1、大 唐 大 唐 璽 樾 璽 樾 DesignofXinchengXianJingRiverNorthShoreProject 新 城 西 安 涇 河 北 岸 新 城 西 安 涇 河 北 岸 規 劃 設 計 方 案 我們有什么他們要什么我們做什么我們怎么做 一環兩心三軸十一館 1-上位規劃 2-地理區位 3-景觀資源 4-文體資源 5-基地周邊 1-西安市場分析 2-客群意向分析 3-客群定位分析 4-客群需求分析 1-主題、大盤打造 2-完善配套引入 3-生態、運動植入 1-規劃策略2-示范區策略 4-單體形象 3-產品研發 社區級配套 鄰里級配套 濕地公園 生態環 私家庭院 起步階段 升級階

2、段 大盤呈現 分期推演 概念引入 規劃詳解 示范區形象 別墅形象 高層形象 組團入口形象 商業形象 高層產品 城、街、坊、館 用地條件 交通、產品分析 物管分析 空間層級分析 示范區概念 主題植入 功能分析 流線分析 流線展示 挖資源定客群“三重奏”“四步曲” 別墅產品 條件輸入 多方案強排 洋房產品 針對項目區位及資源 分析項目潛在價值 我們有什么 前期分析區位 Preliminary analysis of the location 位于西咸新區涇河新城核心區，戰略性新興 產業和高端裝備制造業，城鄉統籌田園示范園區。 西安市中心 咸陽站 西安北站 國際機場 項目地點 涇陽縣中心 永樂店站

3、涇陽縣高莊鎮 舒唐王小學 唐李村 崇文塔 坡底村陜西交通技術學院 東大街 西大街 涇陽中學 大曲子村 先 鋒 大 道 秦 漢 大 道 涇縣人流來向 項目周邊道路均未修建，市區人流經秦漢大道及省道 208，從北側到達基地。 前期分析交通 Preliminary analysis of the location 主城區人流來向 前期分析交通 Preliminary analysis of the location 基地東側緊鄰先鋒大道，為雙向六車道，2019年上半 年擴建完成；北側緊鄰高涇南路，雙向八車道，2018 年年底通車。西側現有省道為目前城內人流的主要通道。 高涇南路（在建） 涇河濕地公園

4、 一期 二期待開發 規劃道路 先鋒大道（待建） 前期分析文化資源 Preliminary analysis of the location 吳家大院 戲臺 吳家大院 瀛洲春草 崇文塔 文廟 漢陽陵 渠首遺址 崇陵 柳毅傳書 涇河龍王 鄭白渠歌 基地附近有著豐富的歷史文化積淀，2.5公里外有涇陽文廟，10公里外有崇文塔，19公里外有吳家大院等，還有涇河相關的諸多文化傳 說，如柳毅傳書、涇河龍王的故事等，文化積淀豐厚。 前期分析配套 Preliminary analysis of the location 茯茶小鎮 奧特萊斯小鎮 崇文塔景區 樂華城 歡樂世界 黃岡中學 恒大童世界 涇河濕地公園 涇

5、陽縣政府 涇河智慧農業園 先鋒小學 涇陽中學 涇陽大劇院 盧卡小鎮 涇華學校 西安理工高科學院 涇干中學 3km 5.5km 5km 項目地點 緊鄰涇河沿岸綠化帶和涇河濕地公園，生態景觀資源豐富。東臨先鋒大道，北 臨高涇南路，南側為規劃中的涇河外灘濕地公園。北側在建涇陽大劇院，區域附近 有涇陽中學。 附近的吳家大院、恒大童世界、茯茶小鎮等文旅項目在帶動區域旅游人口導入。 樂華城歡樂世界 涇河智慧農業園 茯茶小鎮 崇文塔景區 涇河濕地公園 涇陽中學 恒大童世界 盧卡小鎮 前期分析景觀 Preliminary analysis of the location 借用古運河，打造宜居、慢行、悠閑、懷舊

6、的好地方，發揮 資源功能最大化，體現歷史與現實、傳承與創新的有機結合 涇河 前期分析基地現狀 Preliminary analysis of the location 場地基本為生地，植有樹苗種有莊 稼 1、場地東側地下有石油管道，需 退距550m； 2、場地南側有成片墳地。 3、場地南側沿涇河分布污水降解 池，分布范圍約300m 4、涇河縣城生活污水管道穿過項 目地界 5、項目上空為咸陽機場固定航道， 噪音明顯 6、場地內有高壓線路，需考慮 7、中部有一戶人家。 8、基地外東南側即為盧卡小鎮入 口。 盧卡小鎮 一期264畝 二期500畝 居住用地 居住用地 居住用地 農林用地 農林 用地 農

