1、一：嶗山市場分析1.量價概況量價概況住 宅:供應量716165,共計6100套;銷售6600套寫字樓:供應量325156.43;銷售49134，307套商 業:供應量109475.82;銷售9542，18套一：嶗山市場分析1.1整體量價概況整體量價概況08年總供求狀況年總供求狀況商業、寫字樓供應量較大，但去化極其緩慢商業、寫字樓供應量較大，但去化極其緩慢住宅銷供比大于住宅銷供比大于1，供小于求，供小于求一：嶗山市場分析1.1整體量價概況整體量價概況08年銷售速度比較年銷售速度比較物業總類物業總類0808上半年上半年0808下半年下半年辦公辦公227227套套8080套套37425 37425

2、11709 11709 商業商業1212套套6 6套套4867486746754675住宅住宅19411941套套43644364套套166027166027487634487634下半年銳減，年下半年銳減，年內銷量月均僅內銷量月均僅26套套全年商業成交量全年商業成交量疲軟，僅疲軟，僅18套套政策房、定向開發房源導致下半年走高政策房、定向開發房源導致下半年走高08年產品價格比較年產品價格比較 物業類型物業類型08上半年上半年08下半年下半年辦公辦公1212411546商業商業1258317356住宅住宅120008800一：嶗山市場分析1.1整體量價概況整體量價概況辦公下半年價格走低辦公下半年

3、價格走低商業下半年價格走高商業下半年價格走高政策房、定向房影響政策房、定向房影響 住宅下半年價格走低住宅下半年價格走低一：嶗山市場分析1.2月度價量走勢月度價量走勢上半年量價呈正向相關上半年量價呈正向相關下半年量價反向變動，下半年量價反向變動，8月月以后價格開始降低以后價格開始降低09年年1月成交回升至月成交回升至67套套連續連續5個月成交疲軟個月成交疲軟辦公產品辦公產品 一：嶗山市場分析1.2月度價量走勢月度價量走勢全年成交慘淡，僅全年成交慘淡，僅18套套但價格略有增幅但價格略有增幅09年成交年成交5套套商業產品月度成交不確定商業產品月度成交不確定性大，成交量低迷性大，成交量低迷商業產品商業

4、產品一：嶗山市場分析1.2月度價量走勢月度價量走勢08年：年：嶗山銷量占全市的嶗山銷量占全市的18%其中純商品房占嶗山總銷量的其中純商品房占嶗山總銷量的50%純商品房銷量僅占全市的純商品房銷量僅占全市的9%住宅產品住宅產品一：嶗山市場分析1.2月度價量走勢月度價量走勢下表顯示08年1月-09年1月嶗山區月度住宅總供求總供求 供應市場：供應市場：08/09年供應持平，均為年供應持平，均為6100套左右套左右成交狀態：成交狀態：呈現上、下半年呈現上、下半年“兩重兩重天天”，共計銷售，共計銷售6660套，套，月均銷售月均銷售550套套8-10月成交走高得益于左岸風月成交走高得益于左岸風度、康城兩項目

5、集體簽售度、康城兩項目集體簽售住宅產品住宅產品一：嶗山市場分析1.2月度價量走勢月度價量走勢上半年量價均較平穩上半年量價均較平穩下半年下半年“量高價低量高價低”，降價效，降價效應明顯應明顯 下半年最高價與上半年最低下半年最高價與上半年最低 價基本重合價基本重合住宅產品住宅產品8-10月定向房、政策房熱銷，月定向房、政策房熱銷，均價走低，成交量走高均價走低，成交量走高下表顯示08年1月-09年1月嶗山區月度住宅總交易價量總交易價量 08年上半年全部為“純商品房”交易08年年1月月-09年年1月，純商品房共計月，純商品房共計銷售銷售3394套，月均銷售為套，月均銷售為260套套純商品房銷售比重小純

6、商品房銷售比重小,占占50%08年8月-11月份各月左岸風度、康城集資房成交活躍，純商品房走低一：嶗山市場分析1.2月度價量走勢月度價量走勢住宅產品住宅產品08年1月-09年1月嶗山區月度住宅銷售總量純商品房銷量比照住宅銷售總量純商品房銷量比照 區域60以下 60-8080-100 100-120120-150150-180180以上合計市南區26359.734511.65154733.2387872.25156025.9753397.0274855.35587755.2506488169079511083272865200市北區6121.9135619.78155387.43120446.6

