1、白金海岸商鋪銷(xiāo)售執(zhí)行方案白金海岸商鋪銷(xiāo)售執(zhí)行方案謹(jǐn)呈：浙江香溢置業(yè)股份有限公司世聯(lián)地產(chǎn) 白金海岸項(xiàng)目組2009年8月13日2報(bào)告提綱報(bào)告提綱一、商鋪市場(chǎng)情況分析一、商鋪市場(chǎng)情況分析 1、區(qū)域商業(yè)規(guī)劃 2、區(qū)域商鋪市場(chǎng)分析 3、項(xiàng)目周邊商鋪分析 4、市場(chǎng)情況總結(jié)二、項(xiàng)目本體情況分析二、項(xiàng)目本體情況分析 1、商業(yè)部分概況 2、產(chǎn)品情況分析 3、客戶(hù)情況分析 4、項(xiàng)目本體總結(jié) 三、銷(xiāo)售執(zhí)行方案三、銷(xiāo)售執(zhí)行方案 1、推售策略 2、銷(xiāo)售方式 3、推廣策略 4、價(jià)格表3區(qū)域商業(yè)規(guī)劃區(qū)域商業(yè)規(guī)劃商鋪市場(chǎng)情況分析商鋪市場(chǎng)情況分析4本項(xiàng)目屬于杭州市濱湖區(qū)沿江中段位置，位于杭州復(fù)興大橋南端東側(cè)，濱江區(qū)干道之本項(xiàng)目

2、屬于杭州市濱湖區(qū)沿江中段位置，位于杭州復(fù)興大橋南端東側(cè)，濱江區(qū)干道之一濱盛路以北，由聞濤路、香溢路、同人路、長(zhǎng)河路四路圍合的地塊范圍內(nèi)，距離濱一濱盛路以北，由聞濤路、香溢路、同人路、長(zhǎng)河路四路圍合的地塊范圍內(nèi)，距離濱江區(qū)政府約江區(qū)政府約5 5分鐘車(chē)程，距離一橋南岸人口密集區(qū)約分鐘車(chē)程，距離一橋南岸人口密集區(qū)約1010分鐘車(chē)程，距離西湖湖濱路約分鐘車(chē)程，距離西湖湖濱路約1515分鐘車(chē)程。分鐘車(chē)程。5 5分鐘分鐘1010分鐘分鐘1515分鐘分鐘5隨著濱江區(qū)在大杭州規(guī)劃格局中地位的不斷提升，區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)，人口逐步提隨著濱江區(qū)在大杭州規(guī)劃格局中地位的不斷提升，區(qū)域的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷加強(qiáng)，人口逐步

3、提高，政府近年來(lái)大力發(fā)展商業(yè)及配套服務(wù)業(yè)，提高經(jīng)濟(jì)繁榮度和居民生活品質(zhì)。未來(lái)的濱高，政府近年來(lái)大力發(fā)展商業(yè)及配套服務(wù)業(yè)，提高經(jīng)濟(jì)繁榮度和居民生活品質(zhì)。未來(lái)的濱江區(qū)商業(yè)規(guī)劃包括三大核心商圈，本項(xiàng)目距離星光大道商圈較近，直線距離約江區(qū)商業(yè)規(guī)劃包括三大核心商圈，本項(xiàng)目距離星光大道商圈較近，直線距離約2 2公里。公里。u星光大道商圈：星光大道商圈：u區(qū)政府所在商圈，以星光大道商業(yè)步行街、沿江景觀帶、周邊高檔住宅區(qū)等為基礎(chǔ)，以大型百貨店、超市為主體，鼓勵(lì)發(fā)展品牌專(zhuān)賣(mài)店、專(zhuān)業(yè)店和中小型餐飲業(yè)。u公建中心商圈：公建中心商圈：u即在軟件園周邊、公建中心區(qū)塊（軟件園和公建中心位于錢(qián)江四橋以西，江南大道邊）引進(jìn)學(xué)

4、校、銀行、金融、保險(xiǎn)及中介等服務(wù)性企業(yè)，形成貿(mào)易、商務(wù)、旅游共同繁榮的商圈。u白馬湖休閑白馬湖休閑文化圈：文化圈：u以白馬湖區(qū)域杭州卡通城研發(fā)基地和卡通主題公園建設(shè)為重點(diǎn)，加上山一村農(nóng)家樂(lè)特色休閑區(qū)建設(shè)，形成文化氣息和現(xiàn)代科技相結(jié)合的休閑旅游商圈。2 Km2 Km6濱江區(qū)的商業(yè)規(guī)劃還包括重點(diǎn)打造的五個(gè)特色街區(qū)和四個(gè)社區(qū)配套服務(wù)體系，濱江區(qū)的商業(yè)規(guī)劃還包括重點(diǎn)打造的五個(gè)特色街區(qū)和四個(gè)社區(qū)配套服務(wù)體系，本項(xiàng)目的位置處于三大重要街區(qū)環(huán)抱的位置，居四橋落橋口，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯本項(xiàng)目的位置處于三大重要街區(qū)環(huán)抱的位置，居四橋落橋口，區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯星光大道商業(yè)街區(qū)：星光大道商業(yè)街區(qū)：以星光大道商業(yè)街為亮點(diǎn)，加

5、上附近大型超市、大型體育健身中心，形成以影視文化、體育等為題材的街區(qū)。聞濤路文化休閑一條街：聞濤路文化休閑一條街：聞濤路位于錢(qián)江三橋、四橋間，緊鄰錢(qián)塘江，街區(qū)將利用沿江資源，西起六和公園，東到射潮廣場(chǎng)，沿線規(guī)劃建設(shè)一批咖啡館、酒廊及畫(huà)室、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等文化休閑消費(fèi)場(chǎng)所。家居生活休閑購(gòu)物街區(qū)：家居生活休閑購(gòu)物街區(qū)：在四橋入城口附近，以11月底開(kāi)業(yè)的第六空間家居和幾家全球大型家居用品零售企業(yè)為主，形成一個(gè)家居生活休閑購(gòu)物街區(qū)。電子信息綜合街區(qū)：電子信息綜合街區(qū)：在公建中心附近，結(jié)合已有的恒生電子、諾基亞、UT斯達(dá)康等企業(yè)，形成以數(shù)碼通訊業(yè)為特色的貿(mào)易、商務(wù)、旅游綜合性街區(qū)。白馬湖文化創(chuàng)意綜合商貿(mào)街

6、區(qū)：白馬湖文化創(chuàng)意綜合商貿(mào)街區(qū)：在白馬湖卡通城，形成一個(gè)以卡通文化創(chuàng)意為特色又有休閑特色的商業(yè)街區(qū)。星光大道商業(yè)街區(qū)星光大道商業(yè)街區(qū)家居生活休家居生活休閑購(gòu)物街區(qū)閑購(gòu)物街區(qū)聞濤路文化休聞濤路文化休閑一條街閑一條街電子信息電子信息綜合街區(qū)綜合街區(qū)白馬湖文化創(chuàng)意白馬湖文化創(chuàng)意綜合商貿(mào)街區(qū)綜合商貿(mào)街區(qū)本項(xiàng)目本項(xiàng)目7濱江區(qū)十大規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目中，項(xiàng)目離其中六大項(xiàng)目位置較近濱江區(qū)十大規(guī)劃商業(yè)項(xiàng)目中，項(xiàng)目離其中六大項(xiàng)目位置較近u(1)(1)星光大道商業(yè)項(xiàng)目星光大道商業(yè)項(xiàng)目，毗鄰濱江區(qū)政府，坐擁林立的企業(yè)集團(tuán)總部區(qū)和蓬勃發(fā)展的新興居住區(qū)，集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑、居住、商務(wù)、旅游、運(yùn)動(dòng)八大功能。總商業(yè)面積16萬(wàn)

7、平方米，由生活大賣(mài)場(chǎng)、精品名店街、家電數(shù)碼港、運(yùn)動(dòng)名品館、空中酒吧廊、文化書(shū)城、美食廣場(chǎng)和健身中心組成。u(2)(2)江南大道南大型超市項(xiàng)目江南大道南大型超市項(xiàng)目，項(xiàng)目地點(diǎn)位于江南實(shí)驗(yàn)小學(xué)西北側(cè)商業(yè)地塊，該項(xiàng)目占地36畝，總商業(yè)面積8萬(wàn)平方米。該項(xiàng)目周邊擁有江南豪園、風(fēng)雅錢(qián)塘、錢(qián)塘春曉等大量高檔住宅小區(qū)迫切需要大型購(gòu)物設(shè)施，目前易買(mǎi)得大型超市、物美大賣(mài)場(chǎng)、沃爾瑪?shù)壬碳叶加蟹e極投資的意向。u(3)(3)健身休閑場(chǎng)館項(xiàng)目健身休閑場(chǎng)館項(xiàng)目，項(xiàng)目地點(diǎn)：原規(guī)劃體育館地塊，該項(xiàng)目位于江南大道南側(cè)，周邊有江南實(shí)驗(yàn)學(xué)校和順發(fā).傾城之戀等高檔住宅區(qū)，居民的健身體育需要有較大的市場(chǎng)。目前，有羽毛球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等的投資

8、意向。u(4)(4)宜家大型家居商場(chǎng)項(xiàng)目宜家大型家居商場(chǎng)項(xiàng)目，選址現(xiàn)已確定，地點(diǎn)位于四橋、江南大道立交的西南側(cè)。宜家是全球最大的家居用品零售商之一，該公司十分滿(mǎn)意在濱江區(qū)的選址，計(jì)劃建設(shè)集家居商場(chǎng)和大型的一站式購(gòu)物中心于一體餓大型項(xiàng)目。u(5)SM(5)SM城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，項(xiàng)目地點(diǎn)位于時(shí)代大道以東，濱興路以北，SM集團(tuán)是亞洲最大的大型商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)集團(tuán)企業(yè)之一，該項(xiàng)目是集購(gòu)物、美食、娛樂(lè)、休閑為一體的現(xiàn)代化購(gòu)物中心，體量大，影響力強(qiáng)。u(6)(6)杭州大都會(huì)家居博覽園項(xiàng)目杭州大都會(huì)家居博覽園項(xiàng)目，項(xiàng)目地點(diǎn)位于四橋入口東側(cè)，江南大道以北，濱盛路以南區(qū)塊。該項(xiàng)目為家居主題復(fù)合園區(qū)，將集購(gòu)物、

9、體驗(yàn)、休閑、互動(dòng)于一體，把家居采購(gòu)、行業(yè)交流、消費(fèi)體驗(yàn)、藝術(shù)生活有機(jī)結(jié)合，打造全新的園區(qū)購(gòu)物休閑體驗(yàn)，現(xiàn)已開(kāi)業(yè)。u(7)e時(shí)代商貿(mào)項(xiàng)目，項(xiàng)目地點(diǎn)位于江南大道以北、濱盛路以南、火炬大道以東、信誠(chéng)路以西公建中心區(qū)塊，該項(xiàng)目功能定位突出電子、計(jì)算機(jī)產(chǎn)品、游戲軟件產(chǎn)品等，同時(shí)配以休閑、餐飲、購(gòu)物設(shè)施，為高新區(qū)電子信息企業(yè)提供基礎(chǔ)配套。u(8)華潤(rùn)萬(wàn)家超市項(xiàng)目，項(xiàng)目地點(diǎn)位于浦沿街道楊家墩高教園區(qū)，依托高教園區(qū)近3萬(wàn)學(xué)生和教職員工及浦沿居民的人口容量，目前華潤(rùn)大型超市、肯德基、九百碗等商家的進(jìn)場(chǎng)初步解決了該區(qū)域的消費(fèi)需要。u(9)麥德龍超市項(xiàng)目，項(xiàng)目地點(diǎn)位于濱文路以北、冠山路以西的中谷糧庫(kù)區(qū)塊。麥德龍是德

10、國(guó)最大、歐洲第二、世界第三的零售批發(fā)超市集團(tuán)，世界500強(qiáng)之一，麥德龍落戶(hù)后的銷(xiāo)售對(duì)象為集團(tuán)消費(fèi)大客戶(hù)，將有效輻射濱江區(qū)乃至蕭山區(qū)。u(10)白馬湖綜合商貿(mào)及創(chuàng)意主題公園項(xiàng)目，項(xiàng)目地點(diǎn)位于白馬湖卡通城區(qū)塊，該項(xiàng)目將為卡通城的企業(yè)、員工及周?chē)用裉峁┥钕M(fèi)配套，并吸引大量觀光考察客源，形成獨(dú)特的商貿(mào)旅游資源。8規(guī)劃中的地鐵規(guī)劃中的地鐵6 6號(hào)線沿江南大道布置號(hào)線沿江南大道布置,距離項(xiàng)目最近的站點(diǎn)約距離項(xiàng)目最近的站點(diǎn)約1 1公里，地鐵開(kāi)通后將公里，地鐵開(kāi)通后將對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生有利影響，據(jù)近期消息，地鐵對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生有利影響，據(jù)近期消息，地鐵6 6號(hào)線提前納入杭州地鐵二期工程，但開(kāi)號(hào)線提前納入杭州地鐵二期工

11、程，但開(kāi)通日期暫未明確通日期暫未明確6號(hào)線南起聞堰鎮(zhèn)，北至江東工業(yè)區(qū)，線路全長(zhǎng)54公里，為軌道干線。線路沿錢(qián)塘江布設(shè)，位于城市未來(lái)最主要的發(fā)展軸上，將湘湖新城、濱江新城、錢(qián)江世紀(jì)城、空港新城、江東新城等沿江的五大新城有機(jī)地串聯(lián)起來(lái)。最近最近站點(diǎn)站點(diǎn)9即將于即將于20112011年開(kāi)通的杭州地鐵年開(kāi)通的杭州地鐵1 1號(hào)線已經(jīng)成為重要的利好預(yù)期，影響了濱號(hào)線已經(jīng)成為重要的利好預(yù)期，影響了濱江區(qū)沿線商鋪的價(jià)值，部分沿線項(xiàng)目的商鋪均價(jià)已經(jīng)超過(guò)江區(qū)沿線商鋪的價(jià)值，部分沿線項(xiàng)目的商鋪均價(jià)已經(jīng)超過(guò)4 4萬(wàn)元萬(wàn)元/平米平米星光大道星光大道只租不售，各大只租不售，各大主力店紛紛進(jìn)駐主力店紛紛進(jìn)駐瑞立中央花城瑞立

