1、三亞市月川村舊城改造項(xiàng)目三亞市月川村舊城改造項(xiàng)目開發(fā)模式研究開發(fā)模式研究（匯報簡稿）（匯報簡稿）謹(jǐn)呈：三亞市規(guī)劃建設(shè)局本報告是嚴(yán)格保密的。2n 主城區(qū)是全市的中心，同時也是三亞熱帶海濱風(fēng)景名勝區(qū)的服務(wù)基地n 項(xiàng)目地點(diǎn)緊鄰三亞市中心城區(qū)，位于城市中心軸線上n 月川村位于三亞河及臨春河圍合而成的三角地帶，是三亞市歷史發(fā)源地月川村緊靠三亞市主城區(qū)，隸屬于河?xùn)|區(qū)，月川村緊靠三亞市主城區(qū)，隸屬于河?xùn)|區(qū)，為城市的發(fā)源地之一為城市的發(fā)源地之一三亞市主城區(qū)三亞市主城區(qū)三亞河本報告是嚴(yán)格保密的。3n面積：150畝n位置及現(xiàn)狀：迎賓路北側(cè)，片區(qū)內(nèi)大部分已被平整，僅剩零星舊建筑，另外，在片區(qū)東北側(cè)有一木材加工廠商在

2、生產(chǎn)n面積：192畝n位置及現(xiàn)狀：月川小學(xué)片區(qū)北部已經(jīng)被某開發(fā)商收購，部分已被開發(fā)成房地產(chǎn)，靠近迎賓路部分開發(fā)為裝飾材料城月川小學(xué)后面部分為財政局的財苑小區(qū)n面積：880畝n位置及現(xiàn)狀：片區(qū)是村民的主要聚居地，大多為村民住宅，東部有少量菜地和魚塘月川村村口民的主要居住之地行政中心片區(qū)行政中心片區(qū)月川村目前分為三部分：行政中心片區(qū)、月川村目前分為三部分：行政中心片區(qū)、月川小學(xué)片區(qū)和月川舊村片區(qū)月川小學(xué)片區(qū)和月川舊村片區(qū)月川舊村片區(qū)月川舊村片區(qū)月川小學(xué)片區(qū)月川小學(xué)片區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。4其中月川小學(xué)和行政中心兩片區(qū)已經(jīng)被征其中月川小學(xué)和行政中心兩片區(qū)已經(jīng)被征用，規(guī)劃為城市綠帶用地和行政中心用，規(guī)

3、劃為城市綠帶用地和行政中心濱河公園濱河公園n征地拆遷：征地拆遷：片區(qū)南部的土地已被政府征用建設(shè)三亞河濱河公園，現(xiàn)場拆遷工作已基本完成n規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃目標(biāo)：充分利用環(huán)境資源，探索和示范熱帶城市河湖濕地與城市公園的有機(jī)統(tǒng)一建設(shè)，營造一個生態(tài)良好、景觀獨(dú)特，既滿足城市居民和游客休閑游憩需求，又滿足生物多樣性要求的“人與自然和諧共處”的濱河公園，“打造世界一流生態(tài)河道”。行政中心行政中心土地均已被政府征用，局部土地已經(jīng)平整，未來將建成行政中心大樓本報告是嚴(yán)格保密的。5項(xiàng)目的研究范圍：月川舊村，占地項(xiàng)目的研究范圍：月川舊村，占地880880畝，分為老干部安置畝，分為老干部安置區(qū)、村民居住區(qū)和菜田三部分區(qū)

4、、村民居住區(qū)和菜田三部分老干部安置區(qū)：老干部安置區(qū)：81.981.9畝畝菜田：菜田：130130畝畝老干部安置區(qū)老干部安置區(qū)菜田菜田村民居住區(qū)村民居住區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。6月川村改造需要多目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)月川村改造需要多目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)v保證拆賠工作合法性v懲戒違法行為v順利推進(jìn)月川村的改造v解決歷史遺留問題v維護(hù)社會穩(wěn)定v城中村改造的示范借鑒作用v警戒搶建行為v考慮村民合理利益 v符合國家對拆遷的要求本項(xiàng)目可能的目標(biāo)需求本項(xiàng)目可能的目標(biāo)需求不同的目標(biāo)會有不同的拆賠模式和開發(fā)模式，在本項(xiàng)目改造中拆賠模式不可能同時滿足全部目標(biāo)，因此我們在研究中圍繞一個核心目標(biāo)，并盡可能的兼顧其他目標(biāo)對目標(biāo)的理解對目標(biāo)的理

5、解改造目標(biāo)改造目標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。7核心目標(biāo)：核心目標(biāo)：順利推進(jìn)月川舊村的改造兼顧目標(biāo)：兼顧目標(biāo)：保證拆賠工作合法性 維護(hù)現(xiàn)有政策權(quán)威 懲戒違法行為 解決歷史遺留問題 維護(hù)社會穩(wěn)定只有在項(xiàng)目真只有在項(xiàng)目真正實(shí)施的前提正實(shí)施的前提下，其他所有下，其他所有目標(biāo)才具有評目標(biāo)才具有評價、操作、借價、操作、借鑒的現(xiàn)實(shí)意義，鑒的現(xiàn)實(shí)意義，因此我們確定：因此我們確定：月川村改造核心目標(biāo)月川村改造核心目標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。8世聯(lián)對核心目標(biāo)的理解世聯(lián)對核心目標(biāo)的理解v目前存在的困惑與難點(diǎn)：目前存在的困惑與難點(diǎn)：v如何補(bǔ)償村民才能順利推進(jìn)月川村改造？v誰來改造月川舊村？v世聯(lián)對目標(biāo)的理解：世聯(lián)對目標(biāo)的理解：

6、在分析月川舊村的現(xiàn)狀和村民補(bǔ)償安置要求的基礎(chǔ)上，研究當(dāng)前城中村改造的成功關(guān)鍵要點(diǎn)，制定安置補(bǔ)償方案，并給出操作方式，同時給出備選方案，分析其操作性本報告是嚴(yán)格保密的。9月川村改造研究受以下條件限制月川村改造研究受以下條件限制 限制條件限制條件1包含月川小學(xué)和行政中心片區(qū)共安置1200戶 限制條件限制條件2保證文化中心和臨春河公園286.5畝用地 限制條件限制條件3月川舊村內(nèi)，老干部區(qū)一起改造、一起安置，統(tǒng)一考慮 限制條件限制條件4外來戶在月川村擁有房產(chǎn)的，采用貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞桨仓帽緢蟾媸菄?yán)格保密的。10同時月川村改造遵循以下原則同時月川村改造遵循以下原則 依據(jù)法律原則依據(jù)法律原則 政府工作的要求

7、 “零收益零收益”原則原則 還利于民、共同推進(jìn)“換位思考換位思考”原則原則村民安置補(bǔ)償要求“大眾大眾”原則原則 滿足大多數(shù)村民要求，具體實(shí)施區(qū)別對待本報告是嚴(yán)格保密的。11研究的思路與框架研究的思路與框架思思 路路 框架框架內(nèi)容內(nèi)容能否改？能否改？怎么賠怎么賠怎么改？怎么改？項(xiàng)目背景研究安置補(bǔ)償方案實(shí)施策略研究l月川村現(xiàn)狀分析l世聯(lián)所作工作l村民改造意愿l安置補(bǔ)償要求l城中村改造關(guān)鍵要點(diǎn)l安置補(bǔ)償方案設(shè)計l操作方式l備選安置補(bǔ)償方案l安置區(qū)選擇l開發(fā)次序l實(shí)施策略本報告是嚴(yán)格保密的。12第一部分：第一部分：項(xiàng)目背景研究項(xiàng)目背景研究本報告是嚴(yán)格保密的。13研究內(nèi)容研究內(nèi)容月川村現(xiàn)狀分析月川村現(xiàn)狀

8、分析世聯(lián)所作工作世聯(lián)所作工作村民改造意愿村民改造意愿安置補(bǔ)償要求安置補(bǔ)償要求本報告是嚴(yán)格保密的。14改造范圍內(nèi)總建筑面積改造范圍內(nèi)總建筑面積6363萬平米，容積率萬平米，容積率為為1.11.1，建筑密度，建筑密度70%70%u項(xiàng)目已建房屋總建筑面積631684，容積率為1.1，建筑密度70%左右，屬于高密度、高容積率的居住區(qū)。本報告是嚴(yán)格保密的。15村內(nèi)建筑以三、四層磚混結(jié)構(gòu)為主，建筑村內(nèi)建筑以三、四層磚混結(jié)構(gòu)為主，建筑質(zhì)量參差不齊，搶建現(xiàn)象嚴(yán)重質(zhì)量參差不齊，搶建現(xiàn)象嚴(yán)重u片區(qū)內(nèi)建筑以三四層為主，部分五、六層；u磚混結(jié)構(gòu)占絕大多數(shù)，大約90左右；u地塊內(nèi)建筑質(zhì)量好壞不一、良莠不齊；u片區(qū)內(nèi)臨建

9、違建現(xiàn)象嚴(yán)重。建筑形態(tài)建筑形態(tài)鋼混鋼混磚混磚混磚木磚木簡易簡易月川原居民月川原居民152654918691886514460本市遷入居民本市遷入居民188445111551010市外遷入居民市外遷入居民6001968618090合計合計347095626701955514560違違 建建本報告是嚴(yán)格保密的。16村民共村民共11721172戶，其中原居民戶，其中原居民934934戶，外來戶，外來戶戶238238戶，村民受教育程度普遍較低戶，村民受教育程度普遍較低u根據(jù)2005年4月份數(shù)據(jù)，月川村村民共1172戶，4440人，平均3.8人/戶。u其中原住居民934戶，村民3259人，外來遷入人口2

10、38戶，1181人。u村民中年長一代普遍文化水平較低，受教育程度低。月川村人口分布情況（戶）月川村人口分布情況（人）類類 型型戶戶 數(shù)數(shù)人人 口口月川原居民月川原居民9343259本市遷入居民本市遷入居民167856市外遷入居民市外遷入居民71325合計合計11724440月川村人口分布情況月川村人口分布情況本報告是嚴(yán)格保密的。17村民就業(yè)率低，房租為村民就業(yè)率低，房租為90%90%村民的唯一生活來源村民的唯一生活來源，逐漸演變成逐漸演變成“食租階層食租階層”，不參與社會分工，與現(xiàn)代社會脫離，不參與社會分工，與現(xiàn)代社會脫離u村民就業(yè)率很低，租金幾乎是其唯一的收入來源，少數(shù)村民靠做小生意、摩托車

11、拉客等途徑獲得額外收入；u部分村民物業(yè)面積小、收入低，是拆遷的難點(diǎn)。拆遷中需考慮及保護(hù)該部分人群的利益及其后續(xù)發(fā)展問題。p目前90的村民靠房租收益，維持生活，村民絕大多數(shù)沒有工作，也沒有田可種p家里人沒有工作，靠房租生活 p家里有3個兒子，有一個在上大學(xué)，其余都沒有工作開摩的拉客也有人抓，現(xiàn)在只有靠房子收租過日子了p現(xiàn)在村里也有蓋不起房子的村民，像你們在村里的對接人蘇先生，他們家只有60平方米的房子，收入低，如果拆遷的話補(bǔ)償很少，根本沒有能力建新房，政府應(yīng)該考慮這部分人怎么辦？月川村民u村內(nèi)文化娛樂設(shè)施缺乏，使得村民業(yè)余生活單調(diào)，打麻將、打牌成為其主要的娛樂活動。本報告是嚴(yán)格保密的。18租戶租

12、戶約約2 2萬人左右，以低端從業(yè)人員為主，主萬人左右，以低端從業(yè)人員為主，主要為酒店服務(wù)人員、工地工人和出租車司機(jī)要為酒店服務(wù)人員、工地工人和出租車司機(jī)p租戶多為從全國各地來三亞的從業(yè)人員；p一般從事建筑工、混凝土工、電焊工及酒店員工、出租車司機(jī)等工作；p普遍租客的收入水平較低，生活環(huán)境較差。現(xiàn)在的月川村就是“全國各地來海南打工的人的轉(zhuǎn)運(yùn)中心”！月川村民人口比例情況人口比例情況本報告是嚴(yán)格保密的。19住宅以單間居多，平均租金住宅以單間居多，平均租金6 61515元元/，單間單間200200元元/月左右，出租率較高月左右，出租率較高u村內(nèi)平均每戶擁有私宅面積約500 平方米左右，除少數(shù)自住外，其

13、余大多數(shù)住宅用于出租獲益；u住宅以單間居多，大多配以廚房、衛(wèi)生間，另有少數(shù)二房一廳；u對外出租的月租金水平由外向內(nèi)呈遞減趨勢，基本為615元/平方米，出租率平均達(dá)到95以上。家里占地1000多，房子7棟，2000。出租住宿用的房間有30間，150、180、200元/間。村里類似情形的人家很多村民訪談月川住宅分布月川住宅分布本報告是嚴(yán)格保密的。20現(xiàn)狀商業(yè)以沿街底商為主，平均租金現(xiàn)狀商業(yè)以沿街底商為主，平均租金40 40 5050元元/，主要為片區(qū)內(nèi)低端人群服務(wù)主要為片區(qū)內(nèi)低端人群服務(wù)月川商業(yè)分布月川商業(yè)分布迎賓路片區(qū)迎賓路片區(qū)u片區(qū)商業(yè)主要分為3部分：u迎賓路片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以門窗加工、石材、鋼

