1、動態成本編制操作指引動態成本編制操作指引 (試行版試行版) 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂修訂狀態狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 2017.6.14 完成 第一次編制 1.1. 目的目的 為規范和統一置地總部下屬各戰區動態成本填報方式，提高動態成本數據統計的準確性，特制定本 作業指引。 2.2. 適用范圍適用范圍 本作業指引適用于中南置地各戰區。 3.3. 術語和定義術語和定義 3.1. 動態成本的定義：動態成本的定義：反映項目實施過程中的預期成本，通過實時反映目標成本和預期成本的差異，幫 助相關專業及時發現問題并解決問題，實現對成本的控制，其核心是實時性
2、。動態指的是在項目整個生 命周期的任一時間點，都能實時掌握項目最新的成本狀態。 3.2. 動態成本的組成：動態成本的組成：動態成本由如下內容組成：已簽合同、補充協議、無文本合同、設計變更（未確 認、已確認） 、現場簽證（未確認、已確認） 、預估合同變動、結算調整、未簽合同。 4.4. 職責職責 4.1. 置地總部成本管理中心置地總部成本管理中心 4.1.1 負責本作業指引的制定、修訂、解釋和指導； 4.1.2 負責地區公司動態成本的監督和審核。 4.24.2 戰區戰區成本管理部成本管理部 4.2.1 負責編制動態成本，并按要求按時上報置地總部成本管理部； 4.2.1 負責對動態成本主要偏差項的
3、差異分析。 4.34.3 戰區戰區總經理總經理 4.3.1 監督本戰區動態成本執行情況； 4.3.2 審批相關報告。 5.5. 原則原則 5.1. 對應原則：動態成本按目標成本的核算對象逐一填報。 5.2. 時間原則：方案版目標成本通過后的本月起開始報送動態成本月報，成本后評估完成后的下月起結 束報送。每個月的報送時間為當月 26 日（如遇節假日則相應提前） 。 5.3. 更新原則： 動態成本數據表單由明源 ERP 系統線上導出， 復核后填報動態成本月報， 并作差異分析。 5.4. 保密原則：各戰區的動態成本及數據表單，屬置地總部一級商業機密，不得泄露給任何無關人員。 6.6. 動態成本月報組
4、成動態成本月報組成 6.1. 動態成本月報由如下內容組成： *項目*年*月動態成本月報數據表單 （EXCELEXCEL） *公司*年*月成本月度回顧會 （建議（建議 PPTPPT） 7.7. *項目項目* *年年* *月動態成本月報數據表單 （月動態成本月報數據表單 （EXCELEXCEL） 7.1. 動態成本月報數據表單的填報原則動態成本月報數據表單的填報原則 7.1.1. 準確及時性原則：動態成本應準確反映項目實時成本狀態，反映目標成本的執行情況，反映每個合約范 圍狀態并找出差異和解決方案； 7.1.2. 依據性原則：計入動態成本數據表單中的數據必須有確鑿的證據證明其存在或即將發生的必然性
5、； 7.1.3. 一致性原則：動態成本控制表與合約規劃表的合同分類及對應的目標成本原則上應保持一致，動態成本 控制表各項內容與對應臺帳保持一致； 7.1.4. 連續性原則：動態成本數據表單數據在時間維度上應保持連續性，當數據本身無法說明其變化原因時， 應注重文字說明對數據的補充說明作用。 7.2. 動態成本月報數據表單的組成動態成本月報數據表單的組成 7.2.1. 動態成本月報數據表單由三個部分九個表單構成，分為匯總表單、核心數據表單和支撐性表單。 匯總分析表單（手工填報） ： 成本差異分析表 、 房地產置地總部#月成本數據匯總表 （全 部整合在一張動態成本編制表 ，暫時手工填報，待系統完善后
6、由系統導出） ； 核心數據表單（明源 ERP 導出） ： 動態成本明細表 ； 支撐性表單 （明源 ERP 導出） ： 合同臺帳 、 設計變更臺賬 、 現場簽證臺帳 、 結算臺帳 、 預估合同變動臺賬 （系統中暫無，待開發后導出）等。 7.3. 匯總表單：匯總表單： 成本差異分析表 成本差異分析表表格具體形式如下： 7.3.1. 成本差異分析表 #項目項目# #月動態差異分析表月動態差異分析表 成本階段成本階段 填報時間填報時間 成本科目成本科目 建筑面積建筑面積 可售面可售面 積積 目標成本目標成本 上月動態成本上月動態成本 本月動態成本本月動態成本 成本差異成本差異 本月較上月成本變本月較上
