1、目標成本編制操作指引目標成本編制操作指引 (試行版試行版) 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂修訂狀態狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 2017.6.14 完成 第一次編制 一、目的一、目的 提高目標成本及預算管理的嚴肅性； 確保項目成本過程可控、透明； 明確成本管理責任； 控制成本風險，提升置地總部成本競爭力。 二、適用范圍二、適用范圍 適用于中南置地操盤運營的所有開發項目的成本管理工作。 三、成本管理責任界定三、成本管理責任界定 3.13.1 置地總部成本管理中心置地總部成本管理中心 負責本作業流程的制訂、修訂、指導、解釋、檢查和落實； 對項目各階段目標成本

2、編制進行指導，組織審核審批； 重點跟進目標成本控制情況、產品價值、配置標準及限額落實情況。 3.2 3.2 置地總部招標采購中心置地總部招標采購中心 對項目各階段目標成本管理部品部件、戰略采購及集中采購編制進行指導。 3.3 3.3 置地總部研發設計中心置地總部研發設計中心 對各項目各階段目標成本產品價值及配置標準進行指導； 參與目標成本評審，重點審核產品價值及配置標準、限額設計及設計費用。 3.4 3.4 置地總部營銷管理中心置地總部營銷管理中心 參與目標成本評審，重點審核產品價值及配置標準及營銷費用。 3.5 3.5 置地總部財務管理中心置地總部財務管理中心 對各項目各階段目標成本開發間接

3、費、管理費、財務費用、稅費編制進行指導； 參與目標成本評審，重點審核開發間接費、管理費、財務費用、稅費； 對項目開發中需分攤的費用，確定管理口徑分攤原則和依據。 3.6 3.6 置地總部營運管理中心置地總部營運管理中心 對各項目各階段目標成本技術方案進行指導。 3.7 3.7 戰區戰區成本職能成本職能 組織各職能部門編制目標成本及匯總、評審； 負責編制項目開發四項成本（前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公建配套費） 。 3.8 3.8 戰區戰區采購職能采購職能 參與目標成本編制與審核，審核產品價值及配置標準，重點提供部品部件單價及工程類市 場單價。 3.9 3.9 戰區戰區設計職能設計職能

4、參與目標成本編制與審核，重點編制設計費，審核產品價值及配置標準。 3.10 3.10 戰區戰區營銷職能營銷職能 參與目標成本編制與審核，重點編制銷售費用。 3.11 3.11 戰區戰區財務職能財務職能 參與目標成本編制與審核，重點編制土地費用、開發間接費、管理費、財務費用、稅費。 3.12 3.12 戰區戰區工程職能工程職能 參與目標成本編制與審核，審核產品價值及配置標準。 3.13 戰區前期開發配套職能 3.13.1 參與目標成本編制與審核，提供相關政策收費標準。3.143.14 戰區戰區項目項目總經理總經理 3.14.1 監督本項目目標成本的執行情況； 3.14.2 審核目標成本表單。 3

5、.153.15 戰區戰區總經理總經理 3.15.1 監督城市所有項目目標成本的執行情況； 3.15.2 審核目標成本表單。 四、工作流程四、工作流程 4.14.1 投資版目標成本投資版目標成本 （1） 編制時間：土地成交后即需發起投資版目標成本編制，按最終版拿地測算金額，將 實際土地成交價替換上，要求拿地后 7 個工作日內線上編制完成投資版目標成本， 上報置地總部成本管理中心。 （2） 提交成果：投資版目標成本明細。 （3） 編制要求：必須使用附件標準模板。投資版目標成本原則上要求按拿地測算最終審 核確認的成本金額，將實際土地成交價替換，并完成銷售費用、管理費用、財務費 用、稅費編制，作為投資

6、版目標成本 。 （4） 編制依據：拿地測算成本、項目土地實際成交價、設計強排方案、產品級配包及配 置標準、限額設計、對標項目成本資料、成本數據庫，市場變化預期、項目的特點 （地質條件、基礎形式、市政接駁口等） ，營銷定位分析，當地收費標準，戰略采購 信息及其它相關資料。 （5） 科目深度：銷售費用、管理費用、財務費用、稅費、工程相關費、工程后續成本、 開發間接費、環境工程費二級，土地費、前期工程費、基礎設施費、公建配套費三 級，建安費四級。 （6） 不可預見費：原則上標準產品線項目按 3%考慮，商業項目及非標準產品線可按 5% 考慮，取費基數為建安以及裝修類費用。 4.24.2 定位版目標成本

