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房地產(chǎn)開發(fā)公司土地拍賣后圖紙設(shè)計及審核工作（7頁）.doc

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房地產(chǎn)開發(fā)公司土地拍賣后圖紙設(shè)計及審核工作（7頁）.doc

1、土地拍賣后圖紙設(shè)計及審核工作土地拍賣后圖紙設(shè)計及審核工作一、競標(biāo)總平設(shè)計（在買到土地后 20 天內(nèi)完成） 1、在土地競買到當(dāng)天項目公司工程部經(jīng)理將總平方案競標(biāo)邀請函送達拍賣前選定的 3 家設(shè)計院，同時設(shè)計院出具承諾函（需蓋公章及法人簽字）給我司，作為簽訂設(shè)計合同的依據(jù)。 2、在設(shè)計過程中，項目公司工程部經(jīng)理，分管工程項目副經(jīng)理、策劃部應(yīng)在設(shè) 計院開始設(shè)計的第 7 天和第 12 天與設(shè)計院進行溝通。 3、在開標(biāo)前 1 天應(yīng)將三份設(shè)計文本各取一本到項目部，通過項目部及策劃部審定、對比而選定其中 1 個方案并選定設(shè)計院。設(shè)計院選定的審批程序為：項目工程部項目副經(jīng)理項目經(jīng)理策劃部。 4、總

2、平方案開標(biāo)（在買到土地后 2123 天內(nèi)完成）：由項目公司工程部經(jīng)理、分管工程項目副經(jīng)理、項目經(jīng)理、策劃部參加。 5、在設(shè)計院進行競標(biāo)總平設(shè)計時，項目工程部及策劃部將競買前的總平及單體進行進一步優(yōu)化。二、報批總平修改（在總平開標(biāo)后 7 天完成） 1、中標(biāo)設(shè)計院根據(jù)專家意見結(jié)合公司內(nèi)部審批的總平進行報批總平的修改（在專家評標(biāo)會議 4 天內(nèi)完成）。 2、項目部及策劃部根據(jù)設(shè)計院修改的報批總平進行審核，審核內(nèi)容如下（時限 1 天）：（1）核對用地界線。（2）核對總平內(nèi)容：如容積率、建筑密度、地下室位置及面積、配套用房位置及面積、退距、朝向等。（3）核對建筑單體：戶型面積

3、比例、使用功能、開間、進深。（4）審核程序：項目工程部項目審計部項目副經(jīng)理項目經(jīng)理策劃部。以上內(nèi)容必須在報批前 2 天完成并由工程部將意見送達設(shè)計院進行修改。 3、設(shè)計院根據(jù)我司對報批總平審核的意見，對報批總平進行最終修改。（時限 2 天），總平報批前需經(jīng)以下程序?qū)徟?項目工程部項目審計部項目副經(jīng)理項目經(jīng)理策劃部林董事長，否則策劃部負責(zé)人及項目分管工程副經(jīng)理、項目經(jīng)理月工資各下調(diào) 200 元。三、鉆探工程：根據(jù)巖土工程勘察規(guī)范審核鉆探孔平面布置方案，做到經(jīng)濟、合理。審核程序：項目工程部項目審計部分管工程副經(jīng)理項目經(jīng)理策劃部。四、施工圖設(shè)計及審核： 1、建筑單體方案（

4、總平報批通過后 10 天完成）、審核要點：a、柱網(wǎng)布置、嚴(yán)禁客廳、臥室、廚房、餐廳內(nèi)出現(xiàn)明梁；b、客廳、臥室、廚房、餐廳通風(fēng)、采光良好、衛(wèi)生間盡量直接采光（有兩個以上衛(wèi)生間時，必須保證 1 個明設(shè)，當(dāng)只有一個衛(wèi)生間時必須明設(shè)）；c、每套單元面積與使用功能是否相宜（如臥室、客廳開間、衛(wèi)生間個數(shù)）；d、復(fù)式上層客廳掏空，及露臺布局是否合理；e、公共樓梯踏面寬不小于 280 ；f、審核架空層車位建筑面積，控制在 25 /個以內(nèi)；審核地下室車位建筑面積，控制在 30 /個以內(nèi)。g、店面開間、進深分割是否合理。h、住宅戶型比例是否控制在合同規(guī)定范圍。根據(jù)以上原則提出審核意見并于審核完