7、月成本變 化原因化原因 總成本 （萬元） 可售單方 (元/m2) 總成本 （萬元） 可售單方 (元/m2) 總成本 （萬元） 可售單方 (元/m2) 本月目 標 （萬元） 本月目標 (元/m2) 本月上 月 （萬元） 本月上月 (元/m2) (m2) (m2) 項目成本 開發成本 土地費 前期工程 費 配套設施 費 基礎設施 費 建安及裝 修工程費 環境景觀 工程費 工程相關 費 工程后續 成本 開發間接 費 開發費用 銷售費用 管理費用 財務費用 稅費 本月與目標差異分析說明：本月與目標差異分析說明：1 1、 2 2、 3 3、 填表說明： 項目名稱、成本階段、填報時間按實填寫并滾動更新；
8、成本階段指：方案版、預結版等； 目標成本的數據來源于相應成本階段方案版的成本金額； 動態成本的數據來源于月報編制時點明源 ERP 線上系統動態成本明細表 ； 【本月較上月成本變化原因】填寫本月與上月動態差異。 【本月與目標差異分析說明】填寫本月動態與目標成本的差異分析； 差異分析需按照二級科目分別說明，且本月與上月動態成本差異、動態成本與目標成本的差異分析均需詳細至合約級別； 譬如： 【建安工程費】 ：減少 850 萬： （1、總包工程根據預算調整并考慮 5%變更后減少 500 萬；2、門窗工程優化節約 200 萬；3、保溫工程優化節約 100 萬；4、其他減少 50 萬） ； 差異分析需描述
9、出成本金額變動 80%以上的主要差異項。 7.3.2. 月度動態成本數據匯總表月度動態成本數據匯總表 房地產置地總部#月成本數據匯總表 填表說明： 成本數據來源于月報編制時點明源線上系統動態成本明細表 ； 上述所有成本數據取整或保留至小數點后兩位。 7.3.3. 月度動態成本變動復核表月度動態成本變動復核表 填表說明： 成本數據來源于月報編制時點明源線 ERP 上系統動態成本回顧表 （本月及上月） ； 上述所有成本數據取整或保留至小數點后兩位； 公司名稱 項目名稱 業態 可售面積 各業態成本數據(元/M2) 目標成本 #月動態 責任狀指 標 責任狀總 成本(萬 元） 開發成本 其中：土 地費
10、其中：銷 售設施建 造費 其中：貸 款利息 #月動態 指標 #月動態 總成本 （萬元） #月開發 成本 其中：土 地費 其中：銷 售設施建 造費 其中：貸 款利息 “CHECK”行中的動態總金額請確保與“月度動態成本變動原因分析表”中的金額一致； “合同總金額”=“已簽合同”+“補充協議”+“無文本合同” ， “變更簽證占合同總金額比例”=“累計變更簽證金額”/“已簽合同總金額” 。 月度動態成本變動復核表月度動態成本變動復核表 未簽合同 （未發生預估） 合同/無文本合同 設計變更 現場簽證 其它事項 動態 已簽合同 補充協議 無文本合同 設計變更 （未確認） 設計變更 （已確認） 現場簽證
11、（未確認） 現場簽證 （已確認） 預估合同變 動 結算及其它 調整 本月 上月 CHECK 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 本月變更簽證金額 累計變更簽證金額(含本 月) 0.00 0.00 合同總金額 變更簽證占合同總金額 比例（%） 0.00 7.3.4. 月度主要變更簽證分析表月度主要變更簽證分析表 月度主要變更簽證分析表月度主要變更簽證分析表 序號 內容 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 填表說明： 成本數據來源于月報編制時點明源 ERP 線上系統變更簽證臺賬 ； 上述所有成本數據取整或保留至小數點后
12、兩位； 本表需列出月度變更簽證金額占比 60%以上的變更、簽證事項。 7.4. 核心數據表單： 動態成本明細表核心數據表單： 動態成本明細表 動態成本明細表是動態成本核心組成部分，從明源 ERP 線上系統導即可，是項目成本實時情況的集中反映。動態成本控制表形式如下： 動態成本明細動態成本明細 本月主要設計變更 （金額 60%以上） 0.00 本月主要現場簽證 （金額 60%以上） 0.00 科目科目 代碼代碼 成本成本 科目科目 名稱名稱 科目科目 目標目標 成本成本 金額金額 合約合約 名稱名稱 合約合約 控價控價 計算計算 對應對應 的成的成 本科本科 目金目金 額匯額匯 總總 預留預留
13、合同合同 變更變更 率率 預留合同變預留合同變 更金額更金額 合約控價合約控價 動態成本動態成本 實際發生費用實際發生費用 F=H+IF=H+I 待發生費用待發生費用 G=J+KG=J+K 與目標偏差與目標偏差 金額金額 偏差率偏差率 A A B B C=A*BC=A*B D=A*(1D=A*(1- -B)B) E=F+G E=F+G 已簽訂已簽訂 合同費合同費 用用 H H 已確認變已確認變 更、簽證、更、簽證、 補充協議補充協議 費用費用 I I 待簽訂待簽訂 合同費合同費 用用 J J 預估變預估變 更、簽證、更、簽證、 補充協議補充協議 費用費用 K K L=EL=E- -A A M=