14、材加工、汽配維修為主；u三亞河?xùn)|路片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以文具、門窗加工、汽配維修、雜貨店為主，平均20/間，租金10001200元/間左右；u月川主街片區(qū)：商業(yè)業(yè)態(tài)以雜貨店、藥店、小飯店為主，平均20/間，租金10001200元/間左右，位置相對偏僻的800元/。月川主街片區(qū)月川主街片區(qū)三亞河?xùn)|路片區(qū)三亞河?xùn)|路片區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。21另月川村目前還擁有海航學(xué)院對面的另月川村目前還擁有海航學(xué)院對面的472472畝畝土地土地地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀海南航空旅游職業(yè)學(xué)院海南航空旅游職業(yè)學(xué)院鳳凰路鳳凰路軍糧供應(yīng)站軍糧供應(yīng)站綜合行政執(zhí)法綜合行政執(zhí)法局行政大樓局行政大樓體育會展中心體育會展中心n 為達(dá)到改造目標(biāo)，政

15、府 可提供海航學(xué)院對面的 一地塊作為安置用地。n 該地塊在鳳凰路南側(cè)，西面是建設(shè)中的體育會 展中心，對面是海航學(xué) 院和執(zhí)法局大樓，東面 有軍糧供應(yīng)站n 地塊內(nèi)部有兩個水洼，其余均為荒地，地面有 青草覆蓋，局部已被平 整項(xiàng)目所在地項(xiàng)目所在地3km本報告是嚴(yán)格保密的。22研究內(nèi)容研究內(nèi)容月川村現(xiàn)狀分析月川村現(xiàn)狀分析世聯(lián)所作工作世聯(lián)所作工作村民改造意愿村民改造意愿安置補(bǔ)償要求安置補(bǔ)償要求本報告是嚴(yán)格保密的。23在過去的兩個多月中，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了在過去的兩個多月中，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究現(xiàn)場踏勘現(xiàn)場踏勘項(xiàng)目地塊資源與四至查勘；月川村現(xiàn)狀調(diào)查資料收集資料收集月

16、川村人口、土地、建筑等資料；問卷調(diào)查問卷調(diào)查發(fā)放問卷35份；村民村民月川村原居民20人；老干部安置區(qū)內(nèi)的干部5人；在月川村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶5人；村股份公司村股份公司股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)商開發(fā)商萬科、金地、復(fù)地、合富、恒大、雙建、泰華深圳田面村城中村改造；深圳漁民村城中村改造；深圳漁農(nóng)村城中村改造寧波鄞奉片區(qū)改造；深圳崗廈村城中村改造；珠海城中村改造；廣州石牌村改造；?？谟裆炒甯脑烊齺啿疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究；關(guān)于月川村改造的相關(guān)政策文件；三亞市城市規(guī)劃設(shè)計研究院關(guān)于月川新城控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案；項(xiàng)目周邊土地、房地產(chǎn)市場研究；補(bǔ)償方案設(shè)計開發(fā)模式設(shè)計本報告

17、是嚴(yán)格保密的。24月川村層面訪談包括村民和股份公司，其月川村層面訪談包括村民和股份公司，其中村民中村民2020人人 ，村內(nèi)外來人口，村內(nèi)外來人口1515人人序號分 類樣本數(shù) 1性別男14女62年齡20-30230-40940-50550以上43家庭收入狀況2000元以下 12000-500065000-10000410000以上94家庭成員數(shù)量3人以下23-5人85人以上10本報告是嚴(yán)格保密的。25深入一線，獲得真實(shí)資料，用科學(xué)的分析方法，深入一線，獲得真實(shí)資料，用科學(xué)的分析方法，掌握村民改造意愿和安置補(bǔ)償要求掌握村民改造意愿和安置補(bǔ)償要求村民村民家庭結(jié)構(gòu)；收入來源；房屋情況；現(xiàn)狀生活情況；對

18、改造所持的態(tài)度；拆賠要求；租戶租戶家庭結(jié)構(gòu)及來源；收入來源；租金水平；現(xiàn)狀生活情況；股份公司股份公司成立背景經(jīng)營業(yè)績村民村民村原居民20人；老干部安置區(qū)內(nèi)的干部5人；在村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶5人；租戶5人；村股份公司村股份公司股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)運(yùn)用Spss、Excel等工具軟件對調(diào)查問卷做數(shù)據(jù)分析；本報告是嚴(yán)格保密的。26研究內(nèi)容研究內(nèi)容月川村現(xiàn)狀分析月川村現(xiàn)狀分析世聯(lián)所作工作世聯(lián)所作工作村民改造意愿村民改造意愿安置補(bǔ)償要求安置補(bǔ)償要求本報告是嚴(yán)格保密的。27村民對現(xiàn)狀不太滿意，支持改造，但前提村民對現(xiàn)狀不太滿意，支持改造，但前提條件是必須合理賠償條件是

19、必須合理賠償 70%對目前生活環(huán)境不滿意對目前生活環(huán)境不滿意亂，臟，沒有規(guī)劃，配套不足 80%對目前生活方式不滿意對目前生活方式不滿意主要出租生活，沒有其他收入；沒有技能；孩子沒有工作 80%支持改造，但必須合理補(bǔ)償支持改造，但必須合理補(bǔ)償本報告是嚴(yán)格保密的。28研究內(nèi)容研究內(nèi)容月川村現(xiàn)狀分析月川村現(xiàn)狀分析世聯(lián)所作工作世聯(lián)所作工作村民改造意愿村民改造意愿安置補(bǔ)償要求安置補(bǔ)償要求本報告是嚴(yán)格保密的。29 100%就地安置就地安置月川村改造的基本條件 100%村民要求住聯(lián)排別墅村民要求住聯(lián)排別墅有天有地 82%村民要求宅基地村民要求宅基地+貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償最低120的宅基地+不低于建房成本的貨幣補(bǔ)

20、償 100%村民認(rèn)為所有的房屋必須統(tǒng)一賠償，不存在違法村民認(rèn)為所有的房屋必須統(tǒng)一賠償，不存在違法建筑建筑 90%以上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機(jī)以上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機(jī)會會村民對安置補(bǔ)償?shù)囊蟠迕駥Π仓醚a(bǔ)償?shù)囊蟊緢蟾媸菄?yán)格保密的。30村民安置補(bǔ)償要求歸根結(jié)底要解決村民的村民安置補(bǔ)償要求歸根結(jié)底要解決村民的生活來源，且改造后收入不能低于改造前生活來源，且改造后收入不能低于改造前是否能合理補(bǔ)償是否能合理補(bǔ)償p就地宅基地補(bǔ)償120-150m2p房屋補(bǔ)償不能低于目前的建筑成本生活是否可持續(xù)生活是否可持續(xù)p解決生活來源p孩子是否有工作培訓(xùn)機(jī)會p養(yǎng)老怎么辦改造改造前前后后本報

21、告是嚴(yán)格保密的。31第二部分：第二部分：安置補(bǔ)償方案安置補(bǔ)償方案本報告是嚴(yán)格保密的。32研究內(nèi)容研究內(nèi)容城中村改造關(guān)鍵要點(diǎn)城中村改造關(guān)鍵要點(diǎn)安置補(bǔ)償方案設(shè)計安置補(bǔ)償方案設(shè)計操作方式操作方式備選安置補(bǔ)償方案備選安置補(bǔ)償方案本報告是嚴(yán)格保密的。33研究案例研究案例v深圳漁農(nóng)村v深圳漁民村v深圳崗廈河園v深圳田面v珠海城中村改造v廣州石牌村改造v?？谟裆炒甯脑靨寧波鄞奉v深圳沙河v三亞時代海岸v福田十五村v深圳大沖v北京順義v北京西城區(qū)舊城改造v鄭州佛岡v常州國棉v合肥壩上街vl城市城市北京、上海、深圳、合肥、廣州、珠海、北京、上海、深圳、合肥、廣州、珠海、海口、寧波、長沙、常州、鄭州?？?、寧波、長

22、沙、常州、鄭州重點(diǎn)參考案例：重點(diǎn)參考案例：v深圳漁農(nóng)村就成改造v深圳漁民村舊城改造v深圳崗廈河園舊城改造v北京順義某村舊城改造v寧波鄞奉片區(qū)v世聯(lián)成功操作了多個舊城改造項(xiàng)目，并研世聯(lián)成功操作了多個舊城改造項(xiàng)目，并研究了當(dāng)前中國多個成功案例究了當(dāng)前中國多個成功案例本報告是嚴(yán)格保密的。34我們認(rèn)為順利推進(jìn)城中村改造必須要考慮我們認(rèn)為順利推進(jìn)城中村改造必須要考慮到以下幾點(diǎn)到以下幾點(diǎn)股份公司村民談判時間合章、違章區(qū)分政府代價政府決心本報告是嚴(yán)格保密的。35城中村成功改造最重要是獲得村民的支持，城中村成功改造最重要是獲得村民的支持，安置補(bǔ)償必須符合大多數(shù)村民要求安置補(bǔ)償必須符合大多數(shù)村民要求村村 民民p

23、城中村改造存在著諸多的風(fēng)險和不穩(wěn)定因素，暴力抗法，集體上訪等重大社會不穩(wěn)定時間隨時可能發(fā)生。在漁農(nóng)村改造的初期，有的村民甚至提出了以死抵制改造。p村民身份可以一夜改變，但農(nóng)民意識的轉(zhuǎn)變是一個漫長的過程，如果忽略掉農(nóng)民意識的本質(zhì)，那么改造工作很做到感情到位，方法到位和目標(biāo)到位。近年深圳市一直在推行的城中村改造項(xiàng)目近年深圳市一直在推行的城中村改造項(xiàng)目成功案例漁民村滿足了大部分村民的安置補(bǔ)償要求漁農(nóng)村蔡屋圍老村崗廈河園未成功案例鹿丹村改造從2002年已經(jīng)開始運(yùn)作，但內(nèi)部利益無法協(xié)調(diào)，不能滿足城中村大部分村民的補(bǔ)償要求，目前都在前期談判階段，沒有拆遷大沖村沙河五村鹽田三、四村西麗龍井村福田十五村羅湖七

24、個村桂廟新村本報告是嚴(yán)格保密的。36熟悉村民情況熟悉村民情況代表村民利益代表村民利益承擔(dān)管理職責(zé)承擔(dān)管理職責(zé)n 股份公司成員是由村民選舉產(chǎn)生，并和村 民有著千絲萬縷的關(guān)系，在村民中有一定 的威望，在改造中起著可已 身作則，起到拆遷帶頭作用n 村民的基層管理組織，承擔(dān)著一部分政府 管理職責(zé)，在改造中又必須協(xié)助政府，來 做好村民的思想工作，完成 拆遷補(bǔ)償安置，保證改造的 順利實(shí)施。n 股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民的聯(lián) 系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減 少過程中產(chǎn)生的矛盾城中村改造股份公司必不可少城中村改造股份公司必不可少股份公司股份公司本報告是嚴(yán)格保密的。3

25、7在改造中必須讓股份公司得到利益，才有在改造中必須讓股份公司得到利益，才有積極性積極性項(xiàng)目項(xiàng)目深圳崗廈村深圳崗廈村深圳深圳蔡屋圍蔡屋圍深圳田面村深圳田面村深圳新美域深圳新美域股份公股份公司收益司收益n自有物業(yè)全部還商業(yè)；n提供1萬平米土地自行開發(fā)；n經(jīng)營性物業(yè)由開發(fā)商與股份公司合作經(jīng)營，培養(yǎng)股份公司能力；n補(bǔ)償部分商業(yè)物業(yè)；n開發(fā)收益分成；n獲得城市大廈酒店、寫字樓物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營回報；n獲得沙嘴酒店、關(guān)外廠房、20%的利潤分成本報告是嚴(yán)格保密的。38城中村改造牽涉利益群體眾多，風(fēng)險大，城中村改造牽涉利益群體眾多，風(fēng)險大，拆遷談判不可能在短時間內(nèi)完成拆遷談判不可能在短時間內(nèi)完成拆遷談判時間拆遷談

26、判時間項(xiàng)目項(xiàng)目拆遷談判時間拆遷談判時間占地面積占地面積規(guī)模規(guī)模深圳漁農(nóng)村深圳漁農(nóng)村14個月30畝13萬深圳崗廈村深圳崗廈村5年225畝52.5萬深圳漁民村深圳漁民村5年2.1萬7萬武漢羅家墩武漢羅家墩2年300畝46.6萬鄭州國貿(mào)中心鄭州國貿(mào)中心2年80余畝48萬三亞月川村三亞月川村預(yù)計預(yù)計2323年年880880畝畝6363萬萬鑒于月川村的自身情況，預(yù)計本項(xiàng)目至少將歷時兩年鑒于月川村的自身情況，預(yù)計本項(xiàng)目至少將歷時兩年本報告是嚴(yán)格保密的。39目前還沒有成功區(qū)分合章、違章建筑的舊城改造目前還沒有成功區(qū)分合章、違章建筑的舊城改造案例，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因案例，合章、違章不區(qū)分有其深層次

27、原因合章、違章無區(qū)分合章、違章無區(qū)分u土地國有化不徹底u(yù)農(nóng)村城市化不徹底u(yù)村民城市生存能力缺乏u城市管理不到位u廉租房市場租賃需求巨大u政府廉租房正常供給失調(diào) 村民土地自有觀念根深蒂固 城市化觀念未建立 村民思維方式簡單 村民法制觀念淡薄 經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動 私房對村民的現(xiàn)實(shí)意義特殊客觀因素客觀因素主觀因素主觀因素城中村城中村本報告是嚴(yán)格保密的。40一般以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進(jìn)行拆賠一般以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進(jìn)行拆賠項(xiàng) 目拆 賠 比補(bǔ)償物業(yè)類型私宅基底面積補(bǔ)償面積0.82 商業(yè)私宅2層及以上0.88 住宅祖 屋1.00 住宅集體物業(yè)0.75 商業(yè)崗廈村拆賠標(biāo)準(zhǔn)崗廈村拆賠標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型棟數(shù)建筑面積補(bǔ)償未拆建私房624.7萬所有

