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深圳市城市更新項(xiàng)目投資測算實(shí)操手冊（27頁）.pdf

資源ID：385053 資源大小：1.38MB 全文頁數(shù)：27頁
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深圳市城市更新項(xiàng)目投資測算實(shí)操手冊（27頁）.pdf

1、城市更新項(xiàng)目投資測算實(shí)操手冊深圳市目錄第一部分深圳城市更新項(xiàng)目投資測算解析及操作流程一、深圳市城市更新項(xiàng)目的本質(zhì)與項(xiàng)目投資測算的邏輯二、城市更新項(xiàng)目投資測算的流程三、城市更新測算難點(diǎn)第二部分深圳市拆除重建類城市更新項(xiàng)目地價(jià)表搭建實(shí)務(wù)一、測算表搭建的前提二、測算過程中改造類型面積占比的測算三、地價(jià)表的搭建與地價(jià)匯總四、案例測試第一部分深圳城市更新項(xiàng)目投資測算解析及操作流程一、深圳市城市更新項(xiàng)目的本質(zhì)與項(xiàng)目投資測算的邏輯（一）三方博弈：空間重塑及歷史遺留問題的解決深圳發(fā)跡于廣東惠陽寶安縣，1979 年正式建市，1980 年設(shè)置特區(qū)后強(qiáng)勢崛起；隨著珠三角城市群的形成，廣深兩核人口及產(chǎn)業(yè)吸聚效

2、益凸顯。繼 2004 年深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定發(fā)布，2005年，深圳市政府提出深圳已不堪人口重負(fù)，環(huán)境承載能力、土地及空間難以為繼；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級及城市更新亦隨之被提出。城市更新，城中村首當(dāng)其沖，隨著深圳土地國有化、違建查處及征收補(bǔ)償?shù)认盗姓叩某雠_，深圳市城市更新五類合法用地體系形成，集體土地征轉(zhuǎn)多樣化狀態(tài)呈現(xiàn)。2009 年之后，深圳城市更新政策體系逐漸建立，土地利用、產(chǎn)權(quán)關(guān)系、歷史遺留問題處置、規(guī)劃編制、產(chǎn)業(yè)升級、更新方式、利益分配等配套政策出臺，深圳市城市更新亦成為可一攬子解決深圳市土地利用效率低下、城市規(guī)劃不盡合理、集體土地關(guān)系處理困難等問題的重要方式。同時(shí)，對于開發(fā)商而言，城

3、市更新項(xiàng)目不僅需不斷協(xié)調(diào)村集體等利益相關(guān)各方的關(guān)系，還需關(guān)注政府審查與批復(fù)進(jìn)度以及可能出現(xiàn)的各類突發(fā)或意外事件，綜合而言，深圳城市更新項(xiàng)目的平均投資周期約5-8 年。（二）項(xiàng)目投資的三個(gè)時(shí)間段：老舊現(xiàn)狀、拆除重建及新建建筑對于城市更新項(xiàng)目而言，需經(jīng)歷城市更新單元計(jì)劃立項(xiàng)申報(bào)、專項(xiàng)規(guī)劃審批、拆遷安置及實(shí)施主體確認(rèn)、用地審批、工程開發(fā)建設(shè)、竣工驗(yàn)收及銷售等多個(gè)環(huán)節(jié)，根據(jù)建筑物理形象，也涉及到項(xiàng)目地塊上建筑的前世今生：老舊建筑通過容積率調(diào)整、更新規(guī)劃及拆除重建等實(shí)現(xiàn)實(shí)體更新。綜上所述，由于深圳市城市更新本質(zhì)在于原權(quán)利人、政府及開發(fā)商三方利益的博弈，以及隨著建筑物理形態(tài)與業(yè)態(tài)業(yè)種的動態(tài)變化引起的持續(xù)性投資過程兩個(gè)方面。基于此，城市更新投資測算表同樣體現(xiàn)了三方利益的分配情況以及由于項(xiàng)目業(yè)態(tài)與形態(tài)變化引起的各階段各類投入與產(chǎn)出情況。二、城市更新項(xiàng)目投資測算的流程（一）城市更新項(xiàng)目投資測算相關(guān)

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深圳市城市更新項(xiàng)目投資測算實(shí)操手冊（27頁）.pdf

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