1、部門 文件名五、集中商業(yè)5.3.3 -精裝資源的選擇5.3.3 -精裝范圍及面積5.3.3 -精裝成本及敏感點分析5.3.3 -主要裝飾材料樣板5.3.3-精裝樣板段內(nèi)容及計劃5.3.3-精裝修各單項形式分析及影響5.3.3-精裝修工程5.3.4 景觀集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1 商業(yè)定位5.1.1 項目區(qū)位及商業(yè)指標5.1.1-項目區(qū)位條件5.1.1-項目總體規(guī)劃及商業(yè)指標5.1.2 區(qū)域環(huán)境及輻射客群5.1.2-區(qū)域定位及發(fā)展方向5.1.2-區(qū)域功能分區(qū)特征5.1.2-區(qū)域公共交通條件5.1.2-輻射商圈的人口構(gòu)成5.1.3 商業(yè)競爭市場環(huán)境5.1.3-區(qū)域商圈格5.1

2、.3-主要競爭商業(yè)分析5.1.3-商業(yè)業(yè)態(tài)機會分析5.1.4商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合5.1.4-項目SWOT分析5.1.4-項目總體定位5.1.4-項目客群定位5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合5.1.4-功能構(gòu)成配比5.2 研發(fā)5.2.1 總圖5.2.1-規(guī)劃設計條件5.2.1-規(guī)劃設計原則5.2.1-規(guī)劃風險管控5.2.1-總圖溢價策略5.2.1-總圖及指標5.2.1-商業(yè)布局及分區(qū)5.2.1-商業(yè)室外交通分析-周邊道路5.2.1-建筑退界及間距分析5.2.1-地塊及建筑尺寸分析5.2.1-場地標高及豎向設計5.2.1-室外場地分析5.2.2 商業(yè)5.2.2-業(yè)態(tài)填空及得房率計算5.2.2-柱網(wǎng)研究5.2

3、.2-層高及凈高分析5.2.2-商業(yè)水平動線5.2.2 -商業(yè)垂直動線5.2.2 -衛(wèi)生間布置點位5.2.2 -公區(qū)尺度5.2.2 -商場疏散及消防設計5.2.2-設備用房及輔助設施5.2.2-地面停車分析5.2.3-立面5.2.3-外立面設計原則5.2.3-外立面展開比例及主要材料5.2.3-廣告位設置分析5.2.3-外立面關鍵點研究5.2.3-外立面LED顯示屏分析5.2.3-外立面效果圖5.2.4 -地庫5.2.4-車位指標分析5.2.4-車庫出入口分析5.2.4-地庫平面及車位指標5.2.4 -人防設計5.2.4-車庫層高及凈高5.2.5-專項設計5.2.5-百貨專項設計5.3.1 機

4、電系統(tǒng)5.3.15.3.15.3.15.3.15.3.15.3.15.3.1-空調(diào)系統(tǒng)-強電系統(tǒng)-弱電系統(tǒng)-商業(yè)運營弱電系統(tǒng)-給水系統(tǒng)-排水系統(tǒng)-燃氣系統(tǒng)5.3.1 -排油煙系統(tǒng)5.3.1 -機房布置方案5.3.1 -交通設備選型5.3.1 -噪聲控制5.3.1 -燈光5.3.1 -公共附屬設施5.3.2 結(jié)構(gòu)5.3.2 -結(jié)構(gòu)選型5.3.2 -結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換5.3.2 -荷載取值5.3.2 結(jié)構(gòu)縫目錄5.3.3 公區(qū)精裝5.3.3 -精裝定位及風格5.2.5-超市專項設計5.2.5-影院專項設計5.2.5-冰場專項設計5.2.5-兒童職場專項設計5.2.5-地鐵及地下通道專項設計5.2.5-屋頂花

5、園及設備布置專項設計5.2.5-后勤系統(tǒng)專項設計5.2.5-變形縫設計5.3 項目建設管理及技術(shù) 5.3.4-景觀定位及策略5.3.4-景觀設計原則5.3.4-景觀空間要求及交通分析5.3.4-景觀設計分解5.3.4-景觀成本管控5.3.4-景觀施工管控5.3.5 資產(chǎn)管理5.3.5-資產(chǎn)清單5.3.5-資產(chǎn)評估5.3.6 建造標準5.3.6-商業(yè)建造標準5.3.6-專項技術(shù)標準5.3.7 租戶協(xié)調(diào)5.3.7-前期信息調(diào)查5.3.7-關鍵節(jié)點管控要點5.3.7-租戶管控要點5.3.7-開業(yè)前租戶風險預估5.3.7-其它補充內(nèi)容集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.6 物業(yè)管理5.6.1

6、 人流管理5.6.2 車流管理5.6.3 貨運相關配套5.6.4 垃圾清運相關配套5.6.5 組織規(guī)劃及人員配置5.6.6物業(yè)收費標準5.6.7 物業(yè)用房選址、面積及平面布置5.6.8 其它物業(yè)管理風險5.6.9購物中心環(huán)境品質(zhì)保障目錄5.4 收益測算5.4.1 租務市場調(diào)研數(shù)據(jù)5.4.1-城市商圈分布5.4.1-商圈租賃市場概況5.4.1-零售業(yè)態(tài)租金情況5.4.1-主力店租金情況5.4.25.4.35.4.45.4.55.4.65.4.75.4.8平均租金及各層租金預估廣告及推廣活動收入預估停車收入預估全部收益匯總成本分析及比較投資回收測算招商策略及招商節(jié)點5.5 后期運營管理規(guī)劃5.5.

7、1 營運組織架構(gòu)及崗位配置5.5.2 統(tǒng)一營運管控體系，建立經(jīng)營預警機制部門 文件名5.1 商業(yè)定位5.1.1 項目區(qū)位及商業(yè)指標5.1.1-項目區(qū)位條件5.1.1-項目總體規(guī)劃及商業(yè)指標運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板5.1.1-項目區(qū)位條件兩江交匯、港運門戶、鋼鐵重鎮(zhèn) 寶山位于長江、黃浦江交匯處，海運連接164個國家和地區(qū)的400多個港口，區(qū)內(nèi)有三大集裝箱碼頭，吞吐量占上海70，是全國最大的集裝箱儲運基地。寶鋼連續(xù)十年入選世界500強，現(xiàn)位居世界鋼鐵行業(yè)第二位，中國第一位。版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司寶山規(guī)劃呈“三段式”：北部產(chǎn)業(yè)，中部新城，南部老城新城規(guī)劃亦呈“三段式”：

8、東部工業(yè)、中部居住&工業(yè)、西部生態(tài)居住本項目所在區(qū)域近半土地用途為“生態(tài)綠地”，堪稱“北上海天然氧吧北上海天然氧吧”寶山鋼鐵寶山鋼鐵基地基地寶山城市寶山城市工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)-北區(qū)北區(qū)羅店工業(yè)小區(qū)羅店工業(yè)小區(qū)月楊工業(yè)區(qū)月楊工業(yè)區(qū)顧村工業(yè)顧村工業(yè)園區(qū)園區(qū)本項目本項目寶山城市寶山城市工業(yè)園區(qū)工業(yè)園區(qū)-南南版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司區(qū)區(qū)吳淞工吳淞工業(yè)基地業(yè)基地生態(tài)綠地環(huán)繞生態(tài)綠地環(huán)繞住宅地塊密集住宅地塊密集片區(qū)中心的片區(qū)中心的地鐵上蓋商業(yè)地鐵上蓋商業(yè)運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板75.1.1-項目區(qū)位條件插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1.1-項目總體規(guī)劃及商業(yè)指

9、標一一 總體指標總體指標合計合計C2-3地塊地塊 C3-2地塊地塊12總用地面積總用地面積項目建設用地面積項目建設用地面積81637.1 50539.331097.881637.1 50539.331097.83容積率容積率3.045建筑密度（設計）建筑密度（設計）建筑密度（規(guī)劃要求）綠化率（設計）綠化率（設計）50.8%40%16%42.7%40%21%綠化率（規(guī)劃要求）20%6總建筑面積（報規(guī)）總建筑面積（報規(guī)）6.1地上（報規(guī)）397555 203948 193607276009 151618 1243916.2地下（報規(guī)）121546 523306921678贈送面積贈送面積 2070

10、6 20706實際建設面積實際建設面積(6報規(guī)報規(guī)+7贈送贈送)428261 224654 1936079車位數(shù)（不含公交樞紐）車位數(shù)（不含公交樞紐）9.1地上9.2地下9.3公交樞紐203224617864071034246788407公交樞紐停車公交樞紐停車407輛，計入紅線內(nèi)剛好滿足規(guī)劃要求輛，計入紅線內(nèi)剛好滿足規(guī)劃要求集團運營部集團啟動會資料編制模板南區(qū)SOHO持有商業(yè) 銷售商業(yè) 北區(qū)LOFT北區(qū)SOHO配套物管用房 設備用房 非機動車庫車庫合計用地面積用地面積()12,410.3 18,570.5 12,00021,125.9 17,170.7116.724300081,637.1用

11、地面積占比(%)地上建筑面積()地下建筑面積()建筑面積建筑面積()建筑面積占比(%)15.2%49,6411,21150,85212.8%22.7%74,28222,52196,80324.3%14.7%36,0007,00043,00010.8%25.9%63,37889064,26816.2%21.0%51,51241051,92213.1%0.1%37003700.1%0.3%8261509760.2%0.0%06,8856,8851.7%0.0%03,4723,4720.9%0.0%079,00779,00719.9%100%276,009121,546397,555100%貨值(萬

12、元萬元)貨值占比(%)利潤(萬元萬元)利潤占比(%)98,03821%19,18420%152,83732%49,42652%126,32527%15,50816%96,44620%11,74312%473,646100%95,861100%5.1.1-項目總體規(guī)劃及商業(yè)指標銷售商業(yè)公寓持有商業(yè)集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板插圖一1234總體指標總用地面積項目建設用地面積容積率建筑密度（設計）建筑密度（規(guī)劃要求）C3-2地塊地塊31097.831097.84.064%40%566.16.27899.19.2綠化率（設計）綠化率（規(guī)劃要求）總建筑面積（報規(guī)）地上（報規(guī)）地下（報規(guī)）贈