7、林 用地 農林 用地 農林用地農林用地 規劃濕地公園 規劃農林用地 規劃濕地公園 規劃濕地公園 EP（2018）一期地塊 規劃凈用地面積：176000 容積率：1.7 密度：35% 高度： 100米 EP（2018）二期地塊 規劃凈用地面積：333350 容積率： 2 密度： 35% 高度： 100米 規劃條件分析 Planning Condition Analysis 規劃 公共 服務 用地 規劃居 住用地 規 劃 商 業 用 地 周邊地塊上位規劃尚在調整，不做為本次規劃依據 地塊特征 地段地處城市新區核心區，土地目前為未被開發的生地 環境緊鄰涇河沿岸綠化帶和涇河濕地公園，生態資源好 交通周

8、邊道路未修建，緊靠先鋒大道及高涇南路，臨近秦漢大道，未來交通便利 配套地塊周邊規劃重點中學及諸多中小學、幼兒園、公園、醫院等生活配套 市場主城區土地供應稀缺，涇河新城等外圍區域發展節奏快；處于大西安價值洼地，在限購政 策下，將有效承接主城區外溢及投資需求；東側盧卡小鎮屬于超級大盤，競爭激烈。 現狀為生地，缺乏配套，規劃前景好，發展潛力大 需要解決的三大問題： 1.生地如何吸引客群 2.如何利用有限配套營造氛圍 3.如何植入文化 熟地社區的六大特征 4.集中公共資源形成社區中心 5.核心區高密度低容量 3.成熟的公共界面 6. 生活文化提升知名度及認同感 1.活力城市街區生活 2.完善的配套體系

9、 開發“生地”的策略 營造場景 完善配套 社區營造 街區生成 景觀體系 大盤形象 “公園里”的大唐文化社區 針對項目區域 分析潛在客群及需求 他們要什么 誰來買？ 買什么？ 重點客戶：北郊產業人口 50% 主力客戶：周邊區域產業人口、先富階層 30% 次要客戶：西安或者外地的投資客戶 20% 區域目前處于發展起步階段，價格處于洼地，10月份 市場價格約5000元/，可承接西安以及西咸 新區其他版塊外溢需求。 2017年9月，西安限購開始升級，主城區禁本 市戶籍三套， 禁非本市戶籍三套。涇河新城不在限購范圍內; 可有效承接主城區外溢改善需求以及投 資客關注。 重點客戶 主力客戶 次要客戶 確定項

10、目潛在客戶 補充客戶西安或者外地的投資客戶20% 置業目的：第二居所和投資 工作背景：個體戶 關注因素：配套、產品、地段價值以及升值潛力生態環境 主力客戶周邊區域產業人口、先富階層30% 置業目的：自住 工作背景：機場工作人口，中高層；周邊鄉鎮如涇陽、高陵 等生意人口、政府官員等。 關注因素：看重區域上班近，配套、產品 重點客戶北郊產業人口50% 置業目的：自住加投資 工作背景：方欣、雨潤、建材等北郊生意人口，以及長慶等 能源產業人口 關注因素：項目品牌、品質、交通以及升值潛力 次要客戶 (20) 西安或者外地 的投資客戶 主力客戶 (30%) 周邊區域產業人口、 先富階層 重點客戶 (50%

11、) 北郊產業人口 數據來源：新城營銷部門 關鍵詞: 示范區打造 多產品類型 試水市場 客群來源 北郊產業人口投資客戶 周邊鄉鎮如涇陽、高陵等生意人 西安或者外地的投資客戶 機場工作人員、 政府官員 客群特征 多樣性需求 購房需求 多類型需求 產品類型 高層、洋房、聯排、別墅 首開區階段 起步階段 客群來源 北郊及主城區投資客戶 周邊改善型客戶 客群特征 富裕、尋求價值洼地 健康、高素質、郊區二居 購房需求 總價控制、品牌及口碑升值潛力 生態環境、產品舒適度 產品類型 大量別墅 + 適量高層 關鍵詞: 增值 舒適感 高品質 關鍵詞: 剛需 便捷 輕資產 客群來源 周邊鄉鎮剛需客群 少量投資客及改

12、善客戶 客群特征 控總價、性價比 購房需求 產品、配套、品質、居住舒適度 價格及升值潛力 產品類型 多量高層 + 少量別墅 升級階段 關鍵詞: 改善客群 便利生活 健康活力 客群來源 機場工作人員、 政府官員 改善型客群 客群特征 有地位、高素質、 健康、經濟 購房需求 教育資源、商業配套、 品質、精神文化 產品類型 適量高層（濱水） + 大量別墅（濱水） 大盤呈現階段 目標客群需求總結 生態環境 教育資源 總體價格 產品力 主題品牌 配套物業 生態環境 教育資源 總體價格 產品力 主題品牌 配套物業 主題品牌、教育資源 配套物業、總體價格 生態環境、產品力 起步階段打造 升級階段展現 大盤整

