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房地產(chǎn)投資開發(fā)公司成本后評估操作指引（5頁）.docx

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房地產(chǎn)投資開發(fā)公司成本后評估操作指引（5頁）.docx

1、成本后評估操作指引成本后評估操作指引 (試行版試行版) 修訂記錄修訂記錄日日期期修訂修訂狀態(tài)狀態(tài) 修改內(nèi)容修改內(nèi)容修改人修改人審核人審核人批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 2017.6.14 完成第一次編制 1.1.目的：目的：為規(guī)范各開發(fā)項(xiàng)目成本后評估管理工作，根據(jù)成本制度管理規(guī)定，以項(xiàng)目目標(biāo)成本、合約規(guī)劃、合同文件、工程結(jié)算審定資料等相關(guān)資料為基礎(chǔ)，編制、審核、評估、提煉原始數(shù) 據(jù)，總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及典型案例，形成知識沉淀，為后期開發(fā)項(xiàng)目成本管理提供經(jīng)驗(yàn)。 2.2.使用范圍：使用范圍：適用于中南置地控股及操盤的項(xiàng)目。 3.3.職責(zé)與權(quán)限職責(zé)與權(quán)限 3.13.1 置地總部成本管理置

2、地總部成本管理中心中心 3.1.1 負(fù)責(zé)工作指引的制訂、修訂、解釋。 3.1.2 負(fù)責(zé)總體組織協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理。 3.1.3 負(fù)責(zé)對成本后評估報(bào)告的審核。 3.3.2 2 城市公司成本管理部城市公司成本管理部 3.2.1 組織城市公司各專業(yè)的成本后評估配合工作。 3.2.2 對合約規(guī)劃管理、開發(fā)項(xiàng)目成本（報(bào)批報(bào)建驗(yàn)收類、勘察設(shè)計(jì)類、主體建安類、除主體建安類外）及結(jié)算情況進(jìn)行分析、評估，對實(shí)際成本與目標(biāo)成本的差異進(jìn)行對比分析，評估開發(fā)成本控制成效。 3.2.3 提煉各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及典型案例。 3.2.4 提交項(xiàng)目后評估報(bào)告及項(xiàng)目相關(guān)資料，審批通過后形成項(xiàng)目成本后評估資料

3、存檔（存檔按置地總部存檔制度要求執(zhí)行）。 3.3.3 3 城市公司城市公司前期管理部前期管理部 3.3.1 負(fù)責(zé)所簽訂配套合同/非合同相關(guān)內(nèi)容的梳理和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)，配合成本核算部進(jìn)行成本后評估工作。 3.3.4 4 城市城市公司設(shè)計(jì)管理部公司設(shè)計(jì)管理部 3.4.1 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)部簽訂合同相關(guān)內(nèi)容的梳理和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)。 3.4.2 配合成本核算部進(jìn)行設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)性、設(shè)計(jì)變更相關(guān)內(nèi)容的梳理及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)。 3.3.5 5 城市公司招標(biāo)城市公司招標(biāo)采購部采購部 3.5.1 負(fù)責(zé)招投標(biāo)管理、合同管理相關(guān)內(nèi)容的梳理及經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)總結(jié)，配合成本核算部進(jìn)行成本后評估工作。 3.63.6 城市公司城市公司工程管

4、理部工程管理部 3.6.1 配合成本核算部進(jìn)行工程方案、施工組織現(xiàn)場簽證相關(guān)內(nèi)容的梳理及經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)，提供后評估相關(guān)工程數(shù)據(jù)。 3.73.7 城市公司總經(jīng)理城市公司總經(jīng)理 3.7.1 監(jiān)督城市公司項(xiàng)目成本后評估的執(zhí)行情況。 3.7.2 審批項(xiàng)目成本后評估報(bào)告及相關(guān)文件。 4.4.管理管理過程過程 4.14.1 成本后評估及數(shù)據(jù)庫成本后評估及數(shù)據(jù)庫工作計(jì)劃工作計(jì)劃 4.1.1 城市公司成本核算部在項(xiàng)目竣工一個(gè)月內(nèi)，制定該項(xiàng)目的成本后評估工作計(jì)劃。 4.1.2 項(xiàng)目單個(gè)合同預(yù)結(jié)算時(shí)，應(yīng)同時(shí)啟動該合同的數(shù)據(jù)庫建立工作（附件二、三、四、五），并作為預(yù)結(jié)算報(bào)告的組成部分，隨預(yù)結(jié)算審批權(quán)限

