房地產公司房地產項目并購與合作的相關法律實務培訓課件（57頁）.pdf
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房地產公司房地產項目并購與合作的相關法律實務培訓課件（57頁）.pdf
1、版權所有 集團 嚴禁外傳房地產項目并購與合作的相關法律實務投資策劃中心 風險控制部2015.11課程目標目標一概念辨析？并購與合作類拿地模式的法律特點與差異目標二注意什么？并購與合作類拿地模式的法律風險及防范措施目標三如何選擇？各類拿地模式的適用情形土地使用權轉讓并購與合作類拿地模式聯營型合作開發(fā)股權類合作開發(fā)委托代建代管一、土地使用權轉讓指直接從原土地使用權人手中通過國有土地使用權轉讓的方式獲取土地。（1）已經繳納土地出讓金、已經取得國有土地使用權證；（2）已投資額（不含出讓金）占總投資達到25%。條件概念優(yōu)缺點【優(yōu)點】轉讓完成后比較干凈，不涉及以前公司的債權債務，可輕裝上陣直接開發(fā)【缺點】
2、轉讓稅費高（營業(yè)稅及附加、契稅、土地增值稅）稅費較重，導致拿地成本增加（1）目標公司債權債務過于復雜，不適用于股權收購時，可考慮土地轉讓；（2）目標公司除了目標土地外，有其他資產、物業(yè)或經營業(yè)務，不好剝離、或者對方不愿意轉讓目標公司股權時可考慮土地轉讓。適用情形一、土地使用權轉讓需要注意的相關法律問題（1）劃撥地的土地轉讓 除了軍用空置劃撥地外，其他劃撥土地不能直接土地轉讓（需補辦出讓手續(xù)，補交出讓金）國土資源部、財政部、解放軍總后勤部關于加強軍隊空余土地轉讓管理有關問題的通知：軍用空置劃撥地，報總后勤部批準后，可以采用三種方式處理：（一）地方政府收儲然后公開出讓；（二）部隊直接公開轉讓；（三
3、）部隊與地方政府共同公開轉讓。（2）土地已抵押的處理 擬受讓的土地已抵押不允許轉讓，同時也辦理不了過戶。 解決方案：解除抵押后再進行土地轉讓，解押的資金最好由對方解決，如對方沒有錢，在提供足額擔保的前提下，我司可提供借款處理。一、土地使用權轉讓需要注意的相關法律問題（3）未達到法定轉讓條件的處理根據 土地管理法規(guī)定，國有土地使用權轉讓必須達到開發(fā)投資總額的25%的條件，未達到25%不允許轉讓，同時現實中也有國土局也不給辦理過戶。但現實中有很多空地，未達到25%的轉讓條件，我們又想通過土地轉讓的方式轉讓，如何處理？【解決方案】要求對方按照我司的規(guī)劃設計條件開發(fā)至25%，滿足轉讓條件后再辦理轉讓手續(xù)。A公司項目公司項目土地（空地）土地轉讓借款（工程建設費用）交易模式：1、我司派駐開發(fā)管理團隊進駐項目公司，按照我司報批的規(guī)劃和設計，以項目公司名義開發(fā)建設；2、施工單位選擇、工程造價及
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