1、模板模板. .項目定位報告項目定位報告 目目 錄錄 1.1. 項目優劣勢分析項目優劣勢分析 1.11.1 宗地概況宗地概況 1.21.2 宗地環境特點宗地環境特點 1.31.3 宗地位置特點宗地位置特點 2.2. 區域市場研究區域市場研究 2.12.1 區域簡介區域簡介 2.1.1 區域市場概況 2.1.2 區域市場配套情況 2.22.2 所在區域房地產市場分析所在區域房地產市場分析 2.2.1 房地產市場供需及走勢 2.2.2 典型競爭項目情況分析 2.2.2.1 競爭項目基礎信息 2.2.2.2 競爭項目產品信息 3.3. 目標市場研究目標市場研究 4.4. 市場定位結論市場定位結論 1.

2、 項目優劣勢分析項目優劣勢分析 目的：分析土地基本情況、地理位置特點和環境特征三方面的優劣勢。 1.1. 1 1 宗地概況宗地概況 填表人： 填寫日期： 年 月 日 土地名稱/項目名稱 宗 地 概 況 平面地 形 地形 南北長度 東西長度 地勢 實際用地面積 地貌特 征 宗地內有無地表水 池塘 水渠 宗地周邊有無地表水 江 河 湖 海 水渠 高壓線 有 無 墳地 有 無 保護植物 有 無 地下情 況 地下管線 有 無 地下電纜 有 無 暗渠 有 無 地上建筑物原有樁基 有 無 地下建筑/結構 有 無 文物古跡 有 無 土地完 整性 完整 不完整： 市政代征地 市政綠化帶 市政道路 名勝古跡 江

3、河湖泊 土地拆 遷順序 大 市 政 配 套 供水 距宗地距離 成本 接入的可能性 未來規劃和實施時間 雨污水 排放 距宗地距離 成本 接入的可能性 未來規劃和實施時間 通訊 距宗地距離 成本 接入的可能性 未來規劃和實施時間 供電 距宗地距離 成本 接入的可能性 未來規劃和實施時間 燃氣 距宗地距離 成本 接入的可能性 未來規劃和實施時間 供暖 距宗地距離 成本 接入的可能性 未來規劃和實施時間 1.1. 2 2 宗地環境特點宗地環境特點 填表人： 填寫日期： 年 月 日 土地名稱/項目名稱 城市 風象 主導風向 空氣 質量 宗地空氣質量狀況 空氣質量良好 空氣質量較差，需進行檢測 水質 宗地

4、內水質狀況 水質良好 水質較差，需進行檢測 噪音 宗地噪音狀況 周邊無噪音源 周邊有噪音源，需進行檢測 污染 宗地污染狀況 化工廠 水污染 其他 治安 宗地治安狀況 危險源 宗地有無危險源 放射性 易燃易爆 其他 高壓線 宗地有無高壓線 有 無 景觀 宗地現有、將有景觀狀況 1. 3 3 宗地位置特點宗地位置特點 填表人： 填寫日期： 年 月 日 土地名稱/項目名稱 宗 地 位 置 位置 區域位 置 所在區 四至 范圍 東 南 西 北 地段及等 級 周 邊 現 狀 及 規 劃 現狀 東面 對項目的 特殊影響 西面 對項目的 特殊影響 南面 對項目的 特殊影響 北面 對項目的 特殊影響 規劃 東

5、面 預計實施 時間 西面 預計實施 時間 南面 預計實施 時間 北面 預計實施 時間 道 路 現有路幅 規劃路幅 與宗地的 關系 規劃實施 時間 規 劃 城市規劃 圖 分析： 區域規劃 圖 分析： 2.2.區域市場分析區域市場分析 目的：除了解該區域的宏觀經濟和房地產市場供求情況，對區域市場的競爭優劣勢有一個判斷外， 本部分的另一個目的是對區域內的配套設施情況、區域內現有項目的產品、價格、客源以及未來供應情 況進行深入了解，作為項目相關定位的依據。 2.12.1 區域簡介區域簡介 目的：對該區域市場的宏觀情況進行簡述，并對其配套設施有明確的闡述，為我們項目的配套設施 建設提供參考依據。 2.1