13、送面積實際建設面積(報規(guī)+贈送)車位數(shù)地上地下8%20%193607124391692160193607998-998注1：項目建設用地面積指不含代征綠地、道路的凈建設用地面積；注2：贈送面積指需要發(fā)生成本的、不能辦理產(chǎn)權(quán)、但可以提供給獨立業(yè)主使用空間的面積，包括2.2米以下的地上和地下空間、不計入產(chǎn)權(quán)面積的兩層挑空的陽臺、可提供夾層空間的面積、算半面積封閉空間等。注3：實際建設面積=總建筑面積（報規(guī)）+贈送面積5.1.1-項目總體規(guī)劃及商業(yè)指標部門 文件名5.1 商業(yè)定位5.1.2 區(qū)域環(huán)境及輻射客群5.1.2-區(qū)域定位及發(fā)展方向5.1.2-區(qū)域功能分區(qū)特征5.1.2-區(qū)域公共交通條件5.1

14、.2-輻射商圈的人口構(gòu)成運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司體賽、BMW大師賽（2012.10）；版權(quán)聲明 六條公交線與軌交7號線換乘人流量可觀。規(guī)劃綠地已建住宅規(guī)劃住宅合計消費人群近45萬 顧村公園2013櫻花節(jié)人流超過百萬，其余時段郊游、燒烤人流如織（周末人流3萬左右）；美蘭湖高爾夫球場賽事密集：上海名人賽、全國團5.1.2 區(qū)域環(huán)境及輻射客群區(qū)域居民現(xiàn)有人口約20.3萬人，至2016年約29.9萬人，至2019年約40.8萬人另兩大景點、樞紐換乘人流將成為消費人群的重要補充現(xiàn)有居民20萬至2019年約40萬人潛在人群運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板

15、5.1.2-區(qū)域定位及發(fā)展方向版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司分鐘，前往蘇州僅1小時。5.1.2-區(qū)域公共交通條件項目緊鄰4大交通主動脈，車行往還上海各區(qū)及周邊城市均十分便利200m至寶安公路（寶山至嘉定安亭），北部交通主動脈；1km至滬太路（太倉至上?；疖囌荆?，北部交通主動脈；3.7km至外環(huán)滬太路口，通過外環(huán)前往虹橋樞紐僅20分鐘，前往浦東機場僅40分鐘。4.8km至郊環(huán)滬太路口，通過郊環(huán)前往南通僅80版湖、顧村劉行&潘廣路美蘭權(quán)聲明 羅店 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司大場鎮(zhèn)上海大學長壽路靜安寺CBD大華世博園磁

16、懸浮、新國際博覽中心本案直接本案直接輻射范圍輻射范圍 本項目通過7號線鏈接上海多個關鍵區(qū)域，通過7號線可直接換乘1、2、3、4、6、8、9、10、13共計9條線路，為區(qū)域居民工作、出行提供了極大便利（至靜安寺僅35分鐘）；本項目輻射區(qū)域涵蓋顧村、羅店兩鎮(zhèn)，范圍內(nèi)設顧村公園、劉行、潘廣路、羅南新村、美蘭湖共5個站點。運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板155.1.2-區(qū)域公共交通條件無縫連接軌交7號線劉行站1、2號出口距離潘廣路站僅300米；距離顧村公園站僅1500米本案運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司 公交、軌交無縫換乘的實現(xiàn)將極大豐富本項目的人

17、流量，提升商業(yè)競爭能力。5.1.2-區(qū)域公共交通條件地鐵上蓋、外環(huán)&郊環(huán)、滬太路&寶安公路、公交始發(fā)站無論自駕或公共交通，來往本項目均極其便利，堪稱“綜合型交通樞紐”項目內(nèi)部規(guī)劃公交始發(fā)站，含6條線路，其中5條連通寶山各區(qū)域，1條通往嘉定。運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司6.9KM5.7KM7號線老羅店7.3KM美蘭湖老劉行顧北路4.5KM老顧村3.1KM動遷區(qū)顧村公園版權(quán)聲明4.7KM動遷區(qū) 本地原住民：主要分布在老羅店、老顧村、老劉行三處，年齡層范圍較廣，消費能力中等，以日常生活消費為主；市區(qū)導入客戶（動遷）：主要分布在地塊周邊動遷區(qū)，來自上海市區(qū)各個區(qū)

18、域，以北區(qū)為主（閘北、虹口、楊浦），年齡層范圍較廣，消費能力較強，日常生活消費與時尚類消費兼具；市區(qū)導入客戶（高端）：主要為分布在美蘭湖、顧村公園附近購買高端改善類住宅的客戶，消費能力強，日常生活消費與時尚類消費兼具；新上海人：主要分布在美蘭湖、顧村公園、顧北路附近首次置業(yè)的客戶，是年輕時尚中產(chǎn)階級，消費能力較強。5.1.2-輻射商圈的人口構(gòu)成本案主要輻射顧村、羅店兩鎮(zhèn)，區(qū)域內(nèi)客戶以居民為主，分為三類：本地原住民；上海市區(qū)導入客戶；新上海人部門 文件名5.1 商業(yè)定位5.1.3 商業(yè)競爭市場環(huán)境5.1.3-區(qū)域商圈5.1.3-主要競爭商業(yè)分析5.1.3-商業(yè)業(yè)態(tài)機會分析運營及投資發(fā)展部 集團啟

19、動會資料編制模板版權(quán)聲明昊元商圈顧村公園 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司羅店老鎮(zhèn)世紀聯(lián)華皇冠假日美蘭湖高爾夫北歐新鎮(zhèn)奧特萊斯地塊東側(cè)動遷區(qū)項目項目/區(qū)區(qū)域域商業(yè)類型商業(yè)類型典型品牌典型品牌羅店老鎮(zhèn)世紀聯(lián)華北歐新鎮(zhèn)地塊東側(cè)動遷區(qū)昊元商圈沿街商業(yè)大賣場+轉(zhuǎn)租區(qū)奧特萊斯+街區(qū)式商業(yè)沿街商業(yè)沿街商業(yè)+街區(qū)式商業(yè)農(nóng)工商超市、來伊份、蘋果花園世紀聯(lián)華、美食廣場、一伍一拾、愛樂游、肯德基奧特萊斯、鼎中鼎豆撈、婚紗攝影、伊諾咖啡肯德基、菜場聯(lián)華超市、ok拉、全家、克里斯汀、德莊、中國黃金、阿迪達斯顧村公園街區(qū)式商業(yè)顧村公園燒烤、麥當勞、劉一手、永和大王、房產(chǎn)中介依云長街沿街商業(yè)華聯(lián)、伊諾咖啡、雞公煲依云長街5.1

20、.3-區(qū)域商圈片區(qū)商業(yè)發(fā)展較為落后，當前呈：不集中、檔次低、體驗性差的特點強勢主力業(yè)態(tài)方面，大賣場僅有世紀聯(lián)華，無影院，KTV為低端地方品牌運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司正大持有正大持有整體招租整體招租綠地銷售綠地銷售售后包租售后包租南樓南樓北樓北樓用售后包租模式，地下部分、南樓1-4F及北樓4F采用持有招租模式；目前據(jù)傳該項目意向引入卜蜂蓮花，開業(yè)時間在2014年下半年。5.1.3-主要競爭商業(yè)分析與該項目相比，我司項目在交通條件、體量、租售模式、規(guī)劃等各方面均占據(jù)明顯優(yōu)勢綠地正大繽紛城臨近7號線顧村公園站，距本項目1.5公里；商業(yè)面積共8059

21、6（地上62464），其中北樓1-3F共30000采運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板版權(quán)聲明萬達廣場本項目劉行站劉行站商業(yè)建筑面積商業(yè)建筑面積地址地址開業(yè)時間開業(yè)時間開發(fā)商開發(fā)商/營運商營運商建筑形態(tài)建筑形態(tài)商業(yè)定位商業(yè)定位物業(yè)處置方式物業(yè)處置方式停車位停車位主要消費群體主要消費群體租金水平租金水平110,000平方米平方米上海共和新路一二八紀念路路口2012年6月萬達集團 上海寶山萬達投資有限公司六層購物中心，三層室外步行街中檔區(qū)域型購物中心購物中心：業(yè)主持有，對外租賃。室外步行街商鋪：對外銷售1,200個周邊寫字樓白領、及寶山區(qū)中至中高收入的家庭型消費人群F1租金報價租金報價8-1

22、5元元/天天/平方米平方米主要租戶主要租戶樓層樓層F1F2入駐品牌商家入駐品牌商家萬達百貨、瑪莎百貨、沃爾瑪超市、第一食品萬達百貨、國美電器、ZARA、UNIQLO、CASIO、H&M、GXG、Mo&Co、LEE等F3萬達百貨、大玩家超樂場、屈臣氏、美克美家、倍思家、熱風、星動力、豆撈坊、避風塘等F4萬達百貨、大歌星量販KTV、麥當勞、肯德基、必勝客、星巴克、哈根達斯、望湘園、漢拿山、板長壽司、豐收日等F5萬達百貨、萬達影城F6 豐收日 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司5.1.3-主要競爭商業(yè)分析寶山萬達距本項目較遠，且依托軌交1號線，客戶群不同，不作為競品本項目體量與其接近，定位方面應采取差異化策

23、略，打造寶山另一標桿運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板5.1.3-商業(yè)業(yè)態(tài)機會分析1、填補商業(yè)業(yè)態(tài)空白自發(fā)形成的街鋪、集中步行街、傳統(tǒng)百貨超市，是傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展三個階段，隨著本區(qū)域快速發(fā)展、人口快速聚集，區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)不能滿足消費者的需求。集購物、餐飲、娛樂、社交等功能于一體的購物中心業(yè)態(tài)代表著商業(yè)發(fā)展的未來，而該業(yè)態(tài)在本區(qū)域尚屬空白。這是本項目最大的發(fā)展機會。2、提升商業(yè)業(yè)態(tài)檔次消費者在滿足基本需求之后，必然追求消費品質(zhì)、消費體驗。區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)消費形式單一、檔次低、體驗感差。鎖定區(qū)域內(nèi)中高質(zhì)量消費人群，迎合區(qū)域內(nèi)中高端消費需求，填補區(qū)域內(nèi)中高端消費市場。這是本項目最大的經(jīng)營機會。3、搶

24、占競爭優(yōu)勢區(qū)域市場容量有限，未來較長一個階段內(nèi)只能容納一個大型購物中心，本項目以較高的商業(yè)形象、物業(yè)條件、經(jīng)營水平進入?yún)^(qū)域市場，確立區(qū)域商業(yè)標桿，在打壓現(xiàn)有低水平商業(yè)的同時，給潛在競爭對手設置進入門檻。這是本項目最大的競爭機會。版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司部門 文件名5.1 商業(yè)定位5.1.4商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合5.1.4-項目SWOT分析5.1.4-項目總體定位5.1.4-項目客群定位5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合5.1.4-功能構(gòu)成配比運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司1、本區(qū)域未來人口導入量較大，區(qū)內(nèi)缺乏優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目，市場空間較大；2、本項目交通

