房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目前期估算編制操作指導(dǎo)書hxh（5頁(yè)）.doc

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房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目前期估算編制操作指導(dǎo)書hxh（5頁(yè)）.doc

1、項(xiàng)目前期估算編制操作指導(dǎo)書修訂記錄日日期期修訂修訂狀態(tài)狀態(tài) 修改內(nèi)容修改內(nèi)容修改人修改人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人為有效規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證項(xiàng)目開發(fā)的效益和效率，對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)論證和決策支持，使工程投資估算具有可追溯性、可持續(xù)參考性及對(duì)工程成本的合理可控性，特制定以下工作流程，由此形成的項(xiàng)目前期成本估算文件對(duì)以后三階段設(shè)計(jì)及目標(biāo)成本的確定與調(diào)整都有指導(dǎo)意義。本工作程序需要總部成本管理中心對(duì)其他職能部門提出要求，由事業(yè)部或其他職能部門提出規(guī)范的前期規(guī)劃條件資料（如已經(jīng)政府有關(guān)部門核批的規(guī)劃意見書等）、項(xiàng)目地塊初步規(guī)劃指標(biāo)及業(yè)態(tài)分布或面積配比、產(chǎn)品定位等相

2、關(guān)數(shù)據(jù)，同時(shí)總部成本管理中心對(duì)以前已實(shí)施的工程項(xiàng)目進(jìn)行資料的分類積累，并借助造價(jià)咨詢顧問在成本信息方面的廣泛資料，對(duì)擬實(shí)施的工程項(xiàng)目成本進(jìn)行相對(duì)準(zhǔn)確的估算。 1.1. 術(shù)語(yǔ)和定義術(shù)語(yǔ)和定義 1.1. 項(xiàng)目前期估算成本指標(biāo)：是在項(xiàng)目可研階段，參照以往類似項(xiàng)目的建安造價(jià)指標(biāo)，根據(jù)新項(xiàng)目的產(chǎn)品定位及初步規(guī)劃指標(biāo)，在充分考慮造價(jià)水平的地域差異以及風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)的基礎(chǔ)上確定的該項(xiàng)目的工程投資估算成本。這個(gè)指標(biāo)是公司成本管理的目標(biāo)，是公司作為成本控制指標(biāo)而預(yù)先制定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目三階段設(shè)計(jì)的成本控制線。 1.2. 估算條件：項(xiàng)目初步規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分類

3、、建筑結(jié)構(gòu)特征、面積配比、建筑控高、層高、層數(shù)、主要材料部品描述及品控標(biāo)準(zhǔn)、大市政配套條件、地方性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 2.2. 職責(zé)職責(zé) 2.1. 事業(yè)部 2.1.1. 提供地塊平面圖。 2.1.2. 供初步規(guī)劃指標(biāo)。 2.1.3. 負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目信息表、項(xiàng)目可研報(bào)告 2.1.4. 編制項(xiàng)目可研投資測(cè)算表。 2.1.5. 充分調(diào)動(dòng)和利用各種渠道資源發(fā)掘項(xiàng)目信息。 2.1.6. 負(fù)責(zé)收集政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的政府行為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃要求。 2.2. 總部成本管理中心 2.2.1. 負(fù)責(zé)向事業(yè)部或總部設(shè)計(jì)中心提出估算條件的要求。 2.2.2. 依據(jù)事業(yè)部提供的估算條件編制項(xiàng)目前期成本估算表，若估

4、算條件不足的進(jìn)行條件假設(shè)。 2.2.3. 向事業(yè)部反饋?lái)?xiàng)目前期成本估算表，并征求其他中心意見。 2.2.4. 根據(jù)各部門反饋意見匯總調(diào)整項(xiàng)目前期成本估算后報(bào)公司審批。 2.2.5. 負(fù)責(zé)收集政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的政府行為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 2.3. 總部設(shè)計(jì)中心 2.3.1. 提供各項(xiàng)設(shè)計(jì)指標(biāo)。 2.3.2. 提供材料部品方案。 3.3. 工作程序工作程序 3.1. 資料準(zhǔn)備階段 3.1.1. 事業(yè)部負(fù)責(zé)收集基礎(chǔ)資料，資料包括但不限于： 3.1.1.1 地塊資料 1）地形圖：現(xiàn)狀圖紙或電子文件，坐標(biāo)及標(biāo)高。 2）項(xiàng)目所在地情況、項(xiàng)目周邊情況、市政配套條件； 3）現(xiàn)狀照片：地塊內(nèi)有無(wú)保護(hù)建筑、