5、審批。 4.1.3 項(xiàng)目總包結(jié)算完成后一周內(nèi)，啟動成本后評估工作。如遇特殊情況需延長后評估工作，應(yīng)向置地總部成本管理中心申請延期。 4.24.2 成本后評估成本后評估資料體系資料體系 4.2.1 收集被評估項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，包括多版本目標(biāo)成本及其執(zhí)行合約規(guī)劃。 4.2.2 匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料，包括所有合同及補(bǔ)充協(xié)議、工程預(yù)算書、工程結(jié)算書、工程變更、現(xiàn)場簽證、認(rèn)質(zhì)認(rèn)價(jià)、索賠文件、相關(guān)驗(yàn)收證明等資料。 4.2.3 取得財(cái)務(wù)費(fèi)用臺帳。 4.34.3 成本后評估成本后評估依據(jù)依據(jù) 4.3.1 已結(jié)算合同，按結(jié)算價(jià)計(jì)入。 4.3.2 未結(jié)算的合同，按預(yù)算+預(yù)估變更（預(yù)計(jì)結(jié)算值）計(jì)

6、入。 4.3.3 非合同及零星支付的按照財(cái)務(wù)實(shí)際已付金額計(jì)入。 4.3.4 非合同預(yù)計(jì)必須支付的，按預(yù)估金額計(jì)入。 4.44.4 成本成本后評估的編制后評估的編制 4.4.1 后評估的成果文件由成本后評估報(bào)告（附件一）、成本后評估表（附件二）、成本后評估臺賬（附件三）、成本數(shù)據(jù)庫指標(biāo) （附件四、五、六、七）組成。 4.4.2成本后評估報(bào)告分為項(xiàng)目概況、各階段成本對比分析、過程成本管理評估、結(jié)論共計(jì)四項(xiàng)主要內(nèi)容。 4.4.2.1 項(xiàng)目概況：簡要說明項(xiàng)目所處位置、建筑面積、開竣工日期，附總平面圖。 4.4.2.2 各階段成本對比分析：（1）對比項(xiàng)目各階段目標(biāo)成本的成本變化。

7、（2）對比項(xiàng)目后評估成本與方案階段目標(biāo)成本，評價(jià)差異原因及可優(yōu)化項(xiàng)目。 4.4.2.3 過程成本管理評估：（1）全程策劃后評估：綜合計(jì)劃牽頭，成本核算部按要求完成全程策劃后評估工作，相關(guān) 模板以綜合計(jì)劃提供模板為準(zhǔn)。（2）交房后評估：綜合計(jì)劃牽頭，成本核算部按要求完成交房后評估工作，相關(guān)模板以綜合計(jì)劃提供模板為準(zhǔn)。（3）成本管理后評估：成本核算部負(fù)責(zé)就合約規(guī)劃執(zhí)行、主要成本指標(biāo)、變更簽證管理、結(jié)算管理的編制，重點(diǎn)描述現(xiàn)場管理過程中的成本優(yōu)化、變更簽證及結(jié)算管理中有待加強(qiáng)的部分。（4）單項(xiàng)工程的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)總結(jié)：單項(xiàng)工程的分析必須包括該項(xiàng)工程對應(yīng)方案目標(biāo)成本與結(jié)算金額的對比分析、

8、指標(biāo)分析、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)、教訓(xùn)總結(jié)四部分；總包工程還應(yīng)對施工圖預(yù)算核對過程進(jìn)行分析和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。（5）單項(xiàng)工程分析對應(yīng)內(nèi)容應(yīng)配上圖表、圖紙截圖或照片。成本偏差較大項(xiàng)目應(yīng)由成本核算部召集相關(guān)部門，討論得出經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及改進(jìn)措施，形成專項(xiàng)案例。（6）以下工程必須進(jìn)行單項(xiàng)工程分析：總包工程、樁基及基坑圍護(hù)工程（若有）、批量精裝修工程（若有）、外立面裝飾工程（包括外墻涂料、外墻面磚、外墻保溫、幕墻等）、景觀工程；單項(xiàng)工程結(jié)算金額200 萬且結(jié)算金額超過合同金額 20%的工程；其他有借鑒意義的工程。 4.4.2.4 結(jié)論：總結(jié)本項(xiàng)目的成本控制情況，提煉值得推廣的優(yōu)秀案例、經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)案例、可優(yōu)化