28、私房搶建以前按照1:0.9補(bǔ)償住宅面積在建私房其中還原524.65萬在建376.72萬8層以上搶建私房按基建成本評估價90%補(bǔ)償7層以下?lián)尳ㄋ椒堪凑栈ǔ杀驹u估價80%補(bǔ)償集體物業(yè)91.8萬按照1：0.9補(bǔ)償漁民村拆賠標(biāo)準(zhǔn)漁民村拆賠標(biāo)準(zhǔn)注：搶建前，所有私注：搶建前，所有私房已經(jīng)查丈完畢！房已經(jīng)查丈完畢！本報告是嚴(yán)格保密的。41月川村私房沒有報建，沒有查丈，權(quán)屬復(fù)雜，區(qū)月川村私房沒有報建，沒有查丈，權(quán)屬復(fù)雜，區(qū)分合章和違章沒有政策依據(jù)分合章和違章沒有政策依據(jù) ，難度大，風(fēng)險高，難度大，風(fēng)險高q無任何資料無任何資料：目前在建私房約20棟，月川村沒有查丈資料，村民無報建和申報，政府部門無任何資料q產(chǎn)

29、權(quán)關(guān)系混亂產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂：有一戶一棟、一戶多棟、一棟多戶等q面積超標(biāo)嚴(yán)重面積超標(biāo)嚴(yán)重：大戶面積最多可達(dá)2000平方米q建筑強(qiáng)度大建筑強(qiáng)度大：私房63萬m2,現(xiàn)狀凈容積率達(dá)3.2q業(yè)主來源復(fù)雜業(yè)主來源復(fù)雜：有村民、老干部、外來人員q建房形式多樣建房形式多樣：有村民自建、內(nèi)部合建、對外合建本報告是嚴(yán)格保密的。42私房存在有其合理性和歷史原因私房存在有其合理性和歷史原因v違法私房存在的合理性違法私房存在的合理性：填補(bǔ)了大量的廉租房供應(yīng)空白，承擔(dān)了一定的社會職能，為政府緩解了矛盾。v現(xiàn)有政策的不完善性：現(xiàn)有政策的不完善性：沒有徹底解決城市化過程中應(yīng)解決的問題；沒有很好的解決公平與公正的問題。v政府負(fù)有管

30、理缺失的責(zé)任：政府負(fù)有管理缺失的責(zé)任：在規(guī)范化管理上不到位，對違法私房搶建行為執(zhí)法不力。v政府與村民認(rèn)知上差異巨大：政府與村民認(rèn)知上差異巨大：村民認(rèn)為宅基地性質(zhì)沒有變化，在自家宅基地上建房不存在違法。政府認(rèn)為所有宅基地均已征為國有，必須按規(guī)劃要求建設(shè)。本報告是嚴(yán)格保密的。43強(qiáng)制拆除違法私房帶來的效益小于代價，不確定，不穩(wěn)定強(qiáng)制拆除違法私房帶來的效益小于代價，不確定，不穩(wěn)定因素多，極易導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施失控因素多，極易導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施失控強(qiáng)制拆除違法私房綜合效益評價強(qiáng)制拆除違法私房綜合效益評價獲益獲益代價代價直接的賠償數(shù)額減少維護(hù)了現(xiàn)有法規(guī)的嚴(yán)肅性矛盾激化，導(dǎo)致大量的訴訟和上訪，社會、法律、政治風(fēng)險加大

31、政府支出成本無法預(yù)測與控制不符合國家對拆賠維護(hù)穩(wěn)定的要求現(xiàn)有法規(guī)的不完善性沒有得到解決綜上所述，強(qiáng)制拆除違法私房獲得的效益小于代價，不確定、不穩(wěn)定因素綜上所述，強(qiáng)制拆除違法私房獲得的效益小于代價，不確定、不穩(wěn)定因素多，極易導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施失控！多，極易導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施失控！本報告是嚴(yán)格保密的。44國內(nèi)城市對城中村私房建設(shè)一般采取以下國內(nèi)城市對城中村私房建設(shè)一般采取以下幾方面措施進(jìn)行現(xiàn)狀控制幾方面措施進(jìn)行現(xiàn)狀控制u城市改造和開發(fā)最關(guān)鍵的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)是，必須在全市的高度，全社會來參與u通過規(guī)劃控制土地的具體用途，防止用地性質(zhì)的隨意更改u通過行政法規(guī)成立市級的專門機(jī)構(gòu)，并盡可能調(diào)動群眾參與監(jiān)督規(guī)劃控制規(guī)劃控制

32、機(jī)構(gòu)控制機(jī)構(gòu)控制行政法規(guī)控制行政法規(guī)控制通過制定并嚴(yán)格執(zhí)行區(qū)域的詳細(xì)性規(guī)劃，來控制新建設(shè)。香港和深圳等擁有立法權(quán)的城市甚至出臺法定圖則來約束城市規(guī)劃和建設(shè)。市政府成立查違領(lǐng)導(dǎo)小組，市長親自掛帥。日常部門設(shè)在國土房產(chǎn)局。各分區(qū)行政執(zhí)法局作為查違的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。由監(jiān)察大隊負(fù)責(zé)具體的查違工作。各分部門“一把手”負(fù)責(zé)制。日常監(jiān)察工作主要采取鼓勵群眾舉報形式，由政府設(shè)立獎勵基金給與舉報人獎勵。如中共深圳市委 深圳市人民政府關(guān)于堅決查處違法建筑和違法用地的決定。將查處違法建筑和違法用地工作擺到重要日程。成立“查處違法建筑和改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”和“查處違法建筑和改造工作法紀(jì)督察組”。把查處違法建筑和用地工作績效作

33、為考核各級領(lǐng)導(dǎo)班子的重要內(nèi)容。加強(qiáng)街道和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子建設(shè)，為查違提供組織保證。本報告是嚴(yán)格保密的。45政府各部門都參與查處和控制違法建筑，政府各部門都參與查處和控制違法建筑，對城中村現(xiàn)狀嚴(yán)格控制對城中村現(xiàn)狀嚴(yán)格控制規(guī)劃/國土/城市管理部門城市管理綜合執(zhí)法機(jī)構(gòu)供水供電部門建設(shè)管理部門公安消防部門房屋租賃管理部門工商管理部門巡查，制止違法建筑和違法用地行為。凍結(jié)頒發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。停止向施工工地供水、供電。加強(qiáng)管理，監(jiān)督和指導(dǎo)各區(qū)執(zhí)法機(jī)構(gòu)查處違法行為。停止發(fā)放施工許可證、對擅自施工行為依法處罰。查處未經(jīng)消防審查、驗(yàn)收的建筑物從事生產(chǎn)、經(jīng)營及其它影響消防安全的行為。對不能提供

34、有效房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件或者合法租賃手續(xù)的生產(chǎn)經(jīng)營者，不予辦理營業(yè)執(zhí)照。加強(qiáng)房屋租賃市場管理，堅決查處違法租賃行為，禁止違法建筑進(jìn)入租賃市場。深圳市查處違法建筑和城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組 市長、副市長各區(qū)政府和各局負(fù)責(zé)人深圳市查處違法建筑和城中村改造工作法紀(jì)督查組查處違法建筑工作辦公室城中村改造工作辦公室常設(shè)國土房產(chǎn)局常設(shè)規(guī)劃局本報告是嚴(yán)格保密的。46多數(shù)舊城改造，政府需要付出一定的代價，多數(shù)舊城改造，政府需要付出一定的代價，才能保證城中村改造經(jīng)濟(jì)上可行才能保證城中村改造經(jīng)濟(jì)上可行政府代價政府代價項(xiàng)目項(xiàng)目珠海城中村珠海城中村深圳漁農(nóng)村深圳漁農(nóng)村廣州石牌村廣州石牌村政府付出政府付出的代價的代價n開發(fā)

35、商每拆1的房屋建筑面積，可免交2或3建筑面積的地價；n減免相應(yīng)的消防費(fèi)；n允許開發(fā)商適當(dāng)提高容積率n增加部分商業(yè)性質(zhì)的建筑面積；n提供容積率到7以上；n調(diào)配土地資源1.1萬平方米；n政府全額投資建設(shè)一條雙向車道的市政道路，解決漁農(nóng)村片區(qū)僅有一個城市出入口的問題；n政府免除地價，另外福田區(qū)政府補(bǔ)助1.6個億n免收土地出讓金和市政建設(shè)配套費(fèi)；n扶持骨干企業(yè)；城中村改造，政府需付出一定的代價，在補(bǔ)貼、稅收、貸款等多方面給予優(yōu)惠！城中村改造，政府需付出一定的代價，在補(bǔ)貼、稅收、貸款等多方面給予優(yōu)惠！本報告是嚴(yán)格保密的。47政府需要極大的決心和毅力，并成立專門政府需要極大的決心和毅力，并成立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)

36、改造，強(qiáng)力推進(jìn)城中村改造機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)改造，強(qiáng)力推進(jìn)城中村改造政府決心政府決心雙組長雙組長區(qū)委書記、區(qū)長區(qū)委書記、區(qū)長辦公室常務(wù)組長常務(wù)組長副組長副組長6人人維穩(wěn)工作組執(zhí)法工作組政治思想工作組宣傳教育工作組港澳僑務(wù)工作組集體經(jīng)濟(jì)研究工作組政府投資建設(shè)工作組計劃財政工作組改造工作組綜合協(xié)調(diào)工作組本報告是嚴(yán)格保密的。48關(guān)鍵要點(diǎn)總結(jié)關(guān)鍵要點(diǎn)總結(jié) 城中村改造最大的障礙來源于村民，改造最重要的工作是解城中村改造最大的障礙來源于村民，改造最重要的工作是解決村民的收入來源，滿足大部分村民的安置補(bǔ)償要求，否則決村民的收入來源，滿足大部分村民的安置補(bǔ)償要求，否則改造存在不確定性，風(fēng)險大改造存在不確定性，風(fēng)險大 合章

37、、違章一般不區(qū)分，按照現(xiàn)狀進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，對城中村合章、違章一般不區(qū)分，按照現(xiàn)狀進(jìn)行拆遷補(bǔ)償，對城中村違章建設(shè)采取控制措施，政府各部門都參與于其中違章建設(shè)采取控制措施，政府各部門都參與于其中 股份公司必不可少，能股份公司必不可少，能“擺平擺平”村民，給改造降低風(fēng)險和成村民，給改造降低風(fēng)險和成本本 政府通常付出一定的代價，制定專門的優(yōu)惠政策，成立專門政府通常付出一定的代價，制定專門的優(yōu)惠政策，成立專門的工作班子。有決心和毅力在相當(dāng)長的時間內(nèi)改造城中村的工作班子。有決心和毅力在相當(dāng)長的時間內(nèi)改造城中村本報告是嚴(yán)格保密的。49研究內(nèi)容研究內(nèi)容城中村改造關(guān)鍵要點(diǎn)城中村改造關(guān)鍵要點(diǎn)安置補(bǔ)償方案設(shè)計安置補(bǔ)償

38、方案設(shè)計操作方式操作方式備選安置補(bǔ)償方案備選安置補(bǔ)償方案本報告是嚴(yán)格保密的。50村內(nèi)所有村民一致要求就地安置，滿足村村內(nèi)所有村民一致要求就地安置，滿足村民就地安置的要求是月川村改造的前提條民就地安置的要求是月川村改造的前提條件件全部村民都要求就地安置全部村民都要求就地安置n月川村是一個風(fēng)水寶地，祖祖輩輩都生活在三亞，是老三亞人，月川村比三亞還要早成立。所以一定要就地安置n要就地安置，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，不愿意搬出村里n在月川村已經(jīng)有幾百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具體位置都可以。n要就地安置，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，從上一代到現(xiàn)在，家里沒人生病，月川村是風(fēng)水寶地，不愿意搬出村里

39、。月川村民國家、河?xùn)|區(qū)、村居委會對改造的態(tài)度國家、河?xùn)|區(qū)、村居委會對改造的態(tài)度n中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設(shè)拆遷、環(huán)境保護(hù)、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)、涉法涉訴中群眾反映強(qiáng)烈的問題，堅決糾正損害群眾利益的行為。”n月川舊城改造開發(fā)思路表明“目標(biāo)一是確保拆遷安置項(xiàng)目符合絕大多確保拆遷安置項(xiàng)目符合絕大多數(shù)群眾的要求數(shù)群眾的要求，最大限度的照顧村民的利益；目標(biāo)二是安置好村民；”本報告是嚴(yán)格保密的。5182%82%村民要求宅基地村民要求宅基地+貨幣補(bǔ)償；貨幣補(bǔ)償；100%100%村民要求住聯(lián)排別墅；村民要求住聯(lián)排別墅；90%90%以以上村民要求改造

40、后有穩(wěn)定的生活收入或工作機(jī)會上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機(jī)會82%82%村民接受貨幣宅基地補(bǔ)償，其中貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能低于現(xiàn)在的建房成村民接受貨幣宅基地補(bǔ)償，其中貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能低于現(xiàn)在的建房成本，宅基地補(bǔ)償不能低于本，宅基地補(bǔ)償不能低于120120由于目前村民已經(jīng)沒有土地，也沒有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租賃用房，使家庭能有穩(wěn)定收入希望賠償一塊地，補(bǔ)償?shù)睾蟮姆孔右约航?，可以設(shè)計、規(guī)劃好后月川村民90%90%村民希望未來能有穩(wěn)定的收入來源村民希望未來能有穩(wěn)定的收入來源希望改造后建設(shè)一些經(jīng)營性物業(yè)，由村里來經(jīng)營，使村里的就業(yè)增加，這樣就能獲得固定的收入，如果一次性補(bǔ)償，