5、可利用之建筑及造型、地塊周邊有無(wú) 可能受我建筑影響的建筑； 4）現(xiàn)狀及規(guī)劃交通情況：動(dòng)態(tài)及靜態(tài)； 5）現(xiàn)狀及規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目情況：城市商圈布局及特色，周邊商業(yè)布局及人流特點(diǎn)、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的情況。 3.1.1.2 政府規(guī)劃要求 1) 基本規(guī)劃指標(biāo)：如規(guī)劃意見書，需要明確容積率、覆蓋率、綠化率、有無(wú) 保護(hù)建筑； 2) 地塊的詳細(xì)規(guī)劃或控制性規(guī)劃：建筑風(fēng)格要求、建筑高度控制、建筑道路紅線、建筑紅線、建筑退后紅線距離、建筑間距要求；停車數(shù)量、地下車庫(kù)出入口等動(dòng)靜態(tài)交通要求； 3) 地塊的基本狀況：地質(zhì)情況或周邊地塊地質(zhì)情況； 4) 市政配套條件：初步了解交通、人防、消防、衛(wèi)生檢疫等要求，水、電、

6、熱力、燃?xì)狻⒌缆返仁姓涮椎臈l件。 3.1.1.3 開發(fā)計(jì)劃與業(yè)態(tài)分布 1) 業(yè)態(tài)組織：主要業(yè)態(tài)規(guī)劃及分布； 2) 主要業(yè)態(tài)的基本布局：規(guī)模、外形尺寸、層數(shù)、控制高度、層高、主入口位置、停車位置等。 3.1.1.4 項(xiàng)目開發(fā)基本指標(biāo) 1) 總指標(biāo)：住宅總面積、產(chǎn)品基本定位； 2) 分項(xiàng)指標(biāo)：戶型面積比例、房型要求、主要房間面積、配套建筑（學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、人防、停車等）要求； 3) 當(dāng)?shù)匾笈c情況：當(dāng)?shù)氐奶厥庖蠹傲?xí)慣做法、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的情況。 3.1.1.5 其他參考資料 1) 當(dāng)?shù)亟祈?xiàng)目的資料； 2) 主力店的相關(guān)資料。 3) 政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的政府行為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 3.1.

7、2. 可研成本估算是建立在可研階段估算條件之上的，總部成本管理中心向事業(yè)部提出項(xiàng)目的可研估算條件要求，事業(yè)部會(huì)同總部設(shè)計(jì)中心填寫可研階段成本估算條件提交給總部成本管理中心，如因客觀原因暫不能確定的條件可進(jìn)行假設(shè)，可研成本估算條件包括控規(guī)及方案設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表和主要建筑部品標(biāo)準(zhǔn)。 3.2. 估算編制階段 3.2.1. 總部成本管理中心負(fù)責(zé)按照上述認(rèn)可之可研階段成本估算條件編制項(xiàng)目可研目標(biāo)成本估算表，編制階段應(yīng)與總部設(shè)計(jì)中心對(duì)該項(xiàng)目的結(jié) 構(gòu)形式、各系統(tǒng)設(shè)置等重點(diǎn)把控內(nèi)容進(jìn)行溝通，從成本角度提供專業(yè)意見。 3.2.2. 成本估算項(xiàng)目按系統(tǒng)分類分為一級(jí)科目（前期費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、市

8、政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用及公共配套設(shè)施費(fèi)用及基本預(yù)備費(fèi)），在此基礎(chǔ)上按不同的專業(yè)或系統(tǒng)分類又分為二級(jí)和三級(jí)科目，均應(yīng)有計(jì)算數(shù)量和核算單價(jià) 等計(jì)算依據(jù)。 3.2.3. 詳細(xì)說(shuō)明數(shù)據(jù)來(lái)源以及部品標(biāo)準(zhǔn)或假設(shè)條件。 3.2.4. 若估算條件不充分，則應(yīng)由事業(yè)部組織召開由總部設(shè)計(jì)中心、總部工程管理中心、總部采購(gòu)中心參加的專題討論會(huì)，予以確定。 3.3. 審核建議階段 3.3.1. 投資估算編制完成后，由事業(yè)部完成可研報(bào)告負(fù)責(zé)分別提交總部各中心進(jìn)行審核并提出建議。 3.3.2. 總部成本管理中心負(fù)責(zé)分析反饋意見并調(diào)整可研報(bào)告中的投資估算。 3.4. 審批階段 3.4.1. 事業(yè)部負(fù)責(zé)組織向公司投資評(píng)審委員會(huì)匯報(bào)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；并根據(jù)公司意見修改項(xiàng)目可研投資測(cè)算。 3.4.2. 事業(yè)部報(bào)公司投資評(píng)審委員會(huì)審批并經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)后，其經(jīng)批準(zhǔn)的投資估算成為項(xiàng)目可研目標(biāo)成本，由總部成本管理中心存檔。 4. 相關(guān)記錄相關(guān)記錄 4.1. 項(xiàng)目信息表 4.2. 項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程表 4.3. 項(xiàng)目目標(biāo)成本估算表 4.4. 項(xiàng)目目標(biāo)成本估算條件（規(guī)劃指標(biāo)） 4.5. 項(xiàng)目目標(biāo)成本估算條件（建筑標(biāo)準(zhǔn)）

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