6、.1 區域市場概況 填表人： 填寫日期： 年 月 日 土地名稱/項目名稱 區 域 市 場 概 況 宏觀情 況 區域位置 區域總人 口 非農人口 所占比例 農業人口 所占比例 人均可支 配收入 居民儲蓄存款余 額 區內外資 企業數量 區域特 點 人文 經濟 歷史 結論 2.1.2 區域市場配套情況 填表人： 填寫日期： 年 月 日 土地名稱/項目名稱 區 域 市 場 配 套 情 況 交通出 行 公交線路 在宗地及其周邊的起始站 軌道交通 距宗地最近的站點 快速干道 市中心距宗地最快可達線路 其它 現狀公 共服務 設施 （距 宗地 3000米 范圍內 列明數 量、名 稱、距 離） 教育設施 （列數

7、量） 小學 中學 大專院校 幼托 商業網點 綜合商場 超級市場 農貿市場 其它 銀行 郵局 文化體育 公園 運動場館 圖書館 游泳館 其它 醫院 結論 2.22.2 所在區域房地產市場分析所在區域房地產市場分析 目的：對該區域的客源、未來供應情況、價格及走勢、產品情況進行分析，為項目定位的確定提供 依據。 填表人： 填寫日期： 年 月 日 土地名稱/項目名稱 區 域 房 地 產 市 場 供 需 及 走 勢 房地產投資走勢 （近三年） 前兩年 前一年 當年 圖表 分析 住宅供應量 （近3年） 前兩年 前一年 當年 圖表 分析并預 測未來供 應情況 住宅銷售面積 （近3年） 前兩年 前一年 當年

8、圖表 多層 小高層 高層 別墅 當年 前一年 前兩年 分析 住宅銷售價格走勢 （近3年） 前兩年 前一年 當年 圖表 多層 小高層 高層 別墅 當年 前一年 前兩年 分析 結論 2.2.1 房地產市場供需及走勢 2.2.2 典型競爭項目情況分析（包括在售項目與代售項目） 2.2.2.1 競爭項目基礎信息 填表人： 填寫日期： 年 月 日 編 號 樓盤名稱 發展商 所處地段 開盤 時間 均價 銷售 率 客源區域分布 主要賣點 1 2 3 4 2.2.2.2 競爭項目產品信息 樓盤名稱 位置 規劃規劃 總用地面積 M 總建筑面積 M 容積率 綠化覆蓋率 樓間距 總戶數 戶 車位數 地面 個 地下

9、個 建筑建筑 住宅總面積 M 住宅產品類型 獨立別墅 聯排別墅 平層公寓 花園洋房 小高層 高層 其他 住宅結構形式 會所設施 商業面積 M 租 售 幼兒園 班級數 收費標準 小學 班級數 收費標準 中學 班級數 收費標準 車位 地上 面積 收費標準 地下 面積 收費標準 景觀及活動場景觀及活動場 周邊自然景觀 有 無 景觀設計面積 M 包 含 項 目 游泳池 室外 M 室內 M 水景/噴泉 個 兒童游戲場 組 硬地活動場 個 網球場 個 羽毛球場 個 其它 建材及裝修標準建材及裝修標準 室 外 墻面一 墻面二 窗 白鋁 彩鋁 塑鋼 其它 公 共 室 內 電梯品牌 電梯廳 裝修標準 大堂 裝修

10、標準 其它 住 宅 室 內 毛坯房 標準裝修 提供 不提供 裝修套餐 裝修價格 項目 品牌或材料 入戶門/內門 地板 潔具 廚柜 吊頂 開關 其它 產品產品 產 品 特 點 主力戶型 戶型比例 戶型及面積 比例 消化比例 層高 物業管理收費標準 新技術的應用 3.3.目標市場研究目標市場研究 目的：所定目標客戶來源及層次，詳細了解目標客戶的需求，為項目的產品定位及定價提供依據。 填表人： 填寫日期： 年 月 日 客戶來源客戶來源 來源主要區域 來源次要區域 客戶描述客戶描述 人 口 特 征 年齡區間 2225 占 % 2630 占 % 3135 占 % 3640 占 % 4150 占 % 51

11、60 占 % 60 以上 占 % 家庭人口 1 人 占 % 2 人 占 % 3 人 占 % 4 人 占 % 5 人以上 占 % 社 會 特 征 文化程度 高中/中專/技校以下 占 % 大專 占 % 大學本科及以上 占 % 職業類型 私營業主 占 % 高級白領 占 % 技術白領 占 % 低級白領及藍領 占 % 其他 占 % 社 會 經 濟 特 征 家庭年總收入 車輛擁有 自備車 占 % 公務車 占 % 無車 占 % 主觀社會地位 中低層 占 % 中間層 占 % 中高層 占 % 高層 占 % 購 房 因 素 重 視 程 度 可改變因素 交通 根據重視程度進行排序： 生 活 設 施 配 套 教 育

12、設 施 配 套 戶型 交房時間 不可改變因素 環境 根據重視程度進行排序： 價格 地段 品牌 客戶需求客戶需求 景觀 社區風格 立面風格 住宅產品類型 獨立別墅 聯排別墅 疊加別墅 多層 小高層 高層 其他 高層高層 層數 戶型及比重 戶型 需求比重 % 戶型 需求比重 % 面積 戶型 面積需求 - 戶型 面積需求 - 層高 心理承受單價 總價區間 裝修 毛坯房 初裝修 精裝修 戶 型 要 求 開間要求 客廳 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主臥 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.

