1、請務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分請務(wù)必閱讀正文之后的重要聲明部分 分析師?周岳分析師?周岳 執(zhí)業(yè)證書編號?執(zhí)業(yè)證書編號?S0740520100003 電話?電話? Email? 聯(lián)系人?朱佳妮 電話? Email? 相關(guān)報告相關(guān)報告 投資要點投資要點 近年來,城市更新在各地廣泛開展,成為提升城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的重要舉措。本文梳理了城市更新的相關(guān)概念、業(yè)務(wù)模式和投融資模式,并分析城市更新業(yè)務(wù)對城投公司的影響,以供投資人參考。 城市更新首次提出于 2019 年 12 月的中央經(jīng)濟工作會議,2021 年 3 月寫入 2021 年政府工作報告和“十四五”規(guī)劃文件之中,上升為國家層面戰(zhàn)略,并后續(xù)出臺了一系統(tǒng)
2、配套政策,推動城市更新在全國范圍內(nèi)開展。城市更新主要是在枀城區(qū)推進以枀舊小區(qū)、枀舊廠區(qū)、枀舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造,是一種分枑審慎處?既有建筑,小規(guī)模、漸進式地有機更新和微改造,意在加強修繕改造,補齊城市短板,注重提升功能,增強城市活力。城市更新的方式更為多元,一般包括拆除重建、改建和綜合整治,三種方式的更新強度各有不同,并且這些方式可以綜合運用到一個項目當(dāng)中去。 城市更新的業(yè)務(wù)模式主要包括?政府主導(dǎo)模式、市場主導(dǎo)模式以及多元合作模式。在政府主導(dǎo)模式下,融資模式有財政資金、城市更新專項債、地方政府授權(quán)國企進行一二級開發(fā),并由地方國企進行融資。在多元合作模式下,可以通過政府、房企、產(chǎn)權(quán)所
3、有者三方合作,PPP 模式,投資人+EPC 模式、城市更新基金等方式進行融資。在市場主導(dǎo)模式下,一般由開發(fā)商自主融資、屬地居民或企業(yè)自主出資/融資等方式籌集資金。 2021 年 8 月,住建部發(fā)布了關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知 ,城市更新政策收緊。政策收緊后,一方面,對于希望借道城市更新模式繞開監(jiān)管與土拍的房企來說, 通知中關(guān)于拆除面積、建設(shè)強度、就地安?比例的明確規(guī)定使得城市更新的土地價值有較大幅度下降,城市更新利潤降低,也使各地已在推進過程中的項目也將面臨較大的不確定性。 另一方面,在堅持政府統(tǒng)籌、公益性實施、項目收益自平衡的基礎(chǔ)上,比起房企,城投公司更具備產(chǎn)業(yè)協(xié)同能力、城市綜合服務(wù)能力和資產(chǎn)管理能力,未來城投可能會成為城市更新項目市場化運作的主流主體,承擔(dān)承接政府委托與市場化融資的職能。同時這也是區(qū)域開發(fā)、利用土地的新模式,將成為地方政府發(fā)展的重要工具。 城投參與城