1、嘉定區江橋鎮北社區 K2-01 地塊 建筑設計方案 2018.05 整體鳥瞰圖 沿街透視圖 1 沿街透視圖 2 主入口 下沉庭院 單體透視圖 次入口透視 風雨連廊 宅間景觀 嘉定 印象 江橋是嘉定區第一重鎮 商業繁華、環境宜居、教育資源豐富 CONTENT 前期分析 規劃理念 規劃解讀 產品設計 示范區設計 地庫設計 技術圖紙 立面設計 PC 專篇 Part 1 前期分析 JIADING SHANGHAI 上海 嘉定 上海虹橋 國際機場 上海南站 13 號線 14 號線 ( 在建 ) 人民廣場 上海火車站 8.3 公里 16.5 公里 15.4 公里 13.2 公里 基地距離13 號線 3 公

2、里，距離在建的14 號線僅 500 米，出行較方便 SITE 基地周邊 學校、醫院、商業、公園 等 配套設施齊全 SITE 嘉濤路小學 江橋醫院 江橋人民政府 雙橋公園 海波公園 黃家花園 銀翔湖公園 未來島公園 普陀區體育公園 同翔醫院 海鶴醫院 海華醫院 婦科醫院 安國醫院 封浜小學 華江小學 華江中學 曹楊二中附屬江橋實驗中學 楊柳初級中學 3.5 公里 江橋萬達廣場 1KM 2KM 3KM 5KM 13 號線 14 號線 ( 在建 ) 周邊環境 北側是回遷樓，周邊環境 差，日照對本地塊有影響， 外立面不完整，形象不佳 東側是醫院，周邊衛生視線干擾 西側規劃路附近現狀臨時廠房 南側規劃路

3、附近廠房南側規劃路附近私營企業 海波路中段北側為已建住宅海波路東側龍湖天璞海波路西側 黃家花園路東側在建醫院 規劃道路 規劃道路 已建道路 已建道路 基地周邊配套環境不佳 西側是未來學校，有噪音 干擾 南側是高壓走廊，對基地 的視線干擾影響較大 地塊特征 交通14 號線 11 號線地鐵在建中，預計 2020 年通車，交通便利 配套學校、醫院等配套齊全，生活便利 地段江橋鎮是嘉定區最靠近主城區的版塊，發展潛力巨大 環境靠近醫院、廠房、高壓線，周邊景觀資源稀缺 日照需考慮北側已建小區日照滿足要求，對本地塊規劃具有日照要求 靠近主城區，緊臨地鐵 14 號線，升值潛力巨大 龍湖天璞 開盤：2018 預

4、估均價：41000 產品類型：純高層 周邊同質項目 西郊金茂府 開盤：待定 預估均價：待定 產品類型：高層、疊墅 天空之城 開盤：2018 預估均價：58000 產品類型：小高層 , 高層 周邊競品分析 項目突破的幾大要素 規劃策略 產品策略 充分發掘土地價值 五重禮儀空間 中心景觀最大化 提升住戶資源實得率 全面超越周邊競品樓盤 滿足精裝硬件舒適尺度要求 接下來，我們將進行 抽絲剝繭的理性推導與從心出發的感性演變 締造區域精品 Part 2 規劃解讀 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 用地解讀 項目江橋地塊 地塊面積38844.4 容積率1.8 計容面積69919.92 起始樓面價305

5、00 元 / 建筑限高18-60 米 綠地率35%，集中綠地率 10% 中小戶型 80%（多層建筑面積不大于 90 ，小高層不大于 95 ，高層不大于 100 ） 住宅套數 659 套 保障房5%，15% 自持 項目定位 東至黃家花園路，南至海藍路，西至嘉峪關路，北至海 波路，距離在建軌交 14 號（金園五路站）線僅 500 米 其他 3884 公共空間，公共空間布置藝術作品，包括城 市雕塑，裝置藝術，藝術化處理的城市家具和公共設施 保障房面積： 總住宅建筑面積5%以上 （計3496以上） 自持建筑面積： 不低于 5%（計 9963.59 以上） 公共環境空間： 不低于用地面積的 10%（計

6、3884 以上） 限高層高住宅戶型配比（套數比） 18-60 米 3 米 面積段梯戶比產品類型戶型配比競爭優勢 74-79 1 梯 2 戶 3 房 1 衛，3 面寬20% 同樣面積多一房 89-94 1 梯 2 戶 3 房 2 衛，4 面寬， 橫廳 60%橫廳，總價低 114-119 1 梯 2 戶 3+1 房 2 衛，4 面 寬，橫廳 20%橫廳，可變套房 142m 276m 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 退界解讀 居住建筑（含第 30 條規定的建筑）非居住建筑 建筑物高度的倍數 最小距離（米）建 筑 物 高 度 的 倍數 最小距離（米） 浦西內環線 以內 其 他 地區 浦 西 內