7、375720.283225.43925.85400447.31185011709106856120183995四方區718.2416713.98100354.5458364.8456838.2732363.49191.7265545.114233109553343720912522李滄區523.427395.97127744.8627821.5520132.7723845.6133678.35261142.51138514532541521461452546嶗山區8208.3548286.18 210698.8267175.92179649.78112383.576834.65703237.2

8、151689232660813127063666158一：嶗山市場分析住宅存量面積分段住宅存量面積分段數據來源：房地產交易網截至2009年2月底一、海爾路以西、浮山以南的西嶗山板塊。該板塊內主要為2000年以來開發建造的看?；▓@洋房，以及近幾年開發建造的小高層、高層住宅。二、松嶺路以東的東嶗山板塊。該板塊內主要為2000年以來開發建造的看海別墅、看海花園洋房等，以及近幾年開發建造的小高層、高層住宅。三、松嶺路以西、海爾路兩側為主的中部嶗山板塊。該板塊為嶗山區的主要居住區，板塊內以多層、高層住宅為主，以及高層商務樓。該板塊又可以按價價格格劃分為三個區域：1、銀川路以南的看海區域，該區域內銷售均價

9、在10000元/之上；2、遼陽路以北的北部區域，該區域內銷售均價在8000元/之內；3、銀川路以北、遼陽路以南的中部區域，該區域內銷售均價在8000-10000元/之間。本案本案嶗山區按地域地域可以劃分為3個板塊：一：嶗山市場分析板塊劃分板塊劃分本案處于本案處于8000-10000的板塊之間的板塊之間一、海爾路以西、浮山以南的。該板塊內主要為2000年以來開發建造的看?；▓@洋房，以及近幾年開發建造的。二、松嶺路以東的東嶗山板塊。該板塊內主要為2000年以來開發建造的看海別墅、看?；▓@洋房等，以及近幾年開發建造的小高層、高層住宅。三、松嶺路以西、海爾路兩側為主的中部嶗山板塊。該板塊為嶗山區的主要

10、居住區，板塊內以多層、高層住宅為主，以及高層商務樓。該板塊又可以按價價格格劃分為三個區域：1、銀川路以南的看海區域，該區域內銷售均價在10000元/之上；2、遼陽路以北的北部區域，該區域內銷售均價在8000元/之內；3、銀川路以北、遼陽路以南的中部區域，該區域內銷售均價在8000-10000元/之間。本案本案嶗山區按地域地域可以劃分為3個板塊：一：嶗山市場分析板塊劃分板塊劃分本案處于本案處于8000-10000的板塊之間的板塊之間西嶗山板塊西嶗山板塊小高層、高層小高層、高層一：嶗山市場分析2.住宅市場概況住宅市場概況本案本案東方美景百仕凱旋城青建尚東區海爾東城國際青建橄欖城北國之春海爾路海爾路

11、遼陽路遼陽路同安路同安路深圳路深圳路一：嶗山市場分析住宅個案分析住宅個案分析個案選擇個案選擇海爾海爾東城國際（泊林苑）東城國際（泊林苑）該案位于嶗山區遼陽東路16號總占地面積：50000平方米建筑面積：54377平方米住宅建筑面積：54377平方米容積率：1.08綠化率：42%一：青島市場分析個案分析個案分析共404套，16棟多層 ，5F 多數為三單元，少數兩單元 和四單元一：青島市場分析個案分析個案分析項目為分期開發：南區為回遷房、北區為商品房項目為分期開發：南區為回遷房、北區為商品房目前銷售的為多層電梯公寓目前銷售的為多層電梯公寓其他已銷售完畢其他已銷售完畢海爾海爾泊林苑泊林苑南區南區北區

12、北區海爾海爾東城國際（泊林苑）東城國際（泊林苑）已推房源分產品統計推出套數推出面積（m2）套數比例 面積比例戶均面積（m2）多層40454377100%100%134.60 所有已推出產品目前全為多層 多層戶均面積在134m2左右，大戶型占多數，最小的為99的2居戶型一：青島市場分析個案分析個案分析普通多層戶型分布特征普通多層戶型分布特征*以項目5號樓為例普通多層產品在豎向排布上均采用一個面積一種戶型，部分一層面積略小，是典型的普通多層的排布方式一：青島市場分析個案分析個案分析第1單元 第2單元第3單元5100139513999599139410013941399949913931001393

