1、成都IFS案例分析目錄目錄一、項目概況二、商業定位三、動線分析四、業態分布及配比五、項目特色六、SWOT分析一、項目概況一、項目概況項目項目概況概況項目名稱成都國際金融中心開發商香港九龍倉集團開業時間2014.01.14地理位置錦江區紅星路步行街口所處商圈春熙路-紅星路商圈總建筑面積76萬購物中心面積20萬寫字樓面積26萬酒店房間數230間住宅面積7.2萬總投資160億人民幣成都國際金融中心項目位于大慈路以南，紅星路以東，江南館街以北，紗帽街以西，為香港九龍倉投資的西部地標性建筑西部地標性建筑。成都國際金融中心集旗艦購物中心旗艦購物中心、超五星級酒店、高端寫字樓、高檔酒店式公寓及高品位住宅超五
2、星級酒店、高端寫字樓、高檔酒店式公寓及高品位住宅于一身。購物中心擁有近300家商鋪，其中9090個為首駐成都品牌。個為首駐成都品牌。2020萬萬購物中心購物中心甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓高端酒店高端酒店高端住宅高端住宅二、商業定位二、商業定位商業商業定位定位IFS是成都最高端、最國際化最高端、最國際化的購物中心，集購物、娛樂、餐飲、休閑、藝術購物、娛樂、餐飲、休閑、藝術于一身的一站式消費目的地。三三、動線分析、動線分析外部動線外部動線IFSIFSIFSIFS大慈大慈寺路寺路江南館路江南館路紅星路紅星路東大街東大街紗帽街紗帽街地鐵地鐵2 2號線號線地鐵地鐵3 3號線（在建）號線（在
3、建）春熙路站春熙路站紗帽街站紗帽街站紗帽街北站紗帽街北站紅星路口站紅星路口站紅星路廣場北站紅星路廣場北站地面交通地面交通地鐵地鐵 IFS交通四通八達，十分便捷，通過紅星路、紗帽街可進入東大街和大慈寺路等快速通道；公交線路：公交線路：周邊有4個公交站臺，19條公交路線，通達成都各地區；地鐵：地鐵：2、3號線出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地鐵人群也可通過地下通道直達IFS。外部動線外部動線人流動線人流動線車流動線車流動線主入口主入口，此處不僅可到達1樓，還可通過跨層電梯直通3樓，通過下沉式廣場到達負1樓和負2樓地鐵2.3號線地面出入口，人群可通過地下通道無縫連接購物中心負1、2樓此入口位于紅
4、星路和大慈寺路的交叉口此入口正對大慈寺路，可通過跨層電梯到達3樓此入口正對紗帽街，離停車場出入口很近，乘客可在此下車進入購物中心此入口正對江南館街停車場出入口停車場出口卸貨區、停車場入口紅色區域內為3樓，車輛可通過位于紗帽街的高架到達上上3 3樓樓這兩處為購物中心3樓入口IFS一樓共有5 5個出入口個出入口，紅星路、江南館街和紗帽街各一個，大慈寺路兩個。3 3層停車場，層停車場，17001700個停車位個停車位，設有1個出口，1個入口和1個出入口。內部內部水平水平動線動線出入口出入口主主出入口出入口出入口出入口出入口出入口出入口出入口 IFS1樓共有5 5個出入口個出入口，紅星路、江南館街和紗
5、帽街各一個，大慈寺路兩個；3樓有3個出入口。采用“回回”字型動線字型動線，圍繞中間商鋪形成單一動線，簡單清晰，形成人流回路，可有效地避免商業死角。出入口出入口出入口出入口1 1層層2 2層層3 3層層4 4層層內部內部水平水平動線動線負1層有1個地鐵出入口；負2層1個地鐵出入口，并設有專門的落客區，乘客可直接乘車至此。采用“回回”字型動線字型動線，圍繞中間商鋪形成單一動線，簡單清晰，形成人流回路，可有效避免商業死角。地鐵地鐵出入口出入口地鐵地鐵出入口出入口5 5層層6 6層層負負1 1層層負負2 2層層乘客落客乘客落客區區內部內部垂直垂直動動線線跨層式電梯跨層式電梯跨層式電梯跨層式電梯 內部設