25、條件較好，自駕、地鐵、公交等均能便利到達。5.1.4-項目SWOT分析OSWT優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢威脅威脅1、周邊現(xiàn)有低端商業(yè)、低價競爭可能會對本項目的客流有一定分流作用；2、未來可能出現(xiàn)的大型高水平商業(yè)的潛在威脅；3、本項目有大量銷售型商業(yè)，未來經(jīng)營管理可能對自持商業(yè)產(chǎn)生一些負面影響。1、本區(qū)域距離市區(qū)較遠，目前周邊人口數(shù)量不足，人口導入需較長時間；2、本項目遠離傳統(tǒng)商圈，周邊商業(yè)氛圍缺乏，市場培育需較長時間。機會機會1、本項目規(guī)劃有大體量購物中心，業(yè)態(tài)齊全，集客力強，容易形成項目特點和競爭優(yōu)勢；2、本項目接駁地鐵，周邊有兩個大型公園，如果充分利用能給項目帶來大量區(qū)域外人群。運營及投資發(fā)展部 集

26、團啟動會資料編制模板 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司5.1.1-商業(yè)總體定位總體定位：北城天街上海西北部首席10萬萬“精致生活、樂享時尚精致生活、樂享時尚”全天候一站式 Lifestyle center便捷交通便捷交通地鐵、公交、自駕版權(quán)聲明 綜合樞紐強勢業(yè)態(tài)強勢業(yè)態(tài)強化客流吸附能力領銜區(qū)域市場強調(diào)體驗強調(diào)體驗強調(diào)參與性，全家動員，增加客戶停留時間引領時尚引領時尚快時尚配合專賣店提升區(qū)域時尚水準運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板5.1.4-項目總體定位版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司單一業(yè)態(tài)單一業(yè)態(tài)寶山萬達廣場1

27、1萬平方米購物中心多元化業(yè)態(tài)多元化業(yè)態(tài)大眾化大眾化低檔低檔綠地正大繽紛城8萬平方米街區(qū)商業(yè)萬尚生活廣場&依云長街合計2.9萬平方米街區(qū)商業(yè)本項目商業(yè)10萬平方米購物中心5.1.4-項目總體定位高檔高檔運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板輻射范圍 劃定原則：考慮競爭因素，項目輻射區(qū)域鎖定在顧村鎮(zhèn)、羅店鎮(zhèn)范圍內(nèi)。區(qū)域范圍：東至潘涇河、西至寶山嘉定界、北至石太路、南至外環(huán)。客群構(gòu)成 核心客群：顧村、羅店新建商品房導入人口、中心城區(qū)動遷人口、本地原住民。輔助客群：其他通過7號線、內(nèi)部公交樞紐站、外環(huán)&郊環(huán)、滬太路&寶安公路導入的人群。版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司客群數(shù)量 顧村居民：現(xiàn)狀10

28、.2萬人、2016年15.6萬人、2019年23.7萬人。羅店居民：現(xiàn)狀10.1萬人、2016年14.3萬人、2019年17.1萬人。5.1.4-項目客群定位運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合B1生活食尚大賣場&美食廣場作為兩大主力店，結(jié)合兩個地鐵出口，組織人流，形成集生活購物、快餐、速食、藥妝、小零售等業(yè)態(tài)為一體的生活美食集市零售：1812平米餐飲：2905平米超市：7325平米地鐵出入口意向業(yè)態(tài)、品牌 大賣場、美食廣場；零售：萬寧、一伍一拾、基本生活、酷樂潮玩

29、；餐飲：賽百味、食之秘、小林煎餅、西樹泡芙、呷哺呷哺、唐餅家、快樂檸檬。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合L1潮流品味潮流、品“味”兩大主題相結(jié)合，集快時尚、專賣店、西餐、面包房、休閑餐飲等為一體，洋氣、舒適、有調(diào)性零售：6157平米餐飲：1043平米零售次主力店：1180平米意向業(yè)態(tài)、品牌 快時尚：ZARA、H&M、MUJI；零售：Lacoste、C.P.U、ck underwear、SWATCH、EBT；餐飲：巴黎貝甜、wagas、星巴克、哈根達斯、麥當勞、必勝客。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合L2精致生活快時尚店鋪一拖二

30、，配合精品專賣店，形成時尚氛圍餐飲以東南亞、日韓特色品牌為主零售：5205平米餐飲：2950平米零售次主力店：1954平米意向業(yè)態(tài)、品牌 快時尚：ZARA、H&M、MUJI；零售：E-LAND、ONLY、江南布衣、ecco、CROWN、hotwind、ME&CITY；餐飲：避風塘、赤坂亭。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合L3全家動員零售以牛仔、運動、成熟裝、童裝、內(nèi)衣等為主，配合美容纖體、兒童培訓，另加時下熱門餐飲，形成全年齡段覆蓋樓層零售：3817平米餐飲：5272平米生活配套：1733平米意向業(yè)態(tài)、品牌 零售：VANS、阿迪達斯、青山洋服、十月媽咪、E_L

31、AND KIDS、Paw In Paw、黛安芬；餐飲：港麗、小輝哥；服務：拜爾齒科、曼都發(fā)型、美麗田園、潮手潮腳、贏在起點集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1.4-項目業(yè)態(tài)組合L4吃喝玩樂強目的性樓層，三大主力商戶為：影院、KTV、大中餐。另配各菜系代表熱門餐飲品牌，打造區(qū)域客戶吃喝玩樂首選地娛樂：2280平米餐飲：5605平米影院：4263平米意向業(yè)態(tài)、品牌 影院、KTV、大中餐；餐飲：釜山料理、外婆家、西貝西北菜、麻辣誘惑、望湘園、上海人家、漢泰、屋企湯館、和民居食屋。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1.4-功能構(gòu)成配比請對以下信息進行說明：（按商家經(jīng)營范圍面積統(tǒng)

32、計）1、總出租面積54267、主力店面積占比22.6%。2、每個樓層主要業(yè)態(tài)：主力店、零售、餐飲、娛樂、服務所占面積及業(yè)態(tài)占比。3、并對每個樓層的主要業(yè)態(tài)做代表品牌面積舉例B1主力店：大賣場，如永輝、華潤，7325L1零售：如Lacoste，150；餐飲：如星巴克，200；零售次主力店：如H&M（1復2），2000L2零售：如only，250；零售次主力店同1樓L3零售：如VANS，50；餐飲：如港麗，500，生活配套如曼都發(fā)型，250L4主力店：影院如幸福藍海，4263；娛樂如好樂迪，2800；樓層B1零售1812餐飲2905娛樂0主力店7325次主力店 生活配套0合計12043118019

33、54F1F2F3F4615752053817010432950527256050002280426300173308379101091082112914合計業(yè)態(tài)占比1699131.3%1777532.8%22804.2%1158822.6%31345.8%17333.2%54267100.0%集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1 商業(yè)定位5.2 研發(fā)5.3 項目建設管理及技術(shù)5.4 收益測算5.5 后期運營管理規(guī)劃5.6 物業(yè)管理返回目錄集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1 機電系統(tǒng)5.3.1-空調(diào)系統(tǒng)5.3.1-強電系統(tǒng)5.3.1-弱電系統(tǒng)5.3.1-商業(yè)運營弱電

34、系統(tǒng)5.3.1-給水系統(tǒng)5.3.1-排水系統(tǒng)5.3.1-燃氣系統(tǒng)5.3.1-排油煙系統(tǒng)5.3.1-機房布置方案5.3.1-交通設備選型5.3.1-噪聲控制5.3.1-燈光5.3.1-公共附屬設施返回目錄集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-空調(diào)系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、冷熱源方案；2、空調(diào)系統(tǒng)分區(qū)，各區(qū)空調(diào)負荷計算原則（下表）；3、機房、新風井、排風井、防排煙井、冷熱水管井的布局原則；4、各層空調(diào)機房、新風機房、風機房及各區(qū)制冷機房、鍋爐房、換熱站的位置、面積；5、室外風冷機組、冷卻塔、冷凝器的位置及對相鄰建筑的影響分析（遮擋、美觀）；估算表單位制冷量 單位制熱量 總制冷/

35、制熱量(w/m2)(w/m2)(w/m2)參數(shù)（按系統(tǒng)）主力百貨系統(tǒng)選擇獨立單冷/冷暖超市影城次主力店、商鋪插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板區(qū)域人員密度（m2/人）新風量（M3/h.P）允許燈光設及設備散熱量負荷噪聲（NC）夏季干球溫 相對濕度（冬季干球溫 相對濕度度（oC）%）度（oC）（%）（W/m2）超市主力店電影院餐飲區(qū)冰場商鋪5.3.1-空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)、強電負荷計算標準及分區(qū)原則空調(diào)負荷計算原則室內(nèi)干球溫度及相對濕度集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板置原則：1.新風井、排風井結(jié)合防火分區(qū)每2000m2 左右設置一處；2.熱回收機組根據(jù)當?shù)毓?jié)能要求選配；新風及排風熱

36、回收機組設置于屋面；3.消防排煙井每防火分區(qū)預留兩處，排煙風機設置于屋面；4.結(jié)合防火分區(qū)設置強弱電間各一處；新風井新風管排風井消防排煙井冷熱水管井弱電間強電間排風井排風管新風井5.3.1-空調(diào)系統(tǒng)典型位置機電管井及設備方案相關機電管井及設備間設集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板優(yōu)化前新風機房方案優(yōu)化后新風機房方案 保留熱回收功能，新風熱回收機組在屋頂集中設置，通過增設新排風豎井送至各層。（新排風豎井每平米設置一組，共約平米）；增加商業(yè)使用面積（平米）：共計平米；D 保留了新風熱回收功能，節(jié)約新風負荷30%5.3.1-空調(diào)系統(tǒng)機電管井及設備方案空調(diào)系統(tǒng)方案優(yōu)化A 取消在每層布置的新風熱

37、回收機組，相應新風機房取消。（原方案新風機房設置原則：平米設置一個，每個約平方米）集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板制冷機房（百貨）400平米制冷機房（Mall）1500平米制冷機房（超市）制冷機房布置大樣圖（冰蓄冷）Mall空調(diào)系統(tǒng)：1.百貨、超市、影院及其余商業(yè)部分空調(diào)制冷系統(tǒng)分別設置；2.集中機房采用冰蓄冷系統(tǒng)2、轉(zhuǎn)移高峰電量1554MWh3、增加投資811萬元，預計回收期為3.3年4、北京市對蓄冰系統(tǒng)有補助，系統(tǒng)招標時需要求廠家配合辦理以便我司取得該項補貼5.3.1-空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)制冷方案集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板至各戶戶內(nèi)。請插入項目總圖標識燃氣供應方案室外機安