13、9 米以上 占 % 面積要求 客廳 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主臥 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 廚房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主衛 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 當 朝 向 與 景 觀 發 生 沖 突 時 希望客廳朝南，主臥朝景觀 占 % 希望主臥朝南，客廳朝景觀 占 % 當 主 衛 和 廚 房 的 采 光 發 生沖

14、突時 希望主衛直接采光，廚房間接采光 占 % 希望廚房直接采光，主衛間接采光 占 % 對特殊空間的 需求 儲藏室 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 傭人房 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 衣帽間 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 小高層小高層 層數 戶型及比重 戶型 需求比重 % 戶型 需求比重 % 面積 戶型 面積需求 - 戶型 面積需求 - 層高 心理承受單價 總價區間 裝修 毛坯房 初裝修 精裝修 戶 型 要 求 開間要求 客廳 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主臥

15、3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占 % 面積要求 客廳 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主臥 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 廚房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主衛 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 當 朝 向 與 景 觀 發 生 沖 突 時 希望客廳朝南，主臥朝景觀 占 % 希

16、望主臥朝南，客廳朝景觀 占 % 當 主 衛 和 廚 房 的 采 光 發 生沖突時 希望主衛直接采光，廚房間接采光 占 % 希望廚房直接采光，主衛間接采光 占 % 對特殊空間的 需求 儲藏室 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 傭人房 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 衣帽間 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 多層多層 屋頂 平屋頂 坡屋頂 層數 戶型及比重 戶型 需求比重 % 戶型 需求比重 % 面積 戶型 面積需求 - 戶型 面積需求 - 層高 心理承受單價 總價區間 裝修 毛坯房 初裝修 精裝修 戶 型 要 求 開間要求 客廳 3.6 米以下

17、占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主臥 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占 % 面積要求 客廳 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主臥 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 廚房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主衛 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上

18、占 % 取舍 當 朝 向 與 景 觀 發 生 沖 突 時 希望客廳朝南，主臥朝景觀 占 % 希望主臥朝南，客廳朝景觀 占 % 當 主 衛 和 廚 房 的 采 光 發 生沖突時 希望主衛直接采光，廚房間接采光 占 % 希望廚房直接采光，主衛間接采光 占 % 對特殊空間的 需求 儲藏室 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 傭人房 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 衣帽間 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 疊加別墅疊加別墅 屋頂 平屋頂 坡屋頂 層數 戶型及比重 戶型 需求比重 % 戶型 需求比重 % 面積 戶型 面積需求 - 戶型 面積需求 - 層高

19、心理承受單價 總價區間 裝修 毛坯房 初裝修 精裝修 戶 型 要 求 開間要求 客廳 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主臥 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占 % 面積要求 客廳 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主臥 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 廚房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以

20、上 占 % 主衛 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 當 朝 向 與 景 觀 發 生 沖 突 時 希望客廳朝南，主臥朝景觀 占 % 希望主臥朝南，客廳朝景觀 占 % 當 主 衛 和 廚 房 的 采 光 發 生沖突時 希望主衛直接采光，廚房間接采光 占 % 希望廚房直接采光，主衛間接采光 占 % 對特殊空間的 需求 儲藏室 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 傭人房 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 衣帽間 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 聯排別墅聯排別墅 屋頂 平屋頂 坡屋頂 層數 戶

21、型及比重 戶型 需求比重 % 戶型 需求比重 % 面積 戶型 面積需求 - 戶型 面積需求 - 層高 心理承受單價 總價區間 裝修 毛坯房 初裝修 精裝修 戶 型 要 求 開間要求 客廳 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主臥 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占 % 面積要求 客廳 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主臥 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平

22、米以上 占 % 廚房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主衛 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 當 朝 向 與 景 觀 發 生 沖 突 時 希望客廳朝南，主臥朝景觀 占 % 希望主臥朝南，客廳朝景觀 占 % 當 主 衛 和 廚 房 的 采 光 發 生沖突時 希望主衛直接采光，廚房間接采光 占 % 希望廚房直接采光，主衛間接采光 占 % 對特殊空間的 需求 儲藏室 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 傭人房 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 衣帽