6、有6 6個中庭個中庭，每層至少有5 5部扶梯部扶梯、3 3部觀光電梯部觀光電梯，保障樓層間的通達性；并設有跨層電梯跨層電梯，連接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，讓客戶能夠快速到達目的地。觀光電梯觀光電梯手扶電梯手扶電梯小結小結小結：小結：地面交通便捷，四通八達。公交：公交：19條公交線路途徑本項目，能便捷通向成都各地區，出行便利。地鐵：地鐵：地鐵上蓋物業，與地鐵2、3號線實現無縫對接，為IFS帶來大量人流。水平動線：水平動線：采用“回”字型動線，人流動線較簡單。垂直動線：垂直動線：商場內設置眾多扶梯和觀光電梯，保障商場垂直通達性。四、業態分布及配比四、業態分布及配比1.1.總體總體配比配
7、比總體業態配比總體業態配比業態分類數量百分比服裝12648%餐飲2811%鞋、箱包2911%珠寶、鐘表、配飾2710%家居用品73%電子數碼73%個護化妝41%其他3313%服裝48%餐飲11%鞋、箱包11%珠寶、鐘表、配飾10%家居用品3%電子數碼3%個護化妝1%其他13%總體業態配比服裝餐飲鞋、箱包珠寶、鐘表、配飾家居用品電子數碼個護化妝其他樓層分布圖樓層分布圖L7餐飲&雕塑花園L6UA影院L5時尚服飾L4連卡佛&時尚服飾L3連卡佛&珠寶、鐘表L2國際服裝L1國際服裝LG1大食代&服裝LG2溜冰場&兒童業態IFS主要以服飾為主以服飾為主，比例達到48%48%，多數為國際一線品牌；同時配備了
8、餐飲、娛樂等業態吸引和留住人群，達到刺激消費的目的。2.LG22.LG2業態配比業態配比服飾37%兒童用品、玩具15%餐飲18%甜品9%個護化妝3%藥店9%超市6%溜冰場3%業態配比業態配比服飾兒童用品、玩具餐飲甜品個護化妝藥店超市溜冰場LG2LG2業態配比業態配比業態分類數量百分比服裝1237%兒童用品、玩具515%餐飲618%甜品39%個護化妝13%藥店39%超市26%滑冰場13%負二樓業態主要以服飾和餐飲為主以服飾和餐飲為主，服飾中有50%為童裝；該層的冰悅滑冰場冰悅滑冰場吸引了眾多人群，為整個商場聚集了人氣。主力店：主力店：冰悅滑冰場冰悅滑冰場面積約3000，采用了歐洲第一的制冷科技及
9、設施，提供高質量冰面，保障顧客安全。GreatGreat頂級超市頂級超市面積4000以上，為內地首店內地首店。主要出售進口食材和現烹食品，為消費者搜羅世界頂級的佳肴及新鮮食品，包括空運過來的澳大利亞新鮮牛肉、加拿大豬肉、美國時令水果等。H&MH&M面積約2500，首次售賣H&M家居家居系列產品系列產品。LG1LG1業態配比業態配比業態分類數量百分比服裝1951%鞋、箱包719%餐飲514%甜品25%個護化妝13%珠寶38%服飾51%鞋、箱包19%珠寶、鐘表、配飾8%甜品5%個護化妝3%餐飲14%業態配比業態配比服飾鞋、箱包珠寶、鐘表、配飾甜品個護化妝餐飲3.LG13.LG1業態配比業態配比負一
10、樓業態主要以服飾和鞋、箱包為主以服飾和鞋、箱包為主；該層的大食代美食廣場提供各式美食，可起到留住客群的作用。主力店：主力店：大食代美食廣場大食代美食廣場目前里面只要少部分商家開業。H&MH&M面積約2500，首次售賣H&M家居系列產品家居系列產品。服飾79%鞋、箱包18%電子數碼3%業態配比業態配比服飾鞋、箱包電子數碼L1L1業態配比業態配比業態分類數量百分比服裝3079%鞋、箱包718%電子數碼13%4.L14.L1業態配比業態配比一樓主要為國際奢侈品牌國際奢侈品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Viv