12、中央花城6 6米挑高單層商鋪，米挑高單層商鋪，均價(jià)均價(jià)4.24.2萬(wàn)萬(wàn)/平米平米欣盛東方郡欣盛東方郡暫未銷(xiāo)售，暫未銷(xiāo)售，3 3米左右層高米左右層高商鋪，單價(jià)超商鋪，單價(jià)超2.52.5萬(wàn)萬(wàn)/平米平米鉑金時(shí)代鉑金時(shí)代地鐵附近地鐵附近6 6米挑高單層米挑高單層3 3萬(wàn)萬(wàn)/平米平米10區(qū)域商鋪市場(chǎng)分析區(qū)域商鋪市場(chǎng)分析商鋪市場(chǎng)情況分析商鋪市場(chǎng)情況分析11區(qū)域市場(chǎng)分析范圍的界定。區(qū)域市場(chǎng)分析范圍的界定。u濱江區(qū)實(shí)為杭州市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，片區(qū)最早設(shè)立的均為工業(yè)及高新技術(shù)企業(yè)。u目前該區(qū)域的人口及商業(yè)的主要聚集區(qū)集中在濱江區(qū)政府區(qū)塊濱江區(qū)政府區(qū)塊和一橋南岸區(qū)塊和一橋南岸區(qū)塊，本報(bào)告將針對(duì)此范圍內(nèi)重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)

13、行分析；u根據(jù)對(duì)錢(qián)塘江南岸整體區(qū)塊的調(diào)查和分析，沿江南大道以南、浦沿路以東的濱江區(qū)范圍以工業(yè)企業(yè)、農(nóng)民聚集點(diǎn)、老舊臨街鋪、農(nóng)田地、山體、湖泊等為主；u從位置來(lái)看，濱江區(qū)的腹地廣大區(qū)域與沿江商住帶存在較大區(qū)別，故不將此區(qū)域納入詳細(xì)研究范圍。項(xiàng)目所在區(qū)塊項(xiàng)目所在區(qū)塊濱江區(qū)政府區(qū)塊濱江區(qū)政府區(qū)塊一橋南區(qū)塊一橋南區(qū)塊12濱江區(qū)政府板塊中，中興花園人氣較旺，租賃率達(dá)到濱江區(qū)政府板塊中，中興花園人氣較旺，租賃率達(dá)到90%90%以上，傾城之戀、風(fēng)雅錢(qián)塘則屬以上，傾城之戀、風(fēng)雅錢(qián)塘則屬新建小區(qū)，入住率不高，人氣一般，租賃率不到新建小區(qū)，入住率不高，人氣一般，租賃率不到30%30%，星光大道目前已經(jīng)進(jìn)駐眾多主力

14、店，星光大道目前已經(jīng)進(jìn)駐眾多主力店，全面開(kāi)街在即。全面開(kāi)街在即。星光大道：星光大道：以集中式大型主力店為主要構(gòu)架的商業(yè)街，C、D區(qū)已招商部分7萬(wàn)平米，后期A、B區(qū)將有另7萬(wàn)平米集中式商業(yè)，目前處于即將全面開(kāi)街階段中興花園：目前的入住率很高，周邊人氣旺盛帶動(dòng)商鋪的繁榮中興花園：中興花園：目前的入住率很高，周邊人氣旺盛帶動(dòng)商鋪的繁榮傾城之戀傾城之戀：目前的入住率不高，大多數(shù)商鋪屬于空置狀態(tài)13星光大道、中興花園、風(fēng)雅錢(qián)塘、傾城之戀商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)情況調(diào)查星光大道、中興花園、風(fēng)雅錢(qián)塘、傾城之戀商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)情況調(diào)查濱江區(qū)政府區(qū)塊濱江區(qū)政府區(qū)塊中興花園中興花園星光大道星光大道錢(qián)塘春曉錢(qián)塘春曉溫馨人家溫馨人家中央

15、花城中央花城東方郡東方郡風(fēng)雅錢(qián)塘風(fēng)雅錢(qián)塘傾城之戀傾城之戀鉑金時(shí)代鉑金時(shí)代只租不售，目前已入駐易買(mǎi)得超市、星巴克、萬(wàn)寧、肯德基、必勝客、麥嘟KTV、舒適堡健身等主力店，未來(lái)將成為濱江區(qū)人氣最旺的商業(yè)聚集點(diǎn)沿江漢路商業(yè)人氣最旺，二手單層6米商鋪轉(zhuǎn)讓均價(jià)3萬(wàn)/平米，80平米商鋪?zhàn)饨?萬(wàn)/年。沿江漢路三層商鋪，一層5.9米，100-200平米每間，一手現(xiàn)價(jià)3-4萬(wàn)/平米，二層單價(jià)8000元/平米，200平米租金14萬(wàn)/年。共60余套商鋪，目前剩余20多套，全部200平米以上雙層，一層4.45米，二層4.15米，單價(jià)1.5-1.8萬(wàn)/平米，目前200平米租金月10萬(wàn)/年只租不售只租不售層高層高6 6米售

16、米售3 3萬(wàn)萬(wàn)/平米平米層高層高5.95.9米售米售3.53.5萬(wàn)萬(wàn)/平米平米雙層售雙層售1.61.6萬(wàn)萬(wàn)/平米平米14板塊中的溫馨家園、錢(qián)塘春曉屬成熟商鋪，商業(yè)氣氛較濃厚，瑞立中央花城、鉑金時(shí)代屬板塊中的溫馨家園、錢(qián)塘春曉屬成熟商鋪，商業(yè)氣氛較濃厚，瑞立中央花城、鉑金時(shí)代屬目前在售商業(yè)，前者銷(xiāo)售狀況很好，后者卻反差較大，東方郡的少量商鋪暫未銷(xiāo)售，僅做目前在售商業(yè)，前者銷(xiāo)售狀況很好，后者卻反差較大，東方郡的少量商鋪暫未銷(xiāo)售，僅做客戶(hù)登記，預(yù)告單價(jià)客戶(hù)登記，預(yù)告單價(jià)2.52.5萬(wàn)萬(wàn)/平米。平米。溫馨家園溫馨家園：周邊片區(qū)商鋪成熟度最高的社區(qū)商鋪，人氣旺盛瑞立中央花城瑞立中央花城：在售商鋪，共58

17、間，已售49間，尚未交付東方郡東方郡：暫未銷(xiāo)售，主樓已封頂，接受登記，預(yù)告單價(jià)2.5萬(wàn)鉑金時(shí)代鉑金時(shí)代：已落成商鋪，在銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售狀況不佳15錢(qián)塘春曉和溫馨人家同屬早期商鋪，成熟已出租商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)約錢(qián)塘春曉和溫馨人家同屬早期商鋪，成熟已出租商鋪轉(zhuǎn)讓價(jià)約2.82.8萬(wàn)萬(wàn)/平米，平米，中央花城目前在售均價(jià)中央花城目前在售均價(jià)4.24.2萬(wàn)萬(wàn)/平米，鉑金時(shí)代在售均價(jià)平米，鉑金時(shí)代在售均價(jià)3-43-4萬(wàn)萬(wàn)/平米平米濱江區(qū)政府區(qū)塊濱江區(qū)政府區(qū)塊中興花園中興花園星光大道星光大道錢(qián)塘春曉錢(qián)塘春曉溫馨人家溫馨人家中央花城中央花城東方郡東方郡風(fēng)雅錢(qián)塘風(fēng)雅錢(qián)塘傾城之戀傾城之戀鉑金時(shí)代鉑金時(shí)代成熟商鋪，建筑面積80平

18、米兩層，轉(zhuǎn)讓價(jià)200萬(wàn)成熟商鋪，二手轉(zhuǎn)讓均價(jià)2.8萬(wàn)/平米，建筑面積60平米，層高6米隔成兩層，轉(zhuǎn)讓價(jià)220萬(wàn)，單價(jià)3.65萬(wàn)/平米在售新鋪，上月正式開(kāi)始銷(xiāo)售，共58間，目前僅剩9間，均價(jià)4.2萬(wàn)/平米，全部為單層商鋪，層高5.8米，面積分為40-50和80-90兩個(gè)區(qū)間 商鋪暫未銷(xiāo)售，信息不明，目前接受登記，預(yù)告單價(jià)為2.5萬(wàn)/平米，目測(cè)層高3.4米左右商鋪部分分為兩段，沿春曉路段全部?jī)蓪樱繉?米，一層售價(jià)2.7-3萬(wàn)/平米，二層售價(jià)1.3萬(wàn)/平米，沿地鐵線江陵路所在商鋪，一層3-4萬(wàn)，二層僅兩間，一間1500平米，一間1800平米，單價(jià)1.5-2萬(wàn)/平米雙層售雙層售2.52.5萬(wàn)萬(wàn)/平米

19、平米層高層高6 6米售米售2.82.8萬(wàn)萬(wàn)/平米平米層高層高5.85.8米售米售4.24.2萬(wàn)萬(wàn)/平米平米預(yù)告單價(jià)預(yù)告單價(jià)2.52.5萬(wàn)萬(wàn)/平米平米江陵路江陵路3.53.5萬(wàn)萬(wàn)/平米平米16在售商鋪：瑞立中央花城在售商鋪：瑞立中央花城瑞立中央花城瑞立中央花城 商鋪銷(xiāo)售商鋪銷(xiāo)售 劉小姐劉小姐獲得信息要點(diǎn)：獲得信息要點(diǎn)：1、小區(qū)商鋪上月開(kāi)始正式銷(xiāo)售，總共58間，目前已經(jīng)賣(mài)掉49間，僅剩小區(qū)東端9間商鋪，目前的均價(jià)在42000元/平米左右；2、所有商鋪全部為單層，開(kāi)間4-6米，進(jìn)深13-14米，層高5.8米，可以隔做兩層；面積主要在40-50平米和80-90平米兩個(gè)區(qū)間段內(nèi)，總價(jià)集中在160-200

20、萬(wàn)和320-400萬(wàn)兩個(gè)區(qū)間段內(nèi)；3、購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)主要有純投資客、小區(qū)業(yè)主投資、周邊做生意的老板、為設(shè)立公司購(gòu)買(mǎi)的老板；4、旁邊的東方郡商鋪已經(jīng)開(kāi)始預(yù)約登記，目前報(bào)價(jià)為一層（3米左右）2.5萬(wàn)元/平米，商鋪分布在小區(qū)的西邊主大門(mén)門(mén)口及小區(qū)南部。銷(xiāo)售員訪談銷(xiāo)售員訪談17產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品情況分析u1、商鋪主要分為沿風(fēng)荷路和沿春曉路兩段，風(fēng)荷路32間，春曉路26間；u2、開(kāi)間約4-6米，進(jìn)深13-14米；u3、層高5.8米，個(gè)別商鋪（如風(fēng)荷路與春曉路交叉口處）一層層高3米，二層5米，分別計(jì)入建面；u4、公攤小于5%，鋪型方正，開(kāi)間進(jìn)深比合理，內(nèi)部基本沒(méi)有遮擋柱體；u5、鋪面距道路約有10米，有利大量人

21、流的聚集和停車(chē)用地18銷(xiāo)售狀況分析銷(xiāo)售狀況分析u1、09年7月正式開(kāi)始銷(xiāo)售，主要采用電話(huà)通知前期登記客戶(hù)的方式進(jìn)行宣傳，截止09年8月14日，58套商鋪已完成銷(xiāo)售49套，銷(xiāo)售率達(dá)84%；u2、沿風(fēng)荷路32間，目前剩余9套，集中位于位于小區(qū)東北角商鋪，人氣較差，據(jù)介紹，開(kāi)發(fā)商認(rèn)為此處鄰近未來(lái)的地鐵所在地，故售價(jià)高于春曉路；u3、沿春曉路26間已全部售完，該路屬片區(qū)人氣聚集的主要道路；u4、購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)主要分為四類(lèi)：純投資客、小區(qū)業(yè)主、周邊老板、小型公司老總。19銷(xiāo)售員的引導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)及項(xiàng)目劣勢(shì)分析。銷(xiāo)售員的引導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)及項(xiàng)目劣勢(shì)分析。銷(xiāo)售引導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)：銷(xiāo)售引導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)：1、地鐵附近，將來(lái)人氣很旺，現(xiàn)在的東端將來(lái)最靠

22、近地鐵，所以賣(mài)出來(lái)的價(jià)格最高；2、臨近的江南學(xué)校未來(lái)將轉(zhuǎn)成民辦，導(dǎo)致附近的學(xué)區(qū)變化將吸引更多人氣，對(duì)這一片的商鋪都會(huì)產(chǎn)生有利影響；3、層高較高，隔出來(lái)的二層宜商宜住；4、相對(duì)濱江區(qū)其他地區(qū)而言，此處已經(jīng)屬于成熟的旺地。劣勢(shì)分析：劣勢(shì)分析：1、層高并沒(méi)有達(dá)到商業(yè)的舒適高度，預(yù)計(jì)做好隔層后，一層僅能達(dá)到2.8米，二層的商鋪高度僅有2.2米；2、定價(jià)過(guò)于均勻化，沒(méi)有體現(xiàn)重要位置的價(jià)值優(yōu)勢(shì)；3、未出租商鋪，未來(lái)的地鐵利好要等到2011年才能顯現(xiàn)，2年后的市場(chǎng)狀況難以預(yù)測(cè)。20瑞立中央花城項(xiàng)目小結(jié)瑞立中央花城項(xiàng)目小結(jié)1、瑞立中央花城作為目前整個(gè)濱江區(qū)為數(shù)不多的在售商鋪，開(kāi)盤(pán)4.2萬(wàn)/平米的單價(jià)，實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)