13、139993991392100139213999299139199138113899199139 項目多層產品供應2居、3居和4居，3居為主，供應主力面積分布在138-147m2 3居的供應面積集中在138-147m2，2居的供應面積集中在99-106，4居的面積段集中在141-155m2供應 100-110左右面積中等戶型去化較快，較大面積戶型供應較多，但是去化速度相對較慢外環為成交比例內環為供應比例一：青島市場分析個案分析個案分析 海爾東城國際（泊林苑）的客源主要以市南、市北、嶗山區的客源為主 海爾東城國際（泊林苑）客源職業：私營企業主、企業管理人員等一：青島市場分析個案分析個案分析價格去

14、化價格去化 海爾東城國際（泊林苑）均價為10500元/項目自08年8月開盤以來，價格下調幅度較大，在300-400元/左右，且本項目頻繁出臺優惠措施一：青島市場分析個案分析個案分析項目訴求項目訴求強調：強調：電梯多層、教育配套、大戶型舒適度電梯多層、教育配套、大戶型舒適度海爾東城國際的體量較大，位置相對一般，項目宣傳并沒有太多提及地段賣點一：大戶型，多口之家的解決方案賣點二：電梯多層，全城罕見的電梯多層，此點為著力描述點一：青島市場分析個案分析個案分析青建青建橄欖城橄欖城該案青建橄欖城位于嶗山區海爾路29號，南鄰浮山，東臨海爾路，距規劃建設的海爾路中央商務區1公里，地理位置較為優越?？傆玫孛娣e

15、：39000平方米建筑面積：130000平方米住宅建筑面積：130000平方米容積率：2.89綠化率：42.5%機動車車位700個，其中地下500個一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析共1154套，8棟高層26-28F 全部為一棟樓一單元項目為整體開發項目為整體開發青建青建橄欖城橄欖城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析 項目產品供應1居、2居和3居，2居為主，供應主力面積分布在76-97m2 2居的供應面積集中在76-97m2，1居的供應面積集中在59-60，3居的面積段集中在104-139m2供應 100m2以下面積中小戶型去化較快，相對來說較大面積戶型供應較少，去化速

16、度一般外環為成交比例內環為供應比例青建青建橄欖城橄欖城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析 青建橄欖城的客源主要以四方、嶗山、李滄區的客源為主 青建橄欖城客源職業：設計師、金融業、公務員、大學教師、中 科院教授、企業主、中石油員工、青建員工等 青建青建橄欖城橄欖城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析價格去化價格去化 青建橄欖城均價為7700元/項目自07年12月開盤以來，價格下調幅度不大，在 100-200元/m2左右，但是本項目頻繁出臺優惠措施，優惠幅度 最大的一次是08年12月推出的7.6折的內部銷售價青建青建橄欖城橄欖城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析項

17、目訴求項目訴求綠色、健康、和諧的活力之城綠色、健康、和諧的活力之城強調：強調：地段、環境、產品舒適度地段、環境、產品舒適度青建橄欖城的體量較大，位置相對比較理想，反復強調地段賣點一：地段，靠近海爾路規劃的中央商務區，地里位置優越賣點二：南北通透，整個小區全部為南北通透戶型，方正宜居，公攤低青建青建橄欖城橄欖城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析北國之春北國之春該案位于嶗山區海爾路西，遼陽路與合肥路之間總占地面積：400000平方米建筑面積：600000平方米容積率：2.5綠化率：40%機動車位1040個，其中地下650個。一：青島市場分析個案分析個案分析共5000套，其中，一期130

18、0套，13棟高層，目前已推出7棟16-18F的高層，共696套一：青島市場分析個案分析個案分析項目為分期開發項目為分期開發北國之春北國之春已推房源分產品統計推出套數推出面積（m2）套數比例 面積比例戶均面積（m2）高層69663314100%100%90.97 所有已推出產品目前全為高層 高層戶均面積在90m2左右，中小戶型占多數一：青島市場分析個案分析個案分析普通高層戶型分布特征普通高層戶型分布特征*以項目6號樓為例普通高層產品在豎向排布上均采用一個面積一種戶型，是典型的普通高層的排布方式一：青島市場分析個案分析個案分析121919112112191911211219191121121919