11、ier等跨層旗艦店。主力店：主力店：Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier、三星服飾80%鞋、箱包20%業態配比業態配比服飾鞋、箱包L2L2業態配比業態配比業態分類數量百分比服裝2880%鞋、箱包720%二樓主要為國際奢侈品牌國際奢侈品牌，以鞋、箱包鞋、箱包為輔；云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等跨層旗艦店。主力店：主力店：Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、
12、Valentino、Roger Vivier5.L25.L2業態配比業態配比珠寶、鐘表、配飾95%連卡佛百貨5%業態配比珠寶、鐘表、配飾連卡佛百貨L3L3業態配比業態配比業態分類數量百分比珠寶、鐘表、配飾1995%連卡佛百貨15%6.L36.L3業態配比業態配比三樓95%是奢侈珠寶、鐘表、配飾珠寶、鐘表、配飾店，該層的國際精品百貨Lane Lane Crawford Crawford(連卡佛)是其繼香港、北京、上海之后開始的全新門店。主力店：主力店：Lane CrawfordLane CrawfordLane Crawford是香港老牌的高檔百貨店。目前該店只有化妝品區開始營業。服裝77%家居
13、用品11%鞋、箱包12%業態配比服裝家居用品鞋、箱包L4L4業態配比業態配比業態分類數量百分比服裝2077%鞋、箱包312%家居用品211%7.L47.L4業態配比業態配比四樓以時尚服飾時尚服飾為主。主力店：主力店：Lane CrawfordLane CrawfordLane Crawford是香港老牌的高檔百貨店。目前該層Lane Crawford尚未營業。服裝48%鞋、箱包18%珠寶、鐘表、配飾15%餐飲15%書店4%業態配比服裝鞋、箱包珠寶、鐘表、配飾餐飲書店L5L5業態配比業態配比業態分類數量百分比服裝1348%鞋、箱包518%珠寶、鐘表、配飾415%餐飲415%書店14%8.L58.
14、L5業態配比業態配比五樓以時尚服飾時尚服飾為主。主力店：主力店：上井精致料理上井精致料理未開業優衣優衣庫庫面積近2000，是成都最大門店成都最大門店。服飾14%電子數碼21%個護化妝7%餐飲18%家居用品18%珠寶、鐘表、配飾3%健身用品11%辦公用品4%影院4%業態配比服飾電子數碼個護化妝餐飲家居用品珠寶、鐘表、配飾健身用品辦公用品影院L6L6業態配比業態配比業態分類數量百分比服裝414%電子數碼621%個護化妝27%餐飲518%家居用品518%珠寶、鐘表、配飾13%健身用品311%辦公用品14%影院14%9.L69.L6業態配比業態配比六樓以電子數碼電子數碼產品為主，并開設UA(IMAX)
15、UA(IMAX)影院。主力店：主力店：UA(IMAX)UA(IMAX)是目前成都地區規模最大、設備最先進的室內影院之一，隸屬香港 UA 國際院線集團。優衣優衣庫庫面積近2000，是成都最大門店成都最大門店。餐飲100%業態配比餐飲L7L7業態配比業態配比業態分類數量百分比餐飲8100%10.L710.L7業態配比業態配比七樓為雕塑花園及餐飲店雕塑花園及餐飲店。11.11.小結小結小結：小結：IFS業態以服飾為主以服飾為主，并且云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等超過100家全國/成都旗艦店。冰悅滑