23、，具有片區(qū)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的標(biāo)桿意義；3、區(qū)域商鋪客戶(hù)的主要置業(yè)目的為投資，來(lái)源方向包括小區(qū)業(yè)主、純投資客、周邊生意人、小公司老板等；4、商鋪面積40-90平米，總價(jià)160-400萬(wàn)的商鋪得到區(qū)域市場(chǎng)客戶(hù)的認(rèn)可。2、短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售，既有項(xiàng)目地段的原因，也有目前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)旺銷(xiāo)大勢(shì)的帶動(dòng)作用；21在售商鋪：鉑金時(shí)代在售商鋪：鉑金時(shí)代欣盛東方郡欣盛東方郡鉑金時(shí)代鉑金時(shí)代地鐵地鐵1 1號(hào)線號(hào)線濱和路站濱和路站1、據(jù)近期踩盤(pán)了解，該項(xiàng)目商鋪分春曉路和江陵路兩段，總體量6000平米；2、目前銷(xiāo)售已有3個(gè)月以上，截止8月14日，全部20余套，僅售出2套商鋪，銷(xiāo)售率不到10%，銷(xiāo)售狀況非常不理想。22江陵路產(chǎn)

24、品及銷(xiāo)售情況江陵路產(chǎn)品及銷(xiāo)售情況u面積：共有3間，413平米、420平米、104平米；u單價(jià)：3-4萬(wàn)/平米；u層高：6米；u總價(jià)：400多平米每間總價(jià)超過(guò)1200萬(wàn)，104平米總價(jià)400多萬(wàn)；u銷(xiāo)售狀況：目前三間均沒(méi)有售出。23春曉路產(chǎn)品及銷(xiāo)售情況春曉路產(chǎn)品及銷(xiāo)售情況u面積：沿春曉路商鋪分一、二兩層，其中一層面積集中在140-150平米和250-320平米兩個(gè)區(qū)間段內(nèi)，二層劃分為1500平米和1800平米兩間；u單價(jià)：一層2.7-3萬(wàn)/平米，二層1.3萬(wàn)/平米；u層高：兩層均為6米；u總價(jià)：一層總價(jià)集中在450萬(wàn)和960萬(wàn)，二層總價(jià)分別為1950萬(wàn)和2340萬(wàn)；u銷(xiāo)售狀況：僅售出兩間146平

25、米和55平米。24鉑金時(shí)代項(xiàng)目小結(jié)鉑金時(shí)代項(xiàng)目小結(jié)1、此項(xiàng)目與瑞立中央花城同期的熱銷(xiāo)形成鮮明對(duì)比；2、面積過(guò)大導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高是項(xiàng)目滯銷(xiāo)的最主要原因；3、本項(xiàng)目的總價(jià)普遍超過(guò)450萬(wàn)/套，而同片區(qū)的中央花城總價(jià)控制在400萬(wàn)/套內(nèi)，可以探知該區(qū)域客戶(hù)的總價(jià)接受臨界線大約在400萬(wàn)位置；4、在居住人氣不旺的現(xiàn)狀下，地鐵1號(hào)線利好成為附近項(xiàng)目的主要賣(mài)點(diǎn)。25片區(qū)二手房經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售員調(diào)研訪談要點(diǎn)片區(qū)二手房經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售員調(diào)研訪談要點(diǎn)u2121世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)信宜加盟店江漢店世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)信宜加盟店江漢店 資深顧問(wèn)資深顧問(wèn) 王盛君王盛君u時(shí)間：2009.8.14 16：30u獲得信息：u1、靠小區(qū)門(mén)口（江漢路中段）7

26、9平米，210萬(wàn)總價(jià)，單價(jià)2.65萬(wàn)/平米，房東當(dāng)年按照1.1萬(wàn)/平米的售價(jià)買(mǎi)來(lái)，層高較高可以隔兩層；u2、中間費(fèi)用比較高，契稅3%、綜合稅（營(yíng)業(yè)稅）差價(jià)的5.6%不打折、個(gè)稅沒(méi)有、土地增值稅0.5%。u傾城之戀傾城之戀 銷(xiāo)售代表銷(xiāo)售代表u時(shí)間：2009.8.14 15：50u1、一共60多套，還剩20多套，北面今年5月才拿出來(lái)，面積較大，全部在200平米以上，均價(jià)在1.5-1.8萬(wàn)/平米；u2、最小的一間218平米兩層，在小區(qū)西大門(mén)旁（位置較偏），一層4.45米，二層4.15米，總價(jià)361萬(wàn)，單價(jià)1.65萬(wàn)/平米；u2、已售商鋪200平米左右，租金約10萬(wàn)/年。u風(fēng)雅錢(qián)塘風(fēng)雅錢(qián)塘 2121世

27、紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)代理世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)代理 銷(xiāo)售代表銷(xiāo)售代表u時(shí)間：2009.8.15 19：10u獲得信息：u1、共三層商鋪，一層5.9米，面積100-200平米，二層、三層面積區(qū)間在600-1900平米，總共20多間，目前還剩10多間，開(kāi)發(fā)商見(jiàn)目前形勢(shì)較好，已經(jīng)在考慮保留不售；u2、推薦了一間200多平米一層商鋪，單價(jià)3-4萬(wàn)，目前有租客克麗緹娜，07年簽訂的5年租賃合同，當(dāng)年租金12萬(wàn)/年，2012年租金將達(dá)到16萬(wàn)/年；u3、錢(qián)塘春曉有較便宜商鋪出售，目前有租客洗車(chē)房，建筑面積80平米，上下兩層，總價(jià)200多萬(wàn)；u4、說(shuō)溫馨家園租金不高，170多平米商鋪只租5萬(wàn)/年。26濱江區(qū)政府板塊商鋪情況總結(jié)濱江

28、區(qū)政府板塊商鋪情況總結(jié)u1、該片區(qū)目前已知的在售項(xiàng)目極少，僅瑞立中央花城和鉑金時(shí)代；u2、產(chǎn)品類(lèi)型普遍為6米左右層高單一層商鋪，均價(jià)約3萬(wàn)/平米，雙層商鋪的單價(jià)約1.6萬(wàn)/平米；u3、從面積上看，主流一手商鋪面積在100平米以?xún)?nèi)，二手商鋪集中在80平米以?xún)?nèi)；u4、以中央花城為例，90平米以下，總價(jià)400萬(wàn)以?xún)?nèi)商鋪，加上較為成熟的地段位置，得到市場(chǎng)的認(rèn)可，實(shí)現(xiàn)了快速銷(xiāo)售；u5、以鉑金時(shí)代為例，200平米以上，總價(jià)450萬(wàn)以上產(chǎn)品已經(jīng)超越片區(qū)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)能力，銷(xiāo)售速度緩慢；u6、片區(qū)客戶(hù)的來(lái)源主要周邊小區(qū)業(yè)主、周邊商鋪老板、小公司老總等；購(gòu)買(mǎi)目的以投資為最主要目的，另有少量的自用開(kāi)店客戶(hù)。27一橋南

29、屬濱江區(qū)較早成熟的區(qū)域，片區(qū)內(nèi)極少在售商鋪，且二手商鋪同樣一橋南屬濱江區(qū)較早成熟的區(qū)域，片區(qū)內(nèi)極少在售商鋪，且二手商鋪同樣很少，目前自火炬大道至東信大道的濱盛路段商業(yè)人氣較旺很少，目前自火炬大道至東信大道的濱盛路段商業(yè)人氣較旺水晶城：水晶城：270米風(fēng)情商業(yè)街暫未銷(xiāo)售，各項(xiàng)信息沒(méi)有放出濱盛路：濱盛路：由西邊東信大道和東邊火炬大道相夾的濱盛路部分成為該片區(qū)最有人氣的商業(yè)街六和天寓：六和天寓：沿濱盛路和東信大道各有少量商業(yè)街28一橋南附件商鋪大多出租經(jīng)營(yíng)一橋南附件商鋪大多出租經(jīng)營(yíng),購(gòu)買(mǎi)者大都抱著購(gòu)買(mǎi)者大都抱著“一鋪養(yǎng)三代一鋪養(yǎng)三代”的心態(tài)來(lái)購(gòu)買(mǎi)商鋪，的心態(tài)來(lái)購(gòu)買(mǎi)商鋪，以彩虹城最為典型以彩虹城最為典

30、型,其商鋪全部出租經(jīng)營(yíng)，從而形成了片區(qū)內(nèi)較好的商業(yè)氛圍其商鋪全部出租經(jīng)營(yíng)，從而形成了片區(qū)內(nèi)較好的商業(yè)氛圍彩虹城彩虹城天寓天寓水晶城水晶城國(guó)信嘉苑國(guó)信嘉苑江濱花園江濱花園盛元慧谷盛元慧谷銀色港灣銀色港灣270米沿濱盛路風(fēng)情街暫未銷(xiāo)售，位置極佳，正對(duì)公建中心沿濱盛路有少量一層商鋪，層高3米多，二手商鋪轉(zhuǎn)讓均價(jià)約2.5萬(wàn)/平米，面積100平米左右沿東信大道1號(hào)樓下有十幾間商鋪在售，單層售均價(jià)2萬(wàn)/平米，部分已租賃。沿濱盛路和創(chuàng)業(yè)路共1.7萬(wàn)多平米商業(yè)面積，開(kāi)發(fā)商只租不售，通過(guò)對(duì)品牌店的引進(jìn)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，形成服務(wù)于小區(qū)及周邊，具有較好業(yè)態(tài)控制和良好商業(yè)氛圍的商業(yè)街區(qū)。未售未售只租不售只租不售成熟商鋪

31、，售價(jià)成熟商鋪，售價(jià)2.52.5萬(wàn)萬(wàn)/平米平米新建商鋪，均價(jià)新建商鋪，均價(jià)2 2萬(wàn)萬(wàn)/平米平米濱盛路均價(jià)濱盛路均價(jià)3 3萬(wàn)萬(wàn)/平米平米29在售商鋪在售商鋪六合天寓六合天寓u此項(xiàng)目南、西、北三面規(guī)劃有18套商業(yè)，目前在售僅12間u北面間為50102平米，單層普通層高，售價(jià)2.0-2.4萬(wàn)/平米u(yù)西面間面積為300360平米，目前租賃給星巴克、綠格紅梅臺(tái)球藝術(shù)會(huì)所等主力租戶(hù)，只租不售u南面間面積為200300平米，售價(jià)1.6-2.0萬(wàn)/平米。30天寓項(xiàng)目小結(jié)天寓項(xiàng)目小結(jié)u1、本項(xiàng)目商業(yè)銷(xiāo)售體量較少，僅12間，約2000平米；u2、售價(jià)平均在2萬(wàn)/平米左右，面積區(qū)間為100-300之間，主力套型總價(jià)

32、區(qū)間為200-600萬(wàn)/套；u3、租賃情況較好，且引進(jìn)星巴克等主力商戶(hù)，租金約1.5-2.5元/平米，銷(xiāo)售情況不佳，目前僅售出一間；u4、此項(xiàng)目的在售商業(yè)部分，特別是東信大道部分位置較偏，斜切入小區(qū)，且臨街有較遠(yuǎn)距離。31片區(qū)二手房經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售員調(diào)研訪談要點(diǎn)片區(qū)二手房經(jīng)紀(jì)公司銷(xiāo)售員調(diào)研訪談要點(diǎn)u2121世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州眾安加盟店世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)杭州眾安加盟店 置業(yè)顧問(wèn)置業(yè)顧問(wèn) 鄭佳佳鄭佳佳u時(shí)間：2009.8.14 18：24u獲得信息：u1、濱盛路這邊沒(méi)有商鋪放出來(lái)賣(mài)，這段時(shí)間過(guò)來(lái)問(wèn)商鋪的人比較多，價(jià)格要到3萬(wàn)/平米以上，層高較高，可以隔2層；u2、超級(jí)星期天有商鋪出售105平米，1.7萬(wàn)/平米，單

33、鋪，空置商鋪，位置在杭二中，錢(qián)江灣花園站附近。u住商不動(dòng)產(chǎn)濱盛路彩虹城店住商不動(dòng)產(chǎn)濱盛路彩虹城店u時(shí)間：2009.8.14 18：29u獲得信息：u1、沒(méi)有拿到有商鋪賣(mài)的信息；u2、估計(jì)附近的商鋪可以隔兩層的賣(mài)3萬(wàn)/平米。u裕興不動(dòng)產(chǎn)濱盛路裕興不動(dòng)產(chǎn)濱盛路42694269號(hào)號(hào) 高級(jí)置業(yè)顧問(wèn)高級(jí)置業(yè)顧問(wèn) 操禮寶操禮寶u時(shí)間：2009.8.14 18：31u獲得信息：u1、有商鋪可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)阋说?.0-3.2萬(wàn)，一般的是3.5萬(wàn)/平米，都是有租客，60平米左右；u2、外婆家旁邊有套很好的商鋪，現(xiàn)在在開(kāi)公司，90平米左右，單價(jià)3.5萬(wàn)/平米;u3、中間費(fèi)用比較高，綜合來(lái)看要達(dá)到轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的14%左右。

34、32濱江區(qū)一橋南板塊商鋪市場(chǎng)小結(jié)濱江區(qū)一橋南板塊商鋪市場(chǎng)小結(jié)u1、該區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)間較早，從2002年起，彩虹城、南都江濱花園等項(xiàng)目就開(kāi)始運(yùn)作發(fā)展，至今已形成較為成熟的社區(qū)氛圍；u2、該區(qū)域除天寓的十多套在售商鋪外，幾乎沒(méi)有在售項(xiàng)目，周邊普遍以“以租代售”作為銷(xiāo)售模式，以此來(lái)培養(yǎng)市場(chǎng)、烘托人氣；u3、社區(qū)生活氛圍強(qiáng)，入住人群已達(dá)一定規(guī)模，商鋪行業(yè)種類(lèi)齊全，在居住地10分鐘車(chē)程范圍內(nèi)，能滿(mǎn)足住戶(hù)“一站式”的購(gòu)物需要；u4、商鋪大多出租經(jīng)營(yíng)，二手轉(zhuǎn)讓者少，購(gòu)買(mǎi)者大都抱著“一鋪養(yǎng)三代”的心態(tài)來(lái)購(gòu)買(mǎi)商鋪，以彩虹城最為典型，其商鋪全部出租經(jīng)營(yíng)；u5、濱盛路的東信大道、火炬大道之間段，商鋪轉(zhuǎn)讓單價(jià)約在3萬(wàn)元/

