1、責(zé)任成本管理制度責(zé)任成本管理制度 編制人 編制日期 審核人 簽發(fā)人 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態(tài)修訂狀態(tài) 修改內(nèi)容修改內(nèi)容 修改人修改人 審核人審核人 簽發(fā)人簽發(fā)人 1. 1. 目的目的 為提高海爾地產(chǎn)集團(tuán)成本管理水平，形成分工負(fù)責(zé)、有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系， 特制定本制度。 2. 2. 范圍范圍 適用于海爾地產(chǎn)集團(tuán)及各下屬開發(fā)企業(yè)。 3. 3. 職責(zé)職責(zé) 3.1 海爾地產(chǎn)集團(tuán)成本管理中心負(fù)責(zé)本制度的制訂、修改、指導(dǎo)、解釋與檢查落實(shí)。 3.2 海爾地產(chǎn)集團(tuán)下屬各公司負(fù)責(zé)貫徹實(shí)施本制度。 4. 4. 方法與過程控制方法與過程控制 4.1 體系釋義體系釋義 4.1.1 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作過程是
2、程序性很強(qiáng)的專業(yè)合作過程，各個(gè)專業(yè)過程所確定、形 成的經(jīng)濟(jì)支出的迭加構(gòu)成了房地產(chǎn)成本。 4.1.2 房地產(chǎn)成本管理的效果依賴于各環(huán)節(jié)自身的良好運(yùn)作,依賴于各環(huán)節(jié)之間有機(jī) 協(xié)調(diào)與配合。 4.1.3 責(zé)任成本體系旨在明確專業(yè)職能部門和各下屬開發(fā)企業(yè)的成本管理職責(zé)， 并借 助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況。 4.1.4 責(zé)任成本體系旨在加強(qiáng)不同專業(yè)、 不同流程之間的合作和溝通， 形成分工負(fù)責(zé)、 有機(jī)協(xié)調(diào)的責(zé)任成本體系。 4.2 組成要素組成要素 海爾地產(chǎn)集團(tuán)成本管理中心對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本負(fù)總責(zé)。 4.2.1 責(zé)任主體責(zé)任主體：以集團(tuán)投資發(fā)展、研發(fā)設(shè)計(jì)、工程管理、成本管理、區(qū)域公司、企 劃營(yíng)銷
3、等職能部門及各下屬開發(fā)企業(yè)為責(zé)任主體， 在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分責(zé)任部門 和配合部門。 4.2.2 責(zé)任范圍責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分 責(zé)任范圍。 4.2.3 責(zé)任目標(biāo)責(zé)任目標(biāo)： 按集團(tuán)成本管理宗旨： 以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本提升產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力， 并形成行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)。各個(gè)責(zé)任范圍內(nèi)成本管理目標(biāo)應(yīng)以經(jīng)濟(jì)合理性、產(chǎn)品競(jìng) 爭(zhēng)力、行業(yè)成本優(yōu)勢(shì)為追求目標(biāo)。 4.2.4 反饋指標(biāo)反饋指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反 饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本合理性。 4.2.5 評(píng)價(jià)部門評(píng)價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上， 就各責(zé)
4、任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理， 是否符合成本管理宗旨， 發(fā)表評(píng)價(jià)意見， 并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。 4.2.6 責(zé)任成本體系之要素概括表責(zé)任成本體系之要素概括表 責(zé)任范圍責(zé)任范圍 責(zé)任主體責(zé)任主體 配合部門配合部門 評(píng)價(jià)部門評(píng)價(jià)部門 土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi)土地、報(bào)批報(bào)建費(fèi) 投資發(fā)展中 心 財(cái)務(wù)管理中心/成本 管理中心 建造成本建造成本 責(zé)責(zé) 任任 目目 標(biāo)標(biāo) 1、建造內(nèi)容、建筑形式 合理化 研發(fā)設(shè)計(jì)中 心 企劃營(yíng)銷中心 成本管理中心 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合理化及施 工圖質(zhì)量 研發(fā)設(shè)計(jì)中 心工程管理 中心 區(qū)域公司 成本管理中心 3、獲取競(jìng)爭(zhēng)性的合理低 價(jià) 成本管理中 心 區(qū)域公司/工程管理中 心/成本
