保修維護辦法及保修 金處理辦法；進度款的支付一般按形象進度分階段確定付款金額，不采用 分月審核進度款的方法； 各期進度款累計不應超過
9、總造價的 80%； 無準確施 工圖預算或無準確合同總價時，應充分考慮付款風險，尤其在施工中后期 更應有效地控制好進度款，以防超付。 4.2.2.6 廉潔合作約定：為維護公司利益、防止黑幕、保護職員，在工程或其他高 金額的合同中，應與承包單位另外簽署廉潔合作協議作合同的補充協 議。 4.2.2.7 保修協議：對施工合同，為保證工程質量，保護公司利益，應與承包單位 另外簽署工程質量保修協議作合同的補充協議。 4.2.3 合同起草、談判與簽署的主要職能部門：工程管理中心負責工期、質量等 技術部分的起草、談判；成本管理中心負責其中的合同價款、計價方式、 付款方式等經濟部分工程的起草和談判。 4.2.4
10、 為提高合同審批的效率，公司領導、職能部門負責人可根據實際情況需要， 在自身職能范圍內，對于某些類別、一定金額以下的工程合同，在不違反 有關規定的前提下，可對下級部門或人員作一定的授權，但授權人仍為責 任人。 4.34.3 合同履行的管理合同履行的管理 4.3.1 合同的交底：在合同簽訂之后，一般要求至少就主體合同向工程、成本、 采購等有關部門和人員進行合同講解交底，說明工期、質量、工程范圍、 付款方式、發包單位職責（即甲供材料設備、甲方限價、甲方分包等范圍） 、 總分包的關系等，以便各崗位人員協調、配合；金額較小的合同交底，可 只書面發送到相關部門的有關人員，以便執行。 4.3.2 合同款支
11、付 4.3.2.1 項目公司的工程管理人員負責合同款支付的經辦，填寫付款申請單、工程 付款審批表等。工程進度款的支付流程如圖所示（圖中實框為必經流程， 虛框為按實際情況選擇之流程） ，具體參見工程付款作業指引 。 工程付款審批流程：工程付款審批流程： 4.3.2.2 對保修金等余款的支付辦法應作明確規定，除一般保修金外，可在合同中 約定發包單位在工程竣工后一定時間內扣押承包單位一定數額的滲漏保證 金。 4.3.3 合同變更的管理 合同訂立后，因客觀條件發生變化需要變更合同內容的，或者承包單位提 出變更要求的，經辦人員應及時向部門負責人請示報告，部門負責人同意 變更的，經辦人員在與對方協商一致后
12、起草變更后的條款，再按照合同訂 立的有關程序辦理，嚴禁擅自變更合同。 4.3.4 合同結算 4.3.4.1 當合同中約定的承包單位的責任和義務已全部完成，并且通過驗收、達到 了工程結算條件，由主辦工程師協助合作方收集整理結算資料，填寫工 程結算申請表 。 4.3.4.2 如工程存在質量問題或履約過程中承包單位存在違約情況等，主辦工程師 應在結算申請表中作出詳細說明及處理意見。 4.3.4.3 由成本管理中心負責按合同確定的結算方式辦理結算，并特別注意：獎罰 條款的執行（如工期獎罰、質量獎罰、安全獎罰等） 、承包方承諾讓利、各 項費用的計取或扣除（如水電費、扣款項目、保修金等） 、承包單位多報領
13、 的甲供材料、變更簽證未如實實施的部分、鋼材實際用量、主材價格等。 4.3.4.4 工程結算的具體方法按集團工程預結算管理作業指引執行。 4.3.4.5 工程結算要注意結算資料的及時整理、分類、歸檔、保存。 4.3.5 合同執行情況的評估 財務管理中 心復核簽字 現場工程師 填寫工程付 款審批表 項目公司 總經理復 核簽字 總裁 簽字 承包單位報付款申請 報告（附所需付款依 據） 監理審核形象進度 （附質量等說明） 現場工程師復核、項目 公司造價工程師復審 成本管理中 心復核簽字 工程管理中心 復核簽字 分管領導 簽字 財務開支票 并登記 成本管理中心登記實 際完成和付款臺賬 項目公司（合同管
14、理 員）登記臺賬 主體合同等金額較大的合同執行完后，應由合同主辦部門對發包單位的合 同管理（工期、質量、成本、配合等）、承包單位的工期、質量、成本、 配合等進行總結，并填寫集團相關表單。 4.4 4.4 其他規定其他規定 4.4.1 本管理辦法集團所屬各房地產公司務必嚴格執行，如在執行過程中，與實 際情況確有不適合之處，執行部門可根據實際情況作修改之請示，報總部 審計法務中心和成本管理中心核實后經總部分管領導批準后方可實施。 5.5. 支持性文件支持性文件 工程質量保修協議 6.6. 相關記錄及表格相關記錄及表格 無 附件：附件： 工程質量保修協議工程質量保修協議 甲方甲方： 乙方：乙方： 甲