19、1121121919112112191911211219191121121919112112191911211219191121121919112112191911211219191121121919112112191911211219191121 項目產品供應1居、2居和3居，2居為主，供應主力面積分布在80-91m2 2居的供應面積集中在80-91m2，1居的供應面積集中在62-63，3居的面積段集中在99-121m2供應 80-90m2戶型去化較快，相對來說較大面積戶型供應較少，去化速度相對較慢外環為成交比例內環為供應比例一：青島市場分析個案分析個案分析 北國之春的客源主要以市南、市北、

20、嶗山區的客源為主 北國之春客源職業：國際貿易、公務員等 一：青島市場分析個案分析個案分析價格去化價格去化 北國之春均價為7300元/項目自09年1月開盤以來，價格基本無變動一：青島市場分析個案分析個案分析項目訴求項目訴求居超大型健康和諧社區，感受成熟都市生活居超大型健康和諧社區，感受成熟都市生活強調：強調：區域、規劃、生態、交通、生活區域、規劃、生態、交通、生活北國之春的體量較大，位置相對比較理想，反復強調地段優勢賣點一：規劃，40余萬平米土地，百萬平米建筑群落，更符合現代人居的要求賣點二：生活，百貨超市、建材商場、商業步行街、幼兒園、學校、醫院等各種設施齊備，滿足生活需要。此為著重描述點。一

21、：青島市場分析個案分析個案分析青建青建尚東區尚東區該案位于青島奧運迎賓景觀大道李山東路與遼陽西路交匯處。是青島首個以小戶型為主的國家康居示范工程項目?？傉嫉孛娣e：53600平方米建筑面積：120000平方米住宅建筑面積：120000平方米容積率：2.24綠化率：40%機動車車位880個，其中地下600個。一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析共1400套，11棟高層19-23F 全部為兩單元項目為整體開發項目為整體開發青建青建尚東區尚東區一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析已推房源分產品統計推出套數推出面積（m2）套數比例 面積比例戶均面積（m2）高層140812390810

22、0%100%88 所有已推出產品目前全為高層戶均面積在88m2左右，小戶型占多數青建青建尚東區尚東區一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析普通高層戶型分布特征普通高層戶型分布特征*以項目10號樓為例普通高層產品在豎向排布上均采用一個面積一種戶型，部分一層面積略小，是典型的普通高層的排布方式886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886159886156886156第一單元第一單元59616484596164845961648459616

23、484596164845961648459616484596164845961648459616484596164845961648459616484596164845961648459616484596164845661648456616484第二單元第二單元青建青建尚東區尚東區一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析 項目產品供應1居、2居和3居，2居為主，供應主力面積分布在82-115m2 2居供應面積集中在82-115m2，1居的供應面積集中在56-67，3居的面積段集中在112-144m2供應 100m2以下面積戶型去化較快，相對來說較大面積戶型供應較少，去化速度一般外環為成交

24、比例內環為供應比例青建青建尚東區尚東區一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析 青建尚東區的客源主要以市南、嶗山、李滄區的客源為主 青建尚東區客源職業：設計師、金融業、公務員、青建員工等 青建青建尚東區尚東區一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析價格去化價格去化 青建尚東區均價為7600元/項目自07年12月開盤以來，價格下調幅度不大，在 100-200元/m2左右，但是本項目頻繁出臺優惠措施，優惠幅度 最大的一次是08年12月推出的7.6折的內部銷售價青建青建尚東區尚東區一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析項目訴求項目訴求東部近海大型景觀社區東部近海大型景觀社區強調：

25、強調：地段、配套、節能、智能化地段、配套、節能、智能化青建尚東區的體量較大，位置也相對比較理想，反復強調地段賣點一：地段，東部近海大型景觀社區，位于嶗山商務區核心賣點二：智能化，小區聯網可視對講系統、周界防范系統、監控報警系統、電子巡更系統、背景音樂系統、一卡通系統，此點為著力描述點青建青建尚東區尚東區一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析東方美景東方美景該案位于嶗山區同安路888號，高科園李山東路和同安路交界處，與千畝綠色生態金家嶺山公園為鄰?？傆玫孛娣e：18000平方米建筑面積：57948平方米住宅建筑面積：57948平方米容積率：2.49綠化率：40%機動車車位200個一：嶗山市