16、冰場、Great頂級超市、大食代美食廣場、連卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能夠吸引人群，為商場聚集人氣，從而帶動整個商場的消費。餐飲業態比重太小，不利于留住客群。開業較倉促，眾多店鋪尚處裝修階段，還未開業。五、項目特色五、項目特色項目項目特色特色亮點一亮點一：熊貓元素：熊貓元素 與本土元素熊貓結合，邀請美國專業設計師勞倫斯打造的高達15米的戶外熊貓“I am here”，憨態可掬的形象給人留下深刻印象。1月14日至2月15日舉辦的“大熊貓藝術及慈善公益項目”給IFS帶來更多藝術氣息，也吸引了大量人流至此。亮點亮點二二：空中花園：空中花園 坐落在商場七層的空中花園、雕塑庭空中花園、雕塑庭院和
17、藝術展覽館院和藝術展覽館，給顧客帶來愉悅的購物體驗和生活享受，藝術展覽館將展覽全球知名藝術家最前沿及最有感染力的藝術作品。項目項目特色特色亮點三亮點三：跨層電梯：跨層電梯 主入口設置跨層式電梯，直接將客流帶上3F，下沉廣場連通-1F，左側大門可以直接進入1F。從入口處便將客流引入3F和-1F，一方面實現客流的最大化集中，另一方面也滿足了消費者的喜好需求。商場內部，設有多部手扶電梯和觀光電梯可快速實現上下樓層的需要，并設置了-2F至1F、1F至3F、3F至5F的跨層式電梯，方便客戶快速達到目的地。跨層式電梯跨層式電梯跨層式電梯跨層式電梯跨層式電梯跨層式電梯觀光電梯下沉下沉廣場廣場項目項目特色特色
18、亮點四亮點四：動線設計：動線設計 采用“回回”字型動線字型動線，圍繞中間商鋪形成單一動線，簡單清晰，形成人流回路，避免商業死角。連廊的設置，每隔一段距離（約5米左右）設有連廊，連接兩邊的商鋪，方便顧客來回購物。出入口出入口出入口出入口出入口出入口出入口項目項目特色特色亮點五亮點五：中庭：中庭 設置6個挑空式的中庭中庭，給人很強的空間感和舒適感；多個中庭設有手扶電梯，能夠有效地疏導人流；采用室內燈光與自然采光相結合室內燈光與自然采光相結合的方式，既能節約能源又能給人貼近自然的感受。項目項目特色特色亮點六亮點六：真冰場：真冰場 約3000平米的冰悅真冰場冰悅真冰場，能夠聚集人氣，提高商場的知名度。
19、項目項目特色特色亮點七：兒童業態亮點七：兒童業態 負二樓的兒童業態可以聚集人氣，兒童是家庭的核心，抓住了兒童，就等于抓住了整個家庭，商場的人氣自然就上來了。項目項目特色特色亮點八：細節處理亮點八：細節處理 各樓層入口處設有禮賓禮賓臺臺，方便顧客咨詢。人性化的購物指南購物指南服務，每一樓層都設有購物指南。欄桿邊角進行了包邊包邊處理，防止戳傷顧客。項目項目特色特色包邊處理六、SWOT分析SWOT開發商開發商實力雄厚實力雄厚：九龍倉集團是香港十大地產商之一，總資產上千億，公司業務包括房地產、傳媒、酒店、港口、百貨公司等。差異差異化戰略化戰略：IFS所處商圈內多為中低端產品，而IFS定位于該商圈最高端
20、的購物中心。設計上，在主入口設有直達3樓的手扶電梯，可達到“雙首層雙首層”的效果。IFS匯集了超過100100家國際品牌家國際品牌全國/成都首店。IFS內過道過道設置過寬過寬，導致視覺效果大打折扣，無法看到其他樓層的品牌，同時也造成空間的浪費。以服飾為主，餐飲、娛樂等業態比重較小餐飲、娛樂等業態比重較小，難以留住客群。開業開業較倉促倉促，眾多店鋪尚處裝修階段，還未開業。成都市場上購物中心數量眾多、競爭非常激數量眾多、競爭非常激烈烈，2013年成都有近10個購物中心開業。隨著電子商務的發展，電商電商對傳統的零售業形成巨大沖擊沖擊。IFS旁的太古里太古里同樣是該區域的高端產品，將和IFS形成直接競爭。IFS處于成都市最繁華、最時尚的春熙路春熙路紅星路核心商紅星路核心商圈，該商圈是成都的老牌商業區，在成都人心中具有很高的認同感。IFS是成都最高端、最國際化最高端、最國際化的購物中心之一，在市場上競競爭對手較少爭對手較少。SWOTSWOTSWOT分析分析
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