14、L/A*100%M=L/A*100% 7.4.1. “合約名稱”列“合約名稱”列 “合約名稱”列填寫的是合約科目名稱。約科目名稱的一般形式為：*合同。 7.4.2. “合約控價計算對應的成本科目金額匯總”“合約控價計算對應的成本科目金額匯總” 列列 “合約控價計算對應的成本科目金額匯總合約控價計算對應的成本科目金額匯總”列填寫的是目標成本金額，根據合約包含的成本科目而匯總的科目目標成本金額。 7.4.3. “預留合同變更金率”列“預留合同變更金率”列 規劃狀態規劃狀態 執 行 狀執 行 狀 態態 “預留合同變更率預留合同變更率”列填寫的是預計變更率。工程施工合同一般預留 5%，其它類合同不做預
15、留。 7.4.4. “合約控價”列“合約控價”列 “合約控價合約控價”列填寫的是目標成本減去預留變更后的合約規劃金額。 7.4.5. “實際發生費用”列“實際發生費用”列 “已簽合同費用”列：填寫的是對應合約范圍的合同金額。錄入時點為“合同審批完成” ，即合同價。 “已確認變更、簽證、補充協議費用”列：填寫的是對應合約范圍的合同的變更簽證及補充協議金額。錄入時點為“變更簽證及補充協議審批完成” ，即變 更簽證及補充協議金額。 7.4.6. “待發生費用”列“待發生費用”列 “待簽訂合同費用待簽訂合同費用 ”列填寫的是尚未簽訂合同的合約控價金額。 “預估變更、簽證、補充協議費用預估變更、簽證、補
16、充協議費用”列填寫的是該合約范圍的變更簽證預估金額金額。 7.4.7. “動態成本動態成本”列”列填寫的是實際發生費用加待發生費用。 7.4.8. “與目標偏差金額與目標偏差金額”列”列填寫的是動態成本減目標成本。 7.4.9. “偏差率偏差率”列”列填寫的是偏差金額占目標成本的比率。 7.5. 支撐性表單支撐性表單臺賬臺賬 7.5.1. 臺賬是動態成本控制表的重要支撐文件，包括合同臺帳 、 無文本合同臺賬 、 設計變更臺賬 、 現場簽證臺帳 、 結算臺帳 、 預估合同變動臺賬等。 7.5.2. 支撐性臺賬以明源線上導出并經成本管理部線下復核后的數據為準。 8.8. *公司公司* *年年* *
17、月成本月度回顧會月成本月度回顧會 8.1. 各戰區成本管理部需定期召開成本月度回顧會，并形成回顧會資料。 8.2. 月報會議要素 會議目的 明確成本月度執行情況及問題分析、解決方案； 將成本月度回顧會中的重點數據、重要案例、需公司協調解決的議題整理歸總后在戰區層面的管理會議上分享或協調解決。 會議周期 每月召開 1 次。 項目召集 戰區成本專業負責人。 參會人員 成本專業負責人及經辦人； 涉及相關部門時，可邀請相關部門負責人或主辦人參與。 會前準備 近期各項工作推進、各部門考核情況、各階段目標成本、當月月報及主要差異變化、資金計劃、政策變化、人工材料變化、成本策劃、 基準成本、重點案例等。 會
18、后跟蹤 會議紀要發送與會人員及相關部門，隨成本月報報置地總部成本管理部備案； 會議確定的任務由戰區成本專員跟蹤，必要時成本專業負責人檢查。 9.9. 動態成本管理動態成本管理 9.1. 當預計突破或已突破預警標準的二級費項時，成本管理部應及時啟動預警機制，并向責任部門發出預警，要求各責任部門提出改進措施方案。 9.2. 啟動預警機制的標準：項目實施階段主體建安工程費三級費項預計超（或超）目標成本、主體外工程分攤費用二級費項預計超（或超）目標成本時，成 本管理部須在動態成本編制表中特別預警注明，并提出改進措施，并報置地總部成本管理中心進行監督。 9.3. 當預警后的改進措施實施后仍無法保證目標成本控制時，參照置地總部權責的要求履行分級對成本變動事項進行上報審核、審批等程序： 9.3.1 三級科目成本調劑由戰區總經理審批。 9.3.2 凡出現以下情況： 建安成本超目標成本 非建安成本超目標成本 總目標成本不調整，一、二級成本調整 必須由戰區成本部組織相關業務部門會審后，按【集團權責】走審批程序。 10.10. 附件附件 中南置地動態成本編制表 11.11. 支持性文件及關聯文件支持性文件及關聯文件 成本管理制度 12.12. 附則附則 本制度自正式發布之日起執行本制度自正式發布之日起執行。
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