26、場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析共420套，4棟高層14-18F 1、3號樓為兩單元，2、4號樓為3單元項目為整體開發項目為整體開發東方美景東方美景一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析已推房源分產品統計推出套數推出面積（m2）套數比例 面積比例戶均面積（m2）高層42045043100%100%107.25 所有已推出產品目前全為高層戶均面積在107m2左右，中小戶型占多數東方美景東方美景一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析普通高層戶型分布特征普通高層戶型分布特征*以項目1號樓為例普通高層產品在豎向排布上均采用一個面積一種戶型，是典型的普通高層的排布方式13389105

27、13389105133891051338910513389105133891051338910513389105133891051338910513389105133891051338910513389105第一單元第一單元1058913310589133105891331058913310589133105891331058913310589133105891331058913310589133105891331058913310589133第二單元第二單元東方美景東方美景一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析 項目產品供應1居、2居和3居，2居為主，供應主力面積分布在89-107m

28、2 2居供應面積集中在89-107m2，1居供應面積集中在63-77，3居面積段集中在133-145m2供應 110m2以下面積中小戶型去化較快，相對來說較大面積戶型供應較少，同時去化速度也較慢外環為成交比例內環為供應比例東方美景東方美景一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析 東方美景的客源主要以市南、市北、嶗山區的客源為主，也有少數平度等青島周邊縣城 的客源，養老。東方美景客源職業：白領階層、設計師、金融業、企業主、公務員等 東方美景東方美景一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析價格去化價格去化 東方美景均價為8000元/項目自07年9月開盤以來，價格下調幅度不大，在100-

29、200 元/m2左右東方美景東方美景一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析項目訴求項目訴求東方一品東方一品 美景天成美景天成強調：強調：地段、純住宅小區地段、純住宅小區東方美景的體量較小，位置相對比較理想，反復強調地段賣點一：地段，嶗山核心商務區，毗鄰生態金家嶺山公園賣點二：純住宅小區，沒有任何商業，此點為著力描述點東方美景東方美景一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析百仕百仕凱旋城凱旋城該案位于嶗山區深圳路（原李山東路）166號 遼陽東路與李山東路交匯，是一座以純正地中海風情為格調的大型居住區?？傆玫孛娣e：26000平方米建筑面積：80000平方米住宅建筑面積：80000平方

30、米容積率：2.5綠化率：41%機動車車位460個，全部為地下。一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析共687套，8棟高層17-22F 以兩單元為主，另有少量一單元項目為整體開發項目為整體開發百仕百仕凱旋城凱旋城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析百仕百仕凱旋城凱旋城已推房源分產品統計推出套數推出面積（m2）套數比例 面積比例戶均面積（m2）高層36034799100%100%96.66 所有已推出產品目前全為高層戶均面積在96m2左右，多為中小戶型一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析普通戶型分布特征普通戶型分布特征*以項目3號樓為例普通產品在豎向排布上均采用一個面積

31、一種戶型，部分單元一層面積較大，是典型的普通高層的排布方式9289879289879289879289879289879289879289879289879289879289879289879289879289879289879689879689871858787第一單元第一單元878992878992878992878992878992878992878992878992878992878992878992878992878992878992878996878996878996第二單元第二單元百仕百仕凱旋城凱旋城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析 項目產品供應2居、3居、4居和復

32、式，2居為主，供應主力面積分布在86-96m2 2居供應面積集中在86-96m2，3居面積段集中在121-143m2，復式面積段集中在103-134，僅有一套1854居 120m2以上面積戶型去化較快，相對來說中小面積戶型供應較多，但是去化速度較慢外環為成交比例內環為供應比例百仕百仕凱旋城凱旋城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析 百仕凱旋城的客源主要以嶗山、李滄區的客源為主 百仕凱旋城客源職業：白領階層、金融業等 百仕百仕凱旋城凱旋城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析價格去化價格去化 百仕凱旋城均價為7700元/項目自08年10月開盤以來，價格基本無變動百仕百仕凱旋城凱

33、旋城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析項目訴求項目訴求地中海情懷的歸宿地中海情懷的歸宿強調：強調：地中海風情、躍層、錯層、高綠化率地中海風情、躍層、錯層、高綠化率百仕凱旋城的體量較小，位置相對靠東北，地段方面并沒有太大優勢賣點一：地中海風情，地處青島嶗山區近海核心位置，以法式地中海風情為格調的高尚居住區賣點二：躍層，獨創103-110躍層；青島唯一小面積躍層住宅產品，此點為著力描述點百仕百仕凱旋城凱旋城一：嶗山市場分析2.2住宅個案分析住宅個案分析月度成交走勢與推盤事件 注：數據日期截止到注：數據日期截止到2009年2月16日，單位：套一：嶗山市場分析3.商住市場分析 本案本案青島