35、平米左右。33項(xiàng)目周邊商鋪分析項(xiàng)目周邊商鋪分析商鋪市場(chǎng)情況分析商鋪市場(chǎng)情況分析34錦繡錦繡江南江南 白金白金 海岸海岸春江春江時(shí)代時(shí)代 水印城水印城占地面積:101270平方米總建筑面積:32萬(wàn)平方米入住時(shí)間:2006-6-30商鋪面積：9987.76平米總戶(hù)數(shù):1536開(kāi)發(fā)商:浙江香溢置業(yè)股份有限公司 占地面積:63126平方米總建筑面積:23萬(wàn)平方米入住時(shí)間:2008-5-31總戶(hù)數(shù):790開(kāi)發(fā)商:浙江同人置業(yè)有限公司 占地面積:58688平方米總建筑面積:30萬(wàn)平方米入住時(shí)間:2008-4-30總戶(hù)數(shù):1600開(kāi)發(fā)商:浙江昆侖置業(yè)股份有限公司 占地面積:46145平方米總建筑面積:22萬(wàn)

36、平方米入住時(shí)間:2008-1-1總戶(hù)數(shù):883商鋪面積：1800平米開(kāi)發(fā)商:杭州西湖房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 白金海岸屬該區(qū)域最大社區(qū)，且早于周邊項(xiàng)目白金海岸屬該區(qū)域最大社區(qū)，且早于周邊項(xiàng)目2 2年交付，目前入住率年交付，目前入住率已達(dá)已達(dá)60%60%以上以上商鋪商鋪35未來(lái)本區(qū)域?qū)⑷腭v約未來(lái)本區(qū)域?qū)⑷腭v約50005000戶(hù)，人口戶(hù)，人口1500015000，區(qū)域內(nèi)目前除春江時(shí)代，區(qū)域內(nèi)目前除春江時(shí)代仍有約仍有約50005000平方米未售商業(yè)外，無(wú)其他在售項(xiàng)目。平方米未售商業(yè)外，無(wú)其他在售項(xiàng)目。u參考值：城市人均商業(yè)服務(wù)面積常規(guī)指標(biāo)0.7-0.91 /人，上海市1.2 /人樓盤(pán)名樓盤(pán)名稱(chēng)稱(chēng)總戶(hù)總戶(hù)數(shù)

37、數(shù)商鋪面積商鋪面積入住時(shí)間入住時(shí)間商鋪均價(jià)商鋪均價(jià)白金海岸1536 9987.76平米06年6月30日暫定18000元/平米錦繡江南8831800平米08年1月1日只租不售租金1.0元/平米/天春江時(shí)代79010294平米08年5月31日濱盛路一層6米，33000元/平米水印城16001645.7平米08年4月30日只租不售，租金0.8-1.2元/平米/天總計(jì)480923734.43平米36錦繡江南交付時(shí)間不到錦繡江南交付時(shí)間不到2 2年，目前的入住率不超過(guò)年，目前的入住率不超過(guò)30%30%，小區(qū)，小區(qū)東南及南部沿街布置少量商業(yè)，目前空置較多，租賃率約東南及南部沿街布置少量商業(yè)，目前空置較多，

38、租賃率約50%50%37昆侖置業(yè)的水印城因商鋪產(chǎn)權(quán)問(wèn)題無(wú)法銷(xiāo)售，故改為只租不售，目前租賃率達(dá)到昆侖置業(yè)的水印城因商鋪產(chǎn)權(quán)問(wèn)題無(wú)法銷(xiāo)售，故改為只租不售，目前租賃率達(dá)到90%90%以上，租金約以上，租金約0.8-1.20.8-1.2元元/平米平米/日，引入較大的主力店有上海華聯(lián)超市和兩岸日，引入較大的主力店有上海華聯(lián)超市和兩岸咖啡，小區(qū)的入住情況一般，通過(guò)外立面空調(diào)機(jī)位的判斷，大約為咖啡，小區(qū)的入住情況一般，通過(guò)外立面空調(diào)機(jī)位的判斷，大約為40%40%。38主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目春江時(shí)代商業(yè)，總建面春江時(shí)代商業(yè)，總建面1029410294平米，主要分三大板塊：沿聞平米，主要分三大板塊：沿聞濤路休

39、閑主題商鋪、沿長(zhǎng)河路下沉式商鋪、沿濱盛路濤路休閑主題商鋪、沿長(zhǎng)河路下沉式商鋪、沿濱盛路80008000平米集中商業(yè)平米集中商業(yè)u沿聞濤路的休閑主題商鋪，共沿聞濤路的休閑主題商鋪，共8 8間，間，單間面積單間面積100100平米左右，總面積約平米左右，總面積約657M657M2 2，與政府的觀江平臺(tái)共筑一，與政府的觀江平臺(tái)共筑一道江畔風(fēng)景商鋪道江畔風(fēng)景商鋪u長(zhǎng)河路沿街商鋪（與本案隔街相長(zhǎng)河路沿街商鋪（與本案隔街相對(duì)），共對(duì)），共1818間，約間，約1543M1543M2 2u1313樓底商一間約樓底商一間約583M583M2 2，單一層，單一層，層高達(dá)層高達(dá)6.7M6.7M，具有周邊商鋪無(wú)可比，

40、具有周邊商鋪無(wú)可比擬的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，目前此部分整體銷(xiāo)擬的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，目前此部分整體銷(xiāo)售，業(yè)主不明，但據(jù)了解建行將在售，業(yè)主不明，但據(jù)了解建行將在此設(shè)點(diǎn)此設(shè)點(diǎn)u南區(qū)沿濱盛路集中商業(yè)，上下兩層南區(qū)沿濱盛路集中商業(yè)，上下兩層共共1818間，總面積約間，總面積約80008000多多MM2 2，其中，其中一層達(dá)一層達(dá)6 6米層高，共劃分米層高，共劃分1212間，面積間，面積從從60-50060-500平米不等，二層全部為平米不等，二層全部為10001000平米左右鋪型為主，劃分平米左右鋪型為主，劃分6 6間商間商鋪鋪濱盛路集中商業(yè)濱盛路集中商業(yè)長(zhǎng)河路下沉式長(zhǎng)河路下沉式商業(yè)商業(yè)1313號(hào)樓底商號(hào)樓底商聞濤路商業(yè)

41、聞濤路商業(yè)未售部分未售部分在售部分在售部分39長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路1818間下沉式商鋪屬地下部分，無(wú)法實(shí)現(xiàn)商鋪產(chǎn)權(quán)，故不能銷(xiāo)售只能出租，目前已基間下沉式商鋪屬地下部分，無(wú)法實(shí)現(xiàn)商鋪產(chǎn)權(quán)，故不能銷(xiāo)售只能出租，目前已基本全部租賃出去，租金約在本全部租賃出去，租金約在1.61.6元元/平米平米/日。另外緊鄰的日。另外緊鄰的1313號(hào)樓底商號(hào)樓底商583583平米已經(jīng)銷(xiāo)售出去，平米已經(jīng)銷(xiāo)售出去，現(xiàn)正裝修，據(jù)了解，后期建設(shè)銀行將進(jìn)駐此處?，F(xiàn)正裝修，據(jù)了解，后期建設(shè)銀行將進(jìn)駐此處。長(zhǎng)河路下長(zhǎng)河路下沉式商業(yè)沉式商業(yè)u項(xiàng)目在長(zhǎng)河路規(guī)劃有面積較小的商鋪只租不售，面積從33.62M2100.80M2共18間；u定位為長(zhǎng)河

42、路特色風(fēng)情街，總面積約960多M2 采用約12.6M、8.4M、4.2M。三種面寬，約8M進(jìn)深40沿聞濤路總有沿聞濤路總有8 8間商鋪，層高間商鋪，層高3.63.6米，面積米，面積100100多平米，單價(jià)多平米，單價(jià)1 1萬(wàn)多，總價(jià)在萬(wàn)多，總價(jià)在100-200100-200萬(wàn)萬(wàn)/間，間，目前已售目前已售4 4間，此位置屬人流極少的邊緣地段，現(xiàn)有個(gè)別租客進(jìn)駐，主要是對(duì)位置要求不高間，此位置屬人流極少的邊緣地段，現(xiàn)有個(gè)別租客進(jìn)駐，主要是對(duì)位置要求不高的建筑裝飾公司的建筑裝飾公司聞濤路商業(yè)聞濤路商業(yè)41南區(qū)沿濱盛路集中商業(yè)今年南區(qū)沿濱盛路集中商業(yè)今年5 5月份開(kāi)始銷(xiāo)售，一層月份開(kāi)始銷(xiāo)售，一層6 6米

43、層高，面濱盛路街鋪均價(jià)米層高，面濱盛路街鋪均價(jià)3.33.3萬(wàn)萬(wàn)元元/平米，面同人路街鋪均價(jià)平米，面同人路街鋪均價(jià)2.5-2.72.5-2.7萬(wàn)萬(wàn)/平米二層，二層層高約平米二層，二層層高約4.84.8米，米，10001000平米左右平米左右大面積，均價(jià)大面積，均價(jià)1.21.2萬(wàn)萬(wàn)/平米，目前總共的平米，目前總共的1818間商鋪已銷(xiāo)售間商鋪已銷(xiāo)售6 6間。間。濱盛路集中商業(yè)濱盛路集中商業(yè)一層沿濱盛路集中商一層沿濱盛路集中商業(yè)均價(jià)業(yè)均價(jià)3.33.3萬(wàn)萬(wàn)/平米平米一層沿同人路均一層沿同人路均價(jià)價(jià)2.62.6萬(wàn)萬(wàn)/平米平米二層均價(jià)二層均價(jià)1.21.2萬(wàn)萬(wàn)/平米平米一層一層1212間中的間中的8 8間未售

44、，二層未售間未售，二層未售4 4間，面間，面積集中在積集中在250250平米平米-1200-1200平米，一層總價(jià)大平米，一層總價(jià)大于于825825萬(wàn)以上，二層總價(jià)在萬(wàn)以上，二層總價(jià)在12001200萬(wàn)左右。萬(wàn)左右。42濱盛路濱盛路80008000平米商業(yè)除有個(gè)別商戶(hù)正在裝修外，目前尚無(wú)一家平米商業(yè)除有個(gè)別商戶(hù)正在裝修外，目前尚無(wú)一家租戶(hù)開(kāi)業(yè)，同人路東端商鋪因鄰近幼兒園人氣相對(duì)較好租戶(hù)開(kāi)業(yè)，同人路東端商鋪因鄰近幼兒園人氣相對(duì)較好沿濱盛路商鋪沿濱盛路商鋪沿同人路商鋪沿同人路商鋪武林幼兒園分院武林幼兒園分院43項(xiàng)目組成員借購(gòu)買(mǎi)商鋪的客戶(hù)身份，同春江時(shí)代商鋪銷(xiāo)售員交談，從而得項(xiàng)目組成員借購(gòu)買(mǎi)商鋪的客

45、戶(hù)身份，同春江時(shí)代商鋪銷(xiāo)售員交談，從而得知更多銷(xiāo)售狀況及客戶(hù)情況，并整理以下要點(diǎn)：知更多銷(xiāo)售狀況及客戶(hù)情況，并整理以下要點(diǎn)：u1、長(zhǎng)河路因?qū)俚叵虏糠?，已做成下沉式商業(yè)，故沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，只租不售；聞濤路面積集中在100多平米，層高3.6米，8間，已售4間，價(jià)格在1萬(wàn)多/平米。u2、前期消息放出來(lái)的時(shí)間比較長(zhǎng)，一直沒(méi)有賣(mài)，主要是因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)劃分的原因，現(xiàn)在已經(jīng)將項(xiàng)目的可售部分的大產(chǎn)權(quán)劃分成小產(chǎn)權(quán)，在這期間一直進(jìn)行著長(zhǎng)河路商鋪的招商工作，故推延到今年5月份開(kāi)始銷(xiāo)售，3個(gè)月時(shí)間已經(jīng)賣(mài)掉6間，4間一層，2間二層，目前一層還剩8間，二層還剩4間。u3、客戶(hù)主要是小區(qū)的業(yè)主，6間中有4間是小區(qū)的客戶(hù)買(mǎi)的，其中幾個(gè)是

46、溫州、臺(tái)州的投資客買(mǎi)的。有2間是自己做生意，另外4間都是做投資出租，其中一個(gè)溫州客買(mǎi)下的鋪計(jì)劃做茶樓。u4、租金在長(zhǎng)河路這里可以租到1.8-1.9元/平米，濱盛路的商鋪可以租到2元/平米以上。u5、賣(mài)點(diǎn)提到有小區(qū)幼兒園武林幼兒園分院、周邊的項(xiàng)目人群聚集；說(shuō)辭引導(dǎo)上主要是強(qiáng)調(diào)地段未來(lái)的升值，弱化租金收益低的不利影響。44同人春江時(shí)代商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣開(kāi)展較早，同人春江時(shí)代商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)推廣開(kāi)展較早，20062006年年1111月曾在凱悅大酒店召開(kāi)月曾在凱悅大酒店召開(kāi)“實(shí)現(xiàn)居住理想實(shí)現(xiàn)居住理想商業(yè)配套構(gòu)想專(zhuān)家業(yè)主研討會(huì)商業(yè)配套構(gòu)想專(zhuān)家業(yè)主研討會(huì)”，邀請(qǐng)了杭州商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家、知名品牌商家、同人，邀請(qǐng)了杭州商業(yè)地產(chǎn)

