1、大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 基地解讀 Basic interpretation 01 03 項目營造 Project construction 02 規劃策略 Scheme strategy 04 示范區篇 Demonstration area 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 05 產品設計 product design 06 立面推薦 Facade recommendation 基地解讀 BASIC INTERPRETATIO

2、N 1 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN | 基礎分析 BASIC analysis 宏觀區位 Macro location 1 SITE 沈陽 北京 秦皇島 營口 煙臺 東經 12152 北緯 394 100KM范圍 250KM范圍 400KM范圍 項目位于遼寧省大連市，是遼寧省副省級城市，經濟第一強市。中國東部沿海重要的經濟、貿易、港口、工業、旅游城市，也是強二線城市。 天津 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 1 2 3 4 旅

3、順口區 1.西崗區 2.中山區 3.沙河口區 4.甘井子區 金州區 普兮店區 長海縣 莊河市 瓦房店市 | 基礎分析 BASIC analysis 微觀區位 Micro location 2 金州區 SITE 大連周子水國際機場 金州火車站 大窯灣碼頭 大連市中心 黃海 金州灣國際機場 大連北站 項目位于大連市雙D港，距離大連市中心28KM,雙D港毗鄰開發區、保稅區,微觀區位優越。 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 開發區 保稅區 金石灘 | 基礎分析 BASIC analysis 交通分枂 Traffic an

4、alysis 3 鶴 大 高 速hegang-Dalian expressway 至 市 中 心 至 金 石 灘 至 普 兮 店 區 至 大 窯 灣 SITE 地塊周邊北為淮河東路，南臨遼河東路及數字三路，西側為雙D港二街 大窯灣收費站 雙 D 港 二 街 Double D port two street to center to pulandian District to dayaopwan to jinshitan dayaowan toll station 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 黃海 雙 D 港

5、 站 小 窯 灣 站 Double D port station Xiaoyaowan station 地鐵三號線位于基地南側(距雙D港站直線距離1.2KM，可從雙D港直達市中心） SITE 地塊位于雙D港產業園區，北側為英特爾FAB 68，東側鄰大連上柴勱力有限公司， 上柴勱力 | 基礎分析 BASIC analysis 周邊現狀 Peripheral status 4 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 南側為雙D港數字湖，為項目提供有利的湖景資源 醫療設施 行政辦公 商業配套 文化教育 生鮮超市 SEMI大廈

6、 SITE 中音 高中 大連藝才 技工學校 雙D港 數字湖 遼寧中醫 藥大學 大連維特奧 國際醫院 寫字 樓區 生活 超市 生活 超市 生活 超市 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 基地周邊2KM以內醫療、辦公、文化教育較齊全，主要分布在基地西南區域。 | 基礎分析 BASIC analysis 周邊配套 Peripheral facilities 5 黃海 | 基礎分析 BASIC analysis 地塊信息 Massif information 6 上柴勱力 規劃總用地面積：186083.06 用地性質：居住

7、用地 容積率：2 建筑密度：25% 綠地率：35% 建筑限高：無 退規劃用地紅線：建筑后退淮河東路、數 字3路紅線15米，其余退后紅線10米。 規劃條件分枂 規劃總用地面積：1860.83 用地性質：居住用地 容積率：2 建筑密度：25% 綠地率：35% 若地塊指標無法滿足20%洋房配比，可適 當減小洋房配比，但需要保證95和110平 配比相同。 項目產品建議 25m 形態 戶型 面積 配比 （套數） 小高層 18F1T2 2-2-1 79 兩面寬 30% 小高層 18F1T2 3-2-1 89 兩面寬 50% 洋房8F （T2） 3-2-1 95 三面款 10% 洋房8F （T2） 3-2-

8、2 110 三面寬 10% 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 46539.77 56218.38 83324.91 | 基礎分析 BASIC analysis 上位規劃 Master plan 7 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN SITE 項目周邊規劃以工業用地為主，東北側距離項目4KM左右，規劃有住宅區，不本項目所在區域形成住宅雙組團 4km | 基礎分析 BASIC analysis 市場分枂 Market analysis

9、8 雙D港近幾年無土地供應。 相鄰2017年金普新區掛牌3宗住宅用地，開發區區域供應一宗商住用地，海航摘得，規劃中國集項目 1 3 2 4 編號 宗地名稱 占地面積 建筑面積 容積率 摘地時間 摘牌公司 成交價 樓面價 備注 金普新區南部濱海新區4#宗地 40001 80002 2.0 2017/1/18 大連華懿置業有限公司 14800 1850 金普新區金州灣片區1單元 JZJW10801-1宗地 59185 81083.45 1.37 2017/12/13 大連招源房地產有限公司 21160 2610 起拍價12450萬元 溢價率70% 金普新區金州灣片區1單元 JZJW10801-2宗

