1、項目開發工作指導書項目開發工作指導書 XXXX 項目（項目（x x 期）期） 擬稿 日期 審核 日期 批準 日期 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 目 錄 重要說明重要說明 . 2 2 1.1. 項目范圍與管理目標：項目范圍與管理目標： . 3 3 2.2. 進度管理進度管理 . 4 4 3.3. 成本管理成本管理 . 6 6 4.4. 質量管理質量管理 . 8 8 5.5. 項目風險管理項目風險管理 . 9 9 重要說明重要說明 1、本指導書的格式由綜合管理部維護； 2、本指導書文本的擬稿部門為項目部； 3、本指導書的
2、責任人為項目經理； 4、本指導書的變更程序如下： “提出變更申請-綜合管理部審議通過- 總經理簽署。” 5、各項目部及專業部門可根據本指導書和項目總體計劃起草本部門 更具操作性的專項計劃。 1. 項項目范圍與管理目標：目范圍與管理目標： 1.1 產品范圍說明：產品范圍說明： 占地面積：占地面積： 容積率：容積率：0.8 建筑面積：建筑面積： xx項目項目 住宅住宅 商業商業 會所會所 公建公建 架空層架空層 地下室地下室 一期 二期 三期 說明性文字：說明性文字： 1.2 管理范圍說明：管理范圍說明： 1.3 項目的經營管理目標：項目的經營管理目標： 1.3.1 利潤分期實現表：利潤分期實現表
3、： 1.3.2 進度、成本、質量管理目標見進度、成本、質量管理目標見 2-4 各章。各章。 1.3.3 風險管理目標：提前識別項目面臨的運作管理風險，分析其風險管理目標：提前識別項目面臨的運作管理風險，分析其 發生的可能性及可能的后果，制定應對預案，并在風險發生發生的可能性及可能的后果，制定應對預案，并在風險發生 時給予及時處理。詳細的風險管理內容見時給予及時處理。詳細的風險管理內容見 5 章。章。 2. 進度管理進度管理 重要說明：重要說明： 項目一級計劃項目一級計劃控制性里程碑的制訂控制性里程碑的制訂及調整流程為：及調整流程為：綜合管理部綜合管理部制訂制訂總助總助審議通審議通 過過總經理總
4、經理審批。審批。 2.1 一期進度控制目標一期進度控制目標（xxxxxxxxxxxx 審批生效）審批生效） 2.1.1 制定一期進度控制目標的前提條件制定一期進度控制目標的前提條件 例： 樁基提前開工 主體采用費率招標 外墻涂料采用吊籃施工 綠化 2.1.2 一期進度控制性里程碑一期進度控制性里程碑 序序 號號 工作內容工作內容 開始開始 時間時間 結束結束 時間時間 執行責任部門執行責任部門 備注備注( (需要著重說需要著重說 明的其它過程節明的其它過程節 點時間點時間) ) 1. 市場定位確定 2. 設計總體方案確定 3. 完成正式施工圖設計 例如基礎施工圖 4. 基礎施工 5. 建設局公
5、開定標 6. 工程進度達到預售條件 例如內部認購 7. 正式開盤銷售 8. 竣工驗收 9. 入伙 10. 辦理首批小業主 房地產證 計劃內容說明：計劃內容說明： 應至少包括如下方面：應至少包括如下方面： 1. 項目開發關鍵路徑的描述。 2. 項目管理過程中一些非常規措施的說明。 3. 從交付角度對銷售配合范圍及內容的詳細說明。 2.2 二期進度控制性里程碑二期進度控制性里程碑 3. 成本管理成本管理 3.1 總體管理目標總體管理目標 項目項目 三期合計三期合計 XX1 期期 XX2 期期 XX3 期期 總成本（萬元） 可售面積（m2） 單位成本(項目成本 單位：元/M2） 其中： 地價成本 （
6、萬元） 建安成本 項目管理費 營銷費用 單位物業基金 利息 表格說明：表格說明：關于表格中所列成本數據統計口徑的說明。 3.2 建安成本分項管理目標建安成本分項管理目標 序號序號 項目名稱項目名稱 三期合計三期合計 1 期期 2 期期 3 期期 建筑面積（建筑面積（M M 2 2） ） 1. （單位：萬元） 開發前期準備費 2. 主體建筑工程費 3. 主體安裝工程費 4. 社區管網工程費 5. 園林環境工程費 6. 配套設施費 7. 建安成本合計建安成本合計 3.3 成本管理措施成本管理措施 3.3.13.3.1 設計階段：設計階段： 3.3.23.3.2 土方與基礎土方與基礎工程工程 3.3
7、.33.3.3 主體工程：主體工程： 3.3.43.3.4 裝修工程裝修工程 3.3.53.3.5 給排水、燃氣給排水、燃氣 3.3.63.3.6 材料、設備、工程招標材料、設備、工程招標 4. 質量管理質量管理 4.1 產品質量要求產品質量要求 項目項目 單位 XX1XX1期期 XX2XX2期期 XX3XX3期期 工工 程程 質質 量量 裂縫裂縫 次次/戶戶 土建滲漏土建滲漏 給排水給排水 土建、裝修工程土建、裝修工程 部品質量（櫥柜、潔具等）部品質量（櫥柜、潔具等） 電器工程電器工程 其他（煤氣、公共部分等）其他（煤氣、公共部分等） 4.2 質量管理措施質量管理措施 4.2.1 事前控制事
8、前控制： 4.2.1.1 圖紙會審： 4.2.1.2 施工前對易裂易漏部位的材料控制： 4.2.1.3 材料做法： 4.2.1.4 節點做法： 4.2.2 事中控制事中控制： 4.2.3 事后控制事后控制： 5. 項目風險管理項目風險管理 序序 號號 風險內容風險內容 可能后可能后果果 風險風險 系數系數 預防預防/應對方案應對方案 1. 因山地建筑及地質復雜， 圖紙 質量不高及不完善 2. 一期圖紙推后 40 天，銷售時 間不變，工程較緊。 3. 因設計問題出現設計與施工 配合問題 4. 外立面及室內裝修材料選樣 慢 5. 招投標方面風險較大。 項目公 開招標， 只要有資格的施工單 位都可以參加投標 6. 7. 8. 9. 10. 11.
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