47、專(zhuān)家、知名品牌商家、同人春春江時(shí)代業(yè)主及新聞媒體記者共同參與江時(shí)代業(yè)主及新聞媒體記者共同參與 ，為商鋪的招商和后期的銷(xiāo)售造勢(shì)。，為商鋪的招商和后期的銷(xiāo)售造勢(shì)。u同人春江時(shí)代商業(yè)配套構(gòu)想專(zhuān)家業(yè)主研討會(huì)同人春江時(shí)代商業(yè)配套構(gòu)想專(zhuān)家業(yè)主研討會(huì)u時(shí)間：2006年11月26日14：0016：00u地點(diǎn)：凱悅酒店悅?cè)A廳u與會(huì)者名單：u馮建德先生（省直房產(chǎn)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)、總經(jīng)理）u沈靜女士（我愛(ài)我家事業(yè)發(fā)展部副經(jīng)理）u祝軍華先生（杭州攻略營(yíng)銷(xiāo)推廣機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事）u吳國(guó)平（浙江外婆家餐飲有限公司老板）u凌玲女士（同人春江時(shí)代營(yíng)銷(xiāo)策劃部經(jīng)理）u商家名單：u美國(guó)棒約翰u肯德基u杭州聯(lián)華華商集團(tuán)u兩岸咖啡u浙江外婆

48、家餐飲有限公司u星空瑜珈館u麥德龍u樂(lè)購(gòu)u百大集團(tuán)u東陽(yáng)瓦罐雞u福港日本料理u喬尼亞淇淋屋祝軍華祝軍華馮建德馮建德凌玲凌玲吳國(guó)平吳國(guó)平此次活動(dòng)的主要目的是拉有影響力的商家說(shuō)話(huà)，吸引業(yè)主和實(shí)力商家進(jìn)駐，以及為未來(lái)的銷(xiāo)售做鋪墊。從招商角度看并沒(méi)有邀請(qǐng)到實(shí)力商家的進(jìn)駐，但從目前的銷(xiāo)售來(lái)看，已售6間的成交客戶(hù)，4間都被業(yè)主買(mǎi)走，活動(dòng)還是起到一定的效果。45開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有配合現(xiàn)在的商鋪銷(xiāo)售推出重大的造勢(shì)活動(dòng)，僅僅依靠極少量的噴繪開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有配合現(xiàn)在的商鋪銷(xiāo)售推出重大的造勢(shì)活動(dòng)，僅僅依靠極少量的噴繪橫幅等維持銷(xiāo)售信息的告知作用，可以看出對(duì)此部分商鋪的銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商重視程度橫幅等維持銷(xiāo)售信息的告知作用，可以看出對(duì)

49、此部分商鋪的銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商重視程度并不高。在目前市場(chǎng)形勢(shì)較好的情況下，此項(xiàng)目也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，并不高。在目前市場(chǎng)形勢(shì)較好的情況下，此項(xiàng)目也沒(méi)有實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，3 3個(gè)月僅售出個(gè)月僅售出6 6套。套。u1、春江時(shí)代商業(yè)街的宣傳只是依靠極少量的噴繪橫幅；u2、從重視程度來(lái)看，商鋪在同一宣傳內(nèi)容中退居二線，住宅部分的4套江景躍層（約600萬(wàn)/套）反而成為重點(diǎn)推廣對(duì)象；u3、前期的造勢(shì)期已過(guò)，銷(xiāo)售卻遲遲未動(dòng)，目前僅是強(qiáng)弩之末的自然銷(xiāo)售，情況并不理想。聞濤路商鋪門(mén)頭的江聞濤路商鋪門(mén)頭的江景躍層廣告景躍層廣告濱盛路商鋪門(mén)頭廣告濱盛路商鋪門(mén)頭廣告商鋪廣告位居二線地位商鋪廣告位居二線地位46春江時(shí)代項(xiàng)目小結(jié)：春江時(shí)代項(xiàng)目

50、小結(jié)：u1、春江時(shí)代在市場(chǎng)大勢(shì)持續(xù)上揚(yáng)的形勢(shì)下開(kāi)始銷(xiāo)售（今年5月），在售部分至今共售出11套，銷(xiāo)售率40%，與其他在售商業(yè)項(xiàng)目的快速熱銷(xiāo)（如瑞立中央花城商鋪）形成反差；u2、沿聞濤路的人流極少的位置實(shí)現(xiàn)了50%的銷(xiāo)售，而沿濱盛路的較好位置僅有35%的銷(xiāo)售率，如此反差的最大原因在于面積配置過(guò)大，導(dǎo)致總價(jià)偏高，超過(guò)區(qū)域目標(biāo)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)能力；u3、從區(qū)塊競(jìng)爭(zhēng)格局來(lái)看，此項(xiàng)目所擁有的資源和定位是唯一可以與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的在售商業(yè)，并且單從產(chǎn)品和位置來(lái)看，春江時(shí)代占有優(yōu)勢(shì)；u4、作為同一片區(qū)的新開(kāi)商業(yè)，在烘托商業(yè)氣氛聚攏人氣，以及價(jià)格的相互比對(duì)方面，本項(xiàng)目與春江時(shí)代存有依賴(lài)關(guān)系；u5、目前的已購(gòu)客戶(hù)主要來(lái)

51、自小區(qū)的業(yè)主，且大多為了投資目的，個(gè)別客戶(hù)買(mǎi)來(lái)用作自用商鋪；u6、所處非強(qiáng)勢(shì)區(qū)域，較高的售價(jià)，周邊并不旺盛的人氣，弱勢(shì)的營(yíng)銷(xiāo)方式均是目前此項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢的重要原因。47市場(chǎng)情況總結(jié)市場(chǎng)情況總結(jié)商鋪市場(chǎng)情況分析商鋪市場(chǎng)情況分析48將濱江區(qū)最具代表性的兩個(gè)區(qū)域商鋪與本區(qū)域進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目租金將濱江區(qū)最具代表性的兩個(gè)區(qū)域商鋪與本區(qū)域進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)本項(xiàng)目租金水平屬于洼地，產(chǎn)品類(lèi)型相對(duì)單一，居住人口及商業(yè)氛圍比較弱，但主力水平屬于洼地，產(chǎn)品類(lèi)型相對(duì)單一，居住人口及商業(yè)氛圍比較弱，但主力面積屬目前市場(chǎng)接受度高的主流產(chǎn)品。面積屬目前市場(chǎng)接受度高的主流產(chǎn)品。典型項(xiàng)目主流戶(hù)型狀況區(qū)域商鋪均價(jià)區(qū)域租金區(qū)政府

52、錢(qián)塘春曉、中央花城、60-100平米，6米左右層高可以隔做兩層；6米左右層高，3.5-4.2萬(wàn)元/平米；少量一手，大多為二手2-3元一橋南彩虹城、國(guó)信嘉園單層100平米左右，層高3.3米鋪型方正6米左右層高，3-3.5萬(wàn)元/平米；大多為二手商鋪，極少一手1.5元-3元本項(xiàng)目四橋南區(qū)域白金海岸、春江時(shí)代單層70-186平米，層高3米左右春江時(shí)代：3.3萬(wàn)元/平米，6米層高；1.5萬(wàn)平米一手未售商鋪0.8-1.6元價(jià)格：價(jià)格：濱江區(qū)政府區(qū)域商鋪價(jià)值實(shí)現(xiàn)最高，均價(jià)約3.5-4.2萬(wàn)/平米，一橋南區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)次之，約3-3.5萬(wàn)/平米，本區(qū)域春江時(shí)代3.3萬(wàn)/平米銷(xiāo)售狀況不佳；租金：租金：目前，濱江區(qū)

53、租金水平以政務(wù)區(qū)為最高，本項(xiàng)目區(qū)域租金屬于價(jià)格洼地，且增長(zhǎng)速度較慢；產(chǎn)品：產(chǎn)品：從產(chǎn)品類(lèi)型看，本項(xiàng)目的產(chǎn)品面積適中，符合周邊客戶(hù)的接受范圍，但產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一且層高無(wú)空間，鋪型內(nèi)部剪力墻較多，對(duì)租戶(hù)使用不利；49濱江板塊區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)濱江板塊區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)商業(yè)配套和居住人口成為博弈關(guān)系的兩端，商業(yè)因人氣而繁榮，人氣因配套完善而聚集，濱江區(qū)商業(yè)的現(xiàn)狀正是這一博弈的體現(xiàn)；濱江區(qū)商鋪客戶(hù)大多屬于市場(chǎng)的中端消費(fèi)群，對(duì)面積、總價(jià)的要求明顯有限制，根據(jù)目前的了解，總價(jià)400萬(wàn)/套以下價(jià)值商鋪為大多數(shù)目標(biāo)客戶(hù)所接受；鑒于目前項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)90%以上的租賃，本項(xiàng)目商鋪的價(jià)值不應(yīng)僅立足于片區(qū)現(xiàn)正銷(xiāo)售商鋪價(jià)值，更應(yīng)以同類(lèi)片區(qū)

54、二手商鋪（帶租戶(hù)）銷(xiāo)售價(jià)值為參考；市場(chǎng)大勢(shì)的轉(zhuǎn)好及濱江板塊未來(lái)的價(jià)值，已為越來(lái)越多的客戶(hù)看好，片區(qū)內(nèi)新開(kāi)住宅項(xiàng)目普遍熱銷(xiāo)（東方郡、星光國(guó)際公館、水晶城、風(fēng)尚藍(lán)灣等），成為現(xiàn)實(shí)證明；隨著星光大道等大型商業(yè)項(xiàng)目的全面開(kāi)街，將拉動(dòng)人氣在濱江區(qū)聚集，對(duì)本項(xiàng)目的未來(lái)預(yù)期將產(chǎn)生良好影響；50商業(yè)部分概況商業(yè)部分概況項(xiàng)目本體情況分析項(xiàng)目本體情況分析51白金海岸項(xiàng)目白金海岸項(xiàng)目20062006年年6 6月交房，屬四橋旁最早開(kāi)發(fā)、最先成熟月交房，屬四橋旁最早開(kāi)發(fā)、最先成熟的一線江景高尚住宅大盤(pán)的一線江景高尚住宅大盤(pán)u總建筑面積：32萬(wàn)；u建筑形態(tài)：小高層/高層；u容積率：2.3；u綠化率：41%；u建筑密度：1

55、8%；u總戶(hù)數(shù)：1536戶(hù)；u商鋪面積:9987.76平米u(yù)商鋪套數(shù):88套u(yù)開(kāi)工時(shí)間：2003年7月u交房時(shí)間：2006年6月30日u優(yōu)勢(shì)：u現(xiàn)房、交通便利、江景u不利影響：u配套稀缺、知名度低、u 價(jià)格高、人氣不足香溢路同人路聞濤路錦繡路長(zhǎng)河路52建筑形態(tài)：住宅底商商業(yè)狀況：100%一層臨街商鋪商鋪面積:9987.76平米商鋪套數(shù):88套面積區(qū)間：60-200平米開(kāi)間：4.8米-5.5米進(jìn)深：11米-13米租賃情況：95%以上已出租最早合同：最早合同：民聯(lián)超市，2007.11.14最長(zhǎng)租期：最長(zhǎng)租期：“克麗緹娜”租戶(hù)周水娟和“同人路”25間租戶(hù)李益光，期限8年，2008年簽定；最大租戶(hù)：最

56、大租戶(hù)：民聯(lián)超市（709.47平米）、克麗緹娜（621.65平米）商業(yè)部分總面積約商業(yè)部分總面積約1 1萬(wàn)平米，萬(wàn)平米，100%100%一層臨街住宅底商，總套數(shù)一層臨街住宅底商，總套數(shù)8888套，目前已租賃套，目前已租賃95%95%以上商鋪，最大的主力租戶(hù)是民聯(lián)超市和克麗緹娜，總面積約以上商鋪，最大的主力租戶(hù)是民聯(lián)超市和克麗緹娜，總面積約13301330平米。平米。香溢路同人路聞濤路錦繡路長(zhǎng)河路53項(xiàng)目周邊仍有未開(kāi)發(fā)的四個(gè)地塊，它們的規(guī)劃將對(duì)項(xiàng)目商鋪產(chǎn)生明顯的影項(xiàng)目周邊仍有未開(kāi)發(fā)的四個(gè)地塊，它們的規(guī)劃將對(duì)項(xiàng)目商鋪產(chǎn)生明顯的影響，目前其中一塊已明確將建成早餐廣場(chǎng)，另三塊仍未明確。響，目前其中一塊

57、已明確將建成早餐廣場(chǎng)，另三塊仍未明確。u項(xiàng)目地塊周邊目前仍有兩塊空地，一塊緊貼白金海岸南區(qū)，尚屬空地，具體規(guī)劃未定，該空地上建成的小區(qū)配套幼兒園即將開(kāi)園，幼兒園的開(kāi)園將一定程度上有利于周邊小范圍商業(yè)，譬如：兒童用品店；u白金海岸南區(qū)對(duì)面地塊現(xiàn)已被政府規(guī)劃為早餐廣場(chǎng)，作為市民商服配套之一，服務(wù)附近居民。此規(guī)劃將對(duì)同人路商鋪未來(lái)價(jià)值起到拉升作用；u濱盛路南部?jī)傻貕K暫未得知任何規(guī)劃消息。小區(qū)配套幼兒小區(qū)配套幼兒園即將開(kāi)園園即將開(kāi)園規(guī)劃地塊未定物規(guī)劃地塊未定物業(yè)，現(xiàn)為綠化業(yè)，現(xiàn)為綠化市政規(guī)劃早市政規(guī)劃早餐廣場(chǎng)餐廣場(chǎng)待明確地塊待明確地塊54產(chǎn)品情況分析產(chǎn)品情況分析項(xiàng)目本體情況分析項(xiàng)目本體情況分析55從項(xiàng)

