1、項目策劃流程項目策劃流程 編制編制 日期日期 審核審核 日期日期 批準批準 日期日期 修訂記錄修訂記錄 日期日期 修訂狀態修訂狀態 修訂修訂內容內容 修訂修訂人人 審核人審核人 批準人批準人 1. 流程概況流程概況 流程目的流程目的 確保市場（目標客戶）定位和產品定位科學合理，符合市場需求和發展 趨勢，最大限度回避市場風險，最終提高公司項目開發的經濟效益。 流程風險流程風險 市場風險 流程范圍流程范圍 在土地獲取后的項目開發策劃研究。 定義定義 1、項目策劃：是根據建設意圖進行項目的定義和定位，全面構想一個 待建的項目系統， 它包括建設前期系統的構思策劃、 建設期間的項目管 理策劃和項目建成后
2、的運營策劃。 廣義上對項目定位深化的過程， 并在 此基礎上進行項目概念規劃方案設計、初步費用測算，經濟指標測算、 提出營銷策劃初步方案、 工程報告等， 論證可研結果和策劃結果是否一 致。 2、項目定位：就是確定開發項目，而這必須建立在了解客戶需求的前 提下，抓住市場空白點，準確地進行定位。 3、項目發展小組：由項目發展部、規劃設計部、營銷策劃部、工程管 理部、成本管理部、財務管理部、綜合管理部指定人員組成；組長由公 司第一負責人擔任或委派，負責領導具體工作。 項目發展小組負責項目的前期項目論證、項目策劃工作。 流程主導部門流程主導部門 項目發展小組 流程參與部門流程參與部門 項目發展部、營銷策
3、劃部、規劃設計部、成本管理部、財務管理部、工 程管理部、綜合管理部 部門部門 流程中承擔職責流程中承擔職責 項目發展小組 1. 負責進行項目定位深化的市場研究 2. 組織編制項目定位報告 3. 組織編制項目策劃報告 規劃設計部/工程管理部 1. 負責提出產品建議、項目概念規劃方案設計 2. 負責提出工程施工策劃初步方案 成本管理部/財務管理部 1. 負責項目成本測算、財務經濟指標測算 2. 負責進行工程成本測算 3. 提出融資需求 營銷策劃部 1. 提出營銷策劃建議和報告 2. 負責組織項目策劃的聽證會 公司領導 1. 投資論證委員會負責對項目策劃報告進行聽證決策 2. 總經理負責項目策劃報告
4、的最終簽批 3. 公司相關分管領導參與項目策劃報告階段性成果及項目 策劃報告的會簽 2. 流程圖流程圖 CH CH- -OPOP- - CHCH0101 Y Y Y N N CH-OP-LZ01 N 3. 工作程序工作程序 3.1 制定項目策劃工作計劃制定項目策劃工作計劃 3.1.1 項目發展小組負責擬定項目策劃工作計劃，經分管領導審批后開始實施，同時工作計 劃需審批后三天內備案至工程管理部。 3.1.2 項目發展小組根據項目策劃工作計劃的時間要求及時完成項目策劃報告 ，主要內 容包括： 1）項目概況 2）市場分析（總體市場與項目所在片區市場分析、競爭態勢分析） 3）項目優劣勢分析 4）項目市
5、場定位、客戶定位、物業形象定位、價格定位 5）發展策略 6）項目經濟分析 7）成本費用測算 8）營銷策劃初步方案 3.2 市場分析市場分析 3.2.1 分析研究擬開發周邊市場情況： 項目發展小組通過重點研究該地區房地產市場的發展 變化趨勢，完成各專業調研報告，預測完成前后客戶市場變化情況，并做相應的敏感性分 析，適用時包括： 1）熟悉國家及該地區政策法規，分析政策法規變化的可能性以及對市場影響程度，了 解該地區重點工程投資和城市建設規劃、土地供給、批建、固定資產投資、原材料供 給、價格，規劃、勘察、設計、施工企業實力等情況。 2) 分析該地區經濟發展規律與房地產業發展規律之間的關系，研究經濟發