13、體呈現 產品力 復合配套 生態環境 周邊先富階層客戶 生態環境 教育資源 總體價格 產品力 主題品牌 配套物業 西安或者外地的投資客北郊產業人口投資客戶 目標客群總結 開發階段客群類型客群需求產品類型賣點 首開區 （2018） 試水市場全類型產品滿足多種需求高層、洋房、聯排、別墅故事性示范區 起步階段 （2019-2020） 北郊產業人口投資客戶 關注性價比高； 有良好教育資源、商業配套 第一階段大量別墅主題規劃、生態環境、 產品設計、庭院設計、 贈送面積、景觀展示第二階段少量高層+別墅 升級階段 （2020-2022） 周邊鄉鎮如涇陽、高陵等 生意人口等。西安或者外 地的投資客戶 關注交通狀

14、況，關注基礎設施和 生活配套，看中項目品質 第三階段大量高層生態環境、規劃、 產品設計、贈送 面積、物業第四階段高層+少量別墅 大盤呈現階段 （2022-2023） 機場工作人員、 政府官員 關注生活圈層， 注重生活便利性和生活品質 第五階段大量高層（濱水） 生態環境、配套、物業 第六階段大量別墅（濱水） 我們賣給誰他們要什么我們有什么我們怎么做開發進展 針對客群需求 分析如何打造本項目 我們做什么 催熟生地 、打造大盤的四大策略 3.盡快形成成熟的公共街區生活界面 4.打造示范區形象,提升知名度及認同感 2.配套先行，提供完善的社區服務 1.合理地控制開發節奏、制造引爆點 對標案例分析 Ca

15、se Analysis 美國加州 西拉古納社區 上海浦東 碧云國際社區 無錫 拈花灣小區 理念生長體驗 社區中心步行體系社區組團 加州西拉古納社區 新城采用了經典的規劃手法，將美國傳統小鎮的建設手法 與現代城市開發手法相結合，成為具有代表性的經典社區 以社區中心為核心，明確服務半徑 步行體系為骨架，劃分社區組團 回歸經典社區開發模式 Traditional Neighborhood Development TND 本規劃采用街區模式的原因 1 充滿活力的城市街區生活向周邊輻射 2 培養強烈的社區感，促進社區人群交往 3 降低市政開發成本，提高配套利用效率 4 景觀開放，將綠化貢獻給社區 5 增

16、加社區人流出現路徑，均勻分散社區車流， 降低社區外圍道路的交通壓力 上海浦東碧云國際社區 對地塊資源的充分利用，構建出集居住、商業、商務、 休閑、教育等多功能交錯的綜合型國際社區 碧云別墅 南區 碧云花園 北區 碧云花園 別墅組團多層、高層組團配套 碧云別墅 世茂湖濱花 園 維詩凱 亞 浦東花園 別墅 220M 1490M 380M 配套先行 核心區高密度低容量 成熟的公共界面 持續生長 380M 320M 400M 420M 380M 460M 可持續生長型社區 2004年2月 世茂湖濱花園 金橋愛建園 上海實驗 學校 浦東花園 銀東大廈 體育中心 碧云別墅 （三期） 碧云別墅 （二期） 碧

17、云花園 （二期） 至2004年2月碧云國際社區有五個住宅區建成，碧云別墅 三期在建中，配套部分又增加了兩所學校，一個體育中心一 棟辦公樓，office pack始建,碧云體育公園建成.社區內道路 網框架形成，整個社區初見規模。 綠地 住宅 學校 Office pack （始建） 碧云體育公園 上海德威 國際學校 協和國 際學校 碧云體育公園 碧云體育公園 醫院 商業 公園 中天碧云苑 碧云花園 2000年11月 羅山花苑 銀泰花園 家樂福 永樂電器 金橋酒店公寓 幼兒園 中歐國際 工商學院 新金橋大廈 碧云別墅 （一期） 婦幼保健醫院 華山醫院 百富麗山莊 平和雙 語學校 2000年11月的碧

18、云國際社區大部分用地還未開發，只有極 少量的住宅，但大部分的商業、學校、服務公寓和醫院等相 關配套設施都已投入使用。主要路網只有碧云路和云山路、 紅楓路北段。 住宅 學校 醫院 商業 服務公寓 服務公寓 信和花園 至2008年4月碧云國際社區沒有新建住宅，碧云別墅南區 建成，地塊東側金橋產業服務園Office pack區建成和公園 試獨棟商業建成，另鏈接內環和中環的錦繡路修通，加強了 項目的可達性，和交通便利性。 碧云別墅 （南區建成） 2008年4月 Office pack （建成） 公園式獨棟商業 綠地 住宅 學校 醫院 商業 公園 配套先行住宅建成景觀完善 拈花灣度假小鎮 引入禪文化提升

