1、成本核算管理制度成本核算管理制度 （管理口徑）（管理口徑） (試行版試行版) 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂修訂狀態(tài)狀態(tài) 修改內(nèi)容修改內(nèi)容 修改人修改人 審核人審核人 批準(zhǔn)人批準(zhǔn)人 2017.6.14 完成 第一次編制 第一章第一章 總總 則則 第第1 1條條 適用范圍適用范圍 本制度適用于中南置地總公司及所有項目的目標(biāo)成本管理及動態(tài)管理數(shù)據(jù)核算應(yīng)用。 第二章第二章 管理細(xì)則管理細(xì)則 第第2 2條條 部門職責(zé)部門職責(zé) 1、 開發(fā)成本二至九項由成本管理部負(fù)責(zé)核算、歸集及分?jǐn)偅?2、 土地成本、開發(fā)費用（營銷費用、管理費用、財務(wù)費用）以及稅金的歸集與分?jǐn)傆?財務(wù)管理部負(fù)責(zé)。 第第3 3條條 成

2、本核算指導(dǎo)成本核算指導(dǎo) 1、 成本核算的基本程序 1） 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。 2） 按成本科目核算與歸集各項開發(fā)成本與費用。 3） 按成本分?jǐn)傇瓌t，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。 4） 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進(jìn)行分配。 5） 依據(jù)目標(biāo)成本測算模板編制目標(biāo)成本，計算項目開發(fā)總成本和各成本核算對象 對應(yīng)的開發(fā)成本，反映各成本核算對象的成本情況。 2、 成本核算對象的確定 1） 成本核算對象確定原則： A：可租售性原則：區(qū)分是否作為成本核算對象的基本原則。如果某一類開發(fā)產(chǎn) 品可以對外經(jīng)營銷售，則應(yīng)當(dāng)作為

3、獨立的成本核算對象進(jìn)行成本核算。 B：產(chǎn)品明顯差異原則；指所開發(fā)的產(chǎn)品在建筑上存在明顯的差異從而可能導(dǎo)致 其相應(yīng)成本差異較大時要分別作為成本核算對象。 C：功能區(qū)別原則：指開發(fā)產(chǎn)品在使用功能上有明顯區(qū)分，使其在定價銷售及建 設(shè)成本方面存在明顯差異。 D：便于成本費用的歸集：指確定成本對象時還要考慮成本費用歸集是否方便的 因素。 2） 成本核算對象的確定： 成本核算對象原則為三級設(shè)置， 一級核算對象為項目； 二 級核算對象為項目分期； 三級核算對象以可租售產(chǎn)品形態(tài)為界定原則； 各產(chǎn)品形 態(tài) 主要如下： 表表1 1 各產(chǎn)品主要業(yè)態(tài)各產(chǎn)品主要業(yè)態(tài) 產(chǎn)品業(yè)態(tài) 定義 住宅類 可租售業(yè) 態(tài) 獨棟別墅 每戶

4、為單獨建筑，獨門獨院，私密性極強的單體別墅，一般總建筑高 10 米以下，包含類獨棟（合院等） 。 聯(lián)排別墅 包括雙拼別墅（兩個單元的別墅拼聯(lián)組成） ；聯(lián)排別墅（由三個或三個以 上的、有獨立院落的別墅拼接組成，一般總建筑高度 10 米以下） ；疊加 別墅（多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成，垂直方向上有 2 戶，當(dāng)垂直方向上有 3 戶時，歸為花園洋房）三種形式。 花園洋房（多層） 層數(shù) 9 層（含 9 層）以下的住宅建筑 小高層住宅 層數(shù)為 10-18 層（含 10 層）住宅建筑 高層住宅 19 層及以上，總高小于 100 米的住宅建筑 超高層住宅 高度大于等于 100 米的住宅建筑 保

5、障房 由政府以限定標(biāo)準(zhǔn)或限定價格進(jìn)行回購的保障性用房如：經(jīng)適房 其他可租售住宅 類產(chǎn)品 如儲藏室等。 非可租售 業(yè)態(tài) 自持型住宅 根據(jù)政府要求由開發(fā)商長期持有或進(jìn)行經(jīng)營性租賃的住宅產(chǎn)品 （形式參 考可租售部分） 。 其他非可租售住 宅類產(chǎn)品 商業(yè)類 自持可 租售 Shopping mall 是指按商圈確定其位置、規(guī)模， 將多種種類的經(jīng)營性商業(yè)店鋪組合在一 起，作為一個整體來計劃、開發(fā)和經(jīng)營 的大型單體或群體型建筑。 公寓 -SOHO/LOFT 包括公寓-SOHO（單元式小空間劃分的平層公寓）、 公寓-LOFT 兩種形式（單元式小空間劃分，可進(jìn)行復(fù)式高度控制在 3.6 至 5.4 米左右可搭建為