7、環 線以內 其 他 地區 主要朝向 （見附錄三） 低層 0.50.6 63 多層95 高層0.2512150.212 次要朝向 （見附錄三） 低層 0.25 2按消防間距控制 多層4按消防間距控制 高層0.2126.5 建筑 類別 建筑 朝向 高 界 距 離 注：1. 建筑山墻寬度大于 16 米的，其離界距離按主要朝向離 界距離控制。 2. 低層獨立式住宅主要朝向離界距離按照 0.7 倍控制。 注： h- 建筑高度；D- 道路規劃紅線寬度 退紅線距離 后退西側金園一路道路紅線 （16 米）低多層不少于 5 米，高層 不少于 8 米，后退北側海波路 道路紅線（24 米）低多層不少 于 5 米，高

8、層不少于 8 米。 退基地邊界距 離 符合技術規范 退藍線距離退綠線距離 后退東側黃家花園路道路 紅線（30 米）綠線（5 米） 不少于 5 米，后退南側綠 化帶（20 米）不少于 5 米。 D 24 米D 24 米 h 24 米35 24 h 60 米810 60 h 100 米1015 h 100 米1520 道路寬度 后退距離 建筑高度 問： 宗地南側高壓線塔為多少伏？距離地塊紅線多少距離？有無遷移 或入地計劃？對項目用地規劃退距等有無特殊要求？ 答： 地塊南側高壓線塔為 220KV，距離地塊紅線 24 米，無遷移或 入地計劃。220KV 高壓線退界要求為 20 米。 24m 高壓線 高

9、壓線 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多層退界線 高層退界線 用地紅線 124m 254m 退界解讀 第二十七條：高層居住建筑與低層獨立式住宅的間距 , 在規定范圍內保證受遮擋的低層獨立式住宅的居室冬至日滿 窗日照的有效時間不少于連續兩小時 ; 與其他居住建筑的間 距 , 應保證受遮擋的居住建筑的居室冬至日滿窗日照的有效 時間不少于連續一小時 ( 第二十七條、第三十條有關建筑日 照的計算規則由市城市規劃管理部門另行制定 ), 并應符合下 列規定： ( 一 ) 高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時的間距 : 1、南北向的 , 不小于南側高層建筑

10、高度的 0.5 倍 , 且其最小 值浦西內環線以內地區為 24 米 , 其他地區為 30 米。 2、東西向的 , 不小于較高高層建筑的 0.4 倍 , 且其最小值為 24 米 根據規劃要求： 被遮擋建筑平行布置時，可退紅線最小間距為： 被遮擋建筑高度 X1.34/2 注：低層、多層、小高層住宅建筑日照間距，條式建 筑按 3.2.3 條計算確定。 高層住宅應進行日照影響分析。 住宅建筑非住宅建筑 被遮擋 遮擋非住 宅 遮 擋 住 宅 被遮擋 遮 擋 非 住宅 遮 擋 住 宅 主要朝向1/2L1/2L1/2L1/2L1/2L1/2L 次要朝向1/2L 最小 建筑類別 離界距離 表 3.4.3.1

11、各類建筑離界距離 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多層退界線 高層退界線 用地紅線 30m 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 綠地廣場退讓 小 型 公 共 空間配置、 建 設 及 管 理要求。 控規中明確的要求 : 無 土地出讓前評估增加內容 : 1、地塊內增加附屬綠地 / 廣場面積不小于 3884 平方 米 , 沿海波路 , 金園一路布局 , 地塊短邊原則上不小于 12 米 , 喬木覆蓋率 50%. 附屬綠地 / 廣場不設置圍墻 , 滿足 24 小時對外開放。 2、住宅地塊的小型公共空間在建成后產權

12、無償移交政 府 , 由政府負責運營管理 3、除住宅以外的其它地塊的小型公共空問在建成后產 權歸土地受讓人 , 由土地受讓人負責運營管理。 4、公共開放空間中公共藝術作品的建設要求 , 建筑底 層架空要求 ( 規模、用途、凈空高度等 )，并明確使用 權及經營管理權歸政府所有。 3884 附 屬 綠 地 規劃條件解讀 建筑用地： 38844.40 容積率：1.8 地上可建建筑面積：69919.2 采用裝配式住宅，容積率總共可贈送 3%， 實際容積率 1.8 1.85 規范如下： 四、裝配式建筑外墻采用預制夾心保溫墻體 的，其預制夾心保溫墻體面積可不計入容積 率， 但其建筑面積不應超過總建筑面積的3