58、目商鋪平面圖中可以看出相當(dāng)多的鋪型因受管道井、電梯井等設(shè)計(jì)的影響導(dǎo)從項(xiàng)目商鋪平面圖中可以看出相當(dāng)多的鋪型因受管道井、電梯井等設(shè)計(jì)的影響導(dǎo)致鋪型不規(guī)則，且鋪內(nèi)剪力墻較多，對(duì)商戶(hù)未來(lái)的使用造成較大的不利影響。致鋪型不規(guī)則，且鋪內(nèi)剪力墻較多，對(duì)商戶(hù)未來(lái)的使用造成較大的不利影響。56開(kāi)間開(kāi)間5-115-11米，進(jìn)深米，進(jìn)深7-157-15米，層高米，層高3 3米，總體來(lái)看，進(jìn)深比較為合理，但層高較低，除去吊米，總體來(lái)看，進(jìn)深比較為合理，但層高較低，除去吊頂和消防管道占高，實(shí)際使用高度有限，與目前市場(chǎng)上較多的頂和消防管道占高，實(shí)際使用高度有限，與目前市場(chǎng)上較多的6 6米左右層高相比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)米左右層高相

59、比，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)有限。有限。57100100（不含）平米以下商鋪（不含）平米以下商鋪3333間，面積間，面積2790.022790.02平米，占總面積平米，占總面積27.9%27.9%；100-200100-200（不含）平米之間商鋪（不含）平米之間商鋪5353間，面積間，面積6781.136781.13，占總面積，占總面積67.9%67.9%，為主力面積區(qū)間；，為主力面積區(qū)間；100100以上平米商鋪以上平米商鋪2 2間，面積間，面積416.61416.61，占總面積，占總面積4.2%4.2%，合計(jì)總面積，合計(jì)總面積9987.769987.76平米平米面積范圍（平米）鋪數(shù)總面積（平米）面積占比備

60、注100332790.0227.9%最小面積63.09平米100p200536781.1367.9%主力面積主力面積2002416.614.2%最大面積210.73平米總計(jì)889987.76100%商鋪面積配比統(tǒng)計(jì)商鋪面積配比統(tǒng)計(jì)58一般而言，出入口、轉(zhuǎn)角、主力商鋪周邊、重要配套周邊、交通樞紐等位置商鋪一般而言，出入口、轉(zhuǎn)角、主力商鋪周邊、重要配套周邊、交通樞紐等位置商鋪價(jià)值明顯高于其他商鋪，由此可見(jiàn)，香溢路兩旁商鋪，特別是轉(zhuǎn)角和出入口附近價(jià)值明顯高于其他商鋪，由此可見(jiàn)，香溢路兩旁商鋪，特別是轉(zhuǎn)角和出入口附近商鋪有著相對(duì)更高的價(jià)值商鋪有著相對(duì)更高的價(jià)值香溢路同人路聞濤路錦繡路長(zhǎng)河路春江春江時(shí)代

61、時(shí)代錦繡錦繡江南江南春江春江時(shí)代時(shí)代59客戶(hù)情況分析客戶(hù)情況分析項(xiàng)目本體情況分析項(xiàng)目本體情況分析60來(lái)自銷(xiāo)售方面提交的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主是本項(xiàng)目最主要來(lái)自銷(xiāo)售方面提交的數(shù)據(jù)顯示，個(gè)體私營(yíng)業(yè)主是本項(xiàng)目最主要的客戶(hù)群，并且年齡集中在的客戶(hù)群，并且年齡集中在4040歲以上歲以上客戶(hù)職業(yè)分析政府部門(mén)金融行業(yè)個(gè)體私營(yíng)業(yè)主其他合計(jì)126640109比例0.9%1.8%60.6%36.7%100%備注其他：表明在上班，具體行業(yè)不詳客戶(hù)年齡分析2029303940495060合計(jì)217381572比例2.8%23.6%52.8%20.8%100%61大多數(shù)來(lái)自路過(guò)此處的客戶(hù)，這些客戶(hù)來(lái)源于外地的達(dá)到大多數(shù)

62、來(lái)自路過(guò)此處的客戶(hù)，這些客戶(hù)來(lái)源于外地的達(dá)到40%40%以上，此外市區(qū)客戶(hù)也是重要的來(lái)源地以上，此外市區(qū)客戶(hù)也是重要的來(lái)源地客戶(hù)來(lái)源分析朋友介紹業(yè)主路過(guò)合計(jì)3194668比例4.4%27.9%67.6%100%客戶(hù)區(qū)域分析濱江江干上城下城拱墅外地合計(jì)13101614646105比例12.4%9.5%15.2%13.3%5.7%43.8%100%62客戶(hù)的家庭總收入普遍在客戶(hù)的家庭總收入普遍在4040萬(wàn)以上，而根據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)的范圍限制，該收入空間萬(wàn)以上，而根據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)的范圍限制，該收入空間還可繼續(xù)細(xì)分，而客戶(hù)意向購(gòu)買(mǎi)該處商鋪的目的主要是為了投資，這一比例達(dá)到還可繼續(xù)細(xì)分，而客戶(hù)意向購(gòu)買(mǎi)該處商鋪

63、的目的主要是為了投資，這一比例達(dá)到八成八成客戶(hù)家庭年收入分析3040405050萬(wàn)以上合計(jì)19281057比例33.3%49.1%17.5%100%客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)商鋪目的分析投資經(jīng)營(yíng)合計(jì)8522107比例79.420.6%100%63有關(guān)客戶(hù)，讓我們看看最有發(fā)言權(quán)的銷(xiāo)售一線的反映（資料取有關(guān)客戶(hù)，讓我們看看最有發(fā)言權(quán)的銷(xiāo)售一線的反映（資料取自自20082008年年4 4月月2626日）日）u由于預(yù)售證批準(zhǔn)日期的拖延，導(dǎo)致具體的認(rèn)籌日期無(wú)法確定，此外客戶(hù)最關(guān)心的價(jià)格問(wèn)題也一直沒(méi)有正式確定，種種重要信息的不確定，從而導(dǎo)致我們對(duì)客戶(hù)誠(chéng)意度、心里價(jià)位等重要信息沒(méi)有一個(gè)詳細(xì)的了解。u好多客戶(hù)去年就打來(lái)電話(huà)咨詢(xún)

64、，然而時(shí)間一久，好多客戶(hù)不會(huì)持續(xù)關(guān)注白金海岸，轉(zhuǎn)而投向其他樓盤(pán)。去年的股市也是一個(gè)有利因素，客戶(hù)在股市中賺的錢(qián)會(huì)投資房產(chǎn)，而現(xiàn)在股市大跌，所以有的客戶(hù)會(huì)出現(xiàn)資金短缺情況。u白金海岸還是有很多客戶(hù)資源，建議盡快確定認(rèn)籌日期，價(jià)格等信息?？蛻?hù)的詳細(xì)信息也就可以更加有效的梳理，從而可以制定更加有效的方案，來(lái)促進(jìn)商鋪的銷(xiāo)售。64客戶(hù)分析小結(jié)客戶(hù)分析小結(jié)u1、目前積累的客戶(hù)因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的問(wèn)題，拖延時(shí)間過(guò)久，已經(jīng)大量流失；u2、因?yàn)闊o(wú)法給到客戶(hù)更多信息，銷(xiāo)售員對(duì)客戶(hù)誠(chéng)意度、心理價(jià)位的理解和把握度有限；u3、前期積累的客戶(hù)情況可以反映出項(xiàng)目的客戶(hù)積累主要來(lái)源于自然積累，即經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的客戶(hù)，還有約三成的小區(qū)業(yè)主和

65、少部分的朋友介紹；u4、客戶(hù)的職業(yè)以個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主，區(qū)域以外地客戶(hù)最多，超過(guò)40%，其次來(lái)自市區(qū)的客戶(hù)也有較多比例；u5、大多數(shù)客戶(hù)的家庭年收入大于40萬(wàn)，而購(gòu)買(mǎi)商鋪的主要目的在于投資。65項(xiàng)目本體總結(jié)項(xiàng)目本體總結(jié)項(xiàng)目本體情況分析項(xiàng)目本體情況分析66待售商鋪優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)并存，既是該區(qū)塊最早建設(shè)的社區(qū)，目前待售商鋪優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)并存，既是該區(qū)塊最早建設(shè)的社區(qū)，目前成熟度最好，同時(shí)也囿于社區(qū)位置，未來(lái)價(jià)值難有跳躍性增長(zhǎng)成熟度最好，同時(shí)也囿于社區(qū)位置，未來(lái)價(jià)值難有跳躍性增長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：u1、全臨街一層底商；u2、板塊內(nèi)入住率高，人氣較旺；u3、近100%已租商鋪，購(gòu)鋪即開(kāi)始回報(bào)；u4、60-200平方，

66、面積和總價(jià)適中，投資門(mén)檻低；u5、區(qū)塊滿(mǎn)入住戶(hù)數(shù)將達(dá)到5000戶(hù)，約15000人;u6、地鐵6號(hào)線站點(diǎn)附近的交通優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)：劣勢(shì)：u1、承重結(jié)構(gòu)多，鋪型不方正，不利于經(jīng)營(yíng)分割；u2、層高低，僅3米，無(wú)附加值；u3、鋪面分割較小，且僅一層，無(wú)法引進(jìn)大型商戶(hù)；u4、現(xiàn)有租戶(hù)情況將影響銷(xiāo)售分割；u5、租戶(hù)問(wèn)題需在銷(xiāo)售前妥善處理；u6、社區(qū)位置決定了商鋪未來(lái)價(jià)值難有跳躍性增長(zhǎng)。67推售策略推售策略銷(xiāo)售執(zhí)行方案銷(xiāo)售執(zhí)行方案68推售策略推售策略11高舉高打，樹(shù)標(biāo)桿拉價(jià)格高舉高打，樹(shù)標(biāo)桿拉價(jià)格u方案方案1 1：“高舉高舉高打高打”以標(biāo)以標(biāo)桿效應(yīng)拉動(dòng)價(jià)格桿效應(yīng)拉動(dòng)價(jià)格u1、先推綜合資源最好的A區(qū)，即香溢路兩邊

67、商鋪，實(shí)現(xiàn)價(jià)格標(biāo)桿；u2、B區(qū)參照A區(qū)均價(jià)隨后推出，可實(shí)現(xiàn)B區(qū)均價(jià)趨同A區(qū)均價(jià)效果；u3、C區(qū)資源目前看較弱，但后期有規(guī)劃利好，可以待機(jī)而動(dòng)，最后推出，獲取較好回報(bào)。B區(qū)區(qū)A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)第一批推出第一批推出第二批推出第二批推出第三批推出第三批推出69推售策略推售策略22平穩(wěn)推進(jìn)，可攻可守平穩(wěn)推進(jìn)，可攻可守u方案方案2 2：“平穩(wěn)平穩(wěn)推售推售”進(jìn)可進(jìn)可攻，退可守推售攻，退可守推售方式方式u1、先推資源一般的B區(qū)商鋪，實(shí)現(xiàn)正常利潤(rùn)，以快速回現(xiàn)，火爆第一批銷(xiāo)售為主要目的；u2、接著推高房?jī)r(jià)，劃出A區(qū)作為第二批銷(xiāo)售，價(jià)格達(dá)到商鋪整體的頂峰，為B區(qū)已購(gòu)客戶(hù)樹(shù)立信心，讓A區(qū)待購(gòu)客戶(hù)看到前景；u3、C區(qū)

68、靜觀其變，待周邊配套出現(xiàn)動(dòng)作時(shí)，適時(shí)推出，或有可能實(shí)現(xiàn)不低于B區(qū)、A區(qū)均價(jià)的最終銷(xiāo)售結(jié)果。B區(qū)區(qū)A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)第二批推出第二批推出第一批推出第一批推出第三批推出第三批推出70推售策略推售策略3 3 一次性推出，集中銷(xiāo)售一次性推出，集中銷(xiāo)售u方案方案3 3：“一次一次性推出性推出A A、B B兩區(qū)，兩區(qū)，集中銷(xiāo)售集中銷(xiāo)售”u1、因項(xiàng)目整體體量并不巨大，且同期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較少，故第一批可以直接將全部A、B區(qū)63間商鋪單位拿出銷(xiāo)售，擴(kuò)大客戶(hù)選擇面，集中式消化；u2、C區(qū)25間依然作為保留單位等待周邊配套出現(xiàn)動(dòng)作，適時(shí)推出。B區(qū)區(qū)A區(qū)區(qū)B區(qū)區(qū)C區(qū)區(qū)第一批推出第一批推出第二批推出第二批推出推薦方案推薦

69、方案71銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售執(zhí)行方案銷(xiāo)售執(zhí)行方案72銷(xiāo)售方式銷(xiāo)售方式帶租約直接銷(xiāo)售帶租約直接銷(xiāo)售u帶租約直接銷(xiāo)售必須考慮的問(wèn)題：u一、目前的商鋪?zhàn)赓U合同中對(duì)租賃期內(nèi)的產(chǎn)權(quán)變更約定u“十、權(quán)利轉(zhuǎn)讓u1、乙方在本合同履行期間享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。u2、本合同項(xiàng)下商鋪在租賃期間發(fā)生所有權(quán)或租賃經(jīng)營(yíng)者變動(dòng)的，甲方應(yīng)通知乙方，本合同由繼受方繼續(xù)履行.”u二、目前的租戶(hù)普遍于08年46月簽訂的5-8年長(zhǎng)期租賃合同，且約定租金較低，銷(xiāo)售中必須將租金與開(kāi)發(fā)商旺市考慮結(jié)合起來(lái)，引導(dǎo)客戶(hù)從關(guān)注租金轉(zhuǎn)向關(guān)注未來(lái)升值；u三、針對(duì)多間連租商鋪，銷(xiāo)售時(shí)可以適當(dāng)考慮引導(dǎo)客戶(hù)整體購(gòu)買(mǎi)，優(yōu)先給予大客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)確定權(quán)，卻因客戶(hù)實(shí)力原因無(wú)法

