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房地產(chǎn)開發(fā)投資公司項目拓展與論證管理流程（7頁）.doc

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房地產(chǎn)開發(fā)投資公司項目拓展與論證管理流程（7頁）.doc

1、項目項目拓展與拓展與論證論證管理管理流程流程編制編制日期日期審核審核日期日期批準(zhǔn)批準(zhǔn) 日期日期修訂記錄修訂記錄日期日期修訂狀態(tài)修訂狀態(tài) 修訂修訂內(nèi)容內(nèi)容修訂修訂人人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 2008-12-26 B/0 CH-QR-LZ02公司土地儲備動態(tài) 計劃表增補信息欄，替換原表高德洪舒而桑張廣志增加5.8 CH-QR-LZ08.房地產(chǎn)項目開發(fā)里程碑計劃表 1 1、流程概況流程概況流程目的流程目的為保持公司可持續(xù)發(fā)展，在尋找和確定房地產(chǎn)新項目前，對其可行性進(jìn) 行科學(xué)論證，有效規(guī)避風(fēng)險，提高項目決策的規(guī)范性和計劃性。流程風(fēng)險流程風(fēng)險項目可行性決策所需的

2、信息不全面或不準(zhǔn)確造成決策失誤帶來的投資風(fēng)險。流程范圍流程范圍公司總部房地產(chǎn)開發(fā)新項目論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。定義定義 1、新項目論證：包含“論”和“證”兩個過程，即對影響新項目的各個因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測，最后針對預(yù)測的綜合效果進(jìn)行可行性求證。 2、房地產(chǎn)土地儲備：為保證公司未來項目開發(fā)的土地需求，而預(yù)先進(jìn) 行的以控制土地開發(fā)權(quán)力為目的購入土地的行為。 3、可行性研究：就是對擬購入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此基礎(chǔ)上對項目的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測，為投資決策提供依據(jù)。 4、基礎(chǔ)研究：是為確定公司土地儲備動態(tài)計劃、提高房地產(chǎn)新項目可行性分析技術(shù)水平所

3、進(jìn)行的持續(xù)性動態(tài)研究工作；基礎(chǔ)研究包含土地市場研究、宏觀及區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究、城市規(guī)劃動態(tài)研究、房地產(chǎn)宏觀市場研究、房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)研究、競爭對手研究和公司戰(zhàn)略研究等分項研究工作。 5、新項目：在本流程文件中指土地開發(fā)使用權(quán)獲得前的項目。 6、項目發(fā)展小組：由項目發(fā)展部、規(guī)劃設(shè)計部、營銷策劃部、工程管理部、成本管理部、財務(wù)管理部、綜合管理部指定人員組成；組長由公司總經(jīng)理任命，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)具體工作。項目發(fā)展小組負(fù)責(zé)項目的前期項目論證、項目策劃工作。流程主導(dǎo)部門流程主導(dǎo)部門項目發(fā)展部、項目發(fā)展小組流程參與部門流程參與部門營銷策劃部、規(guī)劃設(shè)計部、成本管理部、財務(wù)管理部、工程管理部、綜

4、合管理部部門部門流程中承擔(dān)職責(zé)流程中承擔(dān)職責(zé) 項目發(fā)展部 1. 負(fù)責(zé)土地信息收集、篩選和基礎(chǔ)研究工作； 2. 負(fù)責(zé)組織研究、初步確定重點地塊等前期工作； 3. 組織填報并提交項目建議書； 4. 組織并參與對項目建議書的初判審批； 5. 負(fù)責(zé)項目立項和組建項目發(fā)展小組； 6. 參與可行性研究和報告編制； 7. 組織項目可行性研究的聽證決策會，協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)組織項目商務(wù)談判、確定項目的運作方式； 8. 負(fù)責(zé)取得項目開發(fā)權(quán)及合作條件。項目發(fā)展小組 1. 組織市場調(diào)研； 2. 負(fù)責(zé)制定可行性研究計劃； 3. 組織開展項目可行性研究，并組織編制項目可行性研究報告。規(guī)劃設(shè)計部 1. 負(fù)責(zé)項