13、%。 銷售及辦理產證時，按照上海市房產面積 測算規范等現行房屋測繪規定執行。 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多層退界線 高層退界線 用地紅線 規劃指標解讀 地上建筑面積： 71999.72 自持住宅： 9963.00 保障房： 3496.00 配套總面積 1905.00 其中 居委會200.00 物業管理 （含業委會）120.00 配電所675.00 增壓水泵房（機房）0.00 治安聯防站20.00 老年康體活動室320.00 文化活動室120.00 便利店100.00 餐飲120.00 物資回收站50

14、.00 垃圾收集站60.00 服務站（家政服務）120.00 配套 用房： 商品房： 80 95 120 20% 60% 20% 戶數比 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 16m 24m 30m 20m 5m 8m 12m 5m 8m 12m 5m 5m 多層退界線 高層退界線 用地紅線 Part 3 規劃理念 限高又限低！如何將產品溢價最大化？ 嚴苛的規劃條件，如何通過設計破局 限高 60 米限低 18 米 80% 95 中小套 Q1 演 算 理 性 感 性 理 念 層高推導 江橋地塊定位簡報 20180503( 營銷部提供） 裝修標準建議參考熙悅項目，裝修標準建議控制在 2000 元

15、/ ，配分戶式中央空調 、地暖 、前段末端凈水及軟水系統 ，打造空 調、地暖、新風、軟凈水、隔音防噪五大智慧環保系統。 2.65M 2.75M 2.55M 3M 3.1M 2.9M 0.25M 0.25M 0.25M 新風新風新風 地暖地暖地暖 0.1M 0.1M 0.1M 室內高度太壓抑 舒適感差 室內高度適中 舒適感一般 室內高度良好 舒適感優 層數推導 建筑高度限制范圍為 18 米 -60 米，按照 3.1M/ 層測算出層數范圍為 6F-19F 3.1Mx6F 18M 建筑層數 ？ 3.1Mx19F 60M 18-60M 測算 6F 最低層數 19F 最高層數 層數優劣分析 3Mx6F=

16、18M 6F 疊拼 中疊無附挑空等加值贈送 土地利用價值太低 3Mx8F=24M 8F 洋房 開敞式樓梯間減少公攤 適合做 T2 大面寬產品 上海市住宅設計標準 DGJ08-20-2013 中高層住宅，當每套戶門至樓梯口的距離不大于 15m 時，可設一個敞開樓梯間，戶門應為乙級防火門或樓梯間通至屋頂平臺。 上海市住宅設計標準 DGJ08-20-20135.3.3 注：每單元每層不超過兩套的十二層至十四層（不包括十四層躍十五層，且底部無 敞開空間）的單元式住宅，可直接在屋頂設置連廊。 建筑設計防火規范 GB 50016-20145.5.26 建筑高度大于 27m，但不大于 54m 的住宅建筑，每

17、個單元設置一座疏散樓梯時，疏 散樓梯應通至屋面，且單元之間的疏散樓梯應能通過屋面連通，戶門應采用乙級防火門。當不能通至屋面或不能通過屋面連通時，應 設置 2 個安全出口。 層數優劣分析 3Mx14F=42M 14F 高層 規范要求 14F 可設一部疏散樓梯和 一部電梯，適合做 T2 大面寬產品 3Mx17F 54M 17F 高層 規范要求 54 米可設一部疏散樓梯和 兩部電梯，適合做 T4 大面寬產品 競品分析 對標龍湖天璞為全 T2 產品，本項目產品不得低于此規格 龍湖天璞 產品選型 75 三面寬 周邊競品產品選型 80 三面寬 115 四面寬120 四面寬 95 三面寬 95 四面寬 我們

18、需超越競品，實現產品暢銷 95 T2 得房率 :78.7% 4 面寬起 24M T2-95 3 面寬3 面寬 9595 80 T2 得房率 :76.9% 3 面寬起 20M T2-80 3 面寬3 面寬 8080 120 T2 得房率：80.4% 4 面寬起 27M T2-120 120 4 面寬4 面寬 120 戶型選型及組合分析 留足面寬，保證產品有足夠競爭力 戶型組合長度分析 80 4 面寬4 面寬 8080 4 面寬4 面寬 8080 40m 95 4 面寬4 面寬 9595 4 面寬4 面寬 9595 48m 120 120 4 面寬4 面寬 120120 4 面寬4 面寬 120

19、54m 在可控面寬范圍內，用足面寬，最大化拼接單元 上海市城市規劃管理技術規定 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011 第五十條 建筑物的面寬，除經批準的詳細規劃另有規定外，按以下規定執行： （二）建筑高度大于 24 米，小于、等于 60 米，其 最大連 續展開面寬的投影不大于 70 米； 建筑布局分析 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環境 在滿足間距要求的情況下，18F 高層住宅東西向可排 2 排雙拼產品，建設用地面寬用足 125M 13m 56m 56m 上海市城市規劃管理技術規定 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011 （六）高層居住建筑的山墻與高、多、低層居住建筑的山墻 間距不小于