70、整體購(gòu)買(mǎi)，可以在大客戶(hù)完成購(gòu)買(mǎi)后，通知散戶(hù)按照一定的次序（如選鋪?lái)樞蚺铺?hào)）選購(gòu)剩余商鋪。73動(dòng)作分解動(dòng)作分解五步走。第一步要重點(diǎn)解決好租賃合同中的租戶(hù)五步走。第一步要重點(diǎn)解決好租賃合同中的租戶(hù)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)和產(chǎn)權(quán)變更問(wèn)題；優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)和產(chǎn)權(quán)變更問(wèn)題；u第一步：第一步：u需兌現(xiàn)租賃合同第十條第一款，優(yōu)先通知所有租戶(hù)“商鋪即將銷(xiāo)售，可以由租戶(hù)先期購(gòu)買(mǎi)”，并組織銷(xiāo)售員對(duì)租戶(hù)進(jìn)行一對(duì)一營(yíng)銷(xiāo)，盡量爭(zhēng)取租戶(hù)購(gòu)買(mǎi)；u提供租戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的優(yōu)惠條件：免除過(guò)往所有租金，并在商鋪銷(xiāo)售價(jià)格中一次性扣除。u鼓勵(lì)租戶(hù)完整購(gòu)買(mǎi)所租賃商鋪，并給予額外的獎(jiǎng)勵(lì)政策。74第二步預(yù)留租戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，針對(duì)非購(gòu)買(mǎi)租戶(hù)進(jìn)行一定時(shí)間的營(yíng)銷(xiāo)，第二步預(yù)留租戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，針

71、對(duì)非購(gòu)買(mǎi)租戶(hù)進(jìn)行一定時(shí)間的營(yíng)銷(xiāo)，盡快轉(zhuǎn)入第三階段；盡快轉(zhuǎn)入第三階段；u第二步：第二步：u針對(duì)購(gòu)買(mǎi)類(lèi)租戶(hù)做好預(yù)定銷(xiāo)售工作，為其保留商鋪號(hào)，盡快簽訂銷(xiāo)售合同u將前期租賃合同終止，并簽訂租賃終止協(xié)議；u非購(gòu)買(mǎi)類(lèi)的租戶(hù)通過(guò)一定期限的營(yíng)銷(xiāo)，如果無(wú)法轉(zhuǎn)化為銷(xiāo)售，則將剩余商鋪拉入銷(xiāo)售目錄表，列入下一步集中銷(xiāo)售考慮；75第三步，利用各類(lèi)精準(zhǔn)定位的營(yíng)銷(xiāo)方式，針對(duì)前期客戶(hù)、周邊個(gè)項(xiàng)目業(yè)主、濱江第三步，利用各類(lèi)精準(zhǔn)定位的營(yíng)銷(xiāo)方式，針對(duì)前期客戶(hù)、周邊個(gè)項(xiàng)目業(yè)主、濱江區(qū)政府和一橋南岸商鋪老板等客戶(hù)群進(jìn)行宣傳推廣，優(yōu)先進(jìn)行大客戶(hù)預(yù)定購(gòu)買(mǎi)，區(qū)政府和一橋南岸商鋪老板等客戶(hù)群進(jìn)行宣傳推廣，優(yōu)先進(jìn)行大客戶(hù)預(yù)定購(gòu)買(mǎi)，之后轉(zhuǎn)入散戶(hù)集

72、中式開(kāi)盤(pán)。之后轉(zhuǎn)入散戶(hù)集中式開(kāi)盤(pán)。u第三步：第三步：u利用項(xiàng)目自身?yè)碛械膹V告資源，結(jié)合各類(lèi)高效、低成本營(yíng)銷(xiāo)渠道（道旗、廣告牌短信、彩虹門(mén)、橫幅、直郵等）吸引客戶(hù)上門(mén)；u重點(diǎn)宣傳對(duì)象包括前期已積累客戶(hù)、白金海岸業(yè)主、周邊項(xiàng)目業(yè)主、濱江區(qū)政府和一橋南岸店鋪老板等；u確定購(gòu)買(mǎi)的大客戶(hù)，給予優(yōu)先預(yù)定購(gòu)買(mǎi)權(quán)，輔以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠和租金返還獎(jiǎng)勵(lì)促進(jìn)銷(xiāo)售；u大客戶(hù)完成銷(xiāo)售后的剩余部分做集中開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；76第四步，按節(jié)奏推進(jìn)宣傳推廣工作，重新蓄積新誠(chéng)意客戶(hù)（前期時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，客戶(hù)第四步，按節(jié)奏推進(jìn)宣傳推廣工作，重新蓄積新誠(chéng)意客戶(hù)（前期時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，客戶(hù)流失嚴(yán)重），并配合做好客戶(hù)摸底及價(jià)格試探工作，調(diào)整價(jià)格表，采用合適的方

73、流失嚴(yán)重），并配合做好客戶(hù)摸底及價(jià)格試探工作，調(diào)整價(jià)格表，采用合適的方式開(kāi)盤(pán)，周密準(zhǔn)備，保證過(guò)程的萬(wàn)無(wú)一失。式開(kāi)盤(pán)，周密準(zhǔn)備，保證過(guò)程的萬(wàn)無(wú)一失。u第四步：第四步：u按照節(jié)奏推進(jìn)宣傳推廣，根據(jù)實(shí)際效果進(jìn)行調(diào)整，目標(biāo)是積累到足夠開(kāi)盤(pán)的客戶(hù)數(shù)量；u做好客戶(hù)摸底調(diào)研工作，開(kāi)盤(pán)前隨機(jī)抽取誠(chéng)意客戶(hù)邀請(qǐng)做價(jià)格試探，調(diào)整項(xiàng)目?jī)r(jià)格表；u確定開(kāi)盤(pán)日后，根據(jù)客戶(hù)數(shù)量確定開(kāi)盤(pán)方式，提前通知客戶(hù)開(kāi)盤(pán)事宜，細(xì)化所有相關(guān)事宜，保證萬(wàn)無(wú)一失；u正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，注意現(xiàn)場(chǎng)控制和協(xié)調(diào)，當(dāng)場(chǎng)簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)。77合同簽定、收款及后續(xù)交鋪事宜合同簽定、收款及后續(xù)交鋪事宜u第五步：第五步：u簽定購(gòu)鋪合同，完成收款和后續(xù)交鋪各項(xiàng)事宜；u業(yè)主、租

74、戶(hù)、開(kāi)發(fā)商三方擬定新租賃合約，明確產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后的各方權(quán)利與責(zé)任。推廣方式推廣方式銷(xiāo)售執(zhí)行方案銷(xiāo)售執(zhí)行方案商鋪包裝命名商鋪包裝命名u緊扣錢(qián)塘江概念，大氣磅礴，易記u延續(xù)之前招商所用案名觀瀾 后街營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略 營(yíng)銷(xiāo)策略：項(xiàng)目的社區(qū)商鋪地位決定了營(yíng)銷(xiāo)策略必須考慮“借力營(yíng)銷(xiāo)借力營(yíng)銷(xiāo)”1、借力地鐵6號(hào)線提前規(guī)劃；2、借力星光大道全面開(kāi)街；3、借力春江時(shí)代。營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略借力營(yíng)銷(xiāo)借力營(yíng)銷(xiāo)借力借力地鐵地鐵6 6號(hào)線提前納入杭州地鐵二期工程號(hào)線提前納入杭州地鐵二期工程u6號(hào)線沿濱江區(qū)發(fā)展軸江南大道布置，西起浦沿，途經(jīng)浦沿路、東信大道、江南大道，連接濱江區(qū)區(qū)級(jí)公共次中心和公共中心，沿江邊連接錢(qián)江世紀(jì)城再到錢(qián)

75、江文化產(chǎn)業(yè)園，全長(zhǎng)約25公里。u在城市軌道線網(wǎng)中，6號(hào)線定位為次干線，與1、2、5三條主干線連接，主要起江南軌道交通聯(lián)絡(luò)線的功能，以便把主干線上客流送到更遠(yuǎn)的地區(qū)。u根據(jù)2008年6月杭州市委書(shū)記王國(guó)平提出的沿錢(qián)塘江重點(diǎn)打造10座新城的遠(yuǎn)景規(guī)劃，杭州市的地鐵6號(hào)因擔(dān)負(fù)起串聯(lián)沿線新城的重任而提前納入地鐵二期建設(shè)工程u目前根據(jù)2009年6月29日新聞，杭州地鐵6號(hào)線2個(gè)站點(diǎn)已經(jīng)提前施工由地鐵由地鐵6 6號(hào)線提前建設(shè)所能引起的價(jià)值思考。號(hào)線提前建設(shè)所能引起的價(jià)值思考。u地鐵6號(hào)線的提前建設(shè)將成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的一個(gè)重要預(yù)期；u軟文：u借地鐵說(shuō)事，從大城市的地鐵對(duì)周邊物業(yè)價(jià)值的拉升說(shuō)起，接著闡述地鐵1號(hào)

76、線對(duì)周邊物業(yè)的帶動(dòng)作用，最后著力宣傳6號(hào)線本身所附帶的重要意義串聯(lián)錢(qián)塘江南岸新城的重任，從而暗示白金海岸商鋪將成為未來(lái)南岸樞紐線一環(huán)、四橋南的高潛力升值商鋪。硬廣：地鐵6號(hào)線站旁，四橋南岸，高潛力高回報(bào)投資型商鋪。借力借力星光大道即將全面開(kāi)街，濱江區(qū)政府商圈影響力不斷擴(kuò)大，商星光大道即將全面開(kāi)街，濱江區(qū)政府商圈影響力不斷擴(kuò)大，商業(yè)氛圍漸成氣候，周邊商鋪升值在即業(yè)氛圍漸成氣候，周邊商鋪升值在即u借力點(diǎn)一：u濱江區(qū)政府商圈漸成氣候，本項(xiàng)目同屬此商圈輻射范圍內(nèi)；u借力點(diǎn)二：u各大主力店（易買(mǎi)得、肯德基、必勝客、萬(wàn)寧、神采飛揚(yáng)、舒適堡、麥嘟等等）將全區(qū)甚至全市的人氣向該商圈吸引，周邊商鋪必受其惠；u借

77、力點(diǎn)三：u星光大道未來(lái)將成為濱江區(qū)的重要人流聚集點(diǎn)，以此位置開(kāi)展廣場(chǎng)活動(dòng)將收到更好的效果。借力借力春江時(shí)代春江時(shí)代80008000平米集中式商業(yè)，普遍面積在平米集中式商業(yè)，普遍面積在200200平米以上，二層更是達(dá)平米以上，二層更是達(dá)到到10001000平米，未來(lái)必有大型商家進(jìn)駐招攬人氣，因此，本項(xiàng)目商業(yè)氣氛將受到主平米，未來(lái)必有大型商家進(jìn)駐招攬人氣，因此，本項(xiàng)目商業(yè)氣氛將受到主力店的帶動(dòng)，更加繁榮蓬勃，成為適合中小投資者購(gòu)買(mǎi)的片區(qū)首選商鋪力店的帶動(dòng)，更加繁榮蓬勃，成為適合中小投資者購(gòu)買(mǎi)的片區(qū)首選商鋪u借力點(diǎn)一：u借春江時(shí)代未來(lái)的主力店預(yù)期，給小型投資客以更大信心；u借力點(diǎn)二：u人氣意味著商機(jī)

78、，商機(jī)意味著財(cái)富，主力店加盟后的該片區(qū)將實(shí)現(xiàn)更高的入住率和吸引更廣大范圍內(nèi)的客戶(hù)前來(lái)購(gòu)物，從而拉動(dòng)周邊的商業(yè)升值；u借力點(diǎn)三：u錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)借力，春江時(shí)代3.3萬(wàn)/平米定價(jià)，及大面積鋪型的劃分決定了其與本項(xiàng)目面對(duì)不同財(cái)富級(jí)別的客戶(hù)，因此春江如果能賣(mài)好，就等于樹(shù)立了價(jià)值信心的標(biāo)桿，且意味著主力店更快的進(jìn)駐，對(duì)本項(xiàng)目只有好處，沒(méi)有壞處。推廣渠道建議：推廣渠道建議：1、結(jié)合項(xiàng)目現(xiàn)有資源橫幅、彩虹門(mén)、燈桿旗、戶(hù)外廣告牌、搜房網(wǎng)等進(jìn)行宣傳；2、采用短信、直郵等方式，進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)；3、蕭山區(qū)宣傳渠道拓展；4、配合重要節(jié)點(diǎn)日期，如：認(rèn)籌、國(guó)慶節(jié)、房展會(huì)、中秋節(jié)、煙花大會(huì)、開(kāi)盤(pán)等進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。自身資源：廣告牌內(nèi)容

79、更換自身資源：廣告牌內(nèi)容更換“地鐵北、四橋南，白金海岸地鐵北、四橋南，白金海岸帶租約商鋪三年磨一劍，蓄勢(shì)待發(fā)帶租約商鋪三年磨一劍，蓄勢(shì)待發(fā)”地鐵北、四橋南，白金海岸帶租約地鐵北、四橋南，白金海岸帶租約商鋪三年磨一劍，蓄勢(shì)待發(fā)商鋪三年磨一劍，蓄勢(shì)待發(fā)推薦動(dòng)作推薦動(dòng)作小區(qū)資源：小區(qū)香溢路、同人路、長(zhǎng)河路、錦繡路的廣告設(shè)置小區(qū)資源：小區(qū)香溢路、同人路、長(zhǎng)河路、錦繡路的廣告設(shè)置及更換及更換長(zhǎng)河路香溢路口彩虹門(mén)，小區(qū)道旗，小區(qū)道路橫幅長(zhǎng)河路香溢路口彩虹門(mén)，小區(qū)道旗，小區(qū)道路橫幅推薦動(dòng)作推薦動(dòng)作網(wǎng)絡(luò)推廣：搜房、透明售房網(wǎng)等杭州主流房地產(chǎn)網(wǎng)站加入商鋪網(wǎng)絡(luò)推廣：搜房、透明售房網(wǎng)等杭州主流房地產(chǎn)網(wǎng)站加入商鋪銷(xiāo)售

