1、成本管理制度成本管理制度 (試行版試行版) 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂修訂狀態(tài)狀態(tài) 修改內(nèi)容修改內(nèi)容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 2017.6.14 完成 第一次編制 第一章第一章 總總 則則 第 1 條 宗旨 成本管理服務(wù)于經(jīng)營目標，以客戶為導(dǎo)向合理分配成本，通過成本管理，為客戶創(chuàng)造最 佳的體驗價值，創(chuàng)造企業(yè)的合理利潤，從而實現(xiàn)成本管理的價值目標和組織目標，提高企業(yè) 的成本競爭力。成本管理提倡產(chǎn)品配置、組合收益最大化，提高標準化，降低成本投入；成 本管理反對成本浪費，無效成本、無價值的成本投入。 第 2 條 目的 依據(jù)控股集團“項目成本管理方圓理論” ，落實結(jié)算成本、合

2、同成本、目標成本、責任 成本、實際成本相關(guān)管理要求，加強中南置地成本管理，本制度對成本管理的流程、權(quán)限等 進行了劃分，控制成本風險，提升公司成本競爭力，以確保成本管理業(yè)務(wù)日常工作規(guī)范、有 序進行。從而建立更加有效的成本規(guī)范化、專業(yè)化的系統(tǒng)管理體系。 第 3 條 適用范圍 本制度適用于中南置地總部及下屬所有項目的目標成本管理、 合同管理、 結(jié)算管理等全 過程成本管理工作。 第 4 條 城市公司成本組織體系 崗位職責： (1) 成本管理部： 成本管理部 項目PM組 預(yù)算預(yù)算( (商務(wù)商務(wù)) ) 組組 項目1PM 項目2PM 項目1 項目2 1） 、城市公司動態(tài)數(shù)據(jù)維護、監(jiān)控、預(yù)警 2） 、目標成本

3、審核 3） 、城市公司數(shù)據(jù)庫維護 4） 、項目后評估 5） 、ERP 系統(tǒng)問題處理、指導(dǎo) (2) 項目 PM 組 1)、全周期成本策劃編制、過程考核 2)、目標成本、合約規(guī)劃編制、評審 3)、項目動態(tài)預(yù)警、糾偏 4)、項目降本指導(dǎo)、督辦、考核 5)、項目后評估 6)、圖審、點檢 7)、方案比對、評審 8)、指令單評估、簽證審核、及時性考核 9)、項目數(shù)據(jù)庫建立 10)、反索賠、簽證扣款等各類臺賬建立 (3) 預(yù)算（商務(wù)）組 1)、清單、標底編制 2)、結(jié)算審核 3)、預(yù)算編制，清單轉(zhuǎn)換、包干合同對接 4)、商務(wù)分析、商務(wù)洽談 5)、招標文件、合同評審等招標全過程 第二章第二章 管理細則管理細則

4、 第 5 條 崗位職責 (1) 置地總部成本管理中心部門職責 1) 制度化建設(shè) 貫徹落實成本管理理念，牽頭編制、修訂、報批、發(fā)布成本管理制度，負責成本管理制 度的執(zhí)行、監(jiān)管、解釋等工作，負責成本管理系統(tǒng)上線工作。 2) 流程化管理 根據(jù)公司管理層級和部門設(shè)置，牽頭、配合擬定與成本管理工作相關(guān)的制度、流程、規(guī) 范、 指引， 編制審批表格， 經(jīng)公司評審后完成流程的發(fā)布、 培訓(xùn)、 執(zhí)行、 修訂、 監(jiān)管等工作。 3) 標準化建設(shè) 根據(jù)公司管理要求，編制、修訂、發(fā)布與成本管理工作相關(guān)的標準化文件文本，研究、 擬定標準化的合約框架、合約模式、合約界面、合同范本等內(nèi)容。 4）業(yè)務(wù)管控 根據(jù)置地總部權(quán)責手冊，

5、對城市公司成本管理部權(quán)限外業(yè)務(wù)指導(dǎo)、管控，對城市公司目 標成本、合約規(guī)劃、動態(tài)成本、招標管理等業(yè)務(wù)重點管控。 (2) 城市公司成本管理部部門職責 1) 貫徹落實置地總部成本管理中心成本管理理念，執(zhí)行成本管理制度，完成成本管理工作 流程，在執(zhí)行過程中反饋意見； 2) 完成各階段目標成本控制指標編制，負責所管轄項目的全成本控制工作，完成動態(tài)成本 的監(jiān)控及修訂工作，對動態(tài)建安成本進行統(tǒng)計與分析，負責城市公司成本數(shù)據(jù)庫收集等； 3）負責責任成本管理，對項目成本考核分解至各部門，并形成責任成本考核指標，落實責 任成本考核管理； 4) 負責完成執(zhí)行合約規(guī)劃、招標過程中的清單編制、商務(wù)分析及洽談工作； 5)