41、就算再多錢也會花完，最終根本無法維持生計補(bǔ)償土地后再入股股份公司是最好的了，以后可以分紅月川村民所有村民均反對公寓安置，要求住聯(lián)排別墅所有村民均反對公寓安置，要求住聯(lián)排別墅要改造月川？可以??！把方案拿出來?。∥覀冏〔粦T公寓啦，不給地建房子？那還談什么，不用談，肯定不可能的改造了肯定要比現(xiàn)在好啦，不然改做什么我們不要住高樓，住什么？當(dāng)然要住有天有地、獨(dú)門獨(dú)戶的房子啦！月川村民本報告是嚴(yán)格保密的。52考慮月川村民要求和可能的補(bǔ)償內(nèi)容，我們通考慮月川村民要求和可能的補(bǔ)償內(nèi)容，我們通過六項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的組合來設(shè)計補(bǔ)償方案過六項(xiàng)補(bǔ)償內(nèi)容的組合來設(shè)計補(bǔ)償方案補(bǔ)償內(nèi)容補(bǔ)償內(nèi)容貨幣貨幣宅基地宅基地120養(yǎng)老保險養(yǎng)

42、老保險工作和培訓(xùn)工作和培訓(xùn)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)留地集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)留地15畝畝出租公寓出租公寓90n養(yǎng)老保險、工作培訓(xùn)對村民參與社會分工，獲得生活保障極為重要，因此包含在每個安置方案中n村民宅基地、貨幣補(bǔ)償村民宅基地、貨幣補(bǔ)償是改造的基本條件是改造的基本條件本報告是嚴(yán)格保密的。53補(bǔ)償水平從低到高，我們提出三個補(bǔ)償方補(bǔ)償水平從低到高，我們提出三個補(bǔ)償方案案村民利益村民利益補(bǔ)償方案一補(bǔ)償方案一股份公司利益股份公司利益v無利益分享v現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補(bǔ)償v就地返還村民自住房宅基地（120）補(bǔ)償內(nèi)容補(bǔ)償內(nèi)容v現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補(bǔ)償v就地返還村民自住房宅基地（120）v贈送村民每戶90 公寓（可作

43、出租用）補(bǔ)償方案二補(bǔ)償方案二補(bǔ)償方案三補(bǔ)償方案三v現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補(bǔ)償v就地返還村民自住房宅基地（120）v贈送村民每戶90 公寓（可作出租用）v無償提供給股份公司15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）v村民房屋現(xiàn)金補(bǔ)償v有天有地別墅居住240(三層)v別墅一層做商鋪可出租v養(yǎng)老保險v工作培訓(xùn)v可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營v提供工作機(jī)會v村民房屋現(xiàn)金補(bǔ)償v有天有地別墅居住240(三層)v別墅一層做商鋪可出租v90公寓可出租v養(yǎng)老保險v工作培訓(xùn)v可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營v可將15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè)v提供工作機(jī)會v村民房屋現(xiàn)金補(bǔ)償v有天有地別墅居住240(三層)v別墅一層做商鋪可

44、出租v90公寓可出租v股份分紅v養(yǎng)老保險v工作培訓(xùn)本報告是嚴(yán)格保密的。54補(bǔ)償方案在財務(wù)上是否平衡？補(bǔ)償方案在財務(wù)上是否平衡？測算模型測算模型 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 測算前提測算前提 測算結(jié)果測算結(jié)果本報告是嚴(yán)格保密的。55土地出讓分為兩種模式：凈地出讓和捆綁土地出讓分為兩種模式：凈地出讓和捆綁出讓出讓改造項(xiàng)目列入政府項(xiàng)目運(yùn)營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ) 設(shè)施安置拆遷 談判u拆遷補(bǔ)償安置拆遷補(bǔ)償安置u土地開發(fā)土地開發(fā)u管理運(yùn)營管理運(yùn)營補(bǔ)償政府出資金，拆遷談判安置開發(fā)商繳納土地出讓金后，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)凈地出讓凈地出讓（拆遷安置完畢，土地出讓）開發(fā)商繳納土地出讓金后，進(jìn)行拆遷

45、補(bǔ)償安置和項(xiàng)目開發(fā)捆綁出讓捆綁出讓（拆遷安置前，土地出讓）本報告是嚴(yán)格保密的。56因此項(xiàng)目產(chǎn)生的收益有兩種：一級開發(fā)收因此項(xiàng)目產(chǎn)生的收益有兩種：一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益益和二級開發(fā)收益u產(chǎn)生一級開發(fā)收益產(chǎn)生一級開發(fā)收益u產(chǎn)生二級開發(fā)收益產(chǎn)生二級開發(fā)收益拆遷談判安置區(qū)建設(shè)市政道路、水電施工建設(shè)掛牌拆遷談判安置區(qū)建設(shè)市政道路建設(shè)熟地招標(biāo)、拍賣、掛牌獲取熟地招標(biāo)、拍賣、掛牌獲取一級開發(fā)利潤一級開發(fā)利潤 通過毛地土地開發(fā)，通過毛地土地開發(fā)，獲取開發(fā)獲取開發(fā) 利潤利潤 掛牌開發(fā)產(chǎn)生收益本報告是嚴(yán)格保密的。57凈地出讓時，政府凈地出讓時，政府“零收益零收益”原則為：土原則為：土地出讓金地出讓金=拆遷補(bǔ)償

46、成本拆遷補(bǔ)償成本改造項(xiàng)目列入政府項(xiàng)目運(yùn)營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ) 設(shè)施安置拆遷 談判u拆遷補(bǔ)償安置拆遷補(bǔ)償安置u土地開發(fā)土地開發(fā)u管理運(yùn)營管理運(yùn)營補(bǔ)償政府出資金，拆遷談判安置凈地出讓凈地出讓（拆遷安置完畢，土地出讓）拆遷補(bǔ)助征地費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施房屋補(bǔ)償成本成本土地出讓金收益收益按照政府零收益原則，按照政府零收益原則，凈地掛牌時，收益凈地掛牌時，收益=拆遷補(bǔ)償成本拆遷補(bǔ)償成本本報告是嚴(yán)格保密的。58捆綁出讓時，政府捆綁出讓時，政府“零收益零收益”原則為：土地出讓金原則為：土地出讓金=0=0；開；開發(fā)單位收益原則為：發(fā)單位收益原則為：NPV0NPV0，IRR IRR 行業(yè)

47、基準(zhǔn)收益率行業(yè)基準(zhǔn)收益率改造項(xiàng)目列入政府項(xiàng)目運(yùn)營管理營銷銷售營銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計項(xiàng)目規(guī)劃基礎(chǔ) 設(shè)施安置拆遷 談判u拆遷補(bǔ)償安置拆遷補(bǔ)償安置u房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)u管理運(yùn)營管理運(yùn)營補(bǔ)償拆遷安置毛地出讓毛地出讓（拆遷安置完畢，土地出讓）拆遷補(bǔ)助征地費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施房屋補(bǔ)償拆遷安置拆遷安置成本成本房屋銷售收益收益土地開發(fā)建筑工程費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)成本成本土地出讓金按照政府零收益原則，按照政府零收益原則，毛地掛牌時，土地出毛地掛牌時，土地出讓金按零計算讓金按零計算開發(fā)商最低收益為：開發(fā)商最低收益為：NPV0NPV0，IRR IRR 行業(yè)行業(yè)基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率本報告是嚴(yán)格保密的。59按照

48、保守原則，包含行政中心和月川小學(xué)按照保守原則，包含行政中心和月川小學(xué)片區(qū)以及老干部安置，共需安置片區(qū)以及老干部安置，共需安置12001200戶戶現(xiàn)狀人口基礎(chǔ)數(shù)據(jù)現(xiàn)狀人口基礎(chǔ)數(shù)據(jù)序號項(xiàng) 目單位戶數(shù)合計1統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)原居民戶1000120012002老干部戶1503月川小學(xué)戶304行政中心戶205貨幣補(bǔ)償貨幣補(bǔ)償村內(nèi)外來遷入戶2386合計戶1438人口人口本報告是嚴(yán)格保密的。60月川舊村改造范圍內(nèi)扣除已開發(fā)用地、市級配月川舊村改造范圍內(nèi)扣除已開發(fā)用地、市級配套及城市綠帶用地，可利用的土地為套及城市綠帶用地，可利用的土地為593.5593.5畝畝n 本項(xiàng)目可利用的土地包括 兩塊：舊村地塊以及海航

49、 學(xué)院片區(qū)地塊n 舊村地塊總面積880畝，其中原老干安置區(qū)位置將 建設(shè)公共綠地；另外，村 東還有187 畝土地已確定 用來建設(shè)文化中心n 舊村地塊剩余可利用的土 地面積為593.5畝 市級文化中心市級文化中心123可利用土地可利用土地 面積：面積：593.5593.5畝畝1面積：面積：186.5186.5畝畝2公共綠地公共綠地面積：面積：100100畝畝3基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)土地土地本報告是嚴(yán)格保密的。61需要補(bǔ)償?shù)慕ㄖ锇细刹堪仓脜^(qū)共需要補(bǔ)償?shù)慕ㄖ锇细刹堪仓脜^(qū)共6363萬萬平方米，其中現(xiàn)狀商業(yè)按照平方米，其中現(xiàn)狀商業(yè)按照65006500平方米估算平方米估算鋼混鋼混磚混磚混磚木磚木簡易簡

50、易合計合計()月川原居民月川原居民152654918691886514460540459本市遷入居民本市遷入居民18844511155101070669市外遷入居民市外遷入居民600196861809020556合計合計()347095626701955514560631684商業(yè)商業(yè)住宅住宅建筑面積建筑面積()6500625184注：商業(yè)面積以325間，20/間計算建筑類型建筑類型功能類型功能類型基礎(chǔ)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)建筑建筑本報告是嚴(yán)格保密的。62若考慮賣地，地價取若考慮賣地，地價取300300萬元畝；若考萬元畝；若考慮賣房，則房價取慮賣房，則房價取50005000元平方元平方迎賓花園迎賓花園芙

51、蓉花園芙蓉花園住宅：住宅：4100-42004100-4200元元/商業(yè)：商業(yè)：87008700元元/住宅：住宅：38003800元元/商業(yè)：商業(yè)：80008000元元/目前月川舊村附近有地塊評估目前月川舊村附近有地塊評估價已達(dá)價已達(dá)250250萬元萬元/畝畝豐興隆大橋南側(cè)地塊：豐興隆大橋南側(cè)地塊：187187萬元萬元/畝畝本報告是嚴(yán)格保密的。63補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案出讓模式出讓模式 容積率容積率 判斷標(biāo)準(zhǔn)判斷標(biāo)準(zhǔn) NPV0NPV0 IRR 12%IRR 12%利潤利潤財務(wù)可行性財務(wù)可行性村民安置補(bǔ)村民安置補(bǔ)償方案償方案補(bǔ)償方案一補(bǔ)償方案一凈地出讓-3.73億元0-3.7億元貨幣補(bǔ)償+還建120捆

52、綁出讓R=2.5-1.59億元01.3億元R=3-0.93億元03.0億元補(bǔ)償方案二補(bǔ)償方案二凈地出讓-6.08億元0-6.1億元貨幣補(bǔ)償+還建120+公寓90 捆綁出讓R=2.5-3.32億元00.3億元R=3-2.38億元00.4億元補(bǔ)償方案三補(bǔ)償方案三凈地出讓-6.55億元0-6.6億元貨幣補(bǔ)償+還建120+公寓90+集體經(jīng)濟(jì)用地1萬捆綁出讓R=2.5-3.82億元00.3億元R=3-2.98億元00.3億元安置補(bǔ)償方案無論一級開發(fā)還是二級開發(fā)安置補(bǔ)償方案無論一級開發(fā)還是二級開發(fā)財務(wù)都不可行財務(wù)都不可行本報告是嚴(yán)格保密的。64但能滿足大部分村民的安置補(bǔ)償要求，保但能滿足大部分村民的安置補(bǔ)

53、償要求，保證改造后村民生活的可持續(xù)性證改造后村民生活的可持續(xù)性改改 造造 后后月收入月收入股份股份社會保險社會保險安置補(bǔ)償要求安置補(bǔ)償要求工作機(jī)會工作機(jī)會居住環(huán)境居住環(huán)境配套配套VSVS改造不能降低收入水平改造不能降低收入水平由由25202520元提高為元提高為48304830元元有股份分紅有股份分紅有社會保險有社會保險可提供可提供800800元元/月的工作機(jī)會月的工作機(jī)會別墅居住，又天有地別墅居住，又天有地配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院和公共空間配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院和公共空間保證生活的可持續(xù)性保證生活的可持續(xù)性養(yǎng)老有保證養(yǎng)老有保證還在有工作，具有一技之長還在有工作，具有一技之長就地別墅安置就地別墅安置

54、配套齊全配套齊全本報告是嚴(yán)格保密的。65月川村改造存在資金缺口重要原因在于文月川村改造存在資金缺口重要原因在于文化中心占用了化中心占用了186186畝月川土地畝月川土地市場價值：市場價值：5.6億元億元按市場價值計算，即使只進(jìn)行一級開發(fā)，開發(fā)主體就可多獲取186.5畝300萬元/畝=55950萬元5.6億元人民幣征地成本：征地成本：1.6億元億元即使由政府單獨(dú)征用這186.5畝土地，按同等補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，政府需另行支出土地成本186.588074307萬元（拆遷補(bǔ)償總額）=15748萬元1.6億元人民幣本報告是嚴(yán)格保密的。66研究內(nèi)容研究內(nèi)容城中村改造關(guān)鍵要點(diǎn)城中村改造關(guān)鍵要點(diǎn)安置補(bǔ)償方案設(shè)計安置補(bǔ)