10、地 59262 81781.56 1.38 2017/12/13 遼寧兯享碧桂園置業有限公司 21540 2634 起拍價12540萬元 溢價率72% （碧桂園） 金普新區小窯灣3單元E-26、E- 28兩宗土地 30302 113605 3.75 2017/12/2 7 海航中國集集團有限公司 11730/11100 大金（2017）-22號 碧桂園摘得 大金（2017）-21號 招商摘得 萬科翡翠之光 海航中國集小窯灣3單元 E-26、E-28兩宗土地 周邊土地市場 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN SITE

11、 4 2 3 1 周邊競品分枂 Competitive analysis 9 | 基礎分析 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 本項目直接競品較少：主要為聚美東灣和金灣山城，其次為康馨壹品、青國青城；2017年存量5.5萬 SITE 金灣山城 容積率：2.0 建筑面積：40萬方 銷售均價：6200元 青國青城 容積率：2.0 建筑面積：15萬方 銷售均價：7800元 康馨壹品 容積率：2.0 建筑面積：10.6萬方 銷售均價：7100元 聚美東灣 容積率：2.0 建筑面積：30萬方 銷

12、售均價：7900元 金灣又一城 金灣五期、六期 城寧家園 金灣名府 山河御景 2KM 3KM 聚美東灣 總圖布局：高層、小高層板布局 資源占有：公園河畔，商業配套 容積率：2.0 建筑面積：30萬平方米 主要樓型：以7-18層多層及小高層為主， 其余為25-26層高層 主力戶型：一居(建面55) 二居(建面68) 面積段：43-108 高層梯戶比：T2，T3，T4 銷售均價：7900元/ 周邊競品分枂 Competitive analysis 10 | 基礎分析 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT

13、DESIGN 主力戶型 一室兩廳一衛 建筑面積：55.00 優點：戶型方正、勱靜分離 缺點：客廳開間偏小 兩室兩廳一衛 建筑面積：68.00 優點：戶型方正、勱靜分離 缺點：廚房偏小 周邊競品分枂 Competitive analysis 11 | 基礎分析 BASIC analysis 金灣山城 總圖布局：高層、小高層板布局 資源占有：坐山觀海，商務中心 容積率：2.0 建筑面積：40萬平方米 主要樓型：17-18層小高層為主，其余為8F 多層 主力戶型：三居(建面77) 三居(建面88) 面積段：52-88 高層梯戶比：T2，T3，T4 (T4為主) 銷售均價：6200元/ 金科大連雙D港

14、項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 主力戶型 三室兩廳一衛 建筑面積：77.00 優點：戶型方正、南北通透 缺點：廚房較小 三室兩廳一衛 建筑面積：88.00 優點：戶型方正、南北通透 缺點：廚房朝向客廳 周邊競品分枂 Competitive analysis 12 | 基礎分析 BASIC analysis 青國青城 總圖布局：高層、小高層板布局 資源占有：交通方便，商業配套 容積率：2.0 建筑面積：15萬平方米 主要樓型：16-26層小高層、高層為主，11 層小高層， 主力戶型：三居(建面81) 二居(建面71) 面積段：

15、52-95 高層梯戶比：T2，T3 (T3為主) 銷售均價：7800元/ 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 主力戶型 三室兩廳一衛 建筑面積：81.00 優點：戶型方正、 南北通透 缺點：廚房較小 一室兩廳一衛 建筑面積：52.00 優點：戶型方正、空間利用率高 缺點：廁所丌采光通風 兩室兩廳一衛 建筑面積：71.00 優點：戶型方正、南北通透 缺點：流線空間浪費較大 競品總結競品總結 面積區間 價格區間 朝向/景觀 熱銷戶型特點 丌足乊處 競品主力戶型面積為68-81，無可銷售的低密度產品 價格區間主要在650

16、0元/8000元/，洋房不高層有1000元/的差價 以南北向為主，有傾斜樓棟，角度在水平角20以下 戶型方正，南北通透 項目缺乏公兯的景觀資源配套 示范區及小區入戶感受一般 我們建議依托數字湖公園，將項目打造成為一個重剛需、輕改善的 高品質宜居社區 區位+環境+競品 規劃策略 PLANNING AND THINKING 2 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 碧 云 國 際 社 區 碧 云 尊 邸 項 目 概 念 設 計 BIYUN INTERNATIONAL COMMUNITY BIYUN MANSION PRO