9、點(diǎn)分析等。 4.4.3成本后評估表由以下 7 個(gè)附表組成： 4.4.3.1 配套收費(fèi)情況表：按項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的配套收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行填寫，必須填寫內(nèi)容包括 “費(fèi) 項(xiàng)” 、 “計(jì)費(fèi)基數(shù)” 、 “收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)” 、 “收費(fèi)依據(jù)” 、 “收費(fèi)單位” 、 “規(guī)定繳納實(shí)際”和“實(shí) 際繳納實(shí)際” 。 4.4.3.2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)后評估表：在預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行逐一核實(shí)修正。 4.4.3.3 產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)后評估表：在預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本中的產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，根據(jù) 實(shí)際情況進(jìn)行逐一核實(shí)修正，并評價(jià)產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性及落實(shí)情況。 4.4.3.4 關(guān)鍵指標(biāo)后評估表：在預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本中的關(guān)鍵

10、指標(biāo)表的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn) 行逐一核實(shí)修正填寫，并與預(yù)結(jié)版目標(biāo)成本指標(biāo)及限額指標(biāo)進(jìn)行對比。 4.4.3.5 成本后評估匯總表、成本后評估除建安外費(fèi)用及各業(yè)態(tài)建安成本后評估表：在預(yù)結(jié) 版目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際合同、結(jié)算情況逐一核實(shí)修正填寫，并與預(yù)結(jié)版目標(biāo) 成本進(jìn)行差異分析（重點(diǎn)項(xiàng)目需在表中嵌入案例分析），與基準(zhǔn)成本進(jìn)行差異分析（重點(diǎn)分析是否需要對基準(zhǔn)成本進(jìn)行修訂及修訂的內(nèi)容）。 4.4.3.6 變更簽證后評估表：根據(jù)成本后評估臺賬中合同金額、結(jié)算金額、簽證變更份數(shù)/金額等數(shù)據(jù)進(jìn)行填寫，并分析單合同簽證變更的主要原因。 4.4.4成本后評估臺賬為成本管理系統(tǒng)中的（非）合同臺賬、變更

11、簽證臺賬、預(yù)結(jié)算臺賬。 4.4.5成本數(shù)據(jù)庫指標(biāo)由以下四個(gè)附件組成： 4.4.5.1 報(bào)批報(bào)建驗(yàn)收類指標(biāo)：按項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的配套收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行填寫。 4.4.5.2 勘察設(shè)計(jì)類指標(biāo)：按項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行填寫。 4.4.5.3 主體建安類指標(biāo)：按項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的價(jià)格、含量等進(jìn)行填寫。 4.4.5.4 除主體建安類外指標(biāo)：按項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行填寫。 4.54.5 成本成本后評估的后評估的審核審核 4.5.1 城市公司成本核算部在項(xiàng)目總包結(jié)算完成后，需在 30 日歷天內(nèi)完成成本后評估，項(xiàng) 目審批（附件八）完成后，上報(bào)成本管理中心。 4.5.2 成本系統(tǒng)后評估功能開發(fā)完成后，以系統(tǒng)申報(bào)為準(zhǔn)。 5.5.附件附件附件 1：成本后評估報(bào)告附件 2：成本后評估表附件 3：成本后評估臺賬附件 4：成本數(shù)據(jù)庫指標(biāo) （報(bào)批報(bào)建驗(yàn)收類指標(biāo)表）附件 5：成本數(shù)據(jù)庫指標(biāo) （勘察設(shè)計(jì)類指標(biāo)表）附件 6：成本數(shù)據(jù)庫指標(biāo) （主體建安費(fèi)指標(biāo)表）附件 7：成本數(shù)據(jù)庫指標(biāo) （除主體外建安費(fèi)指標(biāo)表）附件 8：成本后評估審批表 6 6、附則、附則本制度自正式發(fā)布之日起執(zhí)行。

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