38、裝位置5.3.1-空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)銷售型商業(yè)空調(diào)方案：1.銷售型商業(yè)空調(diào)形式按照冷媒多聯(lián)機預留；2.屋頂預留各家室外機安裝條件；3.冷媒管道沿預留豎井敷設集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板2.屋頂預留各家室外機安裝條件；3.冷媒管道沿預留豎井敷設至各戶戶內(nèi)4.為避免影響兩側(cè)住戶，考慮在東西兩側(cè)設置隔音屏障，減少噪音對SOHO居民影響。室外機安裝位置空調(diào)冷媒管冷媒管管井5.3.1-空調(diào)系統(tǒng)主機布置方案銷售型商業(yè)空調(diào)方案：1.銷售型商業(yè)空調(diào)形式按照冷媒多聯(lián)機預留；集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-強電系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、市政供電方案，是否設置變電站；2、變配電

39、室配置原則；例如百貨變配電室、超市變配電室、自持商業(yè)變配電室；3、開閉站、開關站、變配電室、柴油發(fā)電機房的位置、面積、布置原則；4、強電負荷單位用電指標標準（見下表）；說明標準制定的依據(jù)；5、電井的布置原則；6、變壓器容量計算、供電范圍；插圖切換方式保障負荷形 建筑面積 單位用電指 保障負荷總式 (m2)標（W/）量(KW)雙路或柴發(fā)參數(shù)主力百貨超市獨棟酒樓次主力店、商鋪銷售型商業(yè)序號業(yè)態(tài)小計建筑面積（）單位用電指標（VA/）12345678910111213電器美食廣場纖體美容健身冰場電玩地下車庫公寓（SOHO）商業(yè)地下車庫超市電影院兒童職場。1.商業(yè)各業(yè)態(tài)電負荷均為與集團商運多次溝通達成一

40、致的結(jié)果；2.討論過程中參考了朝陽大悅城、永旺商城、凱德商業(yè)項目以及重慶北城天街項目的用電負荷；3.特殊業(yè)態(tài)（職場、超市、冰場等）參照了商運提供的商家機電要求；4.按照國家規(guī)范及考慮到項目初期業(yè)態(tài)調(diào)整及日后發(fā)展可能，用電指標預留了適當余量。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-強電系統(tǒng)強電負荷計算標準及分區(qū)原則關鍵點說明：集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板4、電子巡更系統(tǒng)；5、BA設備管理系統(tǒng)；6、綜合布線；7、計算機網(wǎng)絡；8、無線WIFI覆蓋；9、有線電視；10、火災漏電報警系統(tǒng)。插 圖（各系統(tǒng)的系統(tǒng)示意圖）5.3.1-弱電系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、監(jiān)控系統(tǒng)；2、

41、安防報警系統(tǒng)；3、門禁系統(tǒng)；集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板關鍵點說明：通用系統(tǒng)設置*綜合布線系統(tǒng)（語音、寬帶、集中POS收銀）；*有線電視系統(tǒng)；*背景音樂系統(tǒng)；*電視監(jiān)控系統(tǒng)；*周界及入侵報警系統(tǒng)；*電子門禁、巡更系統(tǒng)；*停車管理系統(tǒng)*樓宇自控系統(tǒng)差異性系統(tǒng)設置*信息發(fā)布系統(tǒng)1、室外屏體規(guī)格數(shù)量按照立面統(tǒng)一設置；2、室內(nèi)每個人流重要分流點設置；*客流統(tǒng)計系統(tǒng)；1、設置位置建筑主要出入口；2、主要功能分區(qū)出入口百貨兒童職場冰場電影院攝像機統(tǒng)計分析服務器LAN信息管理服務器5.3.1 機-弱電系統(tǒng)Mall機電方案弱電方案集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板4、背景音樂；5、收銀系

42、統(tǒng)；6、客流統(tǒng)計系統(tǒng)；7、信息發(fā)布系統(tǒng)。插 圖（各系統(tǒng)的系統(tǒng)示意圖）5.3.1-商業(yè)運營弱電系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、停車管理及移動收費系統(tǒng)；2、智能停車引導系統(tǒng)；3、停車反尋系統(tǒng)；集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-給水系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、站房布置原則；2、給水分區(qū)、計量方式、配置標準；插圖參數(shù)計量方式總建筑面積(m2)供水水表大小備注主力百貨超市兒童職場冰場電影院餐飲商鋪獨立市政獨立市政獨立市政獨立市政獨立市政(物業(yè))物業(yè)集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-排水系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、室外隔油池/化糞池/生化池容量及布置點位圖，分析對

43、建筑的影響及解決方案；2、室內(nèi)排水方案；3、室內(nèi)隔油池布置方案；4、雨水方案。插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板室內(nèi)廚房要求做器具隔油排水立管室外隔油池污水提升泵井5.3.1-排水系統(tǒng)Mall餐飲部分排污方案集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-排水系統(tǒng)后街底商餐飲部分排污方案室內(nèi)廚房要求做器具隔油室外隔油池排水立管污水提升泵井集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-燃氣系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、燃氣管道的走向；2、各層廚房的位置布置原則；3、燃氣計量表間布置；4、當?shù)厝細庠O置要求。插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板室內(nèi)燃氣立管廚房泄爆

44、窗井2.地下一層廚房設置窗井泄爆；3.對餐飲布局要求：每層可以分散布置，各層中的位置盡量對位。燃氣外線管道5.3.1-燃氣系統(tǒng)燃氣 Mall部分餐飲部分排油煙方案：1.Mall內(nèi)餐飲燃氣外線沿南北雙向布置，地下多立管入戶，立管接至各層（水平避免穿越防火分區(qū)）；集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-排油煙系統(tǒng)請對以下信息進行說明：1、排油煙系統(tǒng)的排放方案；2、氣味、噪聲對環(huán)境的影響及防范措施。插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板屋面排放；請插入項目總圖標識燃氣供應方案Soho底商部分，餐飲排油煙方案1、為保證密封，采用1.5mm厚不銹鋼板焊接2、水平段設0.2%坡度，以

45、便排除油污及清洗管道5.3.1-排油煙系統(tǒng)餐飲排油煙Mall部分，餐飲排油煙方案餐飲部分排油煙方案：1.Soho沿街底商,餐飲油煙沿屋面通過廊橋上至Mall屋面排放；2.Mall內(nèi)部餐飲油煙沿豎井上集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-機房布置方案請對以下信息進行說明：1、地庫內(nèi)設備機房的位置及面積要求；2、屋頂機房的位置及面積要求；3、（如有）屋面綠化、屋面配套功能、屋面設備、設備圍擋的設計思路；插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板地下一層主機房布置圖消防安防中控室（Mall用）消防安防中控室（soho用）電信電視機房商鋪計算機房分界小室電信電視機房分界小室低基低基

46、生活水泵房（住宅用）低基開閉站高基消防控制室5.3.1-機房布置方案地庫機電方案主機房布置方案集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板地下二層主機房布置圖變配電室（Mall）變配電室（SOHO）換熱站(商業(yè))變配電室（主力店）變配電室（兒童職場）變配電室（Mall、制冷機）中水機房變配電室（soho）變配電室（冰場）變配電室（影院）變配電室（超市）變配電室（Mall）變配電室（Mall）給水機房（商業(yè)）500m25.3.1-機房布置方案地庫機電方案主機房布置方案地下三層主機房布置圖制冷機房（百貨）制冷機房（Mall）消防水泵房500m2制冷機房（超市）集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模

47、板5.3.1-機房布置方案地庫機電方案主機房布置方案集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-交通設備選型1、扶梯：技術(shù)參數(shù)。2、客梯：技術(shù)參數(shù)。3、貨梯：技術(shù)參數(shù)。4、客貨兩用梯：技術(shù)參數(shù)。5、中庭觀光梯：技術(shù)參數(shù)。6、消防電梯：技術(shù)參數(shù)。7、步道梯：技術(shù)參數(shù)。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-噪聲控制請對以下信息進行說明：1、特殊業(yè)態(tài)如影院、KTV、酒吧、游戲廳等降噪方案。2、室外空調(diào)機組、風冷機組、冷卻塔、冷凝器的降噪及減震方案。3、空調(diào)機房、新風機房、排風機房、排煙機房、送風機房、空調(diào)冷機房、柴油發(fā)電機房、水泵房、設備轉(zhuǎn)換層的降噪及減震方案。集團運營及投

48、資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-燈光插圖請對以下信息進行說明：1、建筑立面照明方案（效果）；2、園林景觀照明方案（效果）；2、室內(nèi)照明方案，例如：公區(qū)照度、色溫、重點部位效果。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.1-公共附屬設施插圖請對以下信息進行說明：1、遮陽：系統(tǒng)型式；2、中庭懸掛點位及型式。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.2 結(jié)構(gòu)5.3.2 -結(jié)構(gòu)選型5.3.2 -結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換5.3.2 -荷載取值5.3.3 結(jié)構(gòu)縫返回目錄集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.2-結(jié)構(gòu)選型請對以下信息進行說明：1、主體結(jié)構(gòu)各部分的結(jié)構(gòu)選型；2、特殊空間的

49、結(jié)構(gòu)選型，如電影院、兒童職場、冰場等大空間，過街廊橋、等；3、特殊需求引起的非常規(guī)結(jié)構(gòu)形式如入口構(gòu)筑物、超大型LED屏等插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板兒童職場、冰場、電影院：大空間，頂板采用空間網(wǎng)架或鋼桁架結(jié)構(gòu)1#、2#過街廊橋：鋼桁架結(jié)構(gòu)過街廊橋2#過街廊橋1#過街廊橋兒童職場冰場電影院5.3.2-結(jié)構(gòu)選型結(jié)構(gòu)選型特殊空間集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板1#過街廊橋2#過街廊橋5.3.2-結(jié)構(gòu)選型結(jié)構(gòu)選型廊橋結(jié)構(gòu)計算簡圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.2-結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換請對以下信息進行說明：1、商場與上部住宅/SOHO的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換情況說明；插圖集團運營及投