5、圖紙當(dāng)天提交一份書面意見作為與設(shè)計院協(xié)商的依據(jù)。、報建時間：總平報批通過后第 11 天。 2、管綜平面圖（在總平報批通過后 7 天內(nèi)完成）、審核依據(jù)：福州市城市規(guī)劃管理技術(shù)暫行規(guī)定中關(guān)于綜合管線總平面規(guī)劃設(shè)計要求規(guī)定。、審核要點：a、每種管線與建筑外墻距離；b、各種管線間距；c、管網(wǎng)路線走向是否合理； d、永久性用電容量按規(guī)范規(guī)定最低標(biāo)準(zhǔn)進行配備變壓器容量及臺數(shù)；e、永久性用水的供水方式合理性及經(jīng)濟性對比（如市政供水、變頻供水，水箱二次供水等）；f、排污系統(tǒng)設(shè)置是否合理。、完成時間：總平報批通過后第 5 天（1 天內(nèi)）完成。參加審核人：項目工程部審計部分管工程的項目副

6、經(jīng)理項目經(jīng)理策劃部。審核意見由工程部送往設(shè)計院進行修改。、報送時間：總平通過后第 8 天。 3、樁基造價對比及施工圖審核、樁基承載力計算：由項目工程部、策劃部、公司審計部共同在鉆探報告交給我司后當(dāng)天進行分幢計算（2 天內(nèi)完成），持力層可考慮砂層、粉質(zhì)粘土層、卵石層（或風(fēng)化層），同時分兩種樁型（沖孔樁、預(yù)制樁）進行承載力計算。、樁頂軸力計算：由項目工程部、策劃部、公司審計部共同在建筑單體通過報批后當(dāng)天開始計算（2 天內(nèi)完成）。、通過各種樁型放在不同持力層的承載力及樁頂軸力計算進行配樁（選定樁型、樁徑、樁長、樁數(shù)量），進行造價計算、對比，在滿足安全使用及質(zhì)量要求前提下

7、選擇最經(jīng)濟的持力層及樁型。、確定的地基持力層、樁型、樁徑、樁長、樁數(shù)量，預(yù)算造價（必須控制在計劃成本內(nèi)。否則樁基應(yīng)重新考慮，直至成本控制在計劃范圍內(nèi)）必須經(jīng) 審批才能轉(zhuǎn)達給設(shè)計院，審批程序：項目工程部項目審計部分管項目的副經(jīng)理項目經(jīng)理策劃部公司審計部并報董辦備案。 4、施工圖、設(shè)計：在總平報批通過后第 11 天第 40 天完成，含建筑、結(jié)構(gòu)、水電、通風(fēng)（有地下室）、采暖（嚴(yán)寒地區(qū)）。、審核部門：項目工程部、項目審計部、監(jiān)理公司、公司策劃部、公司審計部。、審核要點：a、地下室：樁網(wǎng)布局是否合理，剪力墻厚度與配筋之間是否達到最經(jīng)濟的結(jié)合點，防水方案是否經(jīng)濟合理。車位排列是否已

8、控制在每位建筑面積 30 以內(nèi)，車位通道寬度是否控制在雙車道 4.5 m，單車道 3.5m，人防、濾毒間位置、面積設(shè)置是否合理。通風(fēng)管道布置及材料選用是否經(jīng)濟；消防煙感、噴淋管道及煙感、噴頭布置是否已達到規(guī)范要求最下限。層高控制在 2.8 m3.2 m 之間，凈高控制在 2.2 m2.6 m 之間。b、商業(yè)、店面：是否已預(yù)留衛(wèi)生間預(yù)留管道。酒店或餐飲店是否已預(yù)留煙囪及排污管道。c、上部：柱、梁、板砼強度及尺寸、配筋是否合理。d、水、電管道布局是否合理、廚房、衛(wèi)生間防水方案是否經(jīng)濟。e、建筑與結(jié)構(gòu)、水電施工圖尺寸是否吻合。f、應(yīng)根據(jù)工程預(yù)算定額規(guī)則審核施工圖建筑面積：審核程序為：

9、項目工程部項目審計部分管工程項目副經(jīng)理項目經(jīng)理公司策劃部公司審計部，審核后的面積作為簽訂施工合同的依據(jù)。、審核時間：在總平報批通過后第 41 天47 天內(nèi)完成，第 48 天由項目工程部進行匯總意見并經(jīng)參加審核人及項目經(jīng)理簽字后由項目工程部于第 49 天送達設(shè)計院。、未經(jīng)以上部門審核過的施工圖嚴(yán)禁工程部進行編制標(biāo)底及招標(biāo)，否則圖紙中產(chǎn)生的浪費由項目部承擔(dān)、同時分管工程項目副經(jīng)理、項目經(jīng)理、策劃部及公司審計部負責(zé)人月工資各下調(diào) 200 元。五、配套工程： 1、永久性用電：設(shè)計委托供電局，審核委托供電局內(nèi)部專業(yè)人員。開發(fā)部應(yīng)本著節(jié)約造價的原則爭取最佳的設(shè)計方案。 2、永久性用