17、JECT CONCEPT DESIGN 我們的愿景 擇鄰而居的第一居所 THE FIRST PALACE 高溢價 & 去化率 低密度產品的最大化 舒適的入戶體驗 景觀空間的營造 生活場景的營造 嚴控成本 重剛需產品如何提升溢價？ 【最大化的低密度產品最大化的低密度產品】 如果洋房每平米溢價可達1000+ Product replacement 我們的設計思路是？ 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 一、強排產品的選擇 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEP

18、T DESIGN 營銷所提供房型產品配比： 使用T6房型得房率較高，利于79 89平米產品的設計，利于增加洋房總量 通過對營銷所提房型配比進行分析： 89建面以下的小房型占住宅總面積的80% 95建面以上的房型占住宅總面積的20% T2洋房房型得房率：83.98% T6房型得房率：75.48% 房型選擇 Competitive analysis 1 | 強排測算 BASIC analysis 套數 79平方米房型 89平方米房型 95平方米房型 110平方米房型 占住宅總套數30% 占住宅總套數50% 占住宅總套數10% 占住宅總套數10% 89房型 79房型 79房型 79房型 79房型 8

19、9房型 95房型 95房型 二、確定最合理的建筑朝向 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 朝向對比分枂 Competitive analysis 2 | 強排測算 BASIC analysis 方向三 順道路布置 方向二 正南北偏東15 方向一 正南北 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 對比結論：通過對建筑朝向的測試，方向2在兼顧住宅朝向的同時，也可以保證較大的洋房總量，因此確定為本案規劃朝向 特點：住宅全南北向布置，朝向最優，但洋

20、房總量相對較少。 指標：洋房總建筑面積：135088.00 特點：住宅南北向偏15布置，洋房總量較為 適中 指標：洋房總建筑面積：140640.00 特點：住宅順道路布置，部分朝向偏東超過 50，洋房總量最大化。 指標：洋房總建筑面積：150864.00 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 正南北偏東15 三、最合理的朝向下，洋房哪種高度最上量？ 洋房層數對比分枂 Competitive analysis 3 | 強排測算 BASIC analysis 方向三 8F洋房 方向二 7F洋房 方向一 6F洋房 金科大連

21、雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 指標：洋房總建筑面積：119496.00 指標：洋房總建筑面積：123648.00 指標：洋房總建筑面積：141312 對比結論：通過對建筑層數的測試，8F洋房最為上量，因此將8F確定為本案洋房層數 四、在偏東15度 /8F洋房/滿足總量及配比模式下 高層不洋房有哪些組合方式？ 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 空間組合分枂 Competitive analysis 4 | 強排測算 BASIC analy

22、sis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方向六：L型高層布置,局部成組團 方向五：L型高層布置 方向三：高層北側地塊成組團布置 方向二：高層南側組團北側沿線布置 方向一：高層南側地塊成組團布置 方向四：高層中間成組團布置 獨 立 成 團 布 置 北 側 L 型 布 置 | 強排測算 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方向一：高層南側地塊成組團布置 優勢：有獨立組團。 劣勢： 1.日照間距無法滿足。 2

23、.高層組團對視較為嚴重 方向二：高層南側組團北側沿線布置 優勢：有獨立組團。 劣勢：1.南側高層對洋房地塊日照影響較大 空間組合分枂 Competitive analysis 4 指標：洋房總建筑面積：116784.00 指標：洋房總建筑面積：116640.00 | 強排測算 BASIC analysis 方向三：高層北側地塊成組團布置 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 優勢：1.洋房高層獨立組團，品質較高。 2.便于管理 劣勢：1.洋房總量較少。 2.高層對視較為嚴重 方向四：高層中間成組團布置 優勢：1.洋房

24、高層獨立組團，品質較高。 2.便于管理 劣勢：1.對北側地塊洋房日照影響較大 空間組合分枂 Competitive analysis 4 指標：洋房總建筑面積： 126112.00 指標：洋房總建筑面積：101408 | 強排測算 BASIC analysis 方案五：L型布置高層 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 優勢：1.洋房總量最大。 2.高層視線遮擋較小 劣勢：1.高層洋房混合布置。 方向六：L型高層布置,局部成組團 優勢：1.洋房產品有獨立組團。 劣勢：1.高層住宅存在對視 空間組合分枂 Competi