50、資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板商業(yè)mall：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)商業(yè)裙房：鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)住宅：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)商業(yè)mall商業(yè)mall住宅單建地下車庫還建樓商業(yè)mall地下車庫soho地下車庫可售底商Soho：鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)還建樓：鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)單建地下車庫：無梁樓蓋結(jié)構(gòu)商業(yè)mall及soho地下車庫：鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)soho地上主體建筑地下車庫可售底商5.3.2-結(jié)構(gòu)選型結(jié)構(gòu)選型主體結(jié)構(gòu)集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.2-結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換結(jié)構(gòu)選型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換適用范圍：soho與底商之間在4層底部設置結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換夾層。結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)布置圖注：綠色線條為轉(zhuǎn)換梁黃色

51、粗實線為轉(zhuǎn)換墻肢集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.2-結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換底商分析SOHO下結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換剖面圖關鍵點：SOHU住宅經(jīng)過結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換適應商業(yè)要求集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板關鍵點：SOHU住宅經(jīng)過結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換適應商業(yè)要求底商分析SOHO下結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換平面放大圖SOHO下結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換剖面圖2F1F5.3.2-結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.2-荷載取值請對以下信息進行說明：1、商場中各業(yè)態(tài)的荷載取值說明，如：一般專賣、公共區(qū)域、主力店、超市（賣場區(qū)、庫房區(qū)、生鮮區(qū)等）、餐飲、電影院、冰場、建材、兒童職場等；2、特殊區(qū)域荷載，如主卸貨通道、卸貨區(qū)、屋面綠化導致

52、的荷載變化等3、說明選取標準的依據(jù)（國標取值、租戶需求、余量考慮等）；插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板序號區(qū)域活荷載（KN/m2）備注1超市1015賣場、倉庫收貨區(qū)30卸貨區(qū)3.5辦公區(qū)2主力店、次主力店5.05.0普通商業(yè)賣場放映室、觀眾廳34電影院餐飲區(qū)7.05.0空調(diào)設備室廚房降板區(qū)域填料計入恒載5職場體驗樂園12普通職場體驗區(qū)20放置飛機、消防車等大型設施，此區(qū)域為大挑空，為以后做夾層預留出條件，必要時考慮結(jié)構(gòu)加固6冰場16含掃冰車及滑冰者2.5冰面做法計入恒載數(shù)據(jù)來源：趣志家(KidZania)職場體驗樂園的工程條件數(shù)據(jù)來源：家樂福大賣場建造要求數(shù)據(jù)來源：CGV影院設計

53、要求數(shù)據(jù)來源：華夏柏欣冰場工程條件5.3.2-荷載取值商業(yè)MALL中特殊業(yè)態(tài)活荷載取值集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.2-結(jié)構(gòu)縫結(jié)構(gòu)縫（溫度變形伸縮縫、沉降縫、超長應力縫）對立面、室內(nèi)平面布置、商家店鋪分割的影響集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3 公區(qū)精裝5.3.3 -精裝定位及風格5.3.3 -精裝資源的選擇5.3.3 -精裝范圍及面積5.3.3 -精裝成本及敏感點分析5.3.3 -主要裝飾材料樣板5.3.3 -裝樣板段內(nèi)容及計劃5.3.3 -精精裝修各單項形式分析及影響5.3.3 -精裝修工程返回目錄集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3

54、精裝定位及風格請對以下信息進行說明：1、集團商業(yè)地區(qū)公司對該項目的精裝設計要求；2、地區(qū)公司對該項目精裝修效果的理解；3、根據(jù)整體商場及業(yè)態(tài)功能定位，描述商場公區(qū)精裝修標準定位及風格，對設計效果的把控；（1）、設計模塊的運用；（2）、精裝效果主要控制點；（3）、主要空間的效果展示；插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3 精裝資源的選擇請對以下信息進行說明：1、設計資源的使用：（1）新資源：考察報告，須注意事項（2）舊資源：須注意事項，改進措施2、施工資源的使用：（1）新資源：考察報告；須注意事項（2）舊資源：須注意事項，改進措施插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5

55、.3.3 精裝范圍及面積請對以下信息進行說明：一、用平面圖表示精裝修范圍；二、統(tǒng)計精裝面積；三、室內(nèi)各主要空間及面積；1后勤管理區(qū)：（1）商管用房及其他（2）地下車庫（3）后勤通道、樓梯2公共區(qū)域：（1）公共走廊（2）坡梯、扶梯、垂直梯3衛(wèi)生間：（1）母嬰室（2）男女衛(wèi)、殘衛(wèi)及家庭室（3）吸煙室、茶水間（清潔間）4主出入口及客流聚集區(qū)：（1）出入口（2）中庭插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3 精裝成本及敏感點分析請對以下信息進行說明：1、精裝修單方及總成本控制標準；2、對成本的較大影響因素進行分析；3、室內(nèi)各主要空間成本控制標準（1）后勤管理區(qū)（2）公共區(qū)域（3）衛(wèi)生間（

56、4）主出入口及客流聚集區(qū)4、成品化的比例5、設計方案及材料對后期運營中的維護成本的節(jié)約；6；主要材料的成本控制目標插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3 主要裝飾材料樣板請對以下信息進行說明：1、室內(nèi)主要裝飾材料（如天、地、墻）的選材說明；2、各主要空間特殊材料的選材說明；（1）后勤管理區(qū)（2）公共區(qū)域（3）衛(wèi)生間（4）主出入口及客流聚集區(qū)3、特殊材料、工藝的可實現(xiàn)性（1）地域因素（2）本地區(qū)實際完成的案例4、特殊材料、工藝的效果及對造價的影響插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3 精裝樣板段內(nèi)容及計劃請對以下信息進行說明：1、精裝樣板段選擇區(qū)域位置的要求；

57、（1）滿足現(xiàn)場土建施工需求（2）對成本測算具有指導作用（3）對批量、大面積施工起到參照、優(yōu)化的作用2、精裝樣板段具體范圍、內(nèi)容；（1）范圍：衛(wèi)生間+標準層公共走廊，具體面積以實際情況而定，但須綜合考慮達到的效果及造價成本的合理（2）內(nèi)容：須為真實效果區(qū)域，完成精裝修、燈光、導示、店面陳列的全部內(nèi)容，機電管線、末端的施工必須按真實情況排布，以反映真實的層高并考慮日后設備、管線的檢修3、精裝樣板段具體實施時間計劃；整體施工進度不超過40天插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3 精裝修各單項形式分析及影響請對以下信息進行說明：1、公區(qū)導示系統(tǒng)：安裝位置的選擇，與裝飾完成面的關系2、

58、燈光：建筑層高的影響，考慮對中庭挑空、店面等區(qū)域的影響插圖3、店招：列舉具體樣式并考慮與相鄰店招、通道、層高、天花、機電設備末端的關系集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3 精裝修各單項形式分析及影響請對以下信息進行說明：4、天花:列舉各功能區(qū)采用的形式及對建筑、機電的要求，還需考慮與設備末端的關系如：消防噴淋、煙感、擋煙垂臂、防火卷簾、逃生指示、排煙口、各種風口、檢修口等及后期上人維護等需求5、地面:列舉各功能區(qū)采用的形式及對建筑、機電的要求，另須考慮樓宇間的伸縮縫處理方式，機電點位、給排水點位的設置、保護及隱藏方式，特殊區(qū)域?qū)Ψ阑捌露鹊囊螅煌牧?、區(qū)域間的收口處理方式插

59、圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3 精裝修各單項形式分析及影響請對以下信息進行說明：6、墻面：列舉各功能區(qū)采用的形式及對建筑、機電的要求，機電點位的預留位置，什么部位需特殊處理以便易于維護，踢腳的處理方式等7、柱子：列舉各功能區(qū)采用的形式及對建筑、機電的要求，點位的預留，特殊部位的處理方式、踢腳的處理方式等插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3 精裝修各單項形式分析及影響請對以下信息進行說明：8、服務臺：參考精裝標準9、玻璃欄板欄桿：參考精裝標準10、中庭側(cè)板：參考精裝標準11、電梯轎廂：參考精裝標準12、男女洗手間：參考精裝標準13、嬰兒房：參考精裝標準

60、14、殘障人士及家庭用洗手間：參考精裝標準15、吸煙室：參考精裝標準16、檢修口、空調(diào)口：列舉各功能區(qū)采用的形式17、室內(nèi)門：列舉各功能區(qū)采用的形式插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.3 精裝修工程請對以下信息進行說明：1、總工期：（1）與土建、結(jié)構(gòu)、機電交付界面；（2）進場施工開始時間、隱蔽工程點評階段、商家進場配合階段、最終交付日期；2、工程管理：（1）運用了集團、地區(qū)公司哪些標準、模塊等3、風險點及控制措施：（1）在整個過程中將會出現(xiàn)的風險有哪些；（2）如何去規(guī)避及控制的方法；插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.4 景觀5.3.4-景觀定位及策略5.3

61、.4-景觀設計原則5.3.4-景觀空間要求及交通分析5.3.4-景觀設計分解5.3.4-景觀成本管控5.3.4-景觀施工管控返回目錄集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.4景觀景觀規(guī)劃管控景觀規(guī)劃主要內(nèi)容1.景觀定位及策略2.景觀設計原則3.景觀空間要求及交通分析5.景觀設計分解5.景觀成本管控6.景觀施工管控管理需求：集團商運部應有部門安排景觀專業(yè)人員對景觀定位及策略、設計原則、空間要求及交通分析等內(nèi)容進行把控。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.4景觀“景觀規(guī)劃”內(nèi)容調(diào)整建議建議增加的內(nèi)容：3.景觀空間要求及交通分析3.1貨運通道和客運通道分析5.景觀設計分解5.

