1、中海宏洋合約管理策劃編制指引 第一條 目的 進一步完善中海宏洋統一合約安排模式， 使項目合約工作有計劃 地、高效地順利開展，從而使項目建安成本得到切實、有效地控制。 第二條 適用范圍 自印發之日起， 中海宏洋各地區公司新開工的項目或分期均參照 本指引制定合約管理策劃。 第三條 編制要求 （一） 各子公司須在項目開工前一個月內完成項目合約管理 策劃的編制工作，并報總部發展管理部評審。 （二） 地區公司合約管理部編制合約管理策劃應充分結合當 地情況和項目特性，使合約管理策劃具有可操作性，能夠有效指導合 約工作的開展。合約管理策劃在具體實施中的修改和變動可不再上 報，但應做好記錄工作，以便于后評估總
2、結。 第四條 合約管理策劃的內容 包括但不限于以下內容： （一） 項目概述： 項目的位置； 項目的面積技術指標及物業類型； 項目的分期情況以及各期發展計劃節點； 附項目總平面圖。 （二） 合約管理策劃綜述： 1. 策劃目的：明確具體項目的合約管理策劃需要解決的主要 問題、實現的根本目標。 2. 合約管理架構：須以流程圖形式說明發包人、監理公司、 造價咨詢機構（如有） 、總包、專業分包等之間的合約關系，以及工 程負責、工程協調、主要甲供物資的照管等責任關系。 3. 合約分判總體思路：精練概括采用的分判模式、報價模式、 定標原則、合同價款形式、主包和專業分包的主要工程內容等。 4. 標段劃分：詳細
3、分析項目特性，進行合理地標段劃分，并 說明劃分理由。 在標段劃分時應充分考慮到日后的成本拆分核算等工 作，在滿足項目分判的實際需要的前提下，盡可能按照不同物業類型 進行標段劃分。 5. 時間節點控制思路：說明時間節點的控制原則和方法，主 要分項工程的設計出圖及樣板確認計劃、工程進度計劃、分判計劃之 間的時間協調措施。 6. 工程量清單編制原則：說明工程量計算的時限，以及哪些 分項工程的工程量需要委托進行計算，哪些是計劃自行計算工程量。 在計算工程量時，無論委托計算還是自行計算，應按照中海宏洋統一 合約模式的要求保證工程量清單的完成時限， 并在計算時充分考慮今 后成本核算的因素，進行有目的的分項
4、計算。 7. 工程價款支付：說明一般采用的付款方式、付款比例和付 款周期，采用特殊付款條件的應說明原因和設置原則，同時還應說明 工程變更價款的審定時限和支付原則、工程結算原則。這些原則的制 定，應保證成本預警的需要，能夠盡可能及時地反映出實際成本發生 額和甲供材超供情況。 8. 前置工程合約分判：售樓準備工程等需要在沒有施工圖情 況下搶先開工，由于其對時間節點要求嚴格，有自己獨立的施工措施 和合約模式，所以應當專項對其合約關系、工程分判、物資采購、時 間節點控制、變更管理、價款審定等進行專項策劃。 9. 與其它部門的銜接：由于合約分判工作受到出圖時間和開 盤時間的雙向制約， 往往溝通不利便會影
5、響到合約分判時間節點的控 制，故在此應擬定與設計、工程、營銷等關聯部門的工作銜接方針， 以解決橫向部門之間的信息不對稱和不能協同工作的問題。 10. 不利因素分析及應對措施：針對項目的實際情況，從項目 分判時間節點控制、物資材料采購、成本控制等方面預見性的分析合 約策劃實施過程中可能出現的主要不利因素， 并對其提出相應的應對 措施和解決預案。 （三） 招標采購計劃：包括招標采購概述、總包工程分判、分 包工程分判、 工程監理單位的招標、 工料測量師行 （或造價咨詢公司） 的招標。 1. 招標采購概述應包括合約分判計劃和招標時間節點計劃， 建議采用表格形式體現。分判計劃須包括具體分判工程名稱、招標
6、單 位數量、招標方式、價款形式、報價模式、付款方式、是否需要樣板 等內容；招標時間節點計劃須包括施工圖出圖時間、工程量清單編制 結束時間、招標單位資格審查完成時間、發標時間、定標時間、開工 時間等內容。對于計劃時間可采用絕對時間，也可采用相對時間，對 必須遵照執行的時間應特別標注。 2. 總包工程分判應結合設計出圖計劃、施工組織計劃、報建 計劃詳述總包工程的合約分判措施，包括標段劃分情況和劃分理由、 招標工程范圍、招標單位的數量和要求、招投標手續的辦理、相關時 間節點的保證和控制方法、合同價款的確定原則，以及與專業分包、 指定分包的責權關系、合同價款體現和支付原則等。 3. 分包工程分判應按照
7、土建類（土方、樁基、室內精裝修、 室外園林、幕墻、鋼結構等） 、機電類（綜合機電、弱電、電梯安裝 等）等進行分類概述，包括招標工程范圍、投標單位的數量和要求、 招投標手續的辦理、相關時間節點的保證和控制方法、合同價款的確 定原則等。 4. 工程監理單位招標應包括投標單位數量和要求、分判時間 節點、合約價款形式、合同價款確定原則、分判說明。 5. 工料測量師行是為了有效協調合約各方關系、提高成本控 制水平而雇用的專業單位，是為全過程合約管理服務的。造價咨詢公 司是為了提高工程量計算速度或精度而委托的專門核算工程量的單 位。工料測量師行（或造價咨詢公司）的招標，應包括雇用的理由、 招標單位的資格要
8、求、職責和作用，以及監控和杜絕第三方計算或核 算錯誤的措施。 （四） 材料及設備采購計劃： 包括材料設備的供應方式和采購 計劃。 1. 材料及設備的供應方式：建議采用表格形式，按甲供、乙 供、甲指乙供、總部集中采購分類說明具體物資的歸屬范圍。 2. 材料及設備的采購計劃主要是采購時間節點的計劃，建議 采用表格形式進行描述，內容應包括采購物資的名稱、采購數量確定 的時間、 招標單位審批完成時間、 發標時間、 定標時間、 供貨時間等。 時間節點表述方式可采用絕對時間，也可采用相對時間。 3. 對于總部集中采購的物資，各子公司根據集中采購合同和 項目采購合同的約定總體考慮確定型號/樣板、定貨、進場等
9、時間計 劃，一并在總體采購計劃中體現。 （五） 建安成本控制： 根據項目定位及盈利預測確立成本控制 目標，分析建安成本控制重點，從合約管理角度制定相應建安成本控 制措施，合理、有效地降低項目發展成本，以實現合約統籌的根本目 的。 1. 建安成本控制目標應包括總建安成本控制目標和分項工程 成本控制目標，分項工程分為前期工程、巖土工程、基礎工程、各類 可售物業土建及安裝工程、配套設施土建及安裝工程、配套工程、室 外工程等。 2. 建安成本控制重點中應分類說明在合約管理中建安成本控 制的關鍵節點， 對占建安費用比例較大和成本變動可能性較大的分項 工程進行詳細分析。 3. 建安成本控制措施應從合約管理技術手段、管理制度等方 面，分項目發展的前期、當期、后期三個階段制定具有可操作性的建 安成本控制措施。 （六） 人員配置： 為了保障項目合約計劃順利實施而擬定的土 建、機電、物資等專業合約人員以及項目 QS 的合理配置計劃。 （七） 總結：概括本策劃報告的中心指導思想和主要思路。 （八） 附件： 應提供項目發展進度計劃圖和施工平面標段劃分 圖。
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