6、展各個階段 對不同類型房地產的需求走勢。 3) 分析客戶需求的發展趨勢。 3.2.2 小組應完成房地產市場分析調研報告，包括但不限于以下內容： 1）發展環境（人口、經濟、文化等） ； 2） 房地產開發供給（區域格局、一定時間范圍內的開發量等） ； 3） 房地產市場需求（一定時間范圍內的銷售量，一般包含外銷） ； 4） 需求特性（房型、戶型面積、價格、付款方式等） ； 5） 客戶特征描述（區域來源、年齡、家庭結構、置業次數、置業動機等） 。 3.2.3 項目優劣勢分析 1）地理位置 2）交通流線 3）經濟指標 4）地質情況 5）SWOT 分析 6）風險及回避、提高效益的建議 3.3 目標市場定位
7、目標市場定位 3.3.1 推導過程描述或示意 3.3.2 量化說明 1）區域來源（說明內外銷比例） 2）職業分布 3）大致年齡結構 4）收入水平 5）置業次數 6）購買用途 3.3.3 項目開發策略 1）各種消費需求描述（如商業、生活配套、交通等） 2） 各種消費偏好描述（如樓層、花園、房型、物管等） 3） 物業發展定位，小區配套服務設施（含車位、商業、會所等） ，特殊物業（如商場、 寫字樓等）經營模式 4） 開發主題和形象定位 5） 分期及開發節奏 6） 樓型分配 7） 戶型、面積及其比例 8） 室內外裝修標準初步設想 9） 環境設計 3.4 項目概念規劃設計項目概念規劃設計 3.4.1 規
8、劃設計部根據項目市場分析、項目定位建議進行項目概念規劃設計。 3.5 進行進行項目營銷策劃項目營銷策劃，主要內容：主要內容： 3.5.1 項目概況 3.5.2 市場分析（總體市場和區域市場分析、競爭樓盤分析） 3.5.3 競爭態勢及銷售時機 3.5.4 項目總體營銷策略 3.5.5 項目定價策略 3.5.6 項目包裝策略 3.5.7 推廣步驟及銷售計劃 3.5.8 銷售費用預算及支出計劃，包括分階段費用使用計劃 3.5.9 項目物業管理方 3.6 成本及經濟測算成本及經濟測算 3.6.1 成本估算，對項目開發建安成本、前期費用、管理費用、營銷費用等方面進一步測算。 3.6.2 項目經濟分析，對
9、項目價格預期及收益進行測算。 3.7 項目項目初步定位報告審批初步定位報告審批 3.7.1 初步定位報告由項目發展小組組織評審，經項目發展部、規劃設計部、營銷策劃部、 財務管理部、公司分管領導會簽，總經理審批后進入后續工作。 3.8 完成完成項目策劃報告項目策劃報告和和審批審批 3.8.1 項目發展小組組織匯編完成項目策劃報告初稿后，進行小組內部討論修改。通過 后由項目發展小組組長提交投資論證委員會組織內部評審， 公司項目發展部、 財務管理部、 規劃設計部、營銷策劃部參與會簽。 3.8.2 會簽通過后項目策劃報告由項目發展部提交投資論證委員會聽證決策，項目發展 小組做報告陳述。經總經理批準后進入后續工作。 3.8.3項目策劃報告原件由營銷策劃部存檔。 3.9 編制編制項目開發項目開發指導書指導書 3.9.1 項目發展小組完成項目策劃后，參照模板組織編制項目開發指導書。 4. 支支持性文件持性文件 4.1 模板.項目定位報告 4.2 模板.項目策劃報告 4.3 模板.項目開發指導書 5. 相關記錄相關記錄 5.1.CH-QR-CH01 項目初步定位報告評審會議紀要
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