6、 負責完成合同審核、合同商務(wù)交底、付款、變更管理、合同暫定總價轉(zhuǎn)固定總價等合同 管理工作； 6) 負責完成結(jié)算計劃編制、結(jié)算資料的審核與編制、結(jié)余物資管理等合同結(jié)算管理工作； 7) 負責完成成本管理部的合約、資料文檔整理及管理工作。 第 6 條 成本管理范圍及責任界定 (1) 成本管理范圍 成本管理的對象是項目全成本，包括：開發(fā)成本(土地費、前期費、大建安費)、營銷費 用、管理費用、財務(wù)費用等。 (2) 成本管理責任界定 1) 城市公司總經(jīng)理： 項目全成本的責任人， 對全項目合約規(guī)劃、 成本檢查、 目標成本制訂、 動態(tài)成本月度回顧等負責。 2) 城市公司成本負責人：開發(fā)成本中大建安費用的直接責

7、任人。 3) 城市公司設(shè)計負責人：開發(fā)成本中設(shè)計費用的直接責任人。 4) 城市公司前期配套負責人：開發(fā)成本中土地費和前期費（除設(shè)計費）的直接責任人。 5) 城市公司營銷負責人：項目營銷費用的直接責任人。 6) 城市公司商業(yè)負責人：項目商業(yè)費用的直接責任人。 7) 城市公司財務(wù)負責人：財務(wù)費用的直接責任人；負責牽頭編制項目預(yù)算、項目收益分析 及跟蹤、不可預(yù)見費使用情況的統(tǒng)計管理等。 8) 城市公司綜合人力責任：項目管理費用的直接責任人； 第 7 條 成本管理原理及主要概念 (1) 成本管理原理 1) 在項目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定目標成本，過程中系統(tǒng)實時自動統(tǒng)計動態(tài)成本；通過對目標 成本與動態(tài)成本的比

8、較，檢查、發(fā)現(xiàn)和解決問題，從而達到管控項目成本的目的。 2) 項目成本測算和管理以運營分期為基本單元。 (2) “動態(tài)成本”的概念 動態(tài)成本 = (合同+變更)在途成本待發(fā)生合約規(guī)劃預(yù)估變更 1) “合同+變更”的概念 指已簽合同、補充協(xié)議、非合同費用、已確認現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更、未確認現(xiàn)場簽證及設(shè)計 變更、合同結(jié)算的調(diào)整金額，包括： a已簽合同簽約金額； b雙方簽訂的補充協(xié)議； c直接繳費的非合同費用； d經(jīng)與相關(guān)方確認金額、且簽字蓋章完善的經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更及技術(shù)洽商； e經(jīng)與相關(guān)方確認的施工圖預(yù)算調(diào)整； f合同結(jié)算與合同對比增減調(diào)整的金額； 2) “在途成本”的概念 指已經(jīng)發(fā)起審批，但我方

9、還未審批完成的合同、非合同、合同變更、現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更。 3) “待發(fā)生合約規(guī)劃”的概念 指已經(jīng)規(guī)劃執(zhí)行合約科目，但我方還未發(fā)起審批的合同、非合同。 4) “預(yù)估變更”的概念 指我方預(yù)計要發(fā)生的合同金額增加。包括： a已發(fā)生未與分供方確認的經(jīng)濟簽證、設(shè)計變更及技術(shù)洽商。 b預(yù)估的施工圖預(yù)算調(diào)整。 c.預(yù)計發(fā)生的材料漲價變化等。 第 8 條 成本關(guān)鍵管理動作 (1) 成本關(guān)鍵管理動作按照項目不同階段， 依據(jù)置地總部成本管控要求從工作事項對應(yīng)的交 付成果、完成標志、標準要求、重點關(guān)注內(nèi)容、起始時間、責任崗位和部門以及使用的模板 等做了整體的概括，用于指導(dǎo)各城市公司和置地總部的成本管理動作。管理動