19、物業價值，配套小批量住宅。集吃、住、 游、購、娛、會務于一體的禪文化主題旅游度假綜合體。 文化主題旅行度假 復合化綜合業態 街區組團尺度 本規劃街區模式 禪意主題商業街區（香月花街） 度假物業旅居區（竹溪谷、銀杏谷） 佛教論壇會議區（禪心谷） 生態禪谷區（鹿鳴谷） 旅游綜合服務區（云門谷） 胥山大禪堂 “五谷”“一街”“一堂” 體驗 文化 居住 酒店 餐飲 商業 娛樂 休閑 規劃中融入復合化業態 商業餐飲 娛樂休閑 文化體驗 酒店居住 針對項目特點如何分步驟實現 西安第一生態文化大盤 我們如何實現 迅速把“生地”生成“熟地”面貌 營造生活文化、提升大盤形象 熟地策略大盤策略 強排原則 別墅總量

20、最大化（高溢價最大化） 戶型品質最大化 規劃布局最優化（好產品在好位置） 城市形象最優化(城市到達界面低密度氣質) 基地北側、東靠近市政道路，受道路噪音干擾 基地西側為空地，開發周期未知 基地中心相對靜謐，未來打造內部核心景觀 地塊南側靠近濕地公園區域居住價值最優 居住價值：優 居住價值：最佳 居住價值：良 可達性及價值分析 高涇南路 先鋒大道 價值優 基地北側緊鄰城市道路高涇路，東 側靠近芷先鋒大道。交通可達性良好， 北側為城市高速，為主要的人車流 進入基地的方向。 北側高涇南路18年底通車，小區開口設 置于此。 一期地塊 二期地塊 產品定位 改善型產品決定了項目溢價空間及高度 甲方建議產品

21、選擇：高層 + 聯排/合院 但由于項目體量較大，開發時序較長，我司建議適度增加洋房/疊墅等產品， 豐富產品線與產品梯度 規劃產品組合可能性 平均層數=容積率/建筑密度 平均層數一期=1.7/0.35=5層 二期=2.0/0.35=6層 地塊容積率為1.7，我們如何打造？ 一期 規劃凈用地面積：176000 容積率：1.7 建筑密度：35% 建筑高度：100米 二期 規劃凈用地面積：333350 容積率： 2.0 建筑密度： 35% 建筑高度： 100米 設計任務書條件輸入 高層+疊加+別墅（34F、5F、3F） 高層+洋房+別墅（18F、6F、3F） 全洋房（6F） 高層+別墅（34F、3F）

22、 18F得房率高，但售價相對于34F，溢價率有限。 選擇34F產品。 分為三種規劃模式 絕高絕低模式高低配模式 34F、9F、3F 產品價值最大化 大盤產品單一 地塊容積率為1.7/2.0，我們如何打造？ 6F 全多層模式 量做不足 6F+3F 34F、3F 節省覆蓋率 多做溢價率產品 “U”布 局 “L”布局 “組團”布局 高層落位分析 “混合”布局 6種布局模式 “中間高”布局 南北分布局 通過窮舉進行強排測算，挖掘最大土地價值 頭腦風暴 絕 高 絕 低 模 式 高 低 配 模 式 34F高層+3F常規聯排+L型別墅34F高層+3F常規聯排+L型別墅 34F高層+6F疊拼+3F常規聯排+L

23、型別墅 34F高層+6F疊拼+3F常規聯排+L型別墅 34F高層+6F洋房+L型別墅 34F高層+6F疊拼+L型別墅+3F常規聯排 34F高層+3F常規聯排+L型別墅+6F洋房 34F高層+6F疊拼+L型別墅+3F常規聯排 貨值：73.523億貨值：73.885億 貨值：74.437億貨值：75.621億貨值：75.167億 貨值：75.264億貨值：74.663億 貨值：75.036億 全 多 層 模 式 6F洋房 貨值：68.80 貨值：74.965億 強排測算高層落位 “南北”布局“L”布局“混合型”布局 滿足容積率 滿足日照 界面品質感 別墅最大化 北側城市界面 涇河景觀 34F高層+

24、L型別墅+3F常規聯排 一期高層一字排布+二期高層組團布局 增加疊墅洋房產品、產品多樣化 北側城市形象不佳 別墅大盤形象不佳 條件：小高層總量30%，疊拼55%，別墅15% 34F高層+6F疊拼+L型別墅+3F常規聯排 高層L型布局，最節地，高層無單獨組團，內 部組團景觀差 別墅產品最大化 大盤形象不佳 34F高層+3F常規聯排+L型別墅 一期高層L型+二期高層組團花布局 一期高層線性布局,全景觀化布局 增加疊墅洋房產品、產品多樣化 配套位置好 貨值：74.437億 貨值：75.621億貨值：75.264億 強排測算 結論:競品壓力大，理論貨值非唯一追求，需在規劃及產品上提升溢價，保持競爭力