34、公館檀香灣海爾路海爾路深圳路深圳路同安路同安路銀川路銀川路香港東路香港東路一：嶗山市場分析3.1商住市場概況商住市場概況一：嶗山市場分析3.1商住市場概況商住市場概況特征：特征：早期寫字樓基本為商住兩用06年以后開始出現商住和寫字樓明確區分現有商住項目少，且為項目配建產品目前商住項目為檀香灣和青島金融廣場兩家區域商住市場特征及選擇區域商住市場特征及選擇 選擇原則：1）嶗山區域內項目2）近三年內上市項目 嶗山商住項目分析嶗山商住項目分析項項目目推推出出套套數數截至截至2 2月底已月底已售售銷銷售售比比例例檀檀香香灣灣414414414414100100%青青島島公公館館108108303028%

35、28%總總合合計計一：嶗山市場分析3.1商住市場概況商住市場概況08年供求量年供求量嶗山商住產品僅有青島公館和檀香灣兩家，共計供應522套，目前已售444套一：嶗山市場分析3.2商住個案商住個案檀香灣檀香灣基本指標基本指標 地處香港東路與李山東路交匯處地處香港東路與李山東路交匯處 處于嶗山商務區中心區處于嶗山商務區中心區 占地面積占地面積19.219.2萬萬 建筑面積建筑面積7.77.7萬萬 分為分為1 1棟塔樓、棟塔樓、1 1棟板樓，并配建商業裙房棟板樓，并配建商業裙房 開盤時間：開盤時間：20062006年年8 8月月 銷售狀況：商住銷售狀況：商住100%100%、商業尚未銷售、商業尚未銷

36、售產品結構：35%寫字樓、45%商住公寓、10%商業裙房一：嶗山市場分析3.2商住個案商住個案檀香灣檀香灣戶型配比戶型配比以面積為以面積為68-110平米平米2居室為主，占總量的居室為主，占總量的43%偏向與中小戶型偏向與中小戶型一：嶗山市場分析3.2商住個案商住個案檀香灣價格商住均價11000元/左右商業報價30000元/，目前尚未銷售，預計成交價格低于該水平，約為2.5萬元。檀香灣檀香灣價格價格客群分析客群分析一：嶗山市場分析3.2商住個案商住個案檀香灣檀香灣以居住為主、占90%入住公司僅2家，分別為服裝公司和貿易公司區域來源，青島本地占86%。以市南、市北最多。一：嶗山市場分析3.2商住

37、個案商住個案檀香灣檀香灣項目訴求點項目訴求點強調地處嶗山區商務中心區強調地處嶗山區商務中心區定位于世界級灣區定位于世界級灣區服務式海景公寓服務式海景公寓 瀕臨山、海資源瀕臨山、海資源 第一太平戴維斯為物業顧問第一太平戴維斯為物業顧問，英倫管家式服務，英倫管家式服務 一：嶗山市場分析3.2商住個案商住個案青島公館青島公館基本指標基本指標 地處地處嶗山海爾路嶗山海爾路182號號 處于嶗山商務區中心區處于嶗山商務區中心區 占地面積占地面積50005000平平 建筑面積建筑面積5 5萬萬 2棟棟23層塔樓，層塔樓，并配建商業裙房并配建商業裙房 開盤時間：開盤時間：20082008年年4 4月月 銷售狀

38、況：銷售狀況：0808年年7 7月撤出網簽，銷售緩慢，工程停滯，月撤出網簽，銷售緩慢，工程停滯，目前由目前由2121世紀不動產中介代售世紀不動產中介代售產品結構：40%寫字樓、40%商住公寓、10%商業裙房一：嶗山市場分析3.2商住個案商住個案青島公館青島公館主力戶型為主力戶型為170-190平米平米的的2居室占總量的居室占總量的59%缺點：戶型偏大缺點：戶型偏大戶型配比戶型配比一：嶗山市場分析3.2商住個案商住個案青島公館青島公館自2008年4月開盤至7月網上簽售僅31套，總銷售率為29%。7月以后轉為二手房市場交易，該項目目前處于停工狀態交易狀況交易狀況由于該項由于該項目銷售狀目銷售狀況并