5、目概念規(guī)劃草案設(shè)計工作，負(fù)責(zé)編制規(guī)劃要求。成本管理部/財務(wù)管理部 1. 負(fù)責(zé)對論證項目提供財務(wù)經(jīng)濟(jì)評價和分析； 2. 負(fù)責(zé)組織確定項目成本估算。營銷策劃部 1. 負(fù)責(zé)實施市場調(diào)查，對論證項目提出銷售預(yù)測。風(fēng)險管理部 1. 負(fù)責(zé)相關(guān)法律事務(wù)處理。公司領(lǐng)導(dǎo) 1. 負(fù)責(zé)項目可行性研究過程中分管職責(zé)內(nèi)的工作督導(dǎo)和成果審核； 2. 參與機(jī)會研究成果、項目可行性研究成果的審核； 3. 投資論證委員會負(fù)責(zé)對可行性研究成果進(jìn)行聽證決策； 4. 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批項目建議書、項目可行性研究報告； 5. 執(zhí)行董事負(fù)責(zé)項目獲取前的立項審核；董事長負(fù)責(zé)項目獲取前的立項審批。 2 2、流程圖、流程圖

6、項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項 CH CH- -OPOP- - LZLZ0101 項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項 Y Y 項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項

7、項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項 Y 項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項 Y 項項項項項 N 項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項項

8、項項項項項項 N 項項項項項 CH-WI-LZ01-1 項項項項項 CH項 OP項 CH01 Y N N 項項 N N 項項項項項 Y N 項項項項項項項項項項 3、工作程序工作程序 3.1.信息收集與甄別信息收集與甄別 3.1.1 由項目發(fā)展部負(fù)責(zé)土地信息的收集工作，負(fù)責(zé)土地信息的匯總、整理和總結(jié)等。除公司確定單列項目外，一般信息渠道包括但不僅限于以下方面： 1) 政府公告類：從相關(guān)報紙或各土地儲備中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地儲備發(fā)展中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、拍賣、掛牌信息公告。 2) 其他被動收集信息類：土

9、地信息人來電、傳真、約訪、推介等。 3) 其他主動收集信息類：了解各行政區(qū)歷史用地、農(nóng)村、工業(yè)、商業(yè)發(fā)展用地和舊城改造的信息，根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略，主動與原土地方接觸，了解是否有轉(zhuǎn)讓或合作意向。 3.2.基礎(chǔ)研究階段基礎(chǔ)研究階段 3.2.1 項目發(fā)展部負(fù)責(zé)依據(jù)各類信息開展基礎(chǔ)研究，及時把握動態(tài)信息，填報基礎(chǔ)研究信息分類表，做到及時收集、及時分析，其研究成果定期匯總，形成基礎(chǔ)研究信息庫。 3.2.2 項目發(fā)展部以基礎(chǔ)研究的成果指導(dǎo)土地儲備計劃工作的進(jìn)行，編制公司土地儲備動態(tài)計劃。 3.2.3 項目發(fā)展部根據(jù)對土地信息的初步判斷，篩選并提出“重點進(jìn)入地塊”建議，并編制目標(biāo)地塊初步研

10、究報告報項目發(fā)展分管領(lǐng)導(dǎo)初審。 3.3.目標(biāo)地塊研究目標(biāo)地塊研究 3.3.1 針對初審?fù)ㄟ^的目標(biāo)地塊，由項目發(fā)展部牽頭、營銷策劃部等部門配合，開展實地勘察和周邊市場調(diào)查，根據(jù)市場情況和項目特點進(jìn)行初步研究和初步定位。 3.3.2 對于合作項目，項目發(fā)展部負(fù)責(zé)商務(wù)談判的前期準(zhǔn)備、談判計劃、配合公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行談判工作，關(guān)于合作方式、土地價格、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等重要的談判需填寫商務(wù)談判記錄。 3.3.3 由項目發(fā)展部牽頭、財務(wù)管理部等部門配合，完成相應(yīng)宗地狀況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、合作條件、投資收益預(yù)測等工作，形成項目建議書后進(jìn)行初判審批。 3.4.項目初判審批項目初判審批及立項及立項 3.4.1 項目發(fā)展部