25、“南北”布局“L”布局“混合型”布局 “南北”布局“L”布局“混合型”布局 強排空間形態 貨值：74.437億 貨值：75.621億貨值：75.264億 結論:競品壓力大，理論貨值非唯一追求，需在規劃及產品上提升溢價，保持競爭力 夢回大唐 亭臺樓閣 錯落有致 漫步其中 我們細細的回憶著你的點點滴滴 大盤社區特征大盤社區特征 城、街、城、街、坊、坊、館館 組成變化豐富的空間肌理， 構成長安特有的宜居空間。 氣勢磅礴氣勢磅礴的大盤社區，活力多元活力多元的街道風情。 圈圈層文化層文化的里坊風情，靜靜怡怡舒緩舒緩的公館體驗。 城城坊坊 館館街街 城、街、坊、館 延續大唐古城脈絡 西市東市 內城外郭 朱

26、 雀 大 街 開遠門 金光門 通化門 春明門 延興門延平門 方林門興安門 啟廈門安定門 “城城”城在古代是指城邑四 周的墻垣，一般分為兩種，里面 的叫城，外面的叫郭。城字單用 時，多包含城與郭。城、郭對舉 時只指城。 “街街”本指四通的道路。戰 國以后的里坊制城市，坊間道路 稱街，坊內道路稱巷。街中又以 通城門的為主干道，如漢長安城 的“八街”，唐長安城的“六 街”。隋唐時，里坊面積增大， 坊內開辟十字干道，稱十字街， 坊內支路稱曲。 坊，方也。坊，方也。據唐元典， “兩京及州縣之郭內為坊,郊外為 村”。坊就是一個長方形的居民 區。坊的概念也慢慢發生了變化， 成了街道的名稱。 館館，客舍也客舍

27、也。五十里有市, 市有候館。候館有積。周 禮遺人 官署、學塾、書房、商坊、展 覽處所等都可命名為館。公館 復。禮記曾子問 打造 磅礴的大盤氣勢 城街坊館 建立 一橫兩縱規劃軸線 規劃 復合型街區 控制 合理組團規模 結構生成 城 街 坊館 西市 東市 里 坊 街 西 市 街 樂 林 館 安 興 館 懷 德 館 居 德 館 安 定 館 永 和 館 永 安 館 百 福 館 福 祿 館 長 樂 館 樂 福 坊 永 福 坊 南 里 坊 北 里 坊 懷 居 坊 興 樂 坊 總平面圖 The General layout 城整體布局，并營造城的氣勢 街明確串聯各功能點的公共軸線 坊賦予街區屬性及層級形成復

28、合街區 館大社區小組團，控制合理組團規模 總圖指標總圖指標 一期地塊:主要技術經濟指標 項目指標單位備注 一 規劃建筑用地面積176654.0 二 總建筑面積389097.5 地上計容面積299760.0 其中 住宅面積287760.0 其中 34F高層住宅176120.0 3F合院52760.0 3F聯排17120.0 洋房/疊墅41760.0 幼兒園3000.09班幼兒園 商業6000.0 配套3000.0 地下面積89337.5 其中 機動 車庫 非人防66774.11輛/32 人防11772.01輛/38 非機動車庫10791.4 四凈用地 容積率1.701.7 五 居住戶數2327戶

29、 六 居住人數6981人 七 建筑密度35.0%35% 八 場地限高100m 九 綠地率30.0% 十 車位 非機動5995輛2輛/100 機動車2980輛 1輛/100且1輛/戶 其中 地上583輛 地下2396 其中 非人 防 2087輛 人防310輛 二期地塊:主要技術經濟指標 項目指標單位備注 一 規劃建筑用地面積333000.0 二 總建筑面積732891.8 地上計容面積667300.0 其中 住宅面積643800.0 其中 34F高層住宅454920.0 3F合院126720.0 3F聯排18080.0 洋房/疊墅44080.0 幼兒園4500.012班幼兒園 商業13000.0

30、 配套6000.0 地下面積65591.8 其中 機動 車庫 非人防23949.01輛/32 人防17620.01輛/38 非機動車庫24022.8 四凈用地 容積率2.002.0 五 居住戶數5329戶 六 居住人數15987人 七 建筑密度35.0%35% 八 場地限高100m 九 綠地率30.0% 十 車位 非機動13346輛2輛/100 機動車6635輛1輛/100且1輛/戶 其中 地上1568輛 地下5067 其中 非人 防 4603輛 人防464輛 總技術經濟指標 項目指標單位備注 一 規劃建筑用地面積509654.0 二 總建筑面積1314394.3 地上計容面積967060.0