6、復(fù)式（根據(jù)各地規(guī)范要求） ） ，包含高層、超高 層、平層等。 寫字樓 指由開發(fā)商自持，用于租賃的商業(yè)辦公用樓（含獨棟總部辦公樓、超高 層、高層） ；包含可出售寫字樓。 街區(qū)式商業(yè) 街區(qū)式商業(yè)是由眾多商店、餐飲店、服務(wù)店共同組成，按一定結(jié)構(gòu)比例 規(guī)律排列的商業(yè)街道， 由公共步道及各小單元商業(yè)建筑體組成。 包含住 宅底商等。 酒店 提供安全、 舒適， 令賓客得到短期的休息或睡眠空間的地方。 包含高層、 超高層。 自持型公寓 根據(jù)政府要求由開發(fā)商持有的公寓產(chǎn)品（產(chǎn)品形態(tài)同公寓產(chǎn) 品） 2）成本核算對象補充說明： A：公建配套以其產(chǎn)品形態(tài)作為獨立成本測算對象，但不作為成本核算對象。其成本須分 攤至可租

7、售成本核算對象中； 公建配套包括： 獨立人防設(shè)施、 無產(chǎn)權(quán)的公建地上停車樓、 設(shè)備用房、儲藏室、物管/社區(qū)用房、社區(qū)大堂/會所、學(xué)校、幼兒園、車站、獨立環(huán)衛(wèi) 設(shè)施、醫(yī)療機構(gòu)、公建文化設(shè)施、不可租售或非經(jīng)營性的安置房等； B：人防地庫不論其是否作為車庫，均應(yīng)作為配套設(shè)施，非人防車庫成本全部攤?cè)胂鄳?yīng)可 租售產(chǎn)品中。 住宅類：人防車庫全部攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品中，非人防車庫 40%（僅為建安部分）攤?cè)胫量?售產(chǎn)品中； 商業(yè)類：人防車庫、非人防車庫自持部分成本全部攤?cè)胂鄳?yīng)可售產(chǎn)品中，可租售非人防 車庫成本的 40%（僅為建安部分）攤?cè)肟墒郛a(chǎn)品中。 C：地下、半地下及架空層車位應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、項目銷售承諾

8、等具體情況確定是否 獨立核算。通常情況下，如當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定其可以銷售，或明確其所有權(quán)歸中南所有 （可用于租售） ，則應(yīng)作為獨立成本核算對象，預(yù)留相應(yīng)成本。 D：會所的處理： 1） 按商業(yè)報建的會所、對外出售（含出售給物業(yè)公司）的會所、開發(fā)商保留產(chǎn)權(quán)且對外 經(jīng)營的會所應(yīng)作為成本對象獨立核算（不含土地成本） ； 2） 明確約定所有權(quán)歸全體業(yè)主的會所，則應(yīng)視為公建配套設(shè)施，相應(yīng)成本應(yīng)該將全部攤 銷轉(zhuǎn)入相關(guān)的可租售型成本核算對象中。 3） 混合性質(zhì)會所（部分可租售、部分為配套）應(yīng)根據(jù)其可租售和不可租售部分建筑面積 分別按前述兩種方式處理。 E：教育及其他設(shè)施的處理： 1） 無償將產(chǎn)權(quán)移交政府的以及銷

9、售合同中明確約定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的教育 及其他設(shè)施應(yīng)作為公共配套，成本全部攤?cè)肫渌勺馐郛a(chǎn)品中； 2） 有償移交政府的教育及其它配套設(shè)施，應(yīng)作為核算對象單獨核算成本，移交 費用與實際成本（含土地費）的差額攤?cè)肫渌勺馐郛a(chǎn)品中； 3） 產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商的教育配套，按以下方式分別處理（不含土地成本） ： 按出售方式的，應(yīng)單獨作為成本核算對象，按可租售型產(chǎn)品核算對象處理； 教育配套設(shè)施按政府指導(dǎo)價收費的，則應(yīng)單獨作為成本核算對象； 如果開發(fā)商或者開發(fā)商委托的教育機構(gòu)有權(quán)自主定價收費的，則應(yīng)單獨作為成本核算 對象。 F：精裝修項目的業(yè)態(tài)設(shè)置：對于同一期項目內(nèi)同一業(yè)態(tài)（如高層住宅） ，如同時出現(xiàn)部分 為