62、1屋面景觀與屋面設備、豎井、管道5.2景觀導視系統(tǒng)5.3景觀與LOGO5.4景觀與店招5.5景觀照明與泛光照明5.6景觀與地面停車場5.7景觀與小市政管線5.8屋面景觀與屋面排水5.9景觀與地面排水5.10市政管道檢查井井蓋處理5.11隔油池井蓋處理、對地面材質(zhì)、周邊環(huán)境的影響。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.4景觀“景觀規(guī)劃”內(nèi)容調(diào)整建議建議增加的內(nèi)容：6.景觀施工管控6.1景觀施工計劃與小市政管線施工計劃的結(jié)合。6.2廣場中必須預留進行大型商業(yè)促銷活動的供電位置；在售賣亭位置也必須提供用電點。6.3小市政管線對構(gòu)筑物及樹木選擇、種植的影響6.4覆土深度對樹木選擇和種植的影

63、響6.5屋面綠化與雨水排放系統(tǒng)施工的管控6.6屋面設備與景觀的結(jié)合（注意設備遮擋、設備通風散熱以及基礎高度）6.7屋面綠化覆土與伸縮縫的處理6.8室外預留電源的處理6.9屋面綠化覆土與采光頂連接處的處理集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.5 資產(chǎn)管理5.3.5 -資產(chǎn)清單5.3.5 -資產(chǎn)評估返回目錄集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.5-資產(chǎn)清單涉及內(nèi)容1明確資產(chǎn)清單移交時間原則上是進行場地移交時同時進行,是一段時間周期或分階段移交。2明確資產(chǎn)清單內(nèi)容根據(jù)設計和造價明確大的內(nèi)容。3明確資產(chǎn)清單移交的責任人集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.5-資產(chǎn)評

64、估資產(chǎn)評估明確資產(chǎn)評估的時間和評估模型集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.6 建造標準5.3.6-商業(yè)建造標準5.3.6-專項技術(shù)標準返回目錄集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.7 租戶協(xié)調(diào)5.3.7-前期信息調(diào)查5.3.7-關鍵節(jié)點管控要點5.3.7-租戶管控要點5.3.7-開業(yè)前租戶風險預估5.3.7-其它補充內(nèi)容返回目錄集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.7-前期信息調(diào)查（能源收費信息）.填寫原則：1、按各招商業(yè)態(tài)、商管物管用房、公共區(qū)進行說明；2、按水電氣熱等能源進行說明；3、明確收費主體（能源單位、物業(yè)）；4、若存在部分能源按時段計費，需進行

65、說明；5、以上幾點情況外特殊情況說明。插 圖（明確各業(yè)態(tài)及商管用房、物管用房、車庫所占比例）集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.7-前期信息調(diào)查（能源收費信息）.XXX城市XXX項目商鋪能源收費調(diào)查表（XX年XX月XX日更新）序號基本信息專業(yè)分類（供電、供氣、供暖與制冷、給水、污水、電信與電視、臨時水電等）備注一級業(yè)態(tài)二級業(yè)態(tài)收費時段單價（元/計量單位）收費主體專業(yè)備注主力店及主題賣場零售餐飲娛樂其它招商業(yè)態(tài)12345678910超市百貨餐飲娛樂KTV游戲廳健身美容纖體洗衣房洗車。111213商管物管用房其它總說明集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板序號基本信息行業(yè)規(guī)定或習

66、慣操作模式備注專業(yè)劃分管材計量用具施工單位驗收單位相關收費說明相關流程其它說明1 店鋪供電2 店鋪天然氣3 店鋪給水4 店鋪污水5 店鋪其它專業(yè)6 店鋪消防驗收7 店鋪其它開業(yè)前驗收8 店鋪給水9 店鋪給水10 ?？傉f明5.3.7-前期信息調(diào)查（特殊或習慣性約定）按項目所在城市、區(qū)域行業(yè)規(guī)定或慣例，請對以下信息進行說明：1、市政能源施工、接通單位要求2、市政能源驗收情況及流程3、市政能源材料及計量用具標準及要求4、店鋪消防驗收標準及要求5、店鋪開業(yè)前其它驗收標準及要求XXX城市XXX項目商鋪習慣操作調(diào)查表（XX年XX月XX日更新）集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.7-關鍵節(jié)點管

67、控要點請對以下信息進行說明：1、分內(nèi)部移交（可分幾次或幾個區(qū)域）、主力店移交（可分幾個）、租戶驗收啟動等關鍵節(jié)點2、說明移交區(qū)域或范圍、計劃時間、參與單位、前提條件（若部分前提無法滿足，則需說明此條件滿足計劃完成時間）插 入關鍵節(jié)點計劃關鍵節(jié)點移交區(qū)域或范圍計劃時間主辦單位目的前提條件參與單位移交單位 接收單位協(xié)辦單位內(nèi)部移交明確到具體軸線及樓層外部移交會前1-2個月技術(shù)中心地區(qū)公司項目團隊地區(qū)公司商 項目施工團業(yè)運營團隊 隊，物業(yè)公（含物業(yè)）司續(xù)文件將在移交范圍（1）移交區(qū)域的土建、機電工程全部完工；（1）工程移交：僅為管理權(quán)限 （2）上下水、強弱電等市政能源接通（不含天然氣）；移交，具體成

68、保責任、維保責任（3）移交區(qū)域的機電系統(tǒng)聯(lián)動調(diào)試完成；仍由相關責任方承擔。（4）移交區(qū)域的消防驗收全部完成；（2）資料移交：相關工程合同 （5）公共區(qū)域的精裝修完成；（復印件）、相關圖紙、相關手（6）相關驗收批準、接用許可手續(xù)及資料齊備。*（7）若上述條件未滿足就進行內(nèi)部移交，需明確相關條件滿足的計劃時間明確到具開業(yè)前2-6個月，地區(qū)公司 地區(qū)公司體軸線及或，按合同約 商業(yè)運營 商業(yè)運營樓層 定時間 部 團隊租戶集團TC，地區(qū)公司項目團隊，物業(yè)公司租區(qū)內(nèi)管理由租戶負責（1）承租合同簽訂完畢；（2）租區(qū)內(nèi)，由我方負責施工的內(nèi)容已施工并驗收完畢；外部移交會(主力店1)外部移交會(主力店2)外部移交

69、會(主力店3)租戶驗收啟動明確到具開業(yè)前1-2個月，地區(qū)公司體軸線及或，按合同約 商業(yè)運營樓層 定時間 部租戶，集團TC，地區(qū)公司項目團隊，物業(yè)公司對租戶區(qū)域內(nèi)裝修、機電工程內(nèi)容進行驗收（1）租戶區(qū)域的裝修、機電工程全部完工，并具備驗收條件；（2）各類報審及驗收資料齊備。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.7-租戶管控要點（各業(yè)態(tài)工程標準配置管控要點）請對以下信息進行說明：1、項目中商業(yè)的總圖布局（可鏈接）；插圖2、分專業(yè)說明商業(yè)主要業(yè)態(tài)（主力店、電影院、兒童職場、冰場、超市、專賣區(qū)等、商街等）的工程交付條件標準配置；參見“租戶協(xié)調(diào)工作流程文件一”，僅填寫設計參數(shù)部分。文件一XX

70、X城市XXX項目商鋪工程技術(shù)條件匯總表（XX年XX月XX日更新）序號店鋪基本信息專業(yè)分類（供電、供氣、供暖與制冷、廚房排煙、給排水、結(jié)構(gòu)荷載、電信與電視、臨時水電）鋪位號層數(shù)單鋪面積 店鋪面積（m2）（m2）店鋪名稱業(yè)態(tài)設計參數(shù)商戶需求參 現(xiàn)場實際參 運營實際參數(shù) 數(shù) 數(shù)專業(yè)備注12345678910參數(shù)小計主力店40000平米兒童職場5000平米冰場3600平米電影院7000平米超市14000平米主力店40000平米兒童職場5000平米冰場3600平米電影院7000平米集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.7-租戶管控要點（各業(yè)態(tài)工程標準配置管控要點）集團運營及投資發(fā)展部集團啟動

71、會資料編制模板5.3.7-租戶管控要點（租戶進場裝修管控要點）西區(qū)1F租戶臨時用水點平面主力百貨臨時用電點臨時用水點及所帶負荷。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板根據(jù)總體室內(nèi)檔次和效果、基調(diào)，請對以下信息進行說明：1、項目中商業(yè)的室內(nèi)外精裝修效果圖（可鏈接）；2、租戶區(qū)域裝修、店招、與公共區(qū)域相鄰區(qū)域燈光、陳列窗效果、基調(diào)、材料標準等參見租戶裝修報審圖紙清單及要求插入室內(nèi)公共區(qū)效果 圖5.3.7-租戶管控要點（租戶裝修圖紙審核要點）租戶裝修報審圖紙清單及要求序號圖紙名稱圖紙內(nèi)容及要求備注12裝修設計方案封面及1.1 包含封面、圖紙目錄、相關設計說明。相關設計說明 1.2 相關設計說明包

72、括主要建筑材料和重型設備的清單、工程進度表、配套事項等。2.1 包括家具和設備在內(nèi)的總內(nèi)部布置，標出標高及材質(zhì)。2.2 所有加置隔墻（采用內(nèi)隔墻的形式）的位置、厚度、高度和材料。2.3 安裝在天花板空隙內(nèi)部 的型架和設施，標出相關尺寸及材質(zhì)。商鋪裝修平面布置圖2.4 具有大于基本建筑結(jié)構(gòu)所允許負荷的重型設備位置應反映在圖紙上，并提供這些設備的全部詳細情況，包括尺寸、重量及廠商建議的安裝方法等。2.5 地面裝修類型、地臺用料及其水平，如地臺填高需標出地面標高，請說明其填料之密度及重量。如用地毯需滿足防火要求，并減少粘貼材料。3商鋪剖面圖43.1 標明商鋪櫥窗、剖面圖及入口的施工圖。3.2 關鍵及

73、交叉部位的剖面圖5.1 有比例標識的店鋪立面圖。商鋪招牌標識相關圖5.2 招牌標識施工材料、燈光標準、字型及大小、裝飾五金、顏色、連接及支撐方法。紙 5.3 隱藏五金及設備的位置，如變壓（鎮(zhèn)流）器、電線護管、檢修板位置。5天花板布置圖65.4 與店面的連接方法。5.1 所有燈具、風口、噴淋頭、報警探測器、揚聲器、檢修口等物件的位置和尺寸。5.2 照明圖、附帶照明燈具供應資料的明細表，如數(shù)量、功率數(shù)和相關說明等。5.3 天棚布置圖應標出標高和材質(zhì)。材質(zhì)應符合消防要求。5.4 吊頂內(nèi)不允許作為儲蓄物品空間；吊頂內(nèi)不可設置可燃物件；固定吊頂必須設置檢修口（尺寸參考450mm*450mm）。6.1 表

74、明的有主要負載和設備回路的電氣系統(tǒng)圖。6.2 配電箱的額定值、型號以及位置。6.3 詳細的電氣需求計算。6.4 所有照明開關的位置、壁燈和落地燈、電話、通訊等的布置；要在平面圖上標明任何暗管和明管。電氣系統(tǒng)布置及示意6.5 所有照明和動力用電回路以及相關聯(lián)的控制開關的布線圖，標明導線、線管、線槽和橋架的型號、規(guī)格、敷設方式、走向圖6.6 配電箱開關的規(guī)格及位置，每回路標出各自不同的配電用途，配電箱內(nèi)張貼系統(tǒng)圖。6.7 租戶如使用不可中斷供電的電氣設備（如電腦終端），需自備UPS（不間斷電源）。7空調(diào)通風相關布置圖7.1 送風分配系統(tǒng)布置，標明管道系統(tǒng)的尺寸，供氣和回風百葉窗尺寸及絕熱材料的使用