31、 其中 住宅面積931560.0 其中 34F高層住宅631040.0 3F合院179480.0 3F聯排35200.0 洋房/疊墅85840.0 幼兒園7500.0 商業19000.0 配套9000.0 地下面積347334.3 其中 機動 車庫 非人防278745.11輛/32 人防33775.01輛/38 非機動車庫34814.2 四凈用地 容積率1.901.9 五 居住戶數7656戶 六 居住人數22968人 七 建筑密度35.00% 八 場地限高120m 九 綠地率30.0% 十 車位 非機動19341輛2輛/100 機動車9600輛1輛/100且1輛/戶 其中 地上2151輛 地下

32、7463 其中 非人 防 8711輛 人防889輛 產品配比、貨值產品配比、貨值 一期房型配比 類型面積段戶數面積比面積 34F高層 高層959581644.0%77520.0 高層11511534022.2%39100.0 高層12512547633.8%59500.0 小計163261%176120.0 13F合院 3F16016011435%18240.0 3F18018013446%24120.0 3F2002005219.7%10400.0 小計300.018%52760.0 3F聯排3F1601601076%17120.0 洋房洋房14014528814.5%41760.0 小計4

33、07.039%111640.0 總計2327.0287760.0 二期房型配比 類型面積段戶數面積比面積 34F高層 高層9595210850.0%200260.0 高層115115884101660.0 高層125125122429.0%153000.0 小計421671%454920.0 13F合院 3F160 3F18016016225920.0 3F20018030054000.0 小計20023433.6%46800.0 3F聯排3F160696.020%126720.0 洋房洋房1401601133%18080.0 小計1453046.8%44080.0 總計809.029%188

34、880.0 總房型配比 類型面積段戶數面積比面積 34F高層 高層9595292450.0%277780.0 高層1151151224140760.0 高層125125170029.1%212500.0 小計584868%631040.0 13F合院 3F160160 3F18018027644160.0 3F20020043478120.0 小計28628.7%57200.0 3F聯排3F160160996.019%179480.0 洋房洋房1401452204%35200.0 小計5929.2%85840.0 總計1216.032%300520.0 一期貨值 面積單價（萬元/）總價（億）

35、34F高層176120.00.610.567 聯排17120.01.22.054 合院52760.01.36.859 洋房41760.00.753.132 商業60001.50.900 合計29376023.512 二期貨值 面積單價（萬元/）總價（億） 34F高層454920.00.627.295 聯排18080.01.22.170 合院126720.01.316.474 洋房44080.00.753.306 商業130001.51.950 合計65680051.194 總貨值 面積單價（萬元/）總價（億） 34F高層631040.00.637.862 聯排35200.01.24.224 合

36、院179480.01.323.332 洋房85840.00.756.438 商業19000.01.52.850 合計95056074.707 觀 禮 街 口 袋 公 園 安 興 館 鄰 里 中 心 生 活 服 務 軸 鄰 里 商 業 極 樂 盛 宴 大 明 宮 生 活 效 率 軸 居 德 館 小 鎮 中 心 居 易 街 永 和 館 濱 水 廣 場 精 神 堡 壘 涇 河 百 福 館 濕 地 公 園 安 業 館 口 袋 公 園 長 樂 館 福 祿 館 懷 德 館 樂 林 館 景 觀 軸 線 城城 西市-商業區 東市-啟動區 200M 200M 70M 130M 90M 啟動區 商業區兩個核心區域

37、“兩核” 60M 30M 一期范圍 商業+配套面積：6000商業+配套面積：14000 城城 沿街立面展示 城城 交通、商業街 標準段道路斷面示意 一橫兩縱三條景觀軸線“三軸” 550M200M 200M 240M 430M 街街 550M200M 200M 240M 430M 臨水會所 商業中心 健身休區 兒童游樂 球類場地林蔭大道 街街 街多元完善的配套設施 0.6萬方 社區級配套（一期）社區級配套(二期)鄰里級配套(一期) 1.4萬方 鄰里級配套(二期) 0.3萬方0.5萬方 1M6M3M6M1M2M2M 23 M 1M1M 入口處道路斷面示意 小鎮入口處示意 騎樓構筑物 一級入口 規劃

38、軸線 坊區劃分各坊出入口 550M 250M 200M 200M 240M 200M 170M 550M 340M 160M 150M 430M 三條軸線劃分出六街坊“六坊” 坊坊 完善交通流線“六坊” 二級道路一級道路各坊出入口三級道路四級道路 坊坊 四級道路 四級道路 三級道路 二級道路 200M 懷德館 樂林館 百福館 居德館 永和館 長樂館 福祿館 安興館 永平館 安定館 安業館 伍 貳 叁 200M 壹 200M 150M 肆 140M 170M 130M 130M 160M 零 拾 玖 捌 柒 240M 陸 180M 150M 250M 280M 130M100M 130M 200

