1、的成功之道 The research of sales shops on WANDA plaza 銷售型商鋪研究 的發展模式 PART 1 產品編年史 單店模式 發展時期 01-03年 建筑形態 單體盒式建筑 產品類型 純商業 選址特點 核心商圈黃金地段 規模體量 5萬平方米左右 業態功能 代表項目 商業 長沙、南昌 20%的商業散售，散售部分為一層商鋪。 第一代產品 組合店模式 發展時期 04-05年 建筑形態 組合盒式建筑或盒子+高層 產品類型 純商業或商業+高層 選址特點 核心商圈黃金地段 規模體量 10萬平方米左右 業態功能 商業或商業+居住/酒店 代表項目 武漢、哈爾濱 購物中心真正
2、的“只租不售”。后來采取整體銷售緩解資金壓力。 第二代產品 城市綜合體模式 發展時期 06年以后 建筑形態 盒子+街區+高層 產品類型 綜合體 選址特點 城市副中心，新區中心 規模體量 50-100萬平方米左右 業態功能 住宅+商業+辦公+酒店 代表項目 北京CBD 核心商業購物中心“只租不售”。銷售部分占項目整理比例40%-60%。 第三代產品 項目開發的命脈現金流 資金 建設 銷售 開發過程 銀行不可能無止境的貸款，而采取的又是快速復制擴張戰略，在資金周轉要求上非常高。如何將手上有的現金?作的好，將上圖所示的循環轉得快，是每個開發商都想做到的。 可復制模塊的確立 初期出現的問題 在第一代，
3、第二代產品中，由于自持物業比例很高，主力店的租金收入比較低，回報慢，導致商業資金鏈條偏緊，影響整體經營收入， 第三代廣場更豐富的業態組合 購物中心 高級酒店 寫字樓 公寓住宅 第三代產品調整了物業結構：在做購物中心的同時，開發部分寫字樓、住宅或者商務公寓，通過出售這部分物業，獲取充足資金來支持商業經營。 大商業 大商業就像心臟 沒有心臟血液無法流動 銷售型物業就像血管 沒有血管心臟也無法存活 酒店 寫字樓 住宅 商鋪 自持商業與銷售物業相互依存，互為支撐 大商業，必須有 銷售物業，更必須有 沒有大商業，缺少一個核心吸引力，會使銷售物業后期乏力，難以獨立存活，客戶不能收回投資預期。 銷售物業作為整個項目能夠按預期開展下去的保證，能否快速銷售是項目成敗的關鍵。 大商業 大商業 住宅 底商 寫字樓 酒店 步行街 住宅 底商 寫字樓 酒店 步行街 如何快
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