10、作共23個，其 中置地總部管控9個，城市公司管控14個。 (2) 納入成本管理動作管控的工作及管控級別見附件1：全周期成本管控關(guān)鍵動作 。 第 9 條 目標成本編制及審批管理 (1) 階段目標成本管理 目標成本管理的版本分為土地版、定位策劃版、方案考核版、預(yù)結(jié)版。其中： 1) 土地版是項目獲取時用于測算項目經(jīng)濟可行性的成本測算。 2) 定位策劃版是土地獲取后30天內(nèi)，按定位階段性成果確定的目標成本。 3) 方案考核版是方案設(shè)計階段性成果通過政府相關(guān)部門審批后15個工作日內(nèi)完成。 4) 預(yù)結(jié)版是項目竣工備案完成后30個日歷天內(nèi)（每年1-6月份竣工備案的項目在本年度6月 20日前/每年7-12月竣

11、工備案的項目在本年度12月20日前） ， 按最近一期的動態(tài)成本成果編制 的目標成本。 (2) 目標成本管理規(guī)定 1) 為保證目標成本的嚴肅性、 合理性， 在提交目標成本時應(yīng)按 目標成本編制操作指引V1.0 中的要求提供資料。 2) 目標成本的修訂 項目目標成本獲得批準后，原則上不能進行調(diào)整。如發(fā)生： a因建筑規(guī)范及政府政策而引起的強制性調(diào)整； b特殊地質(zhì)情況處理； c規(guī)劃條件變化； e產(chǎn)品策劃定位調(diào)整導(dǎo)致目標成本（扣除土地成本、開發(fā)費用）變動預(yù)計2%或絕對值 1000萬； 除以上情況外，是否需要調(diào)整目標成本，由項目成本PM及項目團隊依據(jù)實際情況做出判斷； 或由系統(tǒng)發(fā)出預(yù)警后，項目成本PM進行調(diào)

12、整，并發(fā)起審批。目標成本調(diào)整審批需先發(fā)起公文 審批，公文審批后通過ERP完成。 第 10 條 動態(tài)成本月度回顧 (1) 每月 25 日前，城市公司成本PM在成本系統(tǒng)中提交動態(tài)成本月度回顧報告 ，從目 標成本（啟動版） 提交后次月開始，至項目目標成本（預(yù)結(jié)版） 審批完成。預(yù)結(jié)版目標 成本提交后每年6 月、12 月的5 日前進行回顧。 (2) 動態(tài)成本月度回顧包括的工作： 1) 已確認變更金額，由合同責任人及時發(fā)起審批； 2) 已簽合同預(yù)估變更金額，由合同責任人預(yù)估，及時發(fā)起審批。 第 11 條 成本信息系統(tǒng)控制 (1) 成本測算與目標成本的管理 1）成本測算版本與目標成本版本相對應(yīng)，即成本測算的

13、版本分為土地版、定位策劃版、方 案考核版、預(yù)結(jié)版，完成對應(yīng)版本的測算，引入對應(yīng)版本的目標成本，進行修正、審批； 2）對應(yīng)版本的目標成本總額不可大于對應(yīng)版本的成本測算總額； 3） 后一版的成本測算、 目標成本對應(yīng)科目金額不可小于前一版已發(fā)生實際合同/非合同對應(yīng) 科目金額。 (2) 合約規(guī)劃的管理 1) 多版本目標成本階段，均需進行合約分判動作，嚴格按照中南置地全成本科目對應(yīng)合 約規(guī)劃表 ，制定對應(yīng)版本的基礎(chǔ)/執(zhí)行合約規(guī)劃，合同/非合同付款選擇合約規(guī)劃對應(yīng)各個 執(zhí)行合約規(guī)劃所處費項放置，嚴禁串換費項選擇合約規(guī)劃。公司內(nèi)部管理上屬于管理費用、 財務(wù)費用或營銷費用范圍內(nèi)的費用不應(yīng)占用開發(fā)成本中的執(zhí)行合

14、約規(guī)劃， 如發(fā)生此類占用情 況將對城市公司予以處罰。 2) 合約控價： A. 工程類： 合約控價=目標成本x0.95； B. 前期配套類： 合約控價=目標成本x0.95 C. 設(shè)計類： 合約控價=目標成本x0.95 （3）預(yù)估變更的管理 1）根據(jù)開口、非開口的合同性質(zhì)設(shè)定預(yù)估變更的管控方式，非開口合同，合同簽訂即根據(jù) 預(yù)估變更控制比例設(shè)定預(yù)估變更值；非開口合同，待預(yù)算完成調(diào)整合同金額后，根據(jù)預(yù)估變 更控制比例設(shè)定預(yù)估變更值；合同的 “變更”或“補充協(xié)議”的金額(以下統(tǒng)稱“合同變更 金額”)在發(fā)生時從預(yù)估變更中劃出，合同變更金額不能超預(yù)估變更金額，當超過預(yù)留金時 無法提交 “變更”和“補充協(xié)議”