39、M130M 160M 160M 170M 200M 六街坊形成十一館“十一館” 館館 二級入口一級入口三級入口 二級入口 一級入口 三級入口 館館 空間意向空間意向 一 環一 環兩兩 核核三 軸三 軸六 坊六 坊十 一 館十 一 館 聯排140 合院160 合院180 合院200 高層110+95 高層125+95 洋房145 產品分布產品分布 商業配套+售樓處 一期范圍 高度分析高度分析 低層區（3F） 中高層區（8F） 高層區（28F-32F） 438M462M 34F 8F 3F 高層 洋房/疊墅 合院 視線分析視線分析 濕地+涇河 濕地+涇河 景觀分析景觀分析 四級景觀三級景觀二級景觀

40、 一級景觀 日照分析 Sunshine analysis 1小時 2小時 3小時 4小時 5小時 6小時 7小時 8小時 日照計算依據： 有效日照時間：大寒日北京時間8時至16時 。 日照時間統計方式：采用不超過兩段累積方式計算。 分析采樣時間間隔：沿線及窗戶分析 1分鐘，陰影線 5分鐘。 沿線分析采樣點間距： 0.6米 經過日照計算，本方案區內住宅滿足大寒日2小時日照要求。 分期開發 總體規劃形成分區塊展示整體風貌呈現 設計邏輯 銷售邏輯 實施邏輯 部 分 公 園 展 示 社 區 級 配 套 優 質 教 育 資 源 大 盤 形 成 項目起步階段項目升級階段大盤呈現階段 多 級 復 合 配 套

41、 小 鎮 中 心 生 態 體 系 形 成 一 期 住 宅 高 端 住 宅 展 示 高性價比、資金回流 涇河北岸生態園林 涇河北岸高端文化社區 新城生態活力大盤 制造引爆點 生態大盤 活力社區 新城涇河 回憶長安 臨江臨湖 歸隱江湖 樹立良好口碑 涇河新城生態活力園區 涇河新城高端精品社區 生 態 活 力 小 鎮 羅山花 苑 銀泰花 園 家樂 福 永樂電 器 金橋酒店公 寓 幼兒園 新金橋大 廈 碧云別 墅（一 期） 平和雙 語學校 服務公 寓 信和花 園 第一階段 碧云社區 本項目 金橋愛建 園 體育中心 碧云花 園（二 期） 碧云體育公 園 上海德威 國際學校 協和 國際 學校 碧云體育公

42、園 碧云體育公 園 中天碧云 苑 碧云花 園 碧云別 墅（二 期） 第二階段第三階段 配套先行住宅建成道路完善 2004年2月 世茂湖濱花 園 金橋愛建 園 上海實 驗學校 浦東花 園 銀東大 廈 體育中 心 碧云別 墅（三 期） 碧云別 墅（二 期） 碧云花 園（二 期） Office pack （始建） 碧云體育公 園 上海德威 國際學校 協和 國際 學校 碧云體育公 園 碧云體育公 園 中天碧云 苑 碧云花園 2002年6月2000年11月 第四階段 碧云社區 本項目 第五階段第六階段 景觀完善住宅建成高端住宅完善 維詩凱亞 碧云 別墅 （南 區） 碧云 花園 （二 期） 冰場 田幼 兒

43、園 Office pack （建設中） 碧云 花園 （底 商） 曉園 金洋十 方庭 在建 碧云別墅銀 杏苑 規劃公 園+商業 辦公樓 廠房 碧云別 墅（南 區建成） 2008年4月 Office pack （建成） 公園式獨棟商 業 2005年11月2011年7月 高 層 ： 4.35 萬 洋 房 ： 0.70 萬 合 院 ： 0.85 萬 聯 排 ： 0.46 萬 商 業 + 配 套 ： 0.6 萬 首開階段 階段合計：7.26萬 項 目 起 步 階 段 項 目 起 步 階 段 項 目 升 級 階 段 大 盤 呈 現 階 段 第一階段 高 層 ： 5.92 萬 洋 房 ： 1.39 萬 合

44、院 ： 3.47 萬 聯 排 ： 0.64 萬 階段合計：11.42萬 配 套 ： 0.15 萬 第二階段 階段合計：12.84萬 高 層 ： 8.84 萬 洋 房 ： 2.09 萬 合 院 ： 1.91 萬 配 套 ： 0.15 萬 第三階段 階段合計：20.13萬 高 層 ： 20.13 萬 第四階段 階段合計：15.14萬 高 層 ： 7.49 萬 聯 排 ： 1.20 萬 合 院 ： 2.05 萬 洋房： 4.41萬 第五階段 階段合計：20.67萬 高 層 ： 20.67 萬 第六階段 合 院 ： 6.13 萬 聯 排 ： 1.14 萬 洋 房 ： 4.41 萬 階段合計：11.68