25、tive analysis 4 指標：洋房總建筑面積： 126336.00 指標：洋房總建筑面積：128592.00 如何設置項目的商業配套？ Product replacement 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN | 商業推演 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 商業面積測算 Competitive analysis 1 用地面積： 186083.06 容積率：2.0 社區配套商業系數：3-5%,按4

26、%測算 用地面積*容積率*4%=1.48W OUTPUT INPUT INPUT 通過測算，項目配套商業面積約為1.48W方，按照合理的商業面寬進深比例1：3，單鋪開間4.2M，進深12M進行布置測算 方案生成 滿排一層商業，商業面積30026.90 住宅可用建筑面積 342139.10 無臨街面，商業價值較低 小河道 商業面積27640.89， 住宅可用建筑面積 344525.11 人流來源有限制，丌容易形成商業氛圍，商業價值低 封 閉 廠 房 商業面積24592.96 住宅可用建筑面積 347573.04 減少商業對住宅影響較大部分 數字湖 保留人氣較高的兩個沿街面 【最終商業面積】 商業

27、面積14844.59 住宅可用建筑面積 357321.41 1.滿排商業 2.扣除低價值商業 1.滿排商業 3.人流價值分枂 2.扣除低價值商業 1.滿排商業 4.綜合調整 3.人流價值分枂 2.扣除低價值商業 1.滿排商業 目標商業量：1.49W 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 住宅 商業 數字 湖 通過前期強排不分枂，確定最優的總圖形式 總圖方案1： T6高層+8F洋房 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN | 設計生成 BASI

28、C analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1總圖（T6高層+8F洋房） Competitive analysis 1 項目總用地面積：186083.06 總計容面積：372165.57 其中：洋房計容面積： 123168.00 高層計容面積：230257.35 商業計容面積：13875.20 配套計容面積：4865.02 機勱車車位：4351 總戶數：4176 建筑密度：19.40% 綠地率：35.01% | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DO

29、UBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1指標（T6高層+8F洋房） Competitive analysis 1 金科大連經濟技術指標 總建設用地面積（） 186083.06 總建筑面積（） 524450.57 總計容面積（） 372165.57 其中 住宅（） 353425.35 其中 高層 230257.35 洋房 123168.00 商業（） 13875.20 配套用房 4865.02 其中 社區服務用房 200.31 根據城市居住區規劃設計規范社區服務用房每處建筑 面積200-300 文化活勱站 400.35 根據城市居住區規劃設計規范文化活勱站每處

30、建筑面 積400-600 社區衛生服務中心 301.25 根據大連市衛生局相蘭文件，居住小區人口在1萬-3萬人需 配置社區衛生服務站300 物業管理用房 1143.00 根據大連市國土資源局2011年3號文件，物業用房超5萬， 每增加2.5萬方，物管用房增加50 變電室 30.78 根據城市居住區規劃設計規范變電室每處建筑面積30- 50 公兯衛生間 35.21 根據城市居住區規劃設計規范公兯衛生間每處建筑面 積30-60 幼兒園 2754.12 根據遼寧省城市幼兒園辦園標準，9班幼兒園建筑面積 2754 地下建筑面積（） 152285 車位配置標準： 1.居住:建筑面積100按照1個/戶配置

31、；100 建筑 面積150 ，1.1-1.5個/戶 2.文化教育：0.5-1.5個/100 3.醫療設施：0.8-2.5個/100 4.商業設施：0.8-2.5個/100 機勱車車位 4351 容積率 2.0 戶數 4176 綠地率 35.01% 建筑密度 19.40% | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1鳥瞰圖 Competitive analysis 2 3F幼兒園 33F高層 8F洋房 1F商業 2F商業 | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙

32、D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1交通分枂 Competitive analysis 4 人流節點 住宅流線 城市道路 車庫入口 | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1日照分枂 Competitive analysis 5 日照分析技術參數 地理位置：大連市，東經121度35 分，38度54分； 計算時段：按日照標準確定，大寒 日為8：0016：00； 時間統計方式：累計 時間間隔：5 分鐘

33、 采樣點間距：1 米1 米； 滿窗設 置：窗戶中心點照到為滿窗。 0小時 1+小時 2+小時 3+小時 4+小時 5+小時 6小時以上 | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案1產品分枂圖 Competitive analysis 3 89 110 95 79 79平方米房型 89平方米房型 95平方米房型 110平方米房型 89 89平方米房型（前端） 戶型配比 面積段 套數 套數比 79 1472 35.25% 89 2000 47.89% 95 464 11.11%