5、管理中心 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組 4、現(xiàn)場(chǎng)成本管理、施工 質(zhì)量與效率 區(qū)域公司 工程管理中心 成本管理中心 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 企劃營(yíng)銷中 心 財(cái)務(wù)管理中心/成本 管理中心 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 各職能部門 財(cái)務(wù)管理中心 4.3 責(zé)任成本體系的范例責(zé)任成本體系的范例 海爾地產(chǎn)海爾地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任成本體系表集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任成本體系表 成本科目成本科目 責(zé)任部門責(zé)任部門 配合部門配合部門 反饋指標(biāo)反饋指標(biāo) 考核部門考核部門 土地獲得成本土地獲得成本 土地費(fèi) 投資發(fā)展中心 每平米地價(jià) 財(cái)務(wù)管理中心 土地獲得時(shí)間 三通一平費(fèi) 區(qū)域公司 工程管理中心 成本管理中心 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) -報(bào)批報(bào)建費(fèi) 區(qū)
6、域公司 工程管理中心 報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率 財(cái)務(wù)管理中心 -勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 研發(fā)設(shè)計(jì)中心 工程管理中心/區(qū)域公司 每平米設(shè)計(jì)費(fèi) 成本管理中心 -臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 區(qū)域公司 工程管理中心 成本管理中心 主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)) 社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）: 方案規(guī)劃 研發(fā)設(shè)計(jì)中心 企劃營(yíng)銷中心 設(shè)計(jì)周期 成本管理中心 擴(kuò)初設(shè)計(jì)及 施工圖設(shè)計(jì) 研發(fā)設(shè)計(jì)中心 區(qū)域公司 每平米鋼筋含量 成本管理中心 每平米含砼量 招標(biāo)及簽約 成本管理中心 區(qū)域公司/工程管理 中心 招標(biāo)結(jié)果符合目 標(biāo)成本率 成本管理中心 設(shè)計(jì)變更 研發(fā)設(shè)計(jì)中心/區(qū)域公司 變更
7、比率 成本管理中心 成本科目成本科目 責(zé)任部門責(zé)任部門 配合部門配合部門 反饋指標(biāo)反饋指標(biāo) 考核部門考核部門 工程管理中心 工程簽證 區(qū)域公司 工程管理中心 簽證比率 成本管理中心 配套設(shè)施費(fèi)用 區(qū)域公司 成本管理中心/工程 管理中心 成本管理中心 工程結(jié)算 區(qū)域公司 工程管理中心 結(jié)算錯(cuò)漏率 成本管理中心 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) -工程管理費(fèi) 區(qū)域公司 工程管理中心 每平米管理費(fèi) 成本管理中心/ 財(cái)務(wù)管理中心 -資本化利息 財(cái)務(wù)管理中心 每平米費(fèi)用 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 企劃營(yíng)銷中心 每平米營(yíng)銷費(fèi) 成本管理中心/ 財(cái)務(wù)管理中心 每平米銷售費(fèi)用 每平米廣告費(fèi)用 人均銷售員面積 稅金稅金 財(cái)務(wù)管理中心
8、 實(shí)際交納稅率 物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益物業(yè)經(jīng)營(yíng)損益 物業(yè)管理公司 物業(yè)實(shí)際盈虧額 財(cái)務(wù)管理中心 上表供各區(qū)域公司建立責(zé)任成本體系參考用，其中：責(zé)任成本范圍至少應(yīng)包括 上述劃分范圍，但可作更明細(xì)的劃分。 4.4 建立程序建立程序 4.4.1 由集團(tuán)企業(yè)管理中心牽頭，成本管理中心具體組織，按本指引劃分責(zé)任成本 范圍，確定責(zé)任主體和配合部門，并進(jìn)一步細(xì)分職責(zé)； 4.4.2 各區(qū)域公司可根據(jù)本指引選擇、調(diào)整具體反饋指標(biāo)，可自行協(xié)商確定反饋指 標(biāo)的合理區(qū)間。 4.4.3 經(jīng)各部門討論、總裁批準(zhǔn)，整理形成適用于本公司的“責(zé)任成本管理辦法” ， 報(bào)總部企業(yè)管理中心備案； 4.4.4 考核指標(biāo)： （示例） 招標(biāo)金額定價(jià)
