1、松山湖項目產品建議核心問題從外部條件來看來看，項目雖位于松山湖，但她與松山湖資源型項目相比有本質區別，更像一個典型的大朗郊區項目，或者說橫跨松山湖、大朗，輻射東坑、寮步的跨區項目；1、初步規劃方案是否合理？產品如何配比？2、9200元/平米的預期均價能否實現？如何判斷未來走勢？目錄市場分析大朗、松山湖市場報告目標市場房地產市場現狀目標市場房地產市場現狀市場未來競爭度研判市場未來競爭度研判市場重點個盤概況及客戶構成市場重點個盤概況及客戶構成目標市場客戶構成目標市場客戶構成目標價格判斷項目分析及產品建議目錄市場分析目標價格判斷項目分析及產品建議外部條件內部條件內部條件初步規劃分析及產品建議初步規劃
2、分析及產品建議外部條件1區位：項目位于松山湖北部，偏離房地產開發旺區，屬“半熟地開發”松山湖的房地產開發從2006年開始啟動，主要項目集中在景觀資源最好的中部地區，屬于東莞市場新興的“豪宅”板塊，主要項目有萬科松山湖1號（三期虹溪諾亞）、光大錦繡山河、長城世家、和堂；本項目位于松山湖北部，臨近大朗、東坑、寮步三鎮，片區內僅萬科金域松湖項目，預計2011年底推出；項目所在片區不成熟，基本屬“半熟地開發”。萬科松山湖萬科松山湖1 1號號長城世家長城世家錦繡山河錦繡山河管委會管委會廣東醫學院廣東醫學院和堂和堂松山湖高新產業園區松山湖高新產業園區外部條件2資源：基本無外部景觀資源項目北至天弘工業區，東
3、至新城路及高新產業用地，南臨未來居住開發用地，西至工業區員工住宅區，東、北、西三面樓層較低、視野開闊，但無景觀資源；項目西南500米處為與月荷湖，但景觀被教師村遮攔；外部條件3交通優越，可有效輻射周邊鎮區松山湖位于東莞的幾何中心，松山湖大道、莞樟路、莞深高速、常虎高速、城軌R1、R3線將再次提升松山湖的交通優勢；良好的交通使得項目具有教廣的輻射范圍；莞深高速：主要加強東莞與廣深的聯系莞樟路：主要加強城區到樟木頭等東部鎮區的聯系常虎高速：主要加強東西部鎮區的聯系，途經松山湖南部松山湖大道：加強城區與松山湖的聯系R1線（規劃）：主要加強東莞與周邊城市的聯系，同時加強松山湖與其他鎮區的聯系，突出城市核心的位置R3線（規劃）：主要加強東莞與周邊城市的聯系，同時加強松山湖與其他鎮區的聯系，突出城市核心的位置外部條件4周邊環境松山湖北部區占地約10平方公里，分成A、B、C、D、E五個工業分區和創意
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