7、：定位版目標成本： （1） 編制時間：定位方案審批通過后 7 個工作日內完成線上考核版目標成本明細編制， 并發起審批。 （2） 提交成果：會簽確認的產品配置和關鍵指標表（含限額設計標準） ，定位版目標成本 EXECL 明細表、各階段差異分析表、目標成本摘要。 （3） 編制要求：必須使用附件標準模板。定位版目標成本作為項目成本管控目標，原則 上不得突破。 （4） 編制依據： 項目土地實際成交價格， 強排方案、 定位設計方案， 外部歷史經驗數據、 成本數據庫，對標項目成本資料、市場變化預期、項目的特點（基礎形式、市政接 駁口等） ，營銷定位報告，戰略采購信息及其它相關資料。 （5） 設計指標落地：

8、限額設計指標、產品價值及配置標準、關鍵指標在審批通過后，由 設計職能作為方案設計任務書發給設計院。 （6） 科目深度：銷售費用、管理費用、財務費用、稅費、工程相關費、工程后續成本、 開發間接費、環境工程費二級，土地費、前期工程費、基礎設施費、公建配套費三 級，建安費四級。 （7） 不可預見費：原則上標準產品線項目按 3%考慮，商業項目及非標準產品線可按 5% 考慮，取費基數為建安以及裝修類費用。 4.3 4.3 全程策劃版目標成本（考核版）：全程策劃版目標成本（考核版）： （1）編制時間：方案設計階段性成果批準后 15 個工作日內完成編制，并上報置地總部成 本管理部。 （2）提交成果：戰區會簽

9、確認的產品配置變化審批表和關鍵指標表（含限額設計標準） ， 全程策劃目標成本 EXECL 明細表，各階段差異分析表、目標成本摘要。 （3）編制要求：必須使用附件標準模板。全程策劃版目標成本定位考核版目標成本。 （4）編制依據：方案設計文件、定位版目標成本及產品價值及配置標準、成本數據庫、項 目特點、戰略采購信息、人材機信息及市場價格。 （5）設計指標落地：限額設計指標、關鍵指標由設計職能作為擴初設計任務書發給設 計院。 （6）科目深度：均到末級科目。 （7）不可預見費：不預留。 4.4 預結版目標成本： （1）編制時間：項目竣工備案完成后 30 個日歷天內（每年 1-6 月份竣工備案的項目在本

10、 年度 6 月 20 日前/每年 7-12 月竣工備案的項目在本年度 12 月 20 日前） ，完成預結版目 標成本編制。 （2） 提交成果： 戰區會簽確認的產品配置標準變化審批表和關鍵指標表 （含限額設計標準） ， 電子版施工圖階段目標成本 EXECL 明細表，成本差異分析表、目標成本摘要。 （3）編制要求：必須使用附件標準模板。預結版目標成本方案版目標成本。 （4）編制依據：施工圖設計文件、方案版目標成本及產品價值及配置標準、合同文件（含 補充協議文件） 、已經結算的結算文件、戰略采購信息、人材機信息及市場價格。 （5）科目深度：到末級科目。 五、目標成本編制內容、表單、科目五、目標成本編

11、制內容、表單、科目 5.1 5.1 編制內容：編制內容：分為四塊內容，包括項目開發成本（土地費 前期工程費 配套設施 費 基礎設施費 建安以及裝修費 環境工程費工程相關費工程后續費） ，銷售費 用，管理費用，財務費用及稅費。 5.2 5.2 編制表單編制表單：包括 封面 編制說明 規劃指標 產品價值及配置標準 前期收費 目標成本匯總表（分攤前、分攤后）可售單體費用可售單體土建主體以及粗裝飾成 本測算明細配套類設施費用車庫類土建主體以及粗裝飾成本測算明細。 六、編制步驟六、編制步驟 投資版投資版 本階段是：拿地前戰區各職能依據強排設計方案、產品配置標準、限額設計及項目利 潤率，進行成本測算。拿地

12、成功后套用實際土地成交價，編制完成投資版目標成本。 （1） 第一步驟：依據本階段設計提供強排方案，測算填寫規劃指標以及配置標準。 （2） 第二步驟：依據產品配置標準及限額設計內容，與設計及營銷職能溝通確認，同時 完成限額設計及產品配置標準的填寫。 （3） 第三步驟：依據最終拿地測算成本，完成填寫各單體以及配套類費用、前期、基礎 設施、環境等費用。 （4） 第四步驟：成本匯總，并填寫銷售費用、管理費用及財務費用、稅費。 （5） 第五步驟：套用實際土地成交價，并與運營/營銷職能溝通貨值，復核是否滿足項 目利潤率要求。 （6） 第六步驟： 編制完成的本階段目標成本初稿提交各職能及總經理， 組織戰區內