23、間 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 獨立別墅獨立別墅 屋頂 平屋頂 坡屋頂 層數 戶型及比重 戶型 需求比重 % 戶型 需求比重 % 面積 戶型 面積需求 - 戶型 面積需求 - 層高 心理承受單價 總價區間 裝修 毛坯房 初裝修 精裝修 戶 型 要 求 開間要求 客廳 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主臥 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占 % 面積要求 客廳 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以

24、上 占 % 主臥 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 廚房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主衛 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 當 朝 向 與 景 觀 發 生 沖 突 時 希望客廳朝南，主臥朝景觀 占 % 希望主臥朝南，客廳朝景觀 占 % 當 主 衛 和 廚 房 的 采 光 發 生沖突時 希望主衛直接采光，廚房間接采光 占 % 希望廚房直接采光，主衛間接采光 占 % 對特殊空間的 需求 儲藏室 必須要有

25、占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 傭人房 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 衣帽間 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 其他產品形式其他產品形式 屋頂 平屋頂 坡屋頂 層數 戶型及比重 戶型 需求比重 % 戶型 需求比重 % 面積 戶型 面積需求 - 戶型 面積需求 - 層高 心理承受單價 總價區間 裝修 毛坯房 初裝修 精裝修 戶 型 要 求 開間要求 客廳 3.6 米以下 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9-4.2 米 占 % 4.2 米以上 占 % 主臥 3 米以下 占 % 3-3.3 米 占 % 3.6-3.9 米 占 % 3.9 米以上 占

26、 % 面積要求 客廳 16 平米以下 占 % 16-24 平米 占 % 24-30 平米 占 % 30 平米以上 占 % 主臥 12 平米以下 占 % 12-18 平米 占 % 18-24 平米 占 % 24 平米以上 占 % 廚房 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 主衛 4-6 平米 占 % 6-8 平米 占 % 8-10 平米 占 % 10 平米以上 占 % 取舍 當 朝 向 與 景 觀 發 生 沖 突 時 希望客廳朝南，主臥朝景觀 占 % 希望主臥朝南，客廳朝景觀 占 % 當 主 衛 和 廚 房 的 采 光 發 生沖突時 希望主衛

27、直接采光，廚房間接采光 占 % 希望廚房直接采光，主衛間接采光 占 % 對特殊空間的 需求 儲藏室 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 傭人房 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 衣帽間 必須要有 占 % 無所謂 占 % 不需要 占 % 4.4.市場定位結論市場定位結論 目的：通過對上面三個部分的總結，得出產品市場定位的最終結論，為決策做出研究判斷。 4 41 1 宗地現狀概括（宗地優劣勢概括）宗地現狀概括（宗地優劣勢概括） 411 判斷宗地現狀對土地開發可能造成的影響。 對于可能增加額外開發成本的情況要予以說明； 如果宗地現狀利于土地開發， 要給出這種 結論。 4

28、12 判斷大市政配套的主要特點 說明大市政配套的主要難點是什么，并得出配套是否可以順利完成的結論。 413 宗地環境特點概括 宗地的主要污染源是什么，污染的嚴重程度對宗地開發是否會造成影響。 宗地的最大環境優勢是什么，環境優勢對于宗地開發的意義是什么。 414 宗地區位條件概括 宗地的位置和通達性說明。 宗地周邊規劃調整對宗地可能帶來的影響或利好結論。 宗地現有道路的條件和規劃道路的影響。 大區域規劃對宗地產生的影響結論。 4 42 2 區域市場分析概括區域市場分析概括 421 區域宏觀情況和最大的特點 有沒有特殊的文化背景、經濟條件對購買力影響的判斷、人口規模對市場需求的影響判 斷 422 區域市場配套結論 區域市場配套的完整性結論，宗地需要補充配套的種類和規模 423 區域房地產市場走勢概括 區域房地產市場十分處于上升期。區域房地產市場是否利于宗地開發。 424 區域競爭項目概括 區域競爭項目的市場定位結論，競爭項目可能對宗地開發產生的主要威脅。 區域競爭項目的產品最大特點。 4 43 3 目標市場定位概括目標市場定位概括 431 目標客戶的年齡結構、收入情況概括、社會特征和主要區域。 432 目標客戶的產品追求特點：主要產品類型、主體戶型、主要面積、住宅形式。 433 目標客戶的特殊需求。