10、毛坯（含政府強制精裝）交付、部分為精裝修交付，以是否存在溢價為標(biāo)準(zhǔn)，將其劃 分為兩種不同的獨立核算對象進(jìn)行成本核算； 若僅為當(dāng)?shù)卣叻ㄒ?guī)規(guī)定強制配建部分精 裝，則作為同一獨立核算對象進(jìn)行成本核算，不另行拆分。 G：自持業(yè)態(tài)的處理： 自持業(yè)態(tài)若具有經(jīng)營性租賃性質(zhì)，則應(yīng)單獨作為成本核算對象； 3、 成本科目設(shè)置 1）項目大成本由開發(fā)成本、開發(fā)費用以及稅金組成。其中開發(fā)成本指用于項目開發(fā)建設(shè) 直接支出的成本以及期間發(fā)生各類費用；開發(fā)費用專指項目開發(fā)過程中發(fā)生的營銷費 用、管理費用、財務(wù)費用。 2）開發(fā)成本由如下成本： A：土地取得成本：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，包含土地出讓金、土 地交

11、易環(huán)節(jié)繳納的契稅、土地閑置費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地 價和相關(guān)稅費等； B：前期工程費：指在建筑主體建造之前的項目前期費用，包含向政府部門繳納的大市 政配套費、為項目服務(wù)的三通一平、臨時設(shè)施、勘察設(shè)計、報批報建費用等； C：基礎(chǔ)設(shè)施費：在建筑單體之外發(fā)生的基礎(chǔ)配套及市政配套設(shè)施費用，包括供配電、 給水、室外排水、供暖工程、燃?xì)馀涮住⑼ㄓ崱⒂芯€電視、弱電智能化、紅 線外市 政工程等。 D：建安工程費：指項目建筑主體建造費用，包含地基及基礎(chǔ)工程、土建工程、門窗欄 桿工程、外立面工程、精裝修工程、主體安裝工程及其他用于主體建造的建筑安裝費 用； F：非示范區(qū)景觀工程：包含紅線內(nèi)、紅

12、線外景觀、屋頂花園景觀及其他景觀專項（如 噴泉、山體擋墻）等費用； G:工程相關(guān)費：指項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的監(jiān)理、造價咨詢、工程保險、實測實 量等非 設(shè)計類第三方顧問費用及保險費用。 H:工程后續(xù)成本：用于項目后期維護(hù)管理，包含工程維修整改、物業(yè)管理需求、商業(yè)管 理需求、工程賠付成本、決策成本等。 I:開發(fā)間接費：包含資本化利息、銷售設(shè)施建造費等。 4、 成本歸集與分?jǐn)?A：成本歸集原則： 1） 按成本科目口徑進(jìn)行成本測算歸集； 2） 以可租售原則、 功能受益原則進(jìn)行各成本核算與測算對象的成本歸集測算， 即各成 本核算對象與成本測算對象均作為一個獨立成本測算單元，其建筑安裝類成本 按 各自所屬的

13、產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行劃分、歸集； 3） 人防設(shè)施（人防門、人防通風(fēng)等）全部歸集入人防地庫中進(jìn)行測算； 4） 地基及基礎(chǔ)工程（含土石方）費用，按科目項目歸集測算費用，其中：基礎(chǔ) 、工 程， 按照誰受益誰分?jǐn)偝杀镜脑瓌t， 分別歸集計入各產(chǎn)品業(yè)態(tài)的建安工程費 （塔 樓 地上/地下按照相應(yīng)建筑面積比例分?jǐn)偅?； 土石方工程、基坑支護(hù)工程及其他在成本 測算表中按總建筑面積平均分?jǐn)偅?滿堂式地庫滿堂式地庫：塔樓與地庫連接一起，則地庫作為整體獨立測算對象； 魚骨式地庫：魚骨式地庫：塔樓與地庫分開，則塔樓投影面積的土方、基坑支護(hù)及其他成本歸為 塔樓部分；其余歸集至地庫部分。 B：成本核算對象面積歸集： 1） 住宅類項