80、廣告信息、商鋪介紹軟文、搜索等銷(xiāo)售廣告信息、商鋪介紹軟文、搜索等推薦動(dòng)作推薦動(dòng)作精準(zhǔn)廣告：定向精準(zhǔn)廣告精準(zhǔn)廣告：定向精準(zhǔn)廣告直郵、短信直郵、短信u以白金海岸周邊共5個(gè)項(xiàng)目（含海威國(guó)際）為核心區(qū)域，以濱江區(qū)政府周邊、一橋南岸周邊為重點(diǎn)，定投“白金海岸商鋪投資手冊(cè)”u定區(qū)域短信以項(xiàng)目為圓心的周邊3公里，一、三、四橋南出口，濱江區(qū)政府周邊3公里；u定消費(fèi)額約移動(dòng)、聯(lián)通消費(fèi)400元以上客戶(hù)，定期發(fā)送告知短信；u定目標(biāo)群體前期積累客戶(hù)的電話(huà)+短信通知推薦動(dòng)作推薦動(dòng)作紙媒宣傳：錢(qián)江晚報(bào)、青年時(shí)報(bào)、都市快報(bào)的房地產(chǎn)專(zhuān)刊紙媒宣傳：錢(qián)江晚報(bào)、青年時(shí)報(bào)、都市快報(bào)的房地產(chǎn)專(zhuān)刊推薦動(dòng)作推薦動(dòng)作廣場(chǎng)造勢(shì)：利用星光大道等

81、商業(yè)廣場(chǎng)周末人氣旺潮進(jìn)行造勢(shì)活廣場(chǎng)造勢(shì)：利用星光大道等商業(yè)廣場(chǎng)周末人氣旺潮進(jìn)行造勢(shì)活動(dòng)動(dòng)推薦動(dòng)作推薦動(dòng)作渠道拓展：蕭山區(qū)渠道拓展：蕭山區(qū)道旗、廣告牌、公交站牌廣告等道旗、廣告牌、公交站牌廣告等選做動(dòng)作選做動(dòng)作活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：借房展會(huì)、中秋節(jié)、煙花大會(huì)、國(guó)慶節(jié)等節(jié)假日及活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)：借房展會(huì)、中秋節(jié)、煙花大會(huì)、國(guó)慶節(jié)等節(jié)假日及活動(dòng)期間開(kāi)展回饋業(yè)主活動(dòng)活動(dòng)期間開(kāi)展回饋業(yè)主活動(dòng)中秋節(jié)業(yè)主賀中秋節(jié)業(yè)主賀卡祝福卡祝福杭州秋季房展會(huì)杭州秋季房展會(huì)煙花大會(huì)煙花大會(huì)國(guó)慶優(yōu)惠國(guó)慶優(yōu)惠選做動(dòng)作選做動(dòng)作商業(yè)價(jià)值全解讀之商業(yè)價(jià)值全解讀之商業(yè)手冊(cè)商業(yè)手冊(cè)租賃率已達(dá)95%以上的成熟商鋪高端住宅，醇熟社區(qū) 面積適當(dāng)，60-200平方

82、米，總價(jià)低100%臨街商鋪，價(jià)值最大化一萬(wàn)平米的商鋪體量，店多隆市面寬進(jìn)深合適格局成熟商鋪成熟商鋪“一鋪養(yǎng)一鋪養(yǎng)三代三代”的的投資產(chǎn)品投資產(chǎn)品預(yù)期更好預(yù)期更好預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)附近樓盤(pán)總?cè)腭v戶(hù)數(shù)超過(guò)5000戶(hù)美美好好錢(qián)錢(qián)景景推廣渠道：物料準(zhǔn)備推廣渠道：物料準(zhǔn)備商業(yè)手冊(cè)商業(yè)手冊(cè)地鐵6號(hào)的提前動(dòng)工將全面影響濱江區(qū)沿江商鋪價(jià)值星光大道等商業(yè)的開(kāi)街預(yù)示著濱江區(qū)未來(lái)的美好錢(qián)景宣傳推廣工作安排表宣傳推廣工作安排表工作任務(wù)工作任務(wù)工作事項(xiàng)工作事項(xiàng)工作要求工作要求時(shí)間節(jié)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)推廣渠道彩虹門(mén)加入商鋪即將銷(xiāo)售信息9月20日更換廣告牌香溢路口廣告牌更換9月20日更換橫幅香溢路、長(zhǎng)河路、錦繡路三路路口拉跨路橫幅9月2

83、0日更換燈桿旗香溢路燈桿旗更換9月20日更換網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)、透明售房網(wǎng)加入廣告等信息9月20日直郵定向周邊5小區(qū)業(yè)主郵遞商鋪即將銷(xiāo)售信息9月20日短信定向周邊小區(qū)及濱江區(qū)重要交通點(diǎn)發(fā)送短信9月20日紙媒錢(qián)江晚報(bào)、都市快報(bào)等報(bào)紙媒體投放10月10日拓展渠道蕭山區(qū)廣告牌、燈桿旗等資源拓展10月活動(dòng)推廣國(guó)慶節(jié)購(gòu)商鋪國(guó)慶優(yōu)惠活動(dòng)10月1-10日秋季房展會(huì)參加秋季房展會(huì)向全市客戶(hù)推介項(xiàng)目10月中秋節(jié)中秋節(jié)業(yè)主節(jié)日賀卡問(wèn)候+商鋪銷(xiāo)售信息10月3日星光大道廣場(chǎng)活動(dòng)小型文藝演出+推介商鋪11月物料準(zhǔn)備商鋪海報(bào)商鋪核心價(jià)值賣(mài)點(diǎn)海報(bào)設(shè)計(jì)制作9月20日前鋪型單頁(yè)商鋪鋪型單頁(yè)設(shè)計(jì)制作9月20日前投資手冊(cè)項(xiàng)目投資價(jià)值及銷(xiāo)售

84、賣(mài)點(diǎn)海報(bào)設(shè)計(jì)制作9月20日前價(jià)格表（暫定）價(jià)格表（暫定）銷(xiāo)售執(zhí)行方案銷(xiāo)售執(zhí)行方案附件一：長(zhǎng)河路價(jià)格表序號(hào)序號(hào)路段路段鋪號(hào)鋪號(hào)建筑面建筑面積積位置人流位置人流量量戶(hù)型方戶(hù)型方正度正度開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深度度戶(hù)型面積戶(hù)型面積大小大小總分總分均價(jià)均價(jià)總價(jià)總價(jià)1長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路148171.470.95110.950.962517431 1245792 2長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路147985.460.950.911.050.967517522 1497389 3長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路147788.781111.051.007518246 1619873 4長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路147577.191111118110 1397919 5長(zhǎng)河路

85、長(zhǎng)河路147370.761.1110.951.052519061 1348748 6長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路147177.191.11111.0619197 1481794 7長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路146977.191.11111.0619197 1481794 8長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路1467102.931.151.051.11.11.12520374 2097082 9長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路1465143.911.151.151.21.21.16521098 3036252 10長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路1463108.811.15111.11.10520012 2177469 11長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路146187.151.2111.051.12752

86、0419 1779528 12長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路145971.981.2110.951.112520147 1450216 13長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路145783.351.21111.1220283 1690614 14長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路145571.981.25110.951.142520691 1489323 16長(zhǎng)河路長(zhǎng)河路145177.471.250.95111.14520736 1606423 附件二：香溢路價(jià)格表序號(hào)序號(hào)路段路段鋪號(hào)鋪號(hào)建筑面建筑面積積位置人位置人流量流量戶(hù)型方戶(hù)型方正度正度開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深度度戶(hù)型面積戶(hù)型面積大小大小總分總分均價(jià)均價(jià)總價(jià)總價(jià)17香溢路香溢路883.641.250.951

87、11.14520736 1734365 18香溢路香溢路16116.771.251.11.21.151.212521958 2564094 19香溢路香溢路22107.091.251.11.21.151.212521958 2351536 20香溢路香溢路28107.091.251.11.21.151.212521958 2351536 21香溢路香溢路32116.641.251.11.21.151.212521958 2561239 22香溢路香溢路3890.421.250.95111.14520736 1874955 23香溢路香溢路52186.421.31.11.11.31.252263

88、8 4220106 24香溢路香溢路58181.431.31.11.11.31.2522638 4107145 25香溢路香溢路661481.3111.21.2121913 3243157 26香溢路香溢路72170.431.31.11.11.31.2522638 3858131 28香溢路香溢路82186.421.31.11.11.31.2522638 4220106 附件三：香溢路價(jià)格表序號(hào)序號(hào)路段路段鋪號(hào)鋪號(hào)建筑面建筑面積積位置人流位置人流量量戶(hù)型方戶(hù)型方正度正度開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深度度戶(hù)型面積戶(hù)型面積大小大小總分總分均價(jià)均價(jià)總價(jià)總價(jià)29香溢路香溢路6978.811.20.70.711.04

89、518925 1491484 30香溢路香溢路7594.091.20.70.71.11.0619197 1806218 31香溢路香溢路7771.321.20.80.70.91.0418835 1343277 32香溢路香溢路7985.831.20.90.911.09519831 1702057 33香溢路香溢路83108.21.21.11.11.151.167521144 2287731 34香溢路香溢路107129.411.10.911.151.072519423 2513541 35香溢路香溢路109101.831.10.911.11.06519287 1964021 36香溢路香溢路1

90、1397.731.10.911.11.06519287 1884944 37香溢路香溢路119110.071.10.911.151.072519423 2137899 38香溢路香溢路12399.431.10.911.11.06519287 1917732 39香溢路香溢路127150.211.11.11.11.21.11520193 3033155 40香溢路香溢路129149.381.051.11.11.21.08519649 2935236 41香溢路香溢路133109.041111.11.01518382 2004346 42香溢路香溢路139122.291111.21.0318653

91、 2281125 43香溢路香溢路141119.131111.21.0318653 2222180 44香溢路香溢路145118.091111.21.0318653 2202781 45香溢路香溢路14791.5410.81.11.051.002518155 1661943 46香溢路香溢路128185.5310.80.81.30.99518020 3343167 47香溢路香溢路130210.7311.11.11.41.08519649 4140731 48香溢路香溢路138122.6611.11.151.21.062519242 2360222 49香溢路香溢路142154.6711.11

92、.151.251.0719378 2997166 51香溢路香溢路15699.9311.11.151.051.0418835 1882132 附件四：同人路價(jià)格表序號(hào)序號(hào)路段路段鋪號(hào)鋪號(hào)建筑面建筑面積積位置人流位置人流量量戶(hù)型方戶(hù)型方正度正度開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深度度戶(hù)型面積戶(hù)型面積大小大小總分總分均價(jià)均價(jià)總價(jià)總價(jià)64同人路同人路238111.530.70.60.71.10.7513583 1514865 65同人路同人路236165.70.70.70.810.7613764 2280641 66同人路同人路23499.250.7111.10.83515122 1500852 67同人路同人路232

93、99.250.7111.10.83515122 1500852 68同人路同人路230100.690.7111.10.83515122 1522628 69同人路同人路228139.880.71.11.11.10.8615575 2178587 70同人路同人路22295.50.70.91.110.82514941 1426850 71同人路同人路218117.850.71.11.110.84515303 1803463 72同人路同人路216139.880.71.11.110.84515303 2140589 73同人路同人路21292.50.71110.8214850 1373651 74

94、同人路同人路20863.090.7110.80.7914307 902627 75同人路同人路206112.990.71.11.21.10.87515846 1790478 76同人路同人路200112.50.71.11.21.10.87515846 1782713 77同人路同人路19897.050.70.91.21.10.85515484 1502735 78同人路同人路192112.50.71.11.21.10.87515846 1782713 79同人路同人路188109.570.6111.10.77514035 1537851 80同人路同人路186112.990.6111.10.7

95、7514035 1585852 81同人路同人路18280.580.61110.7613764 1109077 82同人路同人路18080.580.61110.7613764 1109077 83同人路同人路176120.780.61.11.11.10.814488 1749870 84同人路同人路172106.090.61.11.11.10.814488 1537041 85同人路同人路168104.410.611.11.10.7914307 1493792 86同人路同人路166120.780.61.11.11.10.814488 1749870 88同人路同人路152134.780.61

96、.11.11.150.807514624 1971010 附件五：錦繡路價(jià)格表序號(hào)序號(hào)路段路段鋪號(hào)鋪號(hào)建筑面建筑面積積位置人流位置人流量量戶(hù)型方戶(hù)型方正度正度開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間進(jìn)深度度戶(hù)型面積戶(hù)型面積大小大小總分總分均價(jià)均價(jià)總價(jià)總價(jià)52錦繡路錦繡路5087.10.90.7110.9116480 1435425 53錦繡路錦繡路52118.670.91.1110.9517205 2041669 54錦繡路錦繡路5466.660.9110.90.92516752 1116678 55錦繡路錦繡路56110.40.91.1110.9517205 1899387 56錦繡路錦繡路18142.770.8111

97、.20.9116480 2352877 57錦繡路錦繡路16139.850.8111.20.9116480 2304755 58錦繡路錦繡路14110.870.8111.10.89516209 1797041 59錦繡路錦繡路1295.750.8110.7313220 1265851 60錦繡路錦繡路10110.790.8111.10.89516209 1795744 61錦繡路錦繡路8105.830.8111.10.89516209 1715350 63錦繡路錦繡路2119.650.8111.10.89516209 1939352 總建面：總建面：9987.769987.76平米，均價(jià)：平米，均價(jià)：1815918159元元/平米，預(yù)計(jì)回款：平米，預(yù)計(jì)回款：1.811.81億元億元THANK YOU!THANK YOU!THE END2009年8月5日