55、償方案設(shè)計操作方式操作方式備選安置補(bǔ)償方案備選安置補(bǔ)償方案本報告是嚴(yán)格保密的。67在財務(wù)不可行的情況下，一般有兩種操作在財務(wù)不可行的情況下，一般有兩種操作方式方式 政府補(bǔ)貼資金或捆綁海航土地，引進(jìn)開發(fā)政府補(bǔ)貼資金或捆綁海航土地，引進(jìn)開發(fā)商，進(jìn)行市場化運(yùn)作商，進(jìn)行市場化運(yùn)作 政府自己成立項(xiàng)目公司運(yùn)作，不考慮平均政府自己成立項(xiàng)目公司運(yùn)作，不考慮平均利潤，進(jìn)行半市場化運(yùn)作利潤，進(jìn)行半市場化運(yùn)作本報告是嚴(yán)格保密的。68補(bǔ)貼補(bǔ)貼當(dāng)政府補(bǔ)貼資金時，有兩種補(bǔ)貼方式：補(bǔ)當(dāng)政府補(bǔ)貼資金時，有兩種補(bǔ)貼方式：補(bǔ)償現(xiàn)金或捆綁海航地塊償現(xiàn)金或捆綁海航地塊補(bǔ)貼方式補(bǔ)貼方式補(bǔ)貼資金補(bǔ)貼資金u直接補(bǔ)助開發(fā)公司資金捆綁土地捆綁

56、土地u與海航地塊捆綁安置補(bǔ)償安置補(bǔ)償 方案方案出讓模式出讓模式政府代價政府代價安置補(bǔ)償方案一一級開發(fā)3.7億元或123畝土地二級開發(fā)1.6億元或53畝土地安置補(bǔ)償方案二一級開發(fā)6.1億元或203畝土地二級開發(fā)3.0億元或100畝土地安置補(bǔ)償方案三一級開發(fā)6.6億元或220畝土地二級開發(fā)3.7億元或123畝土地本報告是嚴(yán)格保密的。69政府與開發(fā)商共同拆遷，然后進(jìn)行土地出政府與開發(fā)商共同拆遷，然后進(jìn)行土地出讓，獲取賣地收益讓，獲取賣地收益一級開發(fā)模式建一級開發(fā)模式建議議三亞市政府三亞市政府拆賠談判拆賠談判 拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償 土地平整土地平整 掛牌掛牌 簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議月川村月川村拆遷工作小組拆遷工

57、作小組 安置房建設(shè)安置房建設(shè)市政府相關(guān)部門市政府相關(guān)部門股份公司股份公司開發(fā)商開發(fā)商河?xùn)|區(qū)河?xùn)|區(qū)土地出讓收益土地出讓收益本報告是嚴(yán)格保密的。70政府與開發(fā)商共同拆遷，開發(fā)商進(jìn)行土地政府與開發(fā)商共同拆遷，開發(fā)商進(jìn)行土地開發(fā)，獲取賣房收益開發(fā)，獲取賣房收益三亞市政府三亞市政府項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司拆賠談判拆賠談判 拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償 土地平整土地平整 二級開發(fā)二級開發(fā) 簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議月川村月川村拆遷工作小組拆遷工作小組定向摘牌定向摘牌 運(yùn)營管理運(yùn)營管理 安置房建設(shè)安置房建設(shè)二級開發(fā)模式建二級開發(fā)模式建議議市政府相關(guān)部門市政府相關(guān)部門股份公司股份公司開發(fā)商開發(fā)商河?xùn)|區(qū)河?xùn)|區(qū)開發(fā)商開發(fā)商+村民股份公司村民股

58、份公司按股份分享開發(fā)利潤本報告是嚴(yán)格保密的。71崗廈村實(shí)行崗廈村實(shí)行“政府政府+股份公司股份公司+開發(fā)商開發(fā)商”的的開發(fā)模式實(shí)行城中村改造開發(fā)模式實(shí)行城中村改造崗廈村案例崗廈村案例p 現(xiàn)狀總建筑面積52.5萬平方米。p 現(xiàn)狀毛容積率2.3，現(xiàn)狀凈容積率 3.2p 現(xiàn)狀居住總?cè)丝?.8萬人，其中本地戶籍人口1153人，外籍人口843人，暫住人口6.6萬人，常暫比1：34。p占地：7.2萬平方米，總建筑面積：45.3萬平方米p可銷售面積：20.6萬平方米 酒店式公寓：約12萬 城市公寓：20萬，還建19萬 商業(yè)：約8.8萬，還建4.9萬 地下商業(yè)：約4.5萬，還建0.8萬改改 造造 前前 改改 造

59、造 后后 本報告是嚴(yán)格保密的。72充分發(fā)揮股份公司和村民在改造過程中的充分發(fā)揮股份公司和村民在改造過程中的積極性積極性項(xiàng) 目拆 賠 比私宅基底面積補(bǔ)償面積0.82 私宅2層及以上0.88 祖 屋1.00 集體物業(yè)0.75 p采用高于深圳市的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)采用高于深圳市的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)p注重改造后的村民生活保障和改善股份公司經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)注重改造后的村民生活保障和改善股份公司經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)1、全部村民住宅一層補(bǔ)償商業(yè)2、集體物業(yè)全部返還商業(yè)3、劃出1萬平米土地股份公司自行建設(shè)集體物業(yè)p股份公司與金地集團(tuán)聯(lián)合組成商業(yè)經(jīng)營公司，經(jīng)營項(xiàng)目商業(yè)，培股份公司與金地集團(tuán)聯(lián)合組成商業(yè)經(jīng)營公司，經(jīng)營項(xiàng)目商業(yè)，培養(yǎng)股份公司人才，村民入股

60、分紅養(yǎng)股份公司人才，村民入股分紅p政府補(bǔ)貼資金政府補(bǔ)貼資金2.52.5億元億元本報告是嚴(yán)格保密的。73福田區(qū)政府主導(dǎo)，區(qū)政府相關(guān)部門，金地福田區(qū)政府主導(dǎo)，區(qū)政府相關(guān)部門，金地集團(tuán)與股份公司實(shí)施改造方案集團(tuán)與股份公司實(shí)施改造方案福田區(qū)政府福田區(qū)政府金地集團(tuán)金地集團(tuán)拆賠談判拆賠談判拆遷拆遷補(bǔ)償與經(jīng)營補(bǔ)償與經(jīng)營簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議崗廈村改造工作崗廈村改造工作辦公室辦公室開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)股份公司股份公司街道辦事處街道辦事處區(qū)國土、規(guī)劃區(qū)國土、規(guī)劃配配 合合福田區(qū)政府福田區(qū)政府本報告是嚴(yán)格保密的。74市政府相關(guān)部門市政府相關(guān)部門股份公司股份公司利用三亞舊城改造資金，政府成立的項(xiàng)目公利用三亞舊城改造資金，政府

61、成立的項(xiàng)目公司進(jìn)行拆遷和開發(fā)建設(shè)，不以盈利為目的司進(jìn)行拆遷和開發(fā)建設(shè)，不以盈利為目的三亞市政府三亞市政府項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司拆賠談判拆賠談判 拆遷補(bǔ)償拆遷補(bǔ)償 土地平整土地平整 二級開發(fā)二級開發(fā) 簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議河?xùn)|區(qū)政府河?xùn)|區(qū)政府月川村月川村拆遷工作小組拆遷工作小組三亞城投三亞城投定向摘牌定向摘牌 運(yùn)營管理運(yùn)營管理 安置房建設(shè)安置房建設(shè)三亞城投三亞城投河?xùn)|區(qū)河?xùn)|區(qū)商業(yè)銀行債務(wù)/股權(quán)融資信托/私募基金國家開發(fā)銀行注資入股注資入股村股份公司村股份公司本報告是嚴(yán)格保密的。75寧波市鄞奉片區(qū)位于城市未來的核心區(qū)，市政寧波市鄞奉片區(qū)位于城市未來的核心區(qū)，市政府期望將鄞奉片區(qū)改造成寧波的新商務(wù)區(qū)府期望將鄞奉

62、片區(qū)改造成寧波的新商務(wù)區(qū)案例案例n 項(xiàng)目位于寧波三江口目前核心區(qū)的外圍區(qū)域，屬于核心區(qū)一級輻射圈；目前為舊的居住區(qū) 和工業(yè)廠區(qū)，區(qū)域認(rèn)知度較低，屬于產(chǎn)業(yè)衰 落區(qū)；北靠南塘河，南臨奉化江，擁有奉化 江的一線江景，地塊呈現(xiàn)狹長形，濱水景觀 面大。n 寧波市政府期望將鄞奉片區(qū)打造成一個富于表現(xiàn)力 和體現(xiàn)區(qū)域價值的標(biāo)簽“寧波灣”；一個以寧 波支柱產(chǎn)業(yè)為核心，最具積聚力的主題商務(wù)集聚 區(qū)寧波高新經(jīng)貿(mào)港；和一條代言寧波歷史、現(xiàn) 代和未來的“寧波走廊”；本報告是嚴(yán)格保密的。76鄞奉片區(qū)改造采用政府主導(dǎo)，寧波市城投和海鄞奉片區(qū)改造采用政府主導(dǎo)，寧波市城投和海曙區(qū)政府組成的海城公司主持實(shí)施的開發(fā)模式曙區(qū)政府組成

63、的海城公司主持實(shí)施的開發(fā)模式寧波市政府寧波市政府海城公司海城公司拆賠談判拆賠談判拆遷拆遷土地出讓土地出讓簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議鄞奉片區(qū)改造工鄞奉片區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組作領(lǐng)導(dǎo)小組基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施街道辦事處街道辦事處海曙區(qū)政府海曙區(qū)政府相互配合相互配合市國土、規(guī)劃市國土、規(guī)劃海曙區(qū)政府海曙區(qū)政府51%51%寧波市城投寧波市城投49%49%寧波市城投寧波市城投資金資金本報告是嚴(yán)格保密的。77研究內(nèi)容研究內(nèi)容城中村改造關(guān)鍵要點(diǎn)城中村改造關(guān)鍵要點(diǎn)安置補(bǔ)償方案設(shè)計安置補(bǔ)償方案設(shè)計操作方式操作方式備選安置補(bǔ)償方案備選安置補(bǔ)償方案本報告是嚴(yán)格保密的。78若利益驅(qū)動村民居住公寓或說服海航地塊若利益驅(qū)動村民居住公寓或說服

64、海航地塊異地安置，則有兩個補(bǔ)償方案異地安置，則有兩個補(bǔ)償方案村民利益村民利益補(bǔ)償方案四補(bǔ)償方案四股份公司利益股份公司利益補(bǔ)償內(nèi)容補(bǔ)償內(nèi)容補(bǔ)償方案五補(bǔ)償方案五v村民房屋現(xiàn)金補(bǔ)償v大面積公寓居住v別墅一層做商鋪可出租v股份分紅v養(yǎng)老保險v工作培訓(xùn)v村民房屋現(xiàn)金補(bǔ)償v有天有地別墅居住v180公寓可出租v豐厚的股份分紅v養(yǎng)老保險v工作培訓(xùn)v現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補(bǔ)償v公寓還建（300）v贈送村民每戶90 公寓（可作出租用）v無償提供給股份公司15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）v現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補(bǔ)償v海航地塊村民自住房宅基地（120）v贈送村民每戶180 公寓（可作出租用）v無償提供給股份公司5

65、0畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）v可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營v可將15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè)v提供工作機(jī)會v可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營v可將50畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè)v提供工作機(jī)會本報告是嚴(yán)格保密的。79公寓安置只有在二級開發(fā)時，財務(wù)才可行公寓安置只有在二級開發(fā)時，財務(wù)才可行性性補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案出讓模式出讓模式容積率容積率 判斷標(biāo)準(zhǔn)判斷標(biāo)準(zhǔn) NPV0NPV0 IRR 12%IRR 12%利潤利潤財務(wù)可行性財務(wù)可行性補(bǔ)償方案四補(bǔ)償方案四現(xiàn)金補(bǔ)償+300公寓+90出租公寓+1萬集體用地凈地出讓-1.46億元 0-1.5億元捆綁出讓R=2.5-0.21億元 04.2億元R=

66、30.84億元06.4億元本報告是嚴(yán)格保密的。80但全部村民均要求住聯(lián)排，對公寓樓非常排斥，但全部村民均要求住聯(lián)排，對公寓樓非常排斥，該方案實(shí)施風(fēng)險較大，可操作性較低該方案實(shí)施風(fēng)險較大，可操作性較低財務(wù)可行財務(wù)可行n毛地掛牌：IRR0；凈現(xiàn)值0;村村民民所有村民一致要求所有村民一致要求住聯(lián)排，在觀念上住聯(lián)排，在觀念上排斥住公寓樓排斥住公寓樓本報告是嚴(yán)格保密的。81海航地塊異地安置有較高利潤海航地塊異地安置有較高利潤補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案出讓模式出讓模式 容積率容積率 判斷標(biāo)準(zhǔn)判斷標(biāo)準(zhǔn) NPV0NPV0 IRR 12%IRR 12%利潤利潤財務(wù)可行性財務(wù)可行性政策安置補(bǔ)政策安置補(bǔ)償方案償方案補(bǔ)償方案五

67、補(bǔ)償方案五凈地出讓2.5億元02.5億元現(xiàn)金補(bǔ)償+海航地塊120宅基地+180出租公寓+50畝集體用地捆綁出讓R=2.51.3億元015億元R=32.7億元019億元本報告是嚴(yán)格保密的。82但不能滿足村民就地安置的基本要求，實(shí)施風(fēng)但不能滿足村民就地安置的基本要求，實(shí)施風(fēng)險較大，可操作性較低險較大，可操作性較低財務(wù)可行財務(wù)可行n凈地掛牌：盈利2.5億；n毛地掛牌：IRR0；村村民民全部村民一致要求就地安全部村民一致要求就地安置，對月川村民而言，就置，對月川村民而言，就地安置是其基本要求地安置是其基本要求本報告是嚴(yán)格保密的。83村民要求與政策標(biāo)準(zhǔn)集中反映在村民還建村民要求與政策標(biāo)準(zhǔn)集中反映在村民還