39、不樂況并不樂觀，提示觀，提示我司在產我司在產品結構、品結構、定價策略定價策略方面慎重！方面慎重！2008年4月開盤均價7700元目前為21世紀中介銷售價格為6800-7500左右。物業費采用住宅、辦公分別收?。壕幼?元/月，辦公為3.8元一：嶗山市場分析3.2商住個案商住個案青島公館青島公館價格價格*注意：該項目可提供菜單式精裝修，裝修標準800元/，費用另計一：嶗山市場分析3.2商住個案商住個案前期物業購買者以公司為主以小型、成長型公司為主，貿易、科技類公司占較大比重由于無法正常銷售，根據現有資源分析公司屬地基本為青島本地青島公館青島公館客群分析客群分析項目訴求點項目訴求點一：嶗山市場分析

40、3.2商住個案商住個案青島公館青島公館強調地處嶗山商務二區、總部經濟區強調地處嶗山商務二區、總部經濟區可選擇精裝修和毛坯交付可選擇精裝修和毛坯交付配建商業、生活辦公便捷配建商業、生活辦公便捷科技住宅，全玻璃幕、節能、環保、恒溫恒濕科技住宅，全玻璃幕、節能、環保、恒溫恒濕 一：嶗山市場分析3.3商住市場總結商住市場總結兩項目均為寫字樓、商住公寓、商業三種物業集合體商住產品僅是其中一種物態，但由于該種產品具有“宜商宜住”的靈活性，在個案中占比較高，均超過40%，該指標可以作為本案產品結構定位指導檀香灣以居住為主、青島公館以辦公為主去化速度較慢，檀香灣銷售2年多，青島公館則成為“死盤”青島公館提醒本

41、案在產品結構、定價策略等方面謹慎商住市場小結商住市場小結一：嶗山市場分析4.酒店式市場分析 一：嶗山市場分析4.1酒店式公寓市場概況酒店式公寓市場概況目前青島市內酒店公寓市場基本屬“空白”階段僅市南、市北區域最近兩年出現少量真正意義的酒店公寓，其中有2004年竣工的新世界數碼港、頤和國際、在售的維多利亞廣場、在建的萬達39克拉。嶗山區域僅有2001年交付的千禧龍苑一期有一棟酒店公寓，目前在建的青島金融廣場部分產品以酒店式公寓定位，該項目與2009年1月開始網上簽售。酒店式公寓市場個案以青島金融廣場為例區域概況區域概況本案本案青島金融廣場海爾路海爾路深圳路深圳路同安路同安路銀川路銀川路香港東路香

42、港東路一：嶗山市場分析嶗山酒店式公寓市場供求量嶗山酒店式公寓市場供求量項目項目推出套數推出套數截至截至2 2月底已售月底已售銷售比例銷售比例青島金融光產青島金融光產58258256569%9%一：嶗山市場分析08年供求量年供求量一：嶗山市場分析4.2酒店式公寓個案酒店式公寓個案青島金融廣場青島金融廣場 地處地處嶗山海爾路嶗山海爾路182號號 處于嶗山商務區中心區處于嶗山商務區中心區 占地面積占地面積17481 建筑面積建筑面積1313萬萬總套數：總套數：581581套套 1棟棟35層塔樓，層塔樓，1棟棟26層塔樓，配有商業裙樓層塔樓，配有商業裙樓代理商：戴德量行代理商：戴德量行 開盤時間：開盤

43、時間：20092009年年1 1月月 銷售狀況：銷售狀況：8%8%基本信息基本信息一：嶗山市場分析4.2酒店式公寓個案酒店式公寓個案青島金融廣場青島金融廣場酒店式公寓產品占比較高，約占46%。產品結構產品結構該比例對我司項目具一定參考意義一：嶗山市場分析4.2酒店式公寓個案酒店式公寓個案青島金融廣場青島金融廣場小戶型為主，面積在40-60平米占60%戶型配比戶型配比下表顯示09年1月-2月16日該項目銷售走勢：一：嶗山市場分析4.2酒店式公寓個案酒店式公寓個案青島金融廣場青島金融廣場該項目09年1月開始簽售截至目前共計銷售57套，其中40-60平米戶型占總銷售套數的71%注：數據日期截止到20