15、乙雙方于 年 月 日簽署了 工程建造合同， 為保證 該合同范圍內乙方承建的工程在一定使用期限內正常使用，維護建筑工程所有者、使 用者的合法權益，明確雙方權利與義務，甲乙雙方經協商簽定本協議。乙方在質量保 修期內按照 （國家）建設工程質量管理條例 、 市建設工程質量管理條例 及本保修協議承擔工程質量保修責任。 一質量保修范圍和內容一質量保修范圍和內容 工程質量保修范圍包括：地基基礎工程、主體結構工程、防水及防滲漏（屋面、 外墻、廚房、衛生間、門窗等） ，裝修工程，電氣工程、給排水工程，暖通工程等約 定的其他工程。 具體質量保修內容雙方約定如下： 二質量保修期限二質量保修期限 質量保修期從工程竣工
16、驗收合格后移交之日計起，分單項竣工驗收的工程，按單 項工程分別計算質量保修期。 保修期限內因乙方工程質量問題而保修的，相應保修期從修復之日起計算，時間 順延。 各分項工程質量保修期如下： 1房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程為 年（按有關文件規定） ； 2裝修工程為 2 2 年； 3防水工程（屋面、外墻、廚房、衛生間等）為 5 5 年； 4電氣安裝 、給排水安裝、設備安裝工程為 2 2 年； 5采暖、空調及制冷系統工程為 2 2 個采暖期或供冷期； 6其他約定 三三質量保修責任質量保修責任 1竣工驗收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整體或單體損壞、脫落、 變質、丟失等，均由乙方承擔賠償和
17、修復責任。 2 在質量保修期內由于乙方工程質量原因給甲方和業主造成的直接和連帶損失， 由乙方承擔賠償和保修責任，所需費用從工程質量保修金中扣除。 3工程竣工驗收后，本工程移交給 海爾地產物業管理公司管理，保修款轉 交該公司保管，并從移交日起， 海爾地產物業管理公司 有權代為行使甲方在本 協議中的所有權利和責任。 4屬于保修范圍內的項目，乙方同意接到甲方或業主通知后派人及時趕到現場 進行修理，并保證保修質量，否則甲方有權委托他人修理，所需費用從工程質量保修 金中扣除。 5乙方需指定專人在現場負責維修工作。 在乙方人員到達之前，甲方可采取適當的應急措施，費用由乙方承擔。 具體時間如下： 1) 給排
18、水、供電設施及線路出現故障，乙方須在接到通知后 4 4 小時內趕到現場， 6 6 小時內完成維修工作。 2) 其他情況，乙方須在接到通知后 2424 小時內趕到現場，4848 小時內完成維修工 作。 5維修過程中，甲方應給予乙方必要的協助。 四保修質量四保修質量 乙方負責保修的質量，工程保修項目完成后須經業主或甲方代表驗收簽字方可。 工程保修項目應保證在六個月內不出現同類問題， 否則， 即使保修期滿也應繼續維修。 因乙方施工質量問題，乙方維修兩次后，同一部位再出現類似問題，乙方每次每 項向甲方支付違約金 1000 元，同時，甲方有權委托他人修理，由此引起的費用和責 任由乙方承擔。 五質量保修卡
19、五質量保修卡 為增強客戶信心，本工程由施工單位向各客戶出具質量保修卡，并加蓋施工單位 公章。質量保修卡應與竣工資料同時提交甲方。 六質量保修金支付六質量保修金支付 工程結算時，依據合同內容，甲方從乙方工程結算造價中扣除 % 作為工程質 量保修金。 如質量保修金余額不足以支付工程保修及賠償等費用， 乙方應在接到甲方通知后 15 天內將差額補齊。 七質量保修金返還七質量保修金返還 工程質量驗收滿 2 年后，如無質量問題，經甲方、物業公司簽字同意后，在 20 天內將剩余保修金一次性返還乙方。 質量保修金的返還并不免除乙方在保修期內的保修責任。 八其他八其他 對保修金等余款的支付辦法應作明確規定，除一
20、般保修金外，可在合同中約定發 包單位在工程竣工后一定時間內扣押承包單位一定數額的滲漏保證金（比如：35 元 /M 2） 。 質量保修卡樣本如下： 正面： 質量保修卡 施工單位： （填寫名稱并加蓋公章） 法人代表： 房號： 業主編號： （施工單位名稱）在 年 月 日 至 年 月 日承建 工程，現保證房屋和整體配套工程 質量達到優良標準，除裝修等人為損壞外，各部位質量保修期如下： 主體結構保修期為 年，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、和 外墻面和門窗框的防滲漏保修期為 年，電氣管線、給排水管道、設備安裝和 裝修工程保修期為 年。 在質量保修期內若出現質量問題，我公司負責賠償、維修。 物業管理處及施工單位聯系電話： 背面： 施工單位簡介 甲 方（簽章） ： 乙 方（簽章） ： 年 月 日 年 月 日
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