13、部評審， 總經理審核后發起公文審批。 （7） 第七步驟：公文審批完成后，戰區成本管理部將成本錄入系統發起審批。 定位版定位版 本階段：公司各職能依據定位方案及其利潤率、對標項目等，對產品價值及配置標準 及限額設計指標控制值，深入討論并達成一致目標。 （1） 第一步驟：依據本階段定位方案技術指標，測算填寫規劃指標表。 （2） 第二步驟：與設計及營銷等相關職能會議討論溝通，同時完成限額設計及產品配置 標準的填寫。 （3） 第三步驟：依據對標項目，限額設計指標，產品價值及配置標準，結合項目現場場 地情況（地質情況，土方情況，樁型情況，基坑圍護情況） ，以定性指標為主，完 成填寫各單體以及配套類費用、

14、前期、基礎設施、環境等費用；并與對標項目進行 對比分析。 （4） 第四步驟：匯總建安費用和其它費用，形成目標成本匯總表；并與對標項目及投資 版目標成本進行對比分析。 （5） 第五步驟：將編制過程中的編制依據，范圍說明，價格參照，分攤說明，控制難點 與重點等內容填入編制說明；填寫封面。 （6） 第六步驟：編制完成的本階段目標成本初稿提交各職能及總經理，組織戰區內部評 審，總經理審核后發起公文審批。 （7） 第七步驟：公文審批完成后，戰區成本管理部將成本錄入系統發起審批。 全程策劃版（考核版）全程策劃版（考核版） 本階段：圍繞定位考核版利潤率，在定位考核版基礎上的細化，控制后一版目標成本 在前一版

15、目標成本之內，各職能達成一致目標。 （1） 第一步驟：確定本次編制目標成本所處階段科目，填寫表單封面。 （2） 第二步驟：依據本階段總平面圖及技術指標測算填寫表單規劃指標表。 （3） 第三步驟：與設計及營銷等相關職能會議討論溝通，同時完成限額設計及產品配置 標準的填寫。 （4） 第四步驟：依據單體技術指標及產品建造標準、單體圖，根據本階段期的人材機造 價信息，類似工程造價指標，單體建安指標的含量指標（結構含量，砌體含量，內 裝飾率，墻地比，窗地比） ，結合項目現場場地情況（地質情況，土方情況，樁型 情況，基坑圍護情況） ，測算填寫單體以及配套設施類費用。 A單體費用表：工程量系數 序號：是指置

16、地總部統一的科目序號，按各階段深度級別要求編制； 科目名稱： 是指置地總部統一的科目名稱； 測算對象： 是指工程量計量基數、 屬性， 如建筑面積、 地上建筑面積、 土方量、 砼方量、 砌體數量、屋面面積、涂料面積、門窗面積、防水面積、臺數、戶數、樘數、樓梯投影 面積等；置地總部模板供參考，戰區可以根據實際情況調整； 單位：是指工程量的單位，如 T， m 2，m3，樘，戶，個，m； 工程量：是指以估算基數為標準，計算出的數量； 單價： 是指對應科目內容的綜合單價， 如砼的綜合單價為 400 元， 包括人材機、 管理費、 利潤、稅金等費用； 數據參考來源：備注數據來源，例：參考*項目*合同單價；

17、匯總金額：是指量與單價的積，也指下一級科目的匯總金額； 建面指標：是指本科目的匯總金額/本物業類型單體建筑面積的指標，單位為元/m 2； 銷面指標：是指本科目的匯總金額/本物業類型單體可售面積的指標，單位為元/m 2； 費項比例：是指本科目的匯總金額/本物業類型單體總金額，單位為%； 備注說明：是指編制時包括內容以及依據，產品的檔次描述等。如粗裝飾說明：包括室 內、地面、墻面天棚找平、面層，外墻抹灰、散水、沉降縫、伸縮縫等。 B 會所、幼兒園、商業等均作為一個物業形態進行費用編制，解釋如上。 （5） 第五步驟： 依據本階段的總平面圖、 技術指標、 當地政府規費收費文件、 價格信息、 土地合同、

18、成本分攤原則、類似工程指標數據，與其它相關職能會議討論溝通，測 算填寫單體以及配套設施類費用。 （6） 第六步驟：匯總建安費用和其它費用，形成目標成本匯總表，填寫目標成本匯總表 序序 號號 科科 目目 名名 稱稱 測測 算算 對對 象象 單位單位 工工 程程 量量 單價單價 （元）（元） 數據參考數據參考 來源來源 匯總匯總 建面指建面指 標標 銷面指銷面指 標標 費費 項項 比比 例例 備備 注注 說說 明明 （分攤前、分攤后） 。 （7） 第七步驟：將編制過程中的編制依據，范圍說明，價格參照，分攤說明，控制難點 與重點等內容填入編制說明；填寫封面。 （8） 第八步驟：編制完成的本階段目標成

