2019房地產公司靜態測算之規劃、收入、成本分析培訓課件（57頁）.pdf
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2019房地產公司靜態測算之規劃、收入、成本分析培訓課件（57頁）.pdf
1、投資測算培訓系列課靜態測算之規劃、收入、成本分析目錄CONTENTS目錄一、靜態投資測算概要二、規劃設計指標分析三、收入分析四、成本分析五、小結1.1 靜態投資測算概念厘定 靜態指不考慮貨幣時間價值，按同一時點計算。 即在不考慮貨幣時間價值前提下，通過假設開發法估算開發項目成本、收入、利潤等經濟指標，來評估項目獲利能力的過程。 一般多用于機會研究階段的匡算、初步可行性研究階段的概算；對于開發周期短、以出售型房地產為主的項目比較適用。一、靜態投資測算概要1.2 投資測算（靜態/動態）基本原理一、靜態投資測算概要 土地成本前期費用 建安工程費基礎設施費 配套設施費開發間接費 不可預見費 三大期間費
2、用管理費用營銷費用財務費用 收入支出 銷售收入 租賃收入 稅費返還 收益=凈利潤收入項目總投資稅費= 三大稅增值稅及附加土地增值稅企業所得稅一、靜態投資測算概要序號項目一租售總收入1銷售物業2自持/經營物業二項目總投資1土地成本2前期費用3建安工程費4基礎設施費5配套設施費6開發間接費7不可預見費8管理費用9營銷費用10財務費用三稅費1增值稅及附加2土地增值稅3企業所得稅四項目效益分析1稅前利潤2凈利潤3銷售凈利潤率4靜態投資回收期1.3 靜態投資測算基本步驟 靜態測算的目的是編制項目某一時間點的損益表（利潤表）一、靜態投資測算概要靜態測算基本步驟4、給出損益表及衍生表2、估算銷售收入3、估算
3、項目成本1、明確項目規劃設計指標2.1 規劃設計的基本原理 房地產建筑規劃要做的工作很多，而投資人員需要自己有能力和專業分析項目的基本規劃指標。 一般輸入條件：用地紅線、容積率、建筑密度、綠化率、限高等。二、規劃設計指標分析規劃布局建筑選型景觀規劃配套規劃道路規劃住宅戶型總建筑面積地上計容面積地下面積地上面積地上不計容面積地下面積=+ 住宅（產品類型） 非住宅 自持物業 配套設施 設備層 架空層 避難層 非人防地下室 人防地下室 地下儲藏室 2.2 規劃設計的基本限制條件 用地面積/用地紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房。 容積率：項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地面積之比，附屬建筑物也計算在內。 建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內所有基
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