45、萬 聯排：5.6% 高層：51.8 % 洋房：12.2 % 合院：30.4 % 高層：68.9 % 洋房：16.3 % 合院：14.9 % 聯排：7.9 % 高層：49.5 % 洋房：29.1 % 合院：13.5 % 高層：100 % 聯排：9.8 % 洋房：37.8 % 合院：52.5 % 高層：100 % 商 業 + 配 套 ： 0.5 萬 商 業 / 配 套 ： 0.5 萬 商 業 + 配 套 ： 0.45 萬 商 業 + 配 套 ： 0.45 萬 賣給誰： 北郊產業客戶（主要客戶，投資、自住） 鄉鎮生意客戶（次要客戶，投資、自住） 買什么： 高層、聯排、洋房、別墅 賣點： 主題規劃、生

46、態環境、產品設計、庭院設計、 贈送面積、景觀展示 （關鍵詞：慢生活、舒適感、高品質） 第一階段第二階段 高 層 ： 5.92 萬 洋 房 ： 1.39 萬 合 院 ： 3.47 萬 聯 排 ： 0.64 萬 階段合計：11.42萬 階段合計：12.84萬 高 層 ： 8.84 萬 洋 房 ： 2.09 萬 合 院 ： 1.91 萬 項目起步階段 2018年2019年2020年2022年 項目升級階段大盤呈現階段 賣給誰： 周邊鄉鎮如涇陽、高陵等生意人（主要客戶，投資、 自住） 西安或者外地的投資客戶（次要客戶，自住） 買什么： 高層、聯排、別墅、洋房 賣點： 生態環境、規劃、產品設計、贈送面積

47、、物 業 （關鍵詞：增值、便捷、輕資產） 項目起步階段 2018年2019年2020年2022年 項目升級階段大盤呈現階段 階段合計：20.13萬 高 層 ： 20.13 萬 階段合計：15.14萬 高 層 ： 7.49 萬 聯 排 ： 1.20 萬 合 院 ： 2.05 萬 洋房： 4.41 萬 第三階段第四階段 商 業 ： 0.5 萬 商 業 / 配 套 ： 0.5 萬 賣給誰： 機場工作人員、政府官員（主要客戶，自住） 鄉鎮生意客戶（次要客戶，投資、自住） 西安或者外地的投資客戶（補充客戶，投資） 買什么： 高層（濱水）、別墅（濱水） 賣點： 生態環境、配套、物業 （關鍵詞：便利生活、舒

48、適愉快、健康 活力） 項目起步階段 2018年2019年2020年2022年 項目升級階段大盤呈現階段 第五階段第六階段 階段合計：20.67萬 高 層 ： 20.67 萬 合 院 ： 6.13 萬 聯 排 ： 1.14 萬 洋 房 ： 4.41 萬 階段合計：11.68萬 商 業 + 配 套 ： 0.45 萬 商 業 + 配 套 ： 0.45 萬 總平面圖 The General layout 若只有一期供地，方案如何實現? 車行出入口人行出入口 若有三期供地，方案如何實現? 一期 264畝二期 500畝 三期 700畝 示范區策略 PART 5 重溫大唐盛世 演繹極樂盛宴 Memories

49、, legendMemories, legend，revivalrevival， metropolitanmetropolitan 氣勢榮耀 唐夢 庭院禮序自然 裝載東方避世的生活理想和處世哲學代表東方傳統建筑理念的文化內涵體現東方“天人合一”的精神追求 東方文化特質 CULTURAL TRAITS 裝載東方的思想觀念和審美情趣 全院落式 規劃布局層層遞進 流線組織海綿城市 景觀處理 院落層次 院落序列院落軸線調整建筑生成 中軸對稱 十字軸線 序列是被排成一列的對象（或事件）；這樣每個元素不是在其他元素之前，就是在其他元素之后。這 里，元素之間的順序非常重要。 花園：中央水景區 入口：儀式區會

50、所：庭院序列區 園林軸 GARDEN AXIS 園林軸基于東方園林藝術，通過庭院 層次、空間收方、山光潭影、堆山疊石 等元素，結合觀者的思想內涵，修心養 性。 現代人的生活方式逐漸西化，但具有 文化認同的產品才能長久打動人心。園 林藝術使人們不僅獲得心身之樂，也寄 托了人們返璞歸真的精神理想。 成果展示 成果展示 成果展示 成果展示 1昭示入口2恭迎廣場 3生態停車4迎賓禮閣 5禮制大門6禮制前場 7人文走廊8望水樓臺 1 443 2 6 9 10 5 77 88 9人文景園 10 親水榭邸 入口區 太平坊 示范區 極樂盛宴 售樓處區 大明宮 尺度分析 品牌旗艦店 門樓 連廊 精品餐飲區 會所