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房地產(chǎn)并購各類交易協(xié)議要點(diǎn)精華培訓(xùn)課件（44頁）.pdf

資源ID：384841 資源大小：1.02MB 全文頁數(shù)：44頁
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房地產(chǎn)并購各類交易協(xié)議要點(diǎn)精華培訓(xùn)課件（44頁）.pdf

1、第三課房地產(chǎn)并購交易協(xié)議要點(diǎn)精華四步詳解土地及房地產(chǎn)投資并購中的核心難點(diǎn)目錄Contents資產(chǎn)交易協(xié)議精華要點(diǎn)股權(quán)交易協(xié)議精華要點(diǎn)在建工程交易協(xié)議精華要點(diǎn)010203城市更新交易協(xié)議精華要點(diǎn)04境外交易結(jié)構(gòu)要點(diǎn)0501資產(chǎn)交易協(xié)議精華要點(diǎn)5一、資產(chǎn)交易的優(yōu)勢和劣勢不夠靈活城市房地產(chǎn)管理辦法第38條：“完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上”；純土地資產(chǎn)的交易，不適合做資產(chǎn)交易。債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小總體上項(xiàng)目公司的債務(wù)由賣方自行負(fù)責(zé)稅負(fù)清晰企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅等資產(chǎn)交易的優(yōu)勢資產(chǎn)交易的劣勢6二、資產(chǎn)交易協(xié)議的結(jié)構(gòu)框架交易的雙方主體1 交易標(biāo)的物業(yè)的概述及特性2 交易價(jià)款及付

2、款安排3 資產(chǎn)交割及后續(xù)檢驗(yàn)4 雙方的聲明、承諾與保證5 稅費(fèi)承擔(dān)條款6 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移條款7 一般違約責(zé)任及根本違約責(zé)任8 不可抗力、保密條款、爭議解決、通知等9資產(chǎn)交易協(xié)議的結(jié)構(gòu)7二、資產(chǎn)交易協(xié)議的結(jié)構(gòu)框架03040501020809100607標(biāo)的物業(yè)的描述及清單細(xì)化的驗(yàn)收及交付標(biāo)準(zhǔn)地下車位規(guī)劃圖、示意圖、地下動(dòng)線圖等區(qū)域示意圖等標(biāo)的物業(yè)的總平面圖、立面、剖面圖及分層平面圖可能存在的施工進(jìn)度表、施工現(xiàn)狀文件物業(yè)維修基金的使用現(xiàn)狀標(biāo)的物業(yè)的共有物業(yè)問題消防層、設(shè)備層的使用現(xiàn)狀與交易標(biāo)的物業(yè)有關(guān)的建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電圖紙資產(chǎn)交易的附件8三、資產(chǎn)交易協(xié)議的核心要點(diǎn)1、要把基礎(chǔ)定義明確清晰要對(duì)資產(chǎn)交易協(xié)議

3、中的很多定義、專業(yè)詞匯，予以明確定性；e.g. “竣工驗(yàn)收備案”； “以上”、“以下”2、收購的資產(chǎn)是開發(fā)商建設(shè)完畢首次交付的資產(chǎn) 首次交付的資產(chǎn)，對(duì)于建筑質(zhì)量的保障是由開發(fā)商全面兜底的；再次入市交易的資產(chǎn)，建筑外立面、建筑室內(nèi)裝潢、建筑內(nèi)部合理損耗引起的損壞，有一個(gè)驗(yàn)收和交付的過程建議收購方進(jìn)行專項(xiàng)的工程領(lǐng)域盡調(diào)，將建筑內(nèi)部的問題揭示出來9三、資產(chǎn)交易協(xié)議的核心要點(diǎn)2、收購的資產(chǎn)是開發(fā)商建設(shè)完畢首次交付的資產(chǎn)以辦公樓為例（1）首次入市交易時(shí)A不動(dòng)產(chǎn)基金（收購方）毛坯交付裝修、運(yùn)營（2）再次入市交易時(shí)A不動(dòng)產(chǎn)基金B(yǎng)基金投資周期到期（收購方）再次交易10三、資產(chǎn)交易協(xié)議的核心要點(diǎn)2、收購的資產(chǎn)是開發(fā)商建設(shè)完畢首次交付的資產(chǎn)（2）再次入市交易時(shí)為保障交易的質(zhì)量安全：一是可以要求A基金將辦公樓的室內(nèi)裝修恢復(fù)成開發(fā)商交付時(shí)的毛坯狀態(tài)，公共部位裝修還維持原狀；二是聘請(qǐng)專業(yè)的工程盡調(diào)單位、評(píng)估

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