15、 ； 2） 預(yù)估變更金額=合同有效簽約金額*預(yù)估變更控制比例510%(示范區(qū)工程合同10%， 非示范 區(qū)為5%)。 (4) 執(zhí)行余量的管理 1) 有且僅有方案版合約規(guī)劃存在執(zhí)行余量，執(zhí)行余量=已審核合同/非合同執(zhí)行合約目標 (合同/非合同金額 預(yù)估變更金額)；合同/非合同簽訂或預(yù)算完成后，余額即進入執(zhí)行余 量； 2) 進入執(zhí)行余量的金額被成本調(diào)劑使用時，需進行流程審批。 (5) 動態(tài)成本和目標成本的管理 1）為保證項目成本在可控范圍內(nèi)，通過成本系統(tǒng)對項目成本總額進行控制，單個費項金額 超執(zhí)行合約規(guī)劃金額時， 進行成本調(diào)劑或結(jié)轉(zhuǎn)， 使用執(zhí)行余量金額或待發(fā)生執(zhí)行合約規(guī)劃金 額；當不能再進行成本調(diào)劑

16、或結(jié)轉(zhuǎn)時，則需進行目標調(diào)整。 2) 比較方式：動態(tài)成本與最新版目標成本比較。 3) 目標調(diào)劑、目標結(jié)轉(zhuǎn)、目標調(diào)整，需進行流程審批。 (6) 業(yè)態(tài)分攤的管理 1）編制執(zhí)行合約規(guī)劃的階段，需將執(zhí)行合約規(guī)劃金額進行業(yè)態(tài)分攤； 2）合同/非合同簽訂階段，可進行業(yè)態(tài)分攤調(diào)整； 3）合同預(yù)結(jié)算結(jié)算，可進行業(yè)態(tài)分攤調(diào)整。 第 12 條 項目成本后評估 項目成本PM在預(yù)結(jié)算金額達到預(yù)結(jié)版目標成本的80%以上時，需在30日歷天內(nèi)完成成本 后評估，總結(jié)項目成本管理得失，做案例分析，包含以下內(nèi)容： (1) 各階段成本對比分析，進行差異分析； (2) 過程成本管理評估； (3) 按成本數(shù)據(jù)庫要求計算項目經(jīng)濟指標； (

17、4）成本管理經(jīng)驗及教訓(xùn)。 第 13 條 甲供材管理 物資公司負責甲供材合同/訂單簽訂，以項目/期塊為單位，單獨簽訂合同/訂單，合同/ 訂單簽訂完成后，導(dǎo)入明源ERP成本系統(tǒng)中，計入各項目/期塊合同臺帳及動態(tài)成本中，甲供 材管理須符合以下要求： (1) 以項目/期塊內(nèi)每個標段單個施工合同為基本單位對應(yīng)簽訂甲供材合同/訂單， 以甲供材 供應(yīng)品類及供應(yīng)商為基本單位簽訂合同； (2) 成本管理部協(xié)助財務(wù)每月進行甲供材料、設(shè)備對賬； (3) 成本管理部每月審進度款產(chǎn)值時從施工單位進度款中扣除甲供材料、設(shè)備款。 (4) 單個甲供材合同/訂單簽訂須滿足執(zhí)行合約規(guī)劃金額控制，不得超執(zhí)行合約規(guī)劃金額； 第 14

18、 條 資金計劃管理 成本管理部按置地總部財務(wù)管理中心全面預(yù)算編制管理要求， 結(jié)合運營中心編制的各項 目開發(fā)計劃，編制年度預(yù)算及月度資金計劃，并匯總到財務(wù)部，指導(dǎo)年度和月度付款，包括 以下內(nèi)容: 1) 編制年度已簽約工程類合同付款預(yù)算計劃； 2) 編制年度預(yù)計簽約合同付款預(yù)算計劃； 3) 編制月度資金計劃； 4）負責產(chǎn)值審核并指導(dǎo)月度付款及單合同付款。 第 15 條 成本標準體系 (1) 房地產(chǎn)成本標準體系包括：限額成本標準、產(chǎn)品配置標準兩個方面。限額成本標準具體 詳見中南置地成本限額管理作業(yè)指引 ，產(chǎn)品配置標準詳見中南置地三四線首改、三四線 改善、一二線剛需、一二線首改、一二線再改。 (2)