10、水：委托自來水公司進行設(shè)計，審核委托自來水公司內(nèi)部專業(yè)人員。低層住宅（13 層）盡量采用市政水壓供水，4 層以上在自來水公司允許情況下采用水箱供水，當(dāng)須采用變頻供水時，變頻系統(tǒng)套數(shù)按規(guī)范要求取下限。 3、排污系統(tǒng)：可選用、污水經(jīng)化糞池處理后直接排入市政污水管網(wǎng)；、無動力污水處理；、微動力污水處理，設(shè)計中應(yīng)把所有污水窨井埋置在綠地內(nèi)，不得放置在道路上，排污管線直徑做到規(guī)范要求的最下限。 4、園林景觀：由項目工程部及策劃部分別設(shè)計壹套，同時由項目部進行方案投標(biāo)。、設(shè)計內(nèi)容：土方回填、建筑小品（雕塑、噴泉、廣場、運動場所等）、園林小道、燈具及水系、苗木。、圖紙確定后的審批程

11、序：設(shè)計人員項目公司工程部經(jīng)理項目公司副經(jīng)理、經(jīng)理策劃部負責(zé)人。 5、室外給水管網(wǎng)、室外生活水池、室外消防管網(wǎng)，室外消防水池、室外消控中心（有地下室時）：綠化供水根據(jù)設(shè)計院圖紙進行審核，其管道走向是否合理、管材選用是否經(jīng)濟。 6、道路系統(tǒng)施工圖：社區(qū)內(nèi)車行通道墊層采用 150 厚卵石灌砂墊層、100 厚 C20 砼面層（原漿抹光壓紋）；社區(qū)內(nèi)人行通道墊層采用 120 厚卵石落砂碾壓、 80 厚 C20 砼面層（原漿抹光壓紋）。 7、大門、圍墻、室外傳達室、大門、圍墻、傳達室要與建筑相協(xié)調(diào)。、尺寸是否合理、材料選用是否經(jīng)濟。 8、信報箱工程：信報箱必須用不銹鋼鐵皮制作，經(jīng)濟、

12、美觀大方。 9、安防工程：內(nèi)容包括周邊防越報警系統(tǒng)；閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；非可視對講系統(tǒng)；無線智能防盜報警聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)；無線電子巡更系統(tǒng)；背景音樂及公共廣播管理系統(tǒng)。 10、以上 19 項配套工程圖審核程序：項目工程部公司策劃部項目審計部。圖紙確定后必須由項目工程部進行標(biāo)底編制，如發(fā)生超計劃成本應(yīng)重新調(diào)整設(shè)計圖紙，將造價控制在計劃成本之內(nèi)。六、策劃部跟蹤每個項目的時間規(guī)定： 1、拍賣前市場調(diào)查、總平、單體方案設(shè)計、設(shè)計院洽談；拍賣到土地后總平、建筑單體方案審核、施工圖審核、配套工程圖紙設(shè)計及審核由策劃部項目經(jīng)辦及負責(zé) 人 2 個人配合項目部共同完成。 2、除第 1 點內(nèi)容之外的時間策劃

13、部人員轉(zhuǎn)向新項目開發(fā)，同時策劃部委派該項目經(jīng)辦跟蹤開發(fā)過程中需由策劃部配合的工作，策劃部負責(zé)人只負責(zé)審核。七、存檔： 1、項目開發(fā)過程中工程資料原件由項目、工程部存檔。 2、開發(fā)期間策劃部存檔有：報批總平（復(fù)）、管綜平面（含會審紀(jì)要），施工圖紙壹套、配套工程圖紙壹套。 3、審計部存檔：施工圖壹套、配套工程圖紙壹套。 4、項目完成后除竣工圖由策劃部存檔外，其余工程資料由董辦存檔。 5、投標(biāo)圖紙的存檔：（1）中標(biāo)圖紙應(yīng)加蓋項目公司專用章和施工單位公章，承包負責(zé)人簽字。（2）圖紙雙方蓋章工作必須在合同簽訂后二天內(nèi)完成，然后雙方各存檔一份。我方的存檔圖紙必須由項目公司工程部經(jīng)理，審計部經(jīng)理，分管辦公室副總負責(zé)包裝密封并在封面上簽字，然后交付分管辦公室副總經(jīng)理保管，必須在合同簽字后一周內(nèi)歸完畢。（3）以上圖紙平時不得開封使用，如需開啟使用，必須報經(jīng)董辦審批，然后由上述負責(zé)密封人員開啟，用畢即按以上程序重新密封歸檔。內(nèi)容董事長董事長辦公室審核審批審計部審核審批策劃部制表審核

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