11、負(fù)責(zé)組織對項目建議書進(jìn)行初判審批。公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后進(jìn)入可行性研究階段，未通過則進(jìn)行調(diào)整或放棄后進(jìn)入土地資料庫。 3.4.2項目建議書通過初判審批后，由項目發(fā)展部組織成立項目發(fā)展小組，開展可行性研究工作。 3.5.項目項目可行性可行性研究研究及編制項目及編制項目可行性可行性研究報告研究報告 3.5.1 項目發(fā)展小組負(fù)責(zé)制定可行性研究計劃及可行性研究的整體工作。 1) 項目發(fā)展小組進(jìn)一步完善項目背景調(diào)研，包括項目獲得方式的流程、土地方資信情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來發(fā)展趨勢等，進(jìn)一步完善項目建議書內(nèi)容。 2) 規(guī)劃設(shè)計部根據(jù)項目建議書的產(chǎn)品初步定位，提出項目概念規(guī)劃草案，

12、協(xié)助完成項目可行性研究報告。 3) 成本管理部負(fù)責(zé)根據(jù)項目概念規(guī)劃草案、成本數(shù)據(jù)庫信息提出工程成本估算。 4) 營銷策劃部負(fù)責(zé)提出項目初步定位、銷售預(yù)測等。 5) 財務(wù)管理部負(fù)責(zé)根據(jù)銷售預(yù)測、工程成本估算、土地及前期費用、期間費用等進(jìn)行項目投資經(jīng)濟(jì)評價。 3.5.2 項目發(fā)展小組根據(jù)項目基本情況、市場調(diào)研、初步產(chǎn)品定位的規(guī)劃、銷售預(yù)測、工程成本估算，匯總各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并對項目總投資收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價。 3.5.3 項目發(fā)展小組負(fù)責(zé)匯總整合完成項目可行性研究報告。 3.6.評審及聽證決策評審及聽證決策 3.6.1項目可行性研究報告完成后，由項目發(fā)展小組提交項目發(fā)展部分管領(lǐng)導(dǎo)審核后，由項目

13、發(fā)展部組織投資論證委員會進(jìn)行聽證決策。 3.6.2 項目可行性研究成果由投資論證委員會聽證決策通過和總經(jīng)理簽批，報執(zhí)行董事、董事長審批同意后方可立項。若投資論證委員會聽證決策未能通過，則調(diào)整可行性研究報告或放棄后進(jìn)入土地資料庫。 3.7.項目獲取項目獲取 3.7.1 項目開發(fā)決策通過后，由項目發(fā)展部組織項目獲取工作，項目獲取的方式通常有兩種： 1) 政府招拍掛，按政府相關(guān)規(guī)定辦理各項手續(xù)； 2) 二級市場，包括直接土地轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、樓花轉(zhuǎn)讓三種。 3.7.2 無論通過何種方式，公司合法地獲得項目土地的開發(fā)權(quán)力后，項目發(fā)展小組立即根據(jù) 可行性研究的情況，進(jìn)入項目策劃流程。 3.7.3

14、項目發(fā)展部將項目拓展相關(guān)資料整理后移交綜合管理部存檔。 4、支持性文件支持性文件 4.1. CH-WI-LZ01-1.目標(biāo)地塊研究作業(yè)指引 4.2. CH-WI-LZ01-2.項目建議書編制作業(yè)指引 4.3. CH-WI-LZ01-3.項目可行性報告編制作業(yè)指引 5、相關(guān)記錄相關(guān)記錄 5.1. CH-QR-LZ01.基礎(chǔ)研究信息分類表 5.2. CH-QR-LZ02.公司土地儲備動態(tài)計劃表 5.3 .CH-QR-LZ03.新項目可行性研究測算表成本部分 5.4 .CH-QR-LZ04.新項目可行性研究測算表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)部分 5.5 .CH-QR-LZ05.項目可行性研究報告 5.6 .CH-QR-LZ06.項目建議書 5.7 .CH-QR-LZ07.項目可行性研究（策劃）聽證會簽表 5.8. CH-QR-LZ08.房地產(chǎn)項目開發(fā)里程碑計劃表

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