75、等。7.2 空調(diào)系統(tǒng)的控制簡圖。89商鋪消防設施布置圖8.1 商鋪內(nèi)給排水設備布置。給排水平面及系統(tǒng)圖8.2 給排水管道的管徑、管材和分布走向；排水管道需分類接不同類別管道排放。8.3 廚房/配餐間（如有）防水系統(tǒng)及安裝詳圖。9.1 圖紙上應標出消火栓、噴淋、自動報警、防排煙、應急照明、疏散標志、滅火器布置圖?；馂膽闭彰?、門口疏散指示照10 餐飲商鋪需準備圖紙明。9.2 圖紙上應標出各種管道、管材和線路管徑的大小、材質(zhì)及分布走向。9.3 不允許有固定設備、儲藏物品或經(jīng)營活動阻擋消防設備的操作，消防設備外不允許有其他不符合政府要求的裝飾或涂色。10.1 第一級隔油裝置及第一級油煙凈化裝置的管道

76、設計圖；各餐飲店鋪在其區(qū)域內(nèi)自行設置油煙凈化器及排油煙風機，并達到排放標準后排接駁排油煙水平干管；相關排煙處理裝置（如噴水煙罩、空氣凈化過濾器、靜電除塵等）應符合環(huán)保及消防要求。10.2 各餐飲店鋪在其區(qū)域內(nèi)自行設置的排風處置裝置（如排風機、活性炭過濾器等）應符合環(huán)保及消防要求。10.3 廚房/配餐間（如有）防水系統(tǒng)及安裝詳圖。10.4 燃氣管道及附屬配套設施設計圖，需滿足政府部門有關規(guī)定，并設置燃氣泄漏報警裝置及事故排風系統(tǒng)。11 商鋪效果圖（彩色）阻燃材料證書及相關說明12 材料清單及說明13 其它集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.7-租戶管控要點（租戶裝修圖紙審核要點）集

77、團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.7-租戶管控要點（租戶進場裝修管控要點）請對以下信息進行說明：1、租戶承租區(qū)域移交租戶時現(xiàn)場條件，可插入模板圖片示意；2、租戶裝修施工時，臨時水電位置布點、計量表具；3、租戶接鋪后，進場手續(xù)辦理及流程；4、租戶裝修施工時，安全文明施工管理要求，要求附圖、表、位置示意點說明插圖集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.7-租戶管控要點（租戶文檔管控要點）請對以下信息進行說明：租戶文檔管理制度。結(jié)合集團項目工程文檔管理制度對項目租戶文檔的編碼、流轉(zhuǎn)等進行明確。對右表中的內(nèi)容進行說明物業(yè)集團 備技術(shù) 運營 招商 品體 研策 其它集團運營及投資發(fā)

78、展部集團啟動會資料編制模板1、工程前期風險（場地移交、報批報建）等；2、工程進度、資金支付等；3、市政接通（周邊道路開口、水電氣熱等能源接通）；4、工程驗收（竣備、消防）風險；5、招商難度；6、政策風險等；另注：風險等分3級，*為項目層面，*為公司層面，*集團層面；關閉時間：指風險預計處理完成時間或替代方案開始執(zhí)行案的時間。5.3.7-開業(yè)前租戶風險預估請根據(jù)對商業(yè)項目開業(yè)前風險預付，對以下風險信息進行說明：序號風險事項風險等級 租戶風險類別及具體內(nèi)容解決方案關閉時間項目層面施工 研 工 成 發(fā) 招 運單位 發(fā) 程 本 展 商 營推廣風險解決層級公司層面商業(yè) 其 地 商技術(shù) 它 產(chǎn) 業(yè)集團商運

79、層面中心 中心 中心 中心 中心 部門1工程前期風險（場地移交、報批報建）2 工程進度、資金支付風險3 市政接通（道路開口、能源接通）4工程驗收風險（竣工備案、消防驗收）5 招商難度風險6 政策風險7 其它風險集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.3.7-其它補充內(nèi)容請對以下信息進行說明：本篇章未涉及的影響租戶協(xié)調(diào)工作的內(nèi)容對右表中的內(nèi)容進行說明部門 文件名5.4 收益測算5.4.1 租務市場調(diào)研數(shù)據(jù)5.4.1-城市商圈分布5.4.1-商圈租賃市場概況5.4.1-零售業(yè)態(tài)租金情況5.4.1-主力店租金情況6運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司距本

80、案距本案商圈商圈市級商圈市級商圈123南京東路南京西路淮海中路17.6km17.2km18.5km45徐家匯小陸家嘴20.1km19.4km次級商圈次級商圈6中山公園16.6km789大寧張揚路五角場12.9km21.1km16.4km101116.4km26.9km四川北路莘莊蓮花路區(qū)域級商圈區(qū)域級商圈12131415外灘曹家渡長壽路虹橋天山長風19.0km15.5km17.6km15.6km1617七寶聯(lián)洋金橋22.0km24.6km散點商業(yè)（見圖）散點商業(yè)（見圖）7911世博源8巴黎春天塘橋店大悅城、華僑城5田子坊日月光中心虹橋天地百聯(lián)中環(huán)廣場月星環(huán)球港百聯(lián)西郊廣場本案綠地正大繽紛城經(jīng)緯

81、城市綠洲寶山萬達廣場長泰廣場浦江鎮(zhèn)華僑城高.尚領域萬象城江橋萬達廣場周浦萬達廣場上海商業(yè)市場呈現(xiàn)市級核心商圈，城市副中心次級商圈和新興的區(qū)域商圈共同發(fā)展，多中心的商業(yè)格局。隨著商業(yè)市場的發(fā)展，上海核心商業(yè)區(qū)趨于飽和，并逐步向外延拓。核心商圈人口的居住密度逐步下降，拆遷人口向城市外圍擴散的同時，在新的聚居區(qū)形成了對商業(yè)的需求，從而推動了新興商圈的崛起，商圈分布呈現(xiàn)向中環(huán)甚至外環(huán)外發(fā)散的形態(tài)。本案處于上海北部外環(huán)以外寶山區(qū)顧村板塊，周邊未有優(yōu)質(zhì)商業(yè)，商業(yè)氛圍較為不成熟。寶山5.4.1 租賃市場調(diào)研數(shù)據(jù)城市商圈分布集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.1 租賃市場調(diào)研數(shù)據(jù)城市商圈概況首層

82、平均租金（元首層平均租金（元/平米平米/天）天）商圈名稱商圈名稱南京東路人民廣場南京西路淮海中路類別類別市級商圈市級商圈市級商圈市級商圈代表商業(yè)代表商業(yè)宏伊廣場名人購物中心來福士廣場仙樂斯廣場恒隆廣場中信泰富廣場梅龍鎮(zhèn)廣場香港廣場中環(huán)廣場力寶廣場消費群體消費群體觀光客、本市及周邊地區(qū)消費者觀光客、本市及周邊地區(qū)消費者商務辦公人群、本市及周邊地區(qū)消費者商務辦公人群、本市及周邊地區(qū)消費者主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)品牌主力店、影院、餐飲品牌主力店、影院、餐飲品牌主力店、影院、餐飲品牌主力店、影院、餐飲集中商業(yè)集中商業(yè)（出租面積）（出租面積）68687065商業(yè)街商鋪商業(yè)街商鋪（建面）（建面）80786866徐

83、家匯陸家嘴市級商圈市級商圈港匯廣場美羅城正大廣場IFC商務辦公人群、本市 品牌主力店、影院、餐飲、超及周邊地區(qū)消費者 市商務辦公人群、本市 品牌主力店、影院、餐飲、超及周邊地區(qū)消費者 市68606348中山公園次級商圈 龍之夢購物中心區(qū)域居民及周邊消費 品牌主力店、影院、餐飲、超者 市4750五角場次級商圈萬達廣場區(qū)域居民及周邊消費 品牌主力店、影院、餐飲、超者 市3635集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.1 租賃市場調(diào)研數(shù)據(jù)商圈租賃市場概況萬尚生活廣場萬尚生活廣場依云長街依云長街寶山萬達廣場寶山萬達廣場綠地正大繽紛城綠地正大繽紛城租租金金商業(yè)規(guī)模商業(yè)規(guī)模地理環(huán)境地理環(huán)境商業(yè)類

84、型商業(yè)類型B112,000平方米顧村公園旁緊鄰地鐵7號線顧村公園站中檔社區(qū)商業(yè)以餐飲業(yè)態(tài)為主/17,000平方米位于成熟社區(qū)內(nèi)中低檔社區(qū)商業(yè)以餐飲和服務業(yè)態(tài)為主/110,000平方米位于成熟社區(qū)內(nèi)緊鄰地鐵1號線共康站中檔偏高綜合性購物中心及商業(yè)街/80,000平方米顧村公園旁緊鄰地鐵7號線顧村公園站中檔區(qū)域型街區(qū)商業(yè)/1F2F3F4F報價4.2元/平方米/天/報價3.1-3.3元/平方米/天/1F零售類，報價12元/平方米/天1F和2F快銷類，成交3-4元/平方米/天生活類，成交6-8元/平方米/天NA報價6.7-10元/平方米/天報價5-7.3元/平方米/天報價3.3-5元/平方米/天報價2

85、.5-3.3元/平方米/天備注：以上租金按租賃面積計算。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板備注：單位元/平米/月5.4.1 租賃市場調(diào)研數(shù)據(jù)主力店樓層項目寶山萬達（2013）綠地正大繽紛城（2013）本案（2013）本案（預估2020）B1L1L2L3L4L5-350250200150120-24017012090-200260190160-308407297242-零售樓層項目寶山萬達（2013）綠地正大繽紛城（2013）本案（2013）本案（預估2020）B1L1L2L3L4L5L6-2001501401209070-1601109085-155170120115100-20923

86、1165154132-餐飲競品競品租金狀況本案目標租金2013年租金寶山萬達沃爾瑪5550嘉亭薈上海歌城6550中冶祥騰保利影城6050預估本案2020年租金本案租金預估666666部門 文件名5.4 收益測算5.4.2 平均租金及各層租金預估集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.2-租金制定依據(jù)（增長率）根據(jù)本項目2018年10月開業(yè)的計劃，將從2018年10月1日開始計租，以下為2018年至2020年（共3年）期間的相關租賃政策：租金水平2018年成熟期租金60%2019年成熟期租金80%2020年成熟期租金遞增率：按照市場規(guī)律，購物中心3年后即進入增長期，所以專賣區(qū)租金單價：