9、比例 85%以上 設(shè)計(jì)變更占造價(jià)的比例 5%以下 鋼筋含量的合理控制比率 90%以上 每平米質(zhì)量維修成本 1 元/平米 銷售費(fèi)用占銷售收入比率 2.50% 集團(tuán)成本管理中心會(huì)同財(cái)務(wù)管理中心按項(xiàng)目定期公布“責(zé)任成本考核報(bào)告” ， 并抄報(bào)海爾地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 5.5. 支持性文件支持性文件 成本指標(biāo)明細(xì)表 反饋指標(biāo)反饋指標(biāo) 單位單位 計(jì)算公式計(jì)算公式 備注備注 土地獲得成本土地獲得成本 每平米地價(jià) 元/平米 =土地獲得成本/總建筑面積 與聽證會(huì)通過時(shí)的指標(biāo)相比較 土地獲得時(shí)間 天 從購地簽約到土地按約定使 用功能落實(shí)到名下時(shí)為止。 與聽證會(huì)通過時(shí)的指標(biāo)相比較 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi) -報(bào)批
10、報(bào)建費(fèi) 報(bào)建費(fèi)用節(jié)減率 % =（按政策應(yīng)繳納報(bào)批報(bào)建費(fèi)- 實(shí)際交納報(bào)批報(bào)建費(fèi)）/按政策 應(yīng)交納費(fèi)用 -設(shè)計(jì)費(fèi) 每平米設(shè)計(jì)費(fèi) 元/平米 = 設(shè)計(jì)費(fèi)總額/總建筑面積 可分類計(jì)算每平米規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀設(shè)計(jì)費(fèi) -臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 每平米臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 元/平米 =臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用總額/總建筑 面積 主體建造成本主體建造成本 (主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)) 社區(qū)建造成本社區(qū)建造成本（社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)）: 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)周期 天 自土地協(xié)議簽署日（或上一期 動(dòng)工之日）至施工圖完畢之日 可區(qū)分為規(guī)劃方案周期和方案實(shí) 施周期 結(jié)構(gòu)安裝設(shè)計(jì) 每平米鋼筋含量 公斤/平 米 =鋼筋總
11、用量/總建筑面積 可分類計(jì)算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、屋 面的鋼含量 每平米含砼量 立方/平 米 =砼總用量/總建筑面積 可分類計(jì)算基礎(chǔ)、上部結(jié)構(gòu)、屋 面的砼含量，注明砼標(biāo)號(hào)。 招標(biāo)及簽約 招標(biāo)比率 % =通過招標(biāo)定價(jià)的合約總額/ 造價(jià)總金額 也可按合同次數(shù)來統(tǒng)計(jì)。 招標(biāo)結(jié)果符合目標(biāo)成本率 % =符合目標(biāo)成本的招標(biāo)合同 總額/招標(biāo)合同總金額 設(shè)計(jì)變更 變更比率 % =設(shè)計(jì)變更造價(jià)總額/工程造 價(jià)總額 可分類計(jì)算設(shè)計(jì)錯(cuò)漏、 市場(chǎng)變更、 客戶要求的變更比率 工程簽證 簽證比率 % =現(xiàn)場(chǎng)簽證的成本總額/工程 造價(jià)總額 工程結(jié)算 結(jié)算錯(cuò)漏率 % =(區(qū)域公司審核上報(bào)結(jié)算價(jià)格 集團(tuán)審核后結(jié)算價(jià)格)/審核 后結(jié)算
12、價(jià)格 開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi) -工程管 理費(fèi) 每平米管理費(fèi) 元/平米 =項(xiàng)目工程管理費(fèi)總額/項(xiàng)目 建設(shè)總面積 -利息 管理費(fèi)用管理費(fèi)用 人均行政費(fèi)用 元/人 =行政費(fèi)用總額/當(dāng)年加權(quán)總 人數(shù) 每平米管理費(fèi)用 元/平米 =管理費(fèi)用總額/當(dāng)年結(jié)算面 積 人均銷售收入 元/人 =銷售收入總額/當(dāng)年加權(quán)總 人數(shù) 每平米營(yíng)銷費(fèi) 元/平米 =項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用總額/項(xiàng)目建 設(shè)總面積 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 每平米銷售費(fèi)用 元/平米 =銷售費(fèi)用總額/當(dāng)年銷售面 積 每平米廣告費(fèi)用 元/平米 =廣告費(fèi)用總額/當(dāng)年銷售面 積 人均銷售員面積 元/人 =銷售面積總數(shù)/當(dāng)年加權(quán)銷 售人員數(shù) 稅金稅金 實(shí)際交納稅率 % =實(shí)際交納的稅額/計(jì)稅稅基 分類計(jì)算所得稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅 率。
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