68、建房類型房類型村民還建聯(lián)排別墅村民還建公寓房方案四方案四村民意愿村民意愿政府意愿政府意愿可開發(fā)土地面積可開發(fā)土地面積本報告是嚴(yán)格保密的。84若能部分別墅還建、部分公寓還建，則形若能部分別墅還建、部分公寓還建，則形成折衷方案六成折衷方案六村民利益村民利益補(bǔ)償方案六補(bǔ)償方案六股份公司利益股份公司利益補(bǔ)償內(nèi)容補(bǔ)償內(nèi)容v村民房屋現(xiàn)金補(bǔ)償v有天有地別墅或大面積公寓v別墅一層做商鋪可出租v股份分紅v養(yǎng)老保險v工作培訓(xùn)v現(xiàn)有物業(yè)按138號文貨幣補(bǔ)償v部分別墅還建（120）+公寓還建（300）v贈送村民每戶90 公寓（可作出租用）v無償提供給股份公司15畝集體經(jīng)濟(jì)用地（村民可參股）v可將村民出租公寓聯(lián)合經(jīng)營v

69、可將15畝用地入股，參與開發(fā)建設(shè)，獲得集體物業(yè)v提供工作機(jī)會本報告是嚴(yán)格保密的。85在賣地情況下，反向推算可知財務(wù)平衡時，在賣地情況下，反向推算可知財務(wù)平衡時，還建別墅面積還建別墅面積00，項(xiàng)目不可行，項(xiàng)目不可行測算前提n 補(bǔ)償村民出租房90/戶n 補(bǔ)償股份公司集體經(jīng)濟(jì) 用地15畝n 政府土地開發(fā)零收益部分聯(lián)排別墅部分聯(lián)排別墅部分公寓部分公寓財務(wù)平衡時能提供給村民多少還建土地呢？財務(wù)平衡時能提供給村民多少還建土地呢？還建房中聯(lián)排別墅和公寓的比例如何呢？還建房中聯(lián)排別墅和公寓的比例如何呢？n 當(dāng)土地價格為300萬元/畝，成本收益平衡 時，反向推算可知 需要提供可出讓用地需要提供可出讓用地3333

70、33畝畝 剩余村民安置地剩余村民安置地261261畝畝 其中，補(bǔ)償村民出租房需用地補(bǔ)償村民出租房需用地 2222畝畝 返還股份公司集體經(jīng)濟(jì)用地返還股份公司集體經(jīng)濟(jì)用地 1515畝畝 村民還建房需用地村民還建房需用地 224224畝畝已知：總還建面積213畝還建聯(lián)排別墅部分建筑密度50%村民還建聯(lián)排別墅時的宅基地面積為120/戶還建公寓部分建筑容積率為2.0村民還建公寓時的還建建筑面積為300/戶計算還建用地面積s別墅 和s公寓S S別墅別墅+S+S公寓公寓=224=224畝畝S S別墅別墅50%50%120120/戶戶+S+S公寓公寓2 2300300/戶戶=1200=1200戶戶S別墅別墅=

71、還建聯(lián)排別墅需用地還建聯(lián)排別墅需用地=122畝畝S公寓公寓=還建公寓需用地還建公寓需用地=346畝畝本報告是嚴(yán)格保密的。86捆綁出讓整體開發(fā)下，反向推算可知，可最多提供村民捆綁出讓整體開發(fā)下，反向推算可知，可最多提供村民372372畝安畝安置用地，聯(lián)排別墅安置置用地，聯(lián)排別墅安置483483戶，公寓安置戶，公寓安置717717戶，具有一定的操戶，具有一定的操作性作性測算前提n 補(bǔ)償村民出租房90/戶n 補(bǔ)償股份公司集體經(jīng)濟(jì)用地15畝n 項(xiàng)目整體開發(fā)達(dá)到行業(yè)基準(zhǔn)收益率n 當(dāng)房地產(chǎn)價格為5000元/，項(xiàng)目財務(wù)內(nèi)部收 益率達(dá)到行業(yè)基準(zhǔn)收益率時，反向推可知：需要提供可出讓用地需要提供可出讓用地2222

72、22畝畝 剩余村民安置地剩余村民安置地372372畝畝 其中，補(bǔ)償村民出租房需用地補(bǔ)償村民出租房需用地 2222畝畝 返還股份公司集體經(jīng)濟(jì)用地返還股份公司集體經(jīng)濟(jì)用地 1515畝畝 村民還建房需用地村民還建房需用地 335335畝畝已知：總還建面積335畝還建聯(lián)排別墅部分建筑密度50%村民還建聯(lián)排別墅時的宅基地面積為120/戶還建公寓部分建筑容積率為2村民還建公寓時的還建建筑面積為300/戶計算還建用地面積s別墅 和s公寓S S別墅別墅+S+S公寓公寓=335=335畝畝=223445=223445S S別墅別墅50%50%120120/戶戶+S+S公寓公寓2 2300300/戶戶=1200=

73、1200戶戶S別墅別墅=還建聯(lián)排別墅需用地還建聯(lián)排別墅需用地=174畝畝S公寓公寓=還建公寓需用地還建公寓需用地=161畝畝聯(lián)排別墅可安置村民聯(lián)排別墅可安置村民483戶戶公寓可安置村民公寓可安置村民717戶戶在此種安置情況下，項(xiàng)目的投資凈利潤率為在此種安置情況下，項(xiàng)目的投資凈利潤率為17%本報告是嚴(yán)格保密的。87按照備選方案進(jìn)行安置補(bǔ)償，拆遷難度大，改造按照備選方案進(jìn)行安置補(bǔ)償，拆遷難度大，改造時間長，折衷方案相對具有一定的可操作性時間長，折衷方案相對具有一定的可操作性備選方案備選方案安置補(bǔ)償內(nèi)容安置補(bǔ)償內(nèi)容改造時間改造時間可操作性可操作性安置補(bǔ)償方案四安置補(bǔ)償方案四300公寓90出租房15畝

74、集體用地大多數(shù)村民反對，改造時間長可操作性低安置補(bǔ)償方案五安置補(bǔ)償方案五120海航地塊宅基地180出租房50畝集體用地大多數(shù)村民反對，改造時間長可操作性低安置補(bǔ)償方案六安置補(bǔ)償方案六居住別墅者：120宅基地居住公寓者：300公寓90出租房15畝集體用地需要制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，對村民加以區(qū)分具有一定的操作性本報告是嚴(yán)格保密的。88第三部分：第三部分：實(shí)施策略研究實(shí)施策略研究本報告是嚴(yán)格保密的。89研究內(nèi)容研究內(nèi)容安置區(qū)選擇與開發(fā)次序安置區(qū)選擇與開發(fā)次序?qū)嵤┎呗詫?shí)施策略本報告是嚴(yán)格保密的。90選擇地塊選擇地塊1 1作為可開發(fā)用地，地塊作為可開發(fā)用地，地塊2 2、5 5、6 6為安置區(qū)為安置區(qū)2561可

75、開發(fā)用地的設(shè)置：可開發(fā)用地的設(shè)置：n位于地塊的西北部；n處于迎賓路與三亞河?xùn)|路的交叉口，交通便利，昭示性強(qiáng)；n享受西面濱河公園的河濱景觀；n與周邊樓盤形成規(guī)模效應(yīng)；安置區(qū)的設(shè)置：安置區(qū)的設(shè)置：n可利用土地除去開發(fā)用地后剩余部分為安置區(qū)，與出讓用地相對獨(dú)立；n鄰近街道，有利于商業(yè)價值的發(fā)揮；n享受公共綠地、三亞河雙重景觀以及市級文化中心的公共服務(wù)；安置區(qū)（畝）安置區(qū)（畝）可開發(fā)土地可開發(fā)土地（畝）（畝）還建還建集體經(jīng)濟(jì)預(yù)留集體經(jīng)濟(jì)預(yù)留公寓公寓4321522125本報告是嚴(yán)格保密的。91啟動區(qū)選擇啟動區(qū)選擇u安置用地必須滿足首期被拆遷人的安置需求；u為緩解開發(fā)商資金壓力，首期安排有開發(fā)用地，且地塊

76、條件相對成熟，利于開發(fā)；u考慮到公建的建設(shè)需求，建議盡早騰空公建用地；u將首批安置區(qū)與開發(fā)用地安排在一起，有利于項(xiàng)目后期開發(fā)的整體形象；拆遷面積：149.4畝拆遷量：38142戶數(shù)：69拆遷面積：31.25畝拆遷量：26312戶數(shù)：48拆遷面積：98.7畝拆遷量：83105戶數(shù)：151拆遷總面拆遷總面積積279.35畝拆遷量拆遷量147559待安置戶待安置戶數(shù)數(shù)268戶啟動區(qū)啟動區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的。92開發(fā)次序（拆遷、安置、建設(shè)、出售）開發(fā)次序（拆遷、安置、建設(shè)、出售）u以項(xiàng)目北部地塊（包括部分可出讓用地、安置用地、公建用地）作為啟動區(qū)，隨后出讓可開發(fā)土地，保障下一步拆遷投入資金；u二期完成

77、大部分公建、公共綠地用地拆遷；u三期完成剩余的公建用地及大部分安置區(qū)拆遷；u四期完成余下的土地開發(fā)工作；一期二期三期四期安一安一公一公一公二公二安四安四公三公三公二公二安二安二安三安三售四售四售三售三售二售二售一售一一期二期三期四期合計拆遷量（）147559 176145 166714 141076 631494可安置戶數(shù)274 325 325 276 1200安置面積（畝）99 117 117 99 432 開發(fā)面積（畝）31.2531.2531.2531.25125公建面積（畝）149.487.150286.5本報告是嚴(yán)格保密的。93拆遷成本分布拆遷成本分布序號項(xiàng) 目單位一期二期三期四期合

78、計面積總價面積總價面積總價面積總價1補(bǔ)償成本147559 15293 176145 18255 166714 17278 141076 14621 654472獎勵費(fèi)（以10%獎勵）萬元1529 1826 1728 1462 65453過渡期間補(bǔ)償戶324 548 387 654 366 619 360 608 24304合計萬元17370 207351962516691744225拆遷工程費(fèi)147559 516 176145 616 166714 583 141076 494 22106總計萬元17887 21352 20208 17185 76633單位：萬元u項(xiàng)目拆遷期間成本總計為7.7

79、億元，分四期完成；分期拆遷成本分期拆遷成本本報告是嚴(yán)格保密的。94分期拆遷、安置情況分期拆遷、安置情況123412341234拆遷面積（畝）44444496525210250501055656拆遷量（）368903689036890809264403644036857154167941679887044702547025需安置戶（戶）676767147808015676761628686還建面積（畝）252525542929582929623333可安置戶數(shù)（戶）697071154888917197102199129136實(shí)際安置戶數(shù)（戶）676767147808015676761628613

80、6剩余可安置戶數(shù)（戶）13468915212637440經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 成本44724472447298105338533810390505250521078057285728第一年第二年第三年拆遷指標(biāo)安置指標(biāo)指指標(biāo)標(biāo)一期二期三期四期本報告是嚴(yán)格保密的。95研究內(nèi)容研究內(nèi)容安置區(qū)選擇與開發(fā)次序安置區(qū)選擇與開發(fā)次序?qū)嵤┎呗詫?shí)施策略本報告是嚴(yán)格保密的。96項(xiàng)目實(shí)施過程主要包括三個階段項(xiàng)目實(shí)施過程主要包括三個階段前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備拆遷實(shí)施拆遷實(shí)施開發(fā)實(shí)施開發(fā)實(shí)施規(guī)劃研究規(guī)劃研究編制實(shí)施方案編制實(shí)施方案組建機(jī)構(gòu)組建機(jī)構(gòu)項(xiàng)目招商項(xiàng)目招商現(xiàn)狀核查現(xiàn)狀核查制定拆賠方案制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報批規(guī)劃

81、報批計劃申報計劃申報物業(yè)核查公告物業(yè)核查公告物業(yè)登記、確權(quán)物業(yè)登記、確權(quán)業(yè)主訪談業(yè)主訪談確定拆賠方案確定拆賠方案拆遷動員拆遷動員拆遷談判拆遷談判簽定拆補(bǔ)協(xié)議簽定拆補(bǔ)協(xié)議土地供應(yīng)申請土地供應(yīng)申請制定開發(fā)方案制定開發(fā)方案編制詳細(xì)規(guī)劃編制詳細(xì)規(guī)劃拆遷手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理發(fā)布拆遷信息發(fā)布拆遷信息房屋拆除房屋拆除辦理前期手續(xù)辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險控制風(fēng)險控制本報告是嚴(yán)格保密的。97前期工作流程前期工作流程規(guī)劃研究規(guī)劃研究編制實(shí)施方案編制實(shí)施方案組建機(jī)構(gòu)組建機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀核查現(xiàn)狀核查制定拆賠方案制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報批規(guī)劃報批計劃申報計劃申報規(guī)規(guī) 劃劃 局局區(qū)舊改辦區(qū)舊改辦拆遷辦公

82、室拆遷辦公室市市 政政 府府市市 政政 府府主管部門主管部門審 批審 批項(xiàng)目招商項(xiàng)目招商本報告是嚴(yán)格保密的。98招商條件招商條件n 根據(jù)各地塊的功能、規(guī)模、開發(fā)量大小等不同情況分別制定選擇條件n 資金門檻，要求開發(fā)商必須有7億元的啟動資金n 本項(xiàng)目涉及住宅、商業(yè)等綜合性大型社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商必須具有較好綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)n 有開發(fā)中心城社區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)n 最好有舊城改造經(jīng)驗(yàn)n 品牌房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)先設(shè)定原則設(shè)定原則n 開發(fā)商的資質(zhì)、資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌、舊城改造經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)、辦公物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等，不同地塊考慮的重點(diǎn)應(yīng)不同考慮因素考慮因素招招 商商 條條 件件條件確認(rèn)條件確認(rèn)n投標(biāo)單位須提供擬投標(biāo)地塊