44、09年2月16日，單位：套價格及客群特征 精裝修交付，裝修標準2000元/，整體廚房、整體衛浴、不含家具家電物業費預計5元/月 項目名稱價格客戶描述青島金融廣場酒店式公寓11000-13000元/；均價12000元/左右中信銀行和建行將入駐，目前商住部分客戶以居住客戶為主一：嶗山市場分析4.2酒店式公寓個案酒店式公寓個案青島金融廣場青島金融廣場一：嶗山市場分析綜述綜述銷售速度：銷售速度：住宅：住宅：08年至今住宅總體去化速度高于市內四區，但剔除左岸風度、康城等定向開發項目，純年至今住宅總體去化速度高于市內四區，但剔除左岸風度、康城等定向開發項目，純商品房去化速度與市內四區持平。商品房去化速度與

45、市內四區持平。純商品房銷售存在一定壓力純商品房銷售存在一定壓力。商業：本區域入市商業項目少，去化反而緩慢，值得關注。商業：本區域入市商業項目少，去化反而緩慢，值得關注。辦公：下半年銷量陡降，去化面積縮小，辦公項目放量大，市場壓力巨大辦公：下半年銷量陡降，去化面積縮小，辦公項目放量大，市場壓力巨大產品結構：產品結構：本區域產品一般為多種物業結合體，包含辦公、商住產品、酒店式公寓、少量商業，結構比本區域產品一般為多種物業結合體，包含辦公、商住產品、酒店式公寓、少量商業，結構比例一般商住產品占例一般商住產品占40%，酒店式公寓占，酒店式公寓占45%，商業低于，商業低于5%，辦公產品占，辦公產品占40

46、%。產品特征：產品特征：住宅：住宅：80-120兩居、兩居、120-1503居占市場主流，去化產品以居占市場主流，去化產品以2居為主。居為主。商?。荷套。?5年以前寫字樓基本為商住兩用，目前商住項目少，產品結構以年以前寫字樓基本為商住兩用，目前商住項目少，產品結構以170為主，也是該類為主，也是該類型產品主要去化面積。商住產品可能成為機會點。型產品主要去化面積。商住產品可能成為機會點。酒店式公寓：區域空白產品，僅青島金融廣場一家，以酒店式公寓：區域空白產品，僅青島金融廣場一家，以40-60小戶型為主。小戶型為主。一：嶗山市場分析5.客群市場 一：嶗山市場分析客群掃描客群掃描購房用途：有50.7

47、3%的購房需求是用于自己或子女的結婚用房，占購房用途的半壁江山；改善居住的需求僅占到購房需求的32.57%，二者相加需求比例即自住的剛性需求占購房原因的八成，可見，嶗山住宅市場自住剛性需求依舊強勁。由于青島市近幾年舊城改造力度較大，拆遷引發的被動購房需求占購房原因的12.47%，而投資需求已經明顯減弱，投資購房僅占購房需求的4.23%。職業屬性：政府公務員（24.47%）和教師和醫生等（25.29%）是本區域最大的兩個消費群體，這部分人有穩定的收入來源，對生活環境的要求較高，有一定的投資意識。另外，管理人員（7.21%）、私企老板（5.89%）、普通員工（18.69%）和個體戶（9.45%）等

48、也會根據自身的消費能力和工作位置選擇置業。一：嶗山市場分析客群掃描客群掃描一：嶗山市場分析客群掃描客群掃描年齡屬性：46-60歲（34.74%）和26-35歲以下（28.25%）是該區域購房者最集中的兩個年齡段，婚房是這兩個年齡段共同的目的，一個是自購婚房，另一個是為子女購買婚房；其余年齡段36-45歲（26.46%）、60歲以上（9.87%）基本上是以改善居住環境為目的。區域屬性：嶗山本地購房者占到總數的15.78%，李滄區（23.42%）和四方區（19.65%）的購房者主要以改善居住環境為目的，市南、市北（7.26%）和青島市郊（8.34%）的購房者主要側重點在景觀，國外（8.12%）和外省市（17.43%）的購房者投資性更強。一：嶗山市場分析客群掃描客群掃描二：營銷推廣報紙廣告報紙廣告二：營銷推廣報紙廣告報紙廣告報紙種類版面大小頻次合計半島都市報整版72971/2版25青島早報整版28421/2版14青島晚報整版8111/2版3合計整版1081501/2版42報廣整版為主，占報廣整版為主，占主要投放媒體為半島都市主要投放媒體為半島都市報，投放頻次遠遠大于其報，投放頻次遠遠大于其他報紙。他報紙。