19、本初稿提交各職能及總經理，組織戰區內部評 審，總經理審核后發起公文審批。 （9） 第九步驟：公文審批完成后，戰區成本管理部將成本錄入系統發起審批。 預結版預結版 本階段：戰區各職能部門依據定位方案及其利潤率、對標項目等，對產品價值及配置 標準及限額設計指標控制值、各類實際發生合同以及完成的預算結算、設計變更臺賬、扣 款單臺賬、甲供料臺賬等，深入討論并達成一致目標，各步驟同施工圖階段一樣（將已結 算合同成本及時結轉，未結算合同需充分預估結轉成本） ，時間要求為項目竣工備案完成后 30 個日歷天內（每年 1-6 月份竣工備案的項目在本年度 6 月 20 日前/每年 7-12 月竣工備 案的項目在本

20、年度 12 月 20 日前） 。 七、目標成本審批方式七、目標成本審批方式 7.1 戰區成本職能組織工程、項目、設計、采購、工程、營銷、財務等職能及其他相關 職能參與編制，組織目標成本評審會議評審，戰區總經理審核后上報置地總部成本管理 部。發起公文流轉審批時，需同時上傳目標成本摘要和各階段成本差異分析表。 7.2 目標成本審批流程詳見中南置地授權手冊-成本分冊 。 7.3 各階段目標成本為置地總部一級商業機密文件，未經置地總部總裁許可，任何人不 得將目標成本對外泄露。下發的目標成本四項成本可提供給合約采購職能負責人，設計 費用、關鍵指標、產品價值及配置標準可提供給設計職能負責人，營銷費用可提供

21、給營 銷職能負責人，產品價值及配置標準可提供給工程職能負責人，如置地總部財務中心因 工作需要可提供相關成本數據。 八、其他規定八、其他規定 8.1 后一版的目標成本上報時，需與前一版進行對比分析（總成本、四項成本、貨值） ，并 按要求組織專會進行分析。 1）政策調整：政府收費要求調整； 2）營銷原因：產品配置標準/品質提升及促進銷售措施，并測算成本增加的同時所帶來 的貨值變化情況； 3）設計原因：設計方案調整及面積變化影響； 4）市場原因：人工、主材等異常波動； 5）其他原因：預估偏差或漏估內容等。分析說明中對于差異金額大于 200 萬的項目，需 列明具體根源，給出消化方案和今后同類問題的應對

22、策略，并組織跨職能培訓落地以減 少同類問題的發生。 8.2 目標成本測算必須應用置地總部統一的測算表單，各戰區在使用成本科目時，可以根 據需要在已有的成本科目下再增加成本科目的級別，但是置地總部標準成本科目中已有的 科目名稱及編號不得改變，并且一級（如 1） 、二級（如 1-3） 、三級（如 1-3-1）科目均不 得有任何增減。 目標成本測算表體現量價分離的原則，應層次清楚、邏輯關系明確，不同業態的建安成 本應分別進行測算。成本核算對象的具體設置舉例參見下圖： 一期 獨立別墅 二期 多層洋房 . 高層 普通車庫 . 8.3 項目成本管理以運營分期為基本管理單元，目標成本的編制與運營分期對應。如

23、果項 目分多期開發，需分期進行測算，部分費用均需按分期進行分攤，在第一版本目標成本測 算時按照財務部提供的分攤原則，將相關跨期費用進行分攤。 8.4 目標成本追加、調劑：項目目標成本獲得批準后，原則上不能進行追加。如發生： 1）因建筑規范及政府政策而引起的強制性調整； 2）特殊地質情況處理； 3）規劃條件變化； 4）產品策劃定位調整導致目標成本（扣除土地成本）變動預計2%或絕對值1000 萬，則 # # 項 可由戰區成本管理部組織專題會議， 對項目目標成本指標的影響進行評估， 提出調整修改建 議，形成目標成本調整審批表 成本差異分析表 ，報置地總部成本中心并組織營銷、設 計、財務等部門開專題會

24、議，戰區根據會議紀要要求將審批后的修訂目標成本進行監控。 目標成本追加審批需先發起公文審批至總裁，公文審批后通過 ERP 完成； 目標成本不變只是跨科目調劑的審批，只需到成本管理中心成本管理部。 8.5 考核：戰區成本管理部根據成本管理責任界定制定相應的成本管理考核辦法，并報成 本中心備案。成本中心根據此考核辦法進行檢查。成本管理的考核詳見中南置地成本管理 制度 。 九、相關附件九、相關附件 附件 1： 中南置地目標成本編制套表 附件 2： 目標成本摘要 附件 3： 階段成本差異、限額對比分析表 附件 4： 配置標準調整審批表 附件 5： 目標成本調整審批表 附件 6： 營銷設施類費用分攤原則表 十、支持性文件及關聯文件：十、支持性文件及關聯文件： 成本管理制度 十一、附則：十一、附則： 本制度自正式發布之日起執行。