83、改造資金證明，包括估算的拆遷、臨時安置 費(fèi)、回遷房50的建設(shè)費(fèi)、可銷售商品房35建設(shè)費(fèi)n投標(biāo)單位須提供具體的改造實(shí)施方案和計劃n投標(biāo)單位須提供已開發(fā)建設(shè)的案例和經(jīng)驗(yàn)n投標(biāo)單位提供舊城（舊村）改造案例n投標(biāo)單位的近五年的財務(wù)狀況本報告是嚴(yán)格保密的。99優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策實(shí)施主體實(shí)施主體優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策三亞市河?xùn)|區(qū)三亞市河?xùn)|區(qū)：在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，制定適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策報市政府，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行?？赡艿膬?yōu)惠政策有：n土地出讓收益返還；n政府補(bǔ)貼；n銀行貸款貼息；n政府投資建設(shè)公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施；n行政事業(yè)性收費(fèi)減半收取；n相關(guān)手續(xù)辦理享受“綠色通道”政策；本報告是嚴(yán)格保

84、密的。100拆遷實(shí)施階段工作流程拆遷實(shí)施階段工作流程物業(yè)核查公告物業(yè)核查公告物業(yè)登記權(quán)屬確認(rèn)物業(yè)登記權(quán)屬確認(rèn)業(yè)業(yè) 主主 訪訪 談?wù)劥_定拆賠方案確定拆賠方案土地供應(yīng)申請土地供應(yīng)申請拆拆 遷遷 動動 員員拆拆 遷遷 談?wù)?判判拆遷辦公室拆遷辦公室區(qū)舊改辦區(qū)舊改辦開開 發(fā)發(fā) 商商區(qū)舊改辦區(qū)舊改辦業(yè)業(yè) 主主審 批簽訂拆補(bǔ)協(xié)議簽訂拆補(bǔ)協(xié)議談判小組談判小組市國土局市國土局股份公司股份公司本報告是嚴(yán)格保密的。101開發(fā)實(shí)施階段工作流程開發(fā)實(shí)施階段工作流程制定開發(fā)方案制定開發(fā)方案編制詳細(xì)規(guī)劃編制詳細(xì)規(guī)劃房屋拆除房屋拆除辦理前期手續(xù)辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)拆遷手續(xù)辦理拆遷手續(xù)辦理風(fēng)險控制風(fēng)險控制區(qū)舊改辦區(qū)舊

85、改辦規(guī)劃部門規(guī)劃部門開發(fā)商開發(fā)商拆遷公司拆遷公司拆遷公司拆遷公司發(fā)布拆遷信息發(fā)布拆遷信息區(qū)政府區(qū)政府本報告是嚴(yán)格保密的。102各項(xiàng)手續(xù)的辦理各項(xiàng)手續(xù)的辦理立項(xiàng)手續(xù)立項(xiàng)手續(xù)用地審批用地審批規(guī)劃審批規(guī)劃審批拆遷許可審批拆遷許可審批建設(shè)工程審批建設(shè)工程審批所需所需資料資料n項(xiàng)目立項(xiàng)申請報告；n項(xiàng)目可行性研究報告；n項(xiàng)目建設(shè)所需的土地、環(huán)保審批文件；n資金證明文件；n需補(bǔ)充提供的其他材料；n改造合作協(xié)議；n改造可行性研究報告；n改造項(xiàng)目的規(guī)劃方案；n改造項(xiàng)目的房屋產(chǎn)權(quán)資料；n改造地區(qū)所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對改造項(xiàng)目的意見書；n改造實(shí)施計劃和方案；n建設(shè)單位資信證明；n保證金；n申請表；n立項(xiàng)批文；n建設(shè)

86、用地方案圖；n關(guān)于用地條件的特別要求；n規(guī)劃方案；n用地批準(zhǔn)文件；n規(guī)劃批準(zhǔn)文件；n拆遷補(bǔ)償安置方案；n擬拆除房屋業(yè)主姓名、家庭人口及產(chǎn)權(quán)部門提供的產(chǎn)權(quán)資料；n擬拆除房屋所在地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途及價值；實(shí)施實(shí)施主體主體開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商拆遷辦公室準(zhǔn)備資料，開發(fā)商申請辦理由開發(fā)商具體辦理；拆遷辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)簡化程序，節(jié)約辦理時間取得取得成果成果批準(zhǔn)立項(xiàng)簽訂土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證與股份公司簽訂“安置補(bǔ)償協(xié)議”建設(shè)工程規(guī)劃許可證本報告是嚴(yán)格保密的。103主要風(fēng)險控制主要風(fēng)險控制n銀行由區(qū)舊改辦指定，在開發(fā)商辦理拆遷許可批準(zhǔn)之前，監(jiān)管資金必須到位；n資金到賬時，舊改辦、銀行、開發(fā)商三方簽訂資

87、金專項(xiàng)監(jiān)管協(xié)議,使監(jiān)管行為符合法律程序；n舊改辦與銀行簽定拆遷補(bǔ)償安置資金監(jiān)控受理合作協(xié)議。n參與各類協(xié)議的擬定，保證協(xié)議合法性。主要有股份公司與開發(fā)商合作協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議等。n保障改造中各項(xiàng)工作程序合法。拆遷改造政策性強(qiáng)，訴訟風(fēng)險大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。n專人研究、督辦優(yōu)惠政策的制定、辦理；n對本項(xiàng)目公共配套實(shí)施建設(shè)進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算，并向上級申請資金；n針對本項(xiàng)目建立綠色通道，簡化相關(guān)手續(xù)辦理程序；補(bǔ)償安置資金不到位，村民無法按時領(lǐng)取過渡費(fèi)開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足政府優(yōu)惠政策無法落實(shí)、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項(xiàng)手續(xù)審批程序繁瑣緩慢補(bǔ)

88、償安置資金監(jiān)管補(bǔ)償安置資金監(jiān)管引入律師引入律師建立改造綠色通道建立改造綠色通道風(fēng)險識別風(fēng)險識別本報告是嚴(yán)格保密的。104具有參考意義的舊城改造案例具有參考意義的舊城改造案例漁農(nóng)村改造詳細(xì)操作過程漁農(nóng)村改造詳細(xì)操作過程本報告是嚴(yán)格保密的。105改造前有改造前有9999棟建筑，其中棟建筑，其中3737棟為村民拆除棟為村民拆除原有低矮建筑原有低矮建筑5252棟后搶建形成棟后搶建形成改造前改造前位置：位置：深圳福田新口岸占地：占地：2萬平方米建筑規(guī)模：建筑規(guī)模：未搶建前，11.15平房米搶建后，13.22平方米容積率：6.61物業(yè)類型棟數(shù)建筑面積未拆建私房624.7在建私房其中還原524.65在建37

89、6.72集體物業(yè)91.8福田新口岸福田新口岸香港落馬洲口岸香港落馬洲口岸漁農(nóng)村漁農(nóng)村本報告是嚴(yán)格保密的。106改造后，占地規(guī)模擴(kuò)大改造后，占地規(guī)模擴(kuò)大1 1萬平方米，新建萬平方米，新建建筑面積建筑面積22.822.8萬平方米萬平方米改造后改造后占地面積：占地面積：29451.6平方米 建筑規(guī)模：建筑規(guī)模：建筑面積：228422平方米容積率：7.75功能定位：以居住功能為主，同時發(fā)展口岸商業(yè)，酒店及公寓等綜合功能，構(gòu)成一個多元的、環(huán)境優(yōu)美、配套完善的現(xiàn)代居住小區(qū)功能比例：居住76.59%、商業(yè)14.04%、公共配套9.37%本報告是嚴(yán)格保密的。107從從20042004年年5 5月月1111日開

90、始，到日開始，到20052005年年7 7月月2020日舉行改造工程奠基儀式，歷時日舉行改造工程奠基儀式，歷時1414月有余月有余改造歷程改造歷程20042004年年5 5月月1-71-7日日，漁民村村民自行拆除52棟私房，開始合并搶建37棟違法私房20042004年年5 5月月1111日日，福田區(qū)果斷制止搶建行為20042004年年5 5月月2020日日，委托中國院深圳分院正式編制漁農(nóng)村改造規(guī)劃，漁農(nóng)村改造正式啟動20042004年年8 8月月1515日日，漁農(nóng)村私房搶建在停工數(shù)月后猛烈回潮20042004年年8 8月月1717日日，福田區(qū)委、區(qū)政府召開緊急會議，決定強(qiáng)力制止?jié)O農(nóng)村違法搶建行

91、為20042004年年8 8月月1818日日，福田區(qū)上報了關(guān)于制止福田區(qū)漁農(nóng)村搶建私房情況的報告20042004年年8 8月月2020日日，福田區(qū)組織公安、建設(shè)、城管等部門500余人，強(qiáng)制清理漁農(nóng)村搶建工地，遭到村民集體性抵抗，矛盾近于激化。2004 2004 年年8 8月月2020日晚上日晚上，原深圳市市委書記黃麗滿同志等市領(lǐng)導(dǎo)赴漁農(nóng)村現(xiàn)場視察20042004年年8 8月月2121日，日，閆小培副市長聽取福田區(qū)政府關(guān)于制止?jié)O農(nóng)村搶建及推進(jìn)漁農(nóng)村改造的工作匯報20042004年年8 8月月2424日，日，原常務(wù)副市長許宗衡專門主持漁農(nóng)村改造工作會議，確定了加快漁農(nóng)村改造工作的四點(diǎn)意見20042

92、004年年8 8月月2727日日，原市長李鴻宗肯定了以前的工作，原則同意了市規(guī)劃局和福田區(qū)聯(lián)合提出的改造規(guī)劃方案本報告是嚴(yán)格保密的。108從從20042004年年5 5月月1111日開始，到日開始，到20052005年年7 7月月2020日舉行改造工程奠基儀式，歷時日舉行改造工程奠基儀式，歷時1414月有余月有余改造歷程改造歷程20042004年年9 9月月6 6日日，漁農(nóng)村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組成立，區(qū)委書記和區(qū)長任雙組長，下設(shè)10個工作小組20042004年年1010月月1414日日，區(qū)委、區(qū)政府抽調(diào)28人組成改造談判工作組，“脫產(chǎn)進(jìn)點(diǎn)”進(jìn)駐漁農(nóng)村20042004年年1010月月2222日日，向

93、村民發(fā)放為了明天漁農(nóng)村改造宣傳讀本，改造拆遷談判正式啟動20042004年年1010月月2727日日，福田區(qū)重建局、村民股份公司、金地集團(tuán)在裕亨大廈八樓簽訂漁農(nóng)村改造項(xiàng)目合作協(xié)議20042004年年1010月月2828日日，深圳市制止違法建筑暨 城中村改造動員大會召開20042004年年1111月月1212日日，深圳市規(guī)劃局批復(fù)漁農(nóng)村改造詳細(xì)藍(lán)圖20042004年年1212月月3131日日，漁農(nóng)村開始拆遷補(bǔ)償協(xié)議簽訂工作，3天內(nèi)簽約戶約33戶，占總量的70%20052005年年3 3月月8 8日日，漁農(nóng)村拆除工程動工20052005年年3 3月月2525日日，漁農(nóng)村剩余12戶村民現(xiàn)場簽約，漁農(nóng)

94、村改造前簽約工作全部完成20052005年年5 5月月2222日日，漁農(nóng)村實(shí)施“中國第一爆”，整個漁民村實(shí)行一次性爆破拆除20052005年年6 6月月2020日日，金地集團(tuán)與股份公司鑒定新建物業(yè)分配協(xié)議20052005年年7 7月月2020日日，漁農(nóng)村改造工程舉行奠基儀式本報告是嚴(yán)格保密的。109私房補(bǔ)償面積按照搶建前的現(xiàn)狀確認(rèn)；搶私房補(bǔ)償面積按照搶建前的現(xiàn)狀確認(rèn)；搶建私房基建成本共同分擔(dān)建私房基建成本共同分擔(dān)拆陪標(biāo)準(zhǔn)拆陪標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)類型棟數(shù)建筑面積補(bǔ)償未拆建私房624.7萬所有私房搶建以前按照1:0.9補(bǔ)償住宅面積在建私房其中還原524.65萬在建376.72萬8層以上搶建私房按基建成本評估價

95、90%補(bǔ)償7層以下?lián)尳ㄋ椒堪凑栈ǔ杀驹u估價80%補(bǔ)償集體物業(yè)91.8萬按照1：0.9補(bǔ)償過渡費(fèi)拆遷安置期間租金按照20元/平方米支付注：搶建前，所有私房已經(jīng)查丈完畢！注：搶建前，所有私房已經(jīng)查丈完畢！本報告是嚴(yán)格保密的。110補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)原則：體現(xiàn)法規(guī)精神、尊重歷史、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)原則：體現(xiàn)法規(guī)精神、尊重歷史、平衡各方利益、降低改造風(fēng)險平衡各方利益、降低改造風(fēng)險補(bǔ)償內(nèi)容還建面積安置費(fèi)用搬遷費(fèi)用開發(fā)商補(bǔ)償正常補(bǔ)償部分搶建成本本報告是嚴(yán)格保密的。111漁農(nóng)村改造采用政府一線主導(dǎo)，市場跟進(jìn)漁農(nóng)村改造采用政府一線主導(dǎo)，市場跟進(jìn)運(yùn)作，整體規(guī)劃，整體改造的模式運(yùn)作，整體規(guī)劃，整體改造的模式改造模式改造模式福田區(qū)政