14、目中，別墅、花園洋房、高層住宅、超高層住宅等成本歸集面積包括其地 上部分建筑面積、其地下建筑面積（包含住宅地下室、核心筒、樓梯間、電梯廳、 地庫連通道等建筑面積） ； 2） 可售車庫成本歸集面積范圍為全地下室面積扣除住宅地下室面積、 人防車庫面積后， 剩余用于產(chǎn)權(quán)車位的全部地下室面積（含地庫出入口） ；地下車庫范圍示 意如下： 圖 1 地下車庫范圍 注：填色區(qū)域的建筑面積之和即為地下車庫總建筑面積，人防停車區(qū)獨立測算。 3） 保障房、還建房如與地下車庫互相連通，則其成本面積歸集口徑與可租售類住宅產(chǎn) 品形態(tài)保持一致； 4） Shopping mall 與塔樓面積按誰受益誰承擔(dān)的原則劃分：寫字樓裙

15、房中用于寫字樓 的部分應(yīng)計入寫字樓商業(yè)建筑面積，如寫字樓大堂、核心筒等；塔樓核心筒在裙樓 區(qū)域的封閉面積和對應(yīng)的成本歸集到塔樓。 地下室范圍的塔樓核心筒面積及成本歸 集到地下室。圖例如下： 圖 2 購物中心與塔樓的面積劃分 C：地上、地下部分的界面劃分原則以地下室頂板上表面結(jié)構(gòu)標(biāo)高為界劃分；無地下的按 建筑0.000 標(biāo)高為界劃分。 D：成本分?jǐn)?1）按成本核算對象進(jìn)行分?jǐn)偅?分?jǐn)倢ο?2）基于成本科目口徑的成本分?jǐn)傇瓌t： a:住宅類項目： 表表 2 2 住宅類項目的成本分?jǐn)傇瓌t住宅類項目的成本分?jǐn)傇瓌t 分?jǐn)倢ο?分?jǐn)偡?建安及裝修工程費 分?jǐn)傊量勺馐坌彤a(chǎn)品形態(tài)：別墅、 花園洋房、 高層、 超

16、高層、 底商、 車庫（人防車庫、非人防車庫） 。 按各成本核算對象的成本歸 集 結(jié)果直接分?jǐn)?土地費 分?jǐn)傊量勺馐坌彤a(chǎn)品形態(tài)： 別墅、 花園洋房、 高層、 超高層等； 按可租售面積進(jìn)行分?jǐn)?前期工程費 按各產(chǎn)品形態(tài)的可租售面積 （含非人防車庫的 40%）比值 進(jìn)行分?jǐn)?基礎(chǔ)設(shè)施費 非示范區(qū)園林景觀工程費 工程相關(guān)費 工程后續(xù)成本 b :商業(yè)類項目 表表 3 3 商業(yè)商業(yè)類項目的成本分?jǐn)傇瓌t類項目的成本分?jǐn)傇瓌t 分?jǐn)倢ο?分?jǐn)偡椒?建安工程費 按各成本核算對象的成本歸集 結(jié)果直接分?jǐn)?土地取得成本 成本核算對象： 購物中心、 商業(yè) 街、 寫字樓、公寓、酒店 按可租售面積進(jìn)行 分?jǐn)?前期工程費 按

17、各產(chǎn)品形態(tài)的可租/售面積 比值（含非人防車庫的 40%）進(jìn) 行分?jǐn)?基礎(chǔ)設(shè)施費 非示范區(qū)園林景觀工程費 工程相關(guān)費 工程后續(xù)成本 c: 營銷設(shè)施費財務(wù)口徑成本分?jǐn)傇瓌t d:成本分?jǐn)傃a充說明 （1）成本分?jǐn)傊廉a(chǎn)品業(yè)態(tài)時，最高優(yōu)先級為受益準(zhǔn)則（即誰受益、誰分?jǐn)偅?，次級為 可租售面積比例分?jǐn)偅?（2） 開發(fā)成本二至九項成本跨期分?jǐn)偅?當(dāng)項目分期開發(fā)且分期核算時， 如前期工程 費、 配套費等出現(xiàn)跨期合同，則跨期成本的分?jǐn)傇瓌t為可租/售原則優(yōu)先，即按各期的可租/ 售面積（含非人防車庫 40%）進(jìn)行分?jǐn)偂?第三章第三章 附附 則則 第 4 條.附則 1、本管理制度未涉及或未盡的成本核算事項，按國家相關(guān)法律法規(guī)和地產(chǎn)總部有關(guān) 成 本管理的規(guī)定執(zhí)行。 2、本管理制度由地產(chǎn)總部財務(wù)管理部和成本管理部共同負(fù)責(zé)解釋和修訂。 附件 1:目標(biāo)成本科目定義； 附件 2:中南置地業(yè)態(tài)說明； 附件 3:銷售設(shè)施建造費成本與分?jǐn)偂?/p>