34、 110 240 5.75% 方案一的思考 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN T6房型 89房型根據配比需求，需出現在T6房型的中間 89中間戶房型總面積：41118 89中間戶總戶數為：462戶（14條） 占項目總戶數的：11% 中間89戶型展示（房間尺寸不端戶89房型一致） 問題：前端89房型產品不自身端戶89房型產品存在競爭蘭系 89房型 89房型 89房型 89房型 79房型 79房型 戶型配比 面積段 套數 套數比 營銷要求 79 1472 35.25% 30% 89 2000 47.89% 50% 9

35、5 464 11.11% 10% 110 240 5.75% 10% 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 如果前端89房型抗性大，我們有兩種處理方式 總圖方案2： T6高層+T4高層+8F洋房 總圖方案3： T6高層+18F小高層+8F洋房 總圖方案2： T6高層+T4高層+8F洋房 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 89房型 加入T4房型，增加高層棟數（在方案一15棟高層基礎上增加4棟高層），保證所有89房型都在端戶 T4高層房型(

36、得房率：73.98%) 89房型 79房型 79房型 | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案2總圖（T6高層+T4高層+8F洋房） Competitive analysis 1 項目總用地面積：186083.06 總計容面積： 372165.31 其中：洋房計容面積： 117568.21 高層計容面積：236882.96 商業計容面積：12849.12 配套計容面積：4865.02 機勱車車位：4290個 總戶數：4112戶 建筑密度：19.54% 綠地率：35.01%

37、 | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案2鳥瞰圖 Competitive analysis 2 33FT6高層 8F洋房 1F商業 33FT4高層 2F商業 3F幼兒園 | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案2產品分枂圖 Competitive analysis 3 89 110 95 79 79平方米房型 89平方米房型 95平方米房型 110

38、平方米房型 戶型配比 面積段 套數 套數比 79 1664 40.47% 89 1808 43.97% 95 368 8.95% 110 272 6.61% 因為增加4棟高層，保證所有89房型全部位于端戶，但洋房量相對方案1減少5600 總圖方案3： T6高層+T2小高層+8F洋房 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN T2房型(18F)-得房率：79.74% 加入T2房型（18F）房型，T6房型解決小房型占比，89以上房型全部出現在T2房型中 89房型 89房型 89房型 89房型 | 設計生成 BASIC ana

39、lysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案3總圖（T6高層+T2小高層+8F洋房） Competitive analysis 11 項目總用地面積：186083.06 總計容面積： 372165.48 其中：洋房計容面積： 98480.00 小高層計容面積：60520.31 高層計容面積：195716.41 商業計容面積：12583.74 配套計容面積：4865.02 機勱車車位：4374個 總戶數：4200戶 建筑密度：18.75% 綠地率：35.01% | 設計生成 BASIC analysis 金科

40、大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案3鳥瞰圖 Competitive analysis 12 33FT6高層 8F洋房 1F商業 18FT2高層 3F幼兒園 2F商業 | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案3產品分枂圖 Competitive analysis 3 89 110 95 79 79平方米房型 89平方米房型 95平方米房型 110平方米房型 戶型配比 房型配比 套數 套數比 7

41、9 1664 39.62% 89 1912 45.52% 95 384 9.14% 110 240 5.71% 因為增加8棟高層，保證所有89房型全部位于T2端戶，但洋房量相對方案2減少1.9萬 貨值對比 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案3總圖（T6高層+T2小高層+8F洋房） 方案2總圖（T6高層+T4高層+8F洋房） 方案1總圖（T6高層+8F洋房） 定價原則：結合市場競品房型現有售價 洋房價格：8500元/ 高層價格：7500元/ 商業價格：30000元/ 89高層中間戶房型總面積：41118（462

42、戶） 89高層端戶戶房型總面積：88110 （990戶） 89小高層房型總面積：0 （ 0戶） 89洋房房型總面積：52688 （592戶） 89高層中間戶房型總面積：0（0戶） 89高層端戶戶房型總面積：111606 （1254戶） 89小高層房型總面積：0 （ 0戶） 89洋房房型總面積：52688 （592戶） 89高層中間戶房型總面積：0（0戶） 89高層端戶戶房型總面積：76362 （858戶） 89小高層房型總面積：117480 （ 1320戶） 89洋房房型總面積：35600 （400戶） 類別 面積（萬） 單價（萬元） 總價（億元） 商業 1.38 3 4.14 高層 23.5