96、府福田區(qū)政府金地集團(tuán)金地集團(tuán)拆賠談判拆賠談判拆遷拆遷補(bǔ)償與經(jīng)營補(bǔ)償與經(jīng)營簽訂協(xié)議簽訂協(xié)議漁農(nóng)村改造工作漁農(nóng)村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)小組開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)配配 合合本報告是嚴(yán)格保密的。112其中漁農(nóng)村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組實(shí)行雙組長其中漁農(nóng)村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組實(shí)行雙組長制，下設(shè)十個工作組制，下設(shè)十個工作組雙組長雙組長區(qū)委書記、區(qū)長區(qū)委書記、區(qū)長辦公室常務(wù)組長常務(wù)組長副組長副組長6人人維穩(wěn)工作組執(zhí)法工作組政治思想工作組宣傳教育工作組港澳僑務(wù)工作組集體經(jīng)濟(jì)研究工作組政府投資建設(shè)工作組計劃財政工作組改造工作組綜合協(xié)調(diào)工作組本報告是嚴(yán)格保密的。113而且區(qū)委、區(qū)政府抽調(diào)而且區(qū)委、區(qū)政府抽調(diào)2828人組成談判工作人組

97、成談判工作小組，小組，“脫產(chǎn)進(jìn)點(diǎn)脫產(chǎn)進(jìn)點(diǎn)”進(jìn)駐漁農(nóng)村進(jìn)駐漁農(nóng)村2004年10月14日，綢帶28人（處級干部10人，科級干部18人）組成工作組，“脫產(chǎn)進(jìn)點(diǎn)”進(jìn)駐漁農(nóng)村現(xiàn)場，會同股份公司領(lǐng)導(dǎo)面對面和村民溝通，即強(qiáng)化了政策宣傳效果，又掌握了第一手信息和資料工作組剛剛進(jìn)村，根本無法和村民進(jìn)行溝通，從不接電話、不愿見面、不讓進(jìn)門到開始交談、理解改造和最后簽約，從謾罵到冷眼再到內(nèi)疚，工作組屢敗屢戰(zhàn)，上門自備禮物，長時間耐心守候，其契爾不舍得精神和真摯無私的誠意最終打動了所有的村民本報告是嚴(yán)格保密的。114漁農(nóng)村改造難點(diǎn)漁農(nóng)村改造難點(diǎn)改造難點(diǎn)改造難點(diǎn)1 1、宏觀政策嚴(yán)格，改造不穩(wěn)定因素多、宏觀政策嚴(yán)格，改造

98、不穩(wěn)定因素多國家已經(jīng)把社會穩(wěn)定放置到頭等重要的位置2 2、深圳市私房搶建風(fēng)盛行，改造環(huán)境惡劣、深圳市私房搶建風(fēng)盛行，改造環(huán)境惡劣2004年，伴隨城中村改造政策即將出臺的傳聞，新一輪的搶建此起彼伏，2004年8月20日，福田區(qū)500人進(jìn)入漁農(nóng)村強(qiáng)行清理施工現(xiàn)場，在遭到村民的集體抵抗后，不得不退出深圳其他城中村也不希望漁農(nóng)村真正的改造成功，因此也在間接的成為漁農(nóng)村的間接支持者3 3、觀念滯后，認(rèn)識分化，難以形成合力、觀念滯后，認(rèn)識分化，難以形成合力政府內(nèi)部人士分化嚴(yán)重，有的單位和部門要么不深入基層，紙上談兵；要么，回避責(zé)任，在工作中打太極拳；要么作壁上觀，看形勢等領(lǐng)導(dǎo)外在的分力，內(nèi)在的阻力，無形中

99、消弱了政府的改造推力，現(xiàn)在看來，當(dāng)時的逆流而上，確實(shí)需要宏大的魄力和堅定的毅力4 4、各種矛盾錯綜復(fù)雜，平衡難度極大、各種矛盾錯綜復(fù)雜，平衡難度極大以理想的城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)改造漁農(nóng)村推進(jìn)漁農(nóng)村的改造，在理論和實(shí)踐上，均難以操作，村民思想上難以接受，各種利益無法平衡在制止私房搶建來講，多方經(jīng)濟(jì)糾紛很容易導(dǎo)致社會不穩(wěn)定。私房搶建涉及到村民、包工頭、材料商、民工等多方利益，如果搶建不補(bǔ)償，村民將因?yàn)閾p失慘重而無力支付已經(jīng)發(fā)生的費(fèi)用，社會不穩(wěn)定因素將連鎖放大漁農(nóng)村內(nèi)部既有股份公司與村民之間的矛盾，還有村族長長期以來的情感矛盾，漁農(nóng)村有陳、郭、樊、黃等幾大家族組成，內(nèi)部關(guān)系復(fù)雜本報告是嚴(yán)格保密的。115漁農(nóng)

100、村改造難點(diǎn)漁農(nóng)村改造難點(diǎn)改造難點(diǎn)改造難點(diǎn)5 5、缺乏經(jīng)驗(yàn)，手段局限，改造無例可循、缺乏經(jīng)驗(yàn)，手段局限，改造無例可循當(dāng)時改造對深圳來說是以一個新課題，推進(jìn)漁農(nóng)村的改造完全是憑著對城市發(fā)展的高度責(zé)任感，摸索前進(jìn)。未簽約之前，誰也不敢輕言成功。漁農(nóng)村的改造總體戰(zhàn)略目標(biāo)不變，但在實(shí)施策略和計劃細(xì)節(jié)上一直在不斷修正，是一個不斷學(xué)習(xí)，不斷工作和不斷積累的過程。對于搶建私房的還原面積，公說公有理，婆說婆有理，成為漁農(nóng)村改造的最大障礙6 6、缺乏足夠的時間和空間，政府無路可退，別無選擇、缺乏足夠的時間和空間，政府無路可退，別無選擇政府提出了嚴(yán)格的改造要求：一是改造只須成功，不許失敗；二是必須在“兩節(jié)”（春節(jié)、

101、元旦）、“兩會”（市黨代會、人代會）之前完成村民簽約工作；但是將容積率控制在6.0以內(nèi)。如果漁民村搶建成功，不僅漁農(nóng)村改造將遙遙無期，而且崗廈、福田等原來政府控制較好的城中村必然由觀望專項(xiàng)搶建，城中村將進(jìn)一步失控，政府威信掃地。而中心區(qū)內(nèi)崗廈河園片區(qū)的5年改造準(zhǔn)備，也將在瞬間付之東流，難以為續(xù)。本報告是嚴(yán)格保密的。116漁農(nóng)村改造政府付出了很大的代價，但改漁農(nóng)村改造政府付出了很大的代價，但改造后的收益大于不改造的代價造后的收益大于不改造的代價政府代價政府代價1 1、提供容積率到、提供容積率到7 7以上，在經(jīng)濟(jì)上需要，技術(shù)上可行以上，在經(jīng)濟(jì)上需要，技術(shù)上可行容積率在城市發(fā)展建設(shè)和規(guī)劃管理過程中，

102、是一種手段，而不是目的。在城中村改造上單純依靠現(xiàn)有規(guī)范，難以做到合理平衡2 2、調(diào)配土地資源、調(diào)配土地資源1.11.1萬平方米萬平方米漁農(nóng)村原有紅線是基于私房建設(shè)的走向劃定的，用地極不規(guī)范，2萬平方米的土地，利用率不到70%在并入漁農(nóng)村改造范圍的用地中，屬于政府用地的零散邊角用地，最大的為1000平方米，最小的為300平方米，直接利用價值不高。在收回的約6000平方米的武警六支隊用地，使政府投入的最大的土地資源若沒有土地資源的調(diào)配，漁農(nóng)村改造是不可行的；調(diào)配土地單獨(dú)使用價值不高改造前紅線圖，面積2萬平方米改造后紅線圖，面積3.1萬平方米本報告是嚴(yán)格保密的。117漁農(nóng)村改造政府付出了很大的代價，

103、但改漁農(nóng)村改造政府付出了很大的代價，但改造后的收益大于不改造的代價造后的收益大于不改造的代價政府代價政府代價3 3、政府投資建設(shè)第二通道、政府投資建設(shè)第二通道政府全額投資在漁農(nóng)村的西北側(cè)增加一條雙向車道的市政道路，直接連通皇崗路，成為進(jìn)出漁農(nóng)村的第二個出口，解決漁農(nóng)村片區(qū)僅有一個城市出入口的問題4 4、政府補(bǔ)貼、政府補(bǔ)貼1）全面地價2）福田區(qū)政府補(bǔ)助1.6個億但改造本身能創(chuàng)造9000萬元的稅收政府投資建設(shè)的第二通道本報告是嚴(yán)格保密的。118漁農(nóng)村改造是政府、股份公司和金地集團(tuán)漁農(nóng)村改造是政府、股份公司和金地集團(tuán)通力合作的結(jié)果通力合作的結(jié)果成功經(jīng)驗(yàn)成功經(jīng)驗(yàn)1 1、市委、市政府的大力支持是最根本的

104、保障、市委、市政府的大力支持是最根本的保障p市委、市領(lǐng)導(dǎo)親臨一線，極大的鼓舞了士氣：市委、市領(lǐng)導(dǎo)親臨一線，極大的鼓舞了士氣：2004年8月20-24日黃麗滿書記、李鴻宗市長、許宗衡等多個副市長親臨漁農(nóng)村和福田區(qū)作出指示p迅速統(tǒng)一了思想，明確了漁農(nóng)村的改造方向：迅速統(tǒng)一了思想，明確了漁農(nóng)村的改造方向：李鴻宗充分了肯定了福田區(qū)的工作，原則同意規(guī)劃局和福田區(qū)提出的規(guī)劃 意見p給出了巨大的政策支持，賦予了福田區(qū)主導(dǎo)的職權(quán)：給出了巨大的政策支持，賦予了福田區(qū)主導(dǎo)的職權(quán)：明確容積率，整合周邊1.1萬平方米土地，減免地價，開通第二通道，福田區(qū)現(xiàn)場談判有一定的決策自主空間p政府各職能部門通力合作，有效指導(dǎo)了改

105、造工作政府各職能部門通力合作，有效指導(dǎo)了改造工作：國土、規(guī)劃、計劃、環(huán)保、稅收、城管、公安等2 2、區(qū)委、區(qū)政府一線主導(dǎo)是最有力的措施、區(qū)委、區(qū)政府一線主導(dǎo)是最有力的措施工作組的進(jìn)駐體現(xiàn)了漁農(nóng)村改造工作的三個一線主導(dǎo)：p領(lǐng)導(dǎo)一線決策：領(lǐng)導(dǎo)一線決策：工作組采用雙組長制，確保思想統(tǒng)一，步調(diào)一致p干部一線工作：干部一線工作：抽調(diào)人進(jìn)駐漁農(nóng)村，“脫產(chǎn)進(jìn)點(diǎn)”p問題一線解決：問題一線解決：區(qū)委、區(qū)政府賦予現(xiàn)場工作組極大的自主權(quán)，使工作組在原則框架范圍內(nèi)敢于拍板，敢于負(fù)責(zé)，提高了工作效率，贏得了村民的尊重。3 3、創(chuàng)新的魄力，執(zhí)著的精神和科學(xué)的態(tài)度、創(chuàng)新的魄力，執(zhí)著的精神和科學(xué)的態(tài)度編制為了明天漁農(nóng)村改造宣

106、傳讀本，發(fā)放到村民手中親自備禮物，登門拜訪，和村民關(guān)系逐漸融洽本報告是嚴(yán)格保密的。119漁農(nóng)村改造是政府、股份公司和金地集團(tuán)漁農(nóng)村改造是政府、股份公司和金地集團(tuán)通力合作的結(jié)果通力合作的結(jié)果成功經(jīng)驗(yàn)成功經(jīng)驗(yàn)、達(dá)成共識是推進(jìn)改造，化解風(fēng)險的最佳途徑、達(dá)成共識是推進(jìn)改造，化解風(fēng)險的最佳途徑p漁農(nóng)村改造存在著諸多的風(fēng)險和不穩(wěn)定因素，暴力抗法，集體上訪等重大社會不穩(wěn)定時間隨時可能發(fā)生。在漁農(nóng)村改造的初期，有的村民甚至提出了以死抵制改造。p達(dá)成共識既是推進(jìn)改造，化解風(fēng)險的最佳途徑，也是宣傳規(guī)劃、增強(qiáng)情感的最佳方式p達(dá)成共識并不是無條件退讓。在談判過程中，福田區(qū)始終堅持三個不動搖：改造的決心不動搖；改造的目

107、標(biāo)不動搖；改造的標(biāo)準(zhǔn)不動搖。、強(qiáng)勢制違，順勢改造、強(qiáng)勢制違，順勢改造p制止違法建筑必須強(qiáng)勢作為，沒有任何討價還價的余地；p推進(jìn)城中村改造，必須根據(jù)政策、規(guī)劃、村情等共性和特性條件，因勢利導(dǎo)，順勢而為，在堅持公共利益的基礎(chǔ)上，保持靈活彈性、黨員帶頭、領(lǐng)導(dǎo)表率，集體股份公司是改造中堅力量、黨員帶頭、領(lǐng)導(dǎo)表率，集體股份公司是改造中堅力量p集體股份公司領(lǐng)導(dǎo)層是城中村改造的關(guān)鍵主體，股份公司領(lǐng)導(dǎo)具有多重身份，既是村民，又是村領(lǐng)導(dǎo)，還是干部、黨員；既受村民監(jiān)督，又受政府約束。同時，股份公司領(lǐng)導(dǎo)層多是村內(nèi)的望族長輩，在改造中具有一言九鼎，具有極大的號召力和凝聚力p村民身份可以一夜改變，但農(nóng)民意識的轉(zhuǎn)變是一個漫長的過程，如果忽略掉農(nóng)民意識的本質(zhì)，那么改造工作很做到感情到位，方法到位和目標(biāo)到位。