19、房地產(chǎn)置地總部成本中心負責制訂成本限額及配置標準 ，并在每年年底進行修訂和 完善。 (3) 新的成本標準未頒布實施前，必須嚴格執(zhí)行現(xiàn)有標準。凡需突破現(xiàn)有標準的，必須專項 報告經(jīng)總裁審批后方可執(zhí)行。 崗位職責： 1、城市公司動態(tài)數(shù)據(jù)維護、監(jiān)控、預(yù) 警 2、目標成本審核 3、城市公司數(shù)據(jù)庫維護 4、項目后評估 5、ERP 系統(tǒng)問題處理、指導(dǎo) 第 16 條 成本流程體系 (1) 成本制度中所有涉及到的審批事項， 均必須嚴格執(zhí)行流程審批， 包括立項階段成本測算、 各階段目標成本的確定、合約規(guī)劃、變更、簽證、工程款支付、結(jié)算等。 (2) 所有流程審批均必須通過明源 ERP 系統(tǒng)進行流轉(zhuǎn)。 (3) 具體流

20、程按照權(quán)責手冊的規(guī)定發(fā)起。 第 17 條 責任成本體系 (1) 以項目為單位進行考核，大項目可以按期塊為考核單位。 (2) 以項目目標成本、動態(tài)成本和利潤為主要考核指標，考核項目目標成本達成率。各項目 的目標成本經(jīng)總部審核通過后， 城市公司成本管理部需將目標成本分解到各相關(guān)部門， 并制 訂相應(yīng)考核標準，實行按月度、季度考核。目標成本分解、考核不僅僅是建造成本，還要包 括管理費用、營銷費用、財務(wù)費用等開發(fā)費用的分解與考核。 (3) 明確以總經(jīng)理為成本管理第一責任人， 目標成本指標完成情況考核總經(jīng)理， 以推動一把 手成本及全員成本管理。 (4) 各部門考核指標分解詳見制度ZNZD-CB-ZD-02

21、 責任成本管理制度 V1.0 。 (5) 詳細考核獎罰標準詳見中南房地產(chǎn)置地總部責任追究實施細則pg62-85。 第 18 條 成本資料管理 (1) 資料收集、 整理、 移交： 業(yè)務(wù)經(jīng)辦人應(yīng)在經(jīng)辦工作審批通過后對成本管理資料進行收集、 整理、移交工作。 (2) 資料歸檔： 1）電子資料：成本管理部全員負責自已的資料在電腦上的歸檔。 2）紙質(zhì)資料：業(yè)務(wù)經(jīng)辦人將整理完成的紙質(zhì)文檔資料存放在項目部或城市公司固定場所， 并及時建立資料臺帳。 涉及需要移交公司檔案室的資料， 由業(yè)務(wù)經(jīng)辦人整理完成后單獨移交 到公司檔案室。 3）資料歸檔類型：包括成本管理電子版及紙質(zhì)版相關(guān)資料，主要涵蓋范圍如下：拿地測算

22、資料、目標成本測算資料、合約規(guī)劃編制資料、簽證變更資料、預(yù)結(jié)算資料、內(nèi)外部發(fā)文及 公文資料等。 (3) 編號原則：參照中南置地檔案管理制度 ZNZD-HR-ZD021 。 第 19 條 成本檢查體系 為進一步加強成本管理體系的“規(guī)范、監(jiān)督、支持、引導(dǎo)”作用，置地總部成本管理中 心將按半年度組織對各城市公司的成本管理工作進行檢查， 檢查分為兩部分： 責任成本檢查、 成本內(nèi)業(yè)日常業(yè)務(wù)檢查，其中責任成本檢查成本部分評分權(quán)重占比 40%，成本內(nèi)業(yè)日常業(yè)務(wù) 檢查評分權(quán)重占比 60%，檢查結(jié)果在每季度講評中晾曬，成本內(nèi)業(yè)日常業(yè)務(wù)檢查評分表見附 件 3成本檢查評分表 。 第 20 條 成本信息系統(tǒng)管控流程圖 第三章 附 則 第 21 條 本制度自正式發(fā)布之日起執(zhí)行，由置地總部成本管理中心負責解釋。 附件1： 全周期成本管控關(guān)鍵動作 附件2： 主要成本業(yè)務(wù)提報要求