87、2021年遞增15%；2022年遞增12.5%；2023年遞增10%；2024年遞增15%；2025年遞增12.5%；2026年遞增10%；2027年遞增15%；以后年遞增8-12%。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.2-各層各業(yè)態(tài)租金預估2020年成熟期，租金收入為：10587萬元；按建筑面積租金標準為91.14元/月/平米，按出租面積租金標準為162.58元/月/平米。各業(yè)態(tài)第三年成熟期時套內(nèi)租金單價（元/月.平米）樓層零售餐飲娛樂主力店 次主力店 生活配套各樓層平均租金13733921617199181B1F1F2F3F4合計年租金（萬元）各業(yè)態(tài)平均租金308407297

88、242-66403262092311651541323511160-842338466-7595369-7777-29077-66-13766集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板業(yè)態(tài)規(guī)劃：B1層樓層定位：生活食尚5.4.2 平均租金及各層租金預估主力店：7325，租金2.2元/天/平米零售：1812 ，租金10.3元/天/平米餐飲：2905 ，租金7.0元/天/平米集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.3-各層各業(yè)態(tài)租金預估業(yè)態(tài)規(guī)劃：L1層樓層定位：潮流品位零售次主力店：1180，租金2.6元/天/平米零售：6157 ，租金13.6元/天/平米餐飲：1043 ，租金7.7元/

89、天/平米集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.3-各層各業(yè)態(tài)租金預估業(yè)態(tài)規(guī)劃：L2層樓層定位：精致生活零售次主力店：1954，租金2.6元/天/平米零售：5205，租金9.9元/天/平米餐飲：2950 ，租金5.5元/天/平米集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.3-各層各業(yè)態(tài)租金預估業(yè)態(tài)規(guī)劃：L3層樓層定位：全家動員零售：3817，租金8.1元/天/平米餐飲：5272 ，租金5.1元/天/平米生活配套：1733 ，租金2.2元/天/平米集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板主力店：4263，租金2.5元/天/平米餐飲：5605，租金4.4元/天/平米娛樂：2280

90、，租金2.8元/天/平米業(yè)態(tài)規(guī)劃：L4層樓層定位：吃喝玩樂5.4.2 平均租金及各層租金預估集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板備注：整個可經(jīng)營范圍面積為：54267平米；建面為：96803平米另：11764萬元的成熟年租金收入需按照90%的年平均計租率折算，對應實收租金為10587萬元樓層B1F1F2F3F4合計成熟期租金單價4.611.37.25.73.36.0出租面積12043837910109108211291454267出租面積占比22%15%19%20%24%100%租金收入1979340526202220154011764租金收入占比17%29%22%19%13%100%5

91、.4.2 平均租金及各層租金預估按出租面積統(tǒng)計：主力店占22.2%。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.3-租金貢獻占比統(tǒng)計（按業(yè)態(tài)）備注：整個可經(jīng)營范圍面積為：54267平米；建面為：96803平米另：11764萬元的成熟年租金收入需按照90%的年平均計租率折算，對應實收租金為10587萬元業(yè)態(tài)主力店次主力店零售餐飲娛樂生活配套合計成熟期租金單價2.32.610.95.32.82.26.0出租面積12032313416991180972280173354267出租面積占比22.2%5.8%31.3%33.3%4.2%3.2%100%租金收入9532906640351123313

92、711764租金收入占比8.1%2.5%56.4%29.8%2.0%1.2%100%部門 文件名5.4 收益測算5.4.3 廣告及推廣活動收入預估集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.6 廣告及推廣收入預估項目商業(yè)達到第三年成熟期時，預計廣告和推廣活動收入約為：529萬元測算原則：每年廣告&推廣活動收入占總租金收入的5%，隨租金收入增長而增長。開業(yè)第1年、第2年為培育期，不考慮該筆收入運營年度自然年度建筑面積()年租金收入(億元)租金收入占比廣告推廣活動收入(萬元)1201896,8035,2940-2201996,8037,5290-3202096,80310,5875%5294

93、202196,80312,8525%6435202296,80314,4585%7236202396,80315,9045%7957202496,80318,2905%9148202596,80320,5765%1,0299202696,80322,6345%1,13210202796,80326,0295%1,301部門 文件名5.4 收益測算5.4.4 停車收入預估集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.7 停車收入預估項目商業(yè)規(guī)劃車位個數(shù)：998達到第三年成熟期時，預計租金收入約為：275萬元測算原則：第1年停車免費，第2年按照成熟期50%收費，第3年按照成熟期75%收費；第7

94、年提價運營年度自然年度車位數(shù)平均使用率收費標準(元/天/位)停車費收入(萬元)12018998002201999850%101843202099875%1027542021998100%1036752022998100%1036762023998100%1036772024998100%1555182025998100%1555192026998100%15551102027998100%15551部門 文件名5.4 收益測算5.4.5 全部收益匯總集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.5-全部收入?yún)R總租金增長測算原則：第1年和第2年分別為第3年成熟期的60%和80%；第4-10年

95、逐年10-15%遞增，之后每年8-12%遞增項目20年總收入：64.6億運營年度年租金收入(萬元)廣告推廣活動收入(萬元)停車費收入(萬元)年收入小計運營年度年租金收入(萬元)廣告推廣活動收入(萬元)停車費收入(萬元)年收入小計運營年度年租金收入(萬元)廣告推廣活動收入(萬元)停車費收入(萬元)年收入小計運營年度年租金收入(萬元)廣告推廣活動收入(萬元)停車費收入(萬元)年收入小計152940052956159047953671707311286321432551306251646100230573449155275290184771471829091455119762123149515757

96、343381617499962500918534303105875292751139582057610295512216413352741764734377851854220271191857867412852643367138669226341132551243251438449192273441120195964229829186356151445872336715553102602913015512789115419092095734447542064652323391868823部門 文件名5.4 收益測算5.4.6 成本分析及比較集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.6

97、成本分析及比較項目商業(yè)指標（成本）項目成本土地費前期工程費配套設施費基礎設施費建安工程費環(huán)境景觀工程費工程相關費工程后續(xù)成本（商運）不可預見費財務費用管理費用合計合價(萬元)2971935086267420856738898103627621903117912904121735成本占比24%3%5%3%47%1%1%2%2%10%2%100%單方成本（元/平米）3070362647435586193107285197121830012576部門 文件名5.4 收益測算5.4.7 投資回收測算集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.4.7 投資回收測算集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制

98、模板序號序號1234項目項目營業(yè)稅率房產(chǎn)稅率所得稅率折現(xiàn)率取值取值5.55%12%25%8%測算原則租金收入：第一年為第三年成熟期的60%，第二年為第三年成熟期的80%，第四年至第十年每年遞增10-20%，之后每年遞增10%廣告&推廣活動收入：年廣告&推廣活動收入占總租金收入的5%，第一、第二年免費停車收入：第三年（成熟期）車位收費標準：300元/月/位；第1年停車免費，第2年按照成熟期50%收費；第7年提價50%5.4.7 投資回收測算系數(shù)取值系數(shù)取值系數(shù)取值部門 文件名5.4 收益測算5.4.8 招商策略及招商節(jié)點集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板.5.4.8 招商策略及招商節(jié)點招

99、商策略1、主力店+主力業(yè)態(tài)帶動策略啟動會前已簽訂主力店，繼而推動餐飲和兒童業(yè)態(tài)等主力品牌先行，最后拉動其他典型性品牌跟隨進駐。2、各業(yè)態(tài)重點品牌招商策略：餐飲：從本地知名餐飲品牌著手，帶動外地高品質(zhì)餐飲商戶進駐。零售：以快時尚及虹橋項目已建立合作關系的品牌帶動其他商家進駐。兒童：以兒童游樂為核心簽約目標，拉動兒童零售和教育的進駐。3、聯(lián)動策略 劉行項目與虹橋項目聯(lián)動招商-包含零售、餐飲的主力品牌。集團招商支持，與重慶，成都等區(qū)域公司聯(lián)動招商，重點針對零售快時尚+特色餐飲集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板工作內(nèi)容完成業(yè)態(tài)落位及鋪面劃分（初設版）完成業(yè)態(tài)落位及鋪面劃分（施工圖版）超市、影院

100、主力店合同簽約完成招商啟動會已簽約主、次主力店交房條件交底及確認已簽約餐飲商鋪交房條件交底及確認全部招商達到30%全部招商達到60%開業(yè)啟動會全部招商達到75%主力店精裝修施工完成商鋪精裝修施工完成開業(yè)完成時間2014/5/252014/10/102017/1/82017/1/92017/10/62018/1/42018/2/32018/6/32018/6/32018/6/282018/9/12018/9/172018/9/285.4.8 招商策略及招商節(jié)點招商節(jié)點集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1 商業(yè)定位5.2 研發(fā)5.3 項目建設管理及技術(shù)5.4 收益測算5.5 后期運營管

101、理規(guī)劃5.6 物業(yè)管理返回目錄部門 文件名5.5 后期運營管理規(guī)劃5.5.1營運部門組織架構(gòu)及崗位配置集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.5.1營運部門組織架構(gòu)及崗位配置營運部門組織構(gòu)架將根據(jù)商業(yè)和物業(yè)合并的變化進行調(diào)整。本項目預計2018年9月28日開業(yè)。1、項目招商、推廣團隊預計在2016年底基本到位；2、項目營運團隊預計在2017年底基本到位。3、其他營運工作暫時甩項，待相關人員到崗后繼續(xù)完善。集團運營及投資發(fā)展部集團啟動會資料編制模板5.1 商業(yè)定位5.2 研發(fā)5.3 項目建設管理及技術(shù)5.4 收益測算5.5 后期運營管理規(guī)劃5.6 物業(yè)管理返回目錄運營及投資發(fā)展部 集團啟動會資料編制模板5.6 物業(yè)管理物業(yè)管理部門的組織構(gòu)架將根據(jù)商業(yè)和物業(yè)合并的變化進行調(diào)整。本項目預計2018年9月28日開業(yè)。1、物業(yè)職能的項目經(jīng)理和工程師預計于2017年底配置到位，其他崗位預計2018年初配置到位；2、現(xiàn)階段已就保安、保潔、客戶、維修、綠化等職能所需物業(yè)管理用房做了預留。3、其他物業(yè)工作暫時甩項，待相關人員到崗后繼續(xù)完善。版權(quán)聲明 2008 龍湖地產(chǎn)有限公司