43、1 0.75 17.6325 洋房 12.32 0.85 10.472 匯總 37.21 32.2445 類別 面積（萬） 單價（萬元） 總價（億元） 商業 1.38 3 4.14 高層 24.07 0.75 18.0525 洋房 11.76 0.85 9.996 匯總 37.21 32.1885 類別 面積（萬） 單價（萬元） 總價（億元） 商業 1.38 3 4.14 高層 25.98 0.75 19.485 洋房 9.85 0.85 8.3725 匯總 37.21 31.9975 2.0容積率是否還有其他的可能？ 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PR

44、OJECT CONCEPT DESIGN 樓板 價 樓板價 方案4：11F洋房 樓板價 + 更高溢價 0 1 2 3 4 5 樓板價 方案5：疊拼別墅 方案6：合院別墅 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN T2 洋房(11F) 3面寬（得房率：83%） 11F洋房電梯、樓梯可不8F洋房一致，在丌增加公攤的情況下迚一步的提升洋房量 總圖方案4： T6高層+11F洋房 100 100 | 設計生成 BAS

45、IC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案4總圖（T6高+11F洋房） Competitive analysis 11 3F幼兒園 33FT6高層 8F洋房 1F商業 11F洋房 2F商業 項目總用地面積：186083.06 總計容面積：372165.31 其中：11F洋房計容面積： 145442.00 高層計容面積：209472.97 商業計容面積：12385.32 配套計容面積：4865.02 還可以再增加更高的溢價？ 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR

46、PROJECT CONCEPT DESIGN 總圖方案5： T6高層+疊拼別墅 下疊：躍下層平面圖 下疊：躍上層平面圖 中疊：躍下層平面圖 中疊：躍上層平面圖 上疊：躍下層平面圖 上疊：躍上層平面圖 120.23 120.23 120.23 120.23 120.23 120.23 120.23 120.23 115.88 115.88 115.88 115.88 陽臺贈送 挑空贈送 下疊 面積（） 贈送比例 陽臺贈送 2.72 2.27% 挑空贈送 33.21 27.68% 合計 35.93 29.94% 中疊 面積（） 贈送比例 陽臺贈送 2.72 2.27% 挑空贈送 26.4 22.0

47、0% 合計 29.12 24.27% 上疊 面積（） 贈送比例 陽臺贈送 3.45 3.00% 挑空贈送 16.5 14.35% 合計 19.95 17.35% | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案5總圖（T6高+疊拼別墅） Competitive analysis 11 33FT6高層 6F疊拼別墅 1F商業 3F幼兒園 總圖 類別 面積（萬） 單價（萬元） 總價（億元） 商業 1.38 3 4.14 高層 27.19 0.75 20.3925 疊拼 8.64 1.

48、2 10.368 匯總 37.21 34.9005 項目總用地面積：186083.06 總計容面積：372165.31 其中：疊拼計容面積： 86400.00 高層計容面積：268514.97 商業計容面積：12385.32 配套計容面積：4865.02 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 其他別墅產品的可能？ 總圖方案6： T6高層+合院別墅 2800 A系列 B系列 通道 120.15 面積（）贈送比例 庭院贈送 21.6 18.00% 挑空贈送 11.44 9.53% 露臺贈送 13.8 11.50% 合計

49、46.84 39.03% 面積（）贈送比例 庭院贈送 24.00 17.14% 挑空贈送 17.56 12.54% 露臺贈送 17.32 12.37% 合計 58.88 42.06% 120.15 120.15 120.15 120.15 120.15 140.23 140.23 140.23 140.23 140.23 140.23 庭院贈送 露臺贈送 挑空贈送 | 設計生成 BASIC analysis 金科大連雙D港項目方案設計 DALIAN DOUBLE D POTR PROJECT CONCEPT DESIGN 方案6總圖（T6高+合院別墅） Competitive analysis

50、 11 33FT6高層 合院別墅 1F商業 3F幼兒園 類別 面積（萬） 單價（萬元） 總價（億元） 商業 1.38 3 4.14 高層 30.87 0.75 23.1555 合院 4.956 1.5 7.434 匯總 37.21 34.7295 總圖 項目總用地面積：186083.06 總計容面積：372165.31 其中：合院別墅計容面積：49560.00 高層計容面積：305354.97 商業計容面積：12385.32 配套計容面積：4865.02 貨值分枂 定價原則： 洋房價格：8500元/ 高層價格：7500元/ 商業價格：30000元/ 疊拼別墅：12000元/ 合院別墅：1500