20、13 米。 第五十條 建筑物的面寬，除經批準的詳細規劃另有規定外，按以下規定執行： （二）建筑高度大于 24 米，小于、等于 60 米， 其最大連 續展開面寬的投影不大于 70 米； 建筑布局分析 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環境 30M30M30M30M30M 在滿足間距要求的情況下，18F 高層住宅南北向可排 6 排，建設用地進深用足 上海市城市規劃管理技術規定 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011 （二）高層居住建筑與多、低層居住建筑平行布置時的間距： 1、高層居住建筑與其北側多、低層居住建筑的間距不小于 高層建筑高 度的 0.5 倍，且其最小值浦西內環線以內地區為 24 米，其

21、他地區為 30 米。 254M 產品類型可能性 6F 疊拼 8F 洋房 高層 根據層數推導，得出產品可能性為 6F 疊拼、8F 洋房、中高層、高層。 建筑層數 6F-19F 可能性組合 6F 疊拼 + 高層 8F 洋房 + 高層 11F+14F 高層 全 17F 高層 強排測算 6F 疊拼 +20F 高層8F 洋房 +17F 高層11F+14F 高層全 17F 高層 20F需配置2部疏散樓梯， 公攤大， 層高 2.8m，品質低，6F 疊拼中 疊無贈送，溢價低 中央景觀小，8F 洋房 和 11F 高層同為一梯一戶 洋房溢價不高 中央景觀小 樓棟太緊湊 景觀最大化 樓間距最大 用地紅線 多層退界

22、高層退界 公共環境 20F 20F 20F 20F 20F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 6F 20F 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環境 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環境 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環境 17F 14F 17F 17F 14F 17F 17F 14F 17F 17F 14F 8F 11F14F 17F 8F 11F14F 17F 8F 11F14F 8F 11F14F 8F 11F 14F 17F 17F 14F 17F 17F 11F14F 17F 6F 疊拼8F 洋房11F 高層 高層 高層 高層14F 高層 上海市嘉

23、定區人民政府土地管理條件地塊沿金園一路一側的建筑高度建議控制在 24-36 米。 層數推導 建筑高度限制范圍為 24 米 -36 米，按照 3.1M/ 層測算出層數范圍為 8F-11F 3.1Mx8F 24M 建筑層數 ？ 3.1Mx11F 36M 24-36M 測算 8F 最低層數 11F 最高層數 強排推導 產品面寬大，中央景觀小，能否出現板點結合？ 11F 11F 11F 11F 11F 11F 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環境 17F 高層 11F 高層 11F+17F 高層 17F 17F 17F 17F 17F 演算 點式錯位布置，應遵循三角形法則 上海市城市規劃管理技術規定

24、 ( 土地使用 _ 建筑管理 )2011第二十七條 高層居住建筑的邊線延長線與相鄰高、 多、 低層居住建筑不相交， 不構成正面、 側面間距的， 最小距離規定。 同時符合本條規定的日照要求。 11F 11F 11F 11F 11F 11F 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環境 17F 17F 17F 17F 17F x 5 = x 2 +x 1 11F 17F11F T2 高層 T2 高層 13M 13M13M 30M 13M 17F 高層 11F 高層 測算 置換 打造五重禮儀空間，中心景觀最大化 11F 11F 11F 11F 11F 11F 用地紅線 多層退界 高層退界 公共環境 17F

25、 17F 17F 17F 17F 17F 125M 85M76M56M 17F 多種產品業態與配套如何各就其位，土 地性價比最大化？ Q2 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 土地價值分析 地塊 東側為醫院， 地塊 南側有高壓線， 地塊 西側未來建設學校， 地塊 北側是現有已建住宅 因此： 土地價值最低的是東南角； 其次是西南角和東北角； 土地價值最高的是西北角和地塊中央 地帶 高 低 土地價值 高壓線 高壓線 龍湖天璞 居住區 醫院 學校 功能選址 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 售樓處選址 1. 規劃道路界面可控，可打造良好的形象展 示面， 2. 結合市政綠化廣場，打造社區客廳，突

26、顯 尊貴禮儀感 商品房選址 功能選址 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 自持住宅和保障房 1. 東南角布置，無日照影響 2. 后期可與商品房劃分獨立分區 3. 最大化減少南側高壓線對商品房的影響 綜合多種因素，自持住宅和保障房 的占地最小，確保商品房用地最大 化以及資源最優化。 開閉所、配電站 設置地下，不計容，減小對商品房的影響 保障房， 自持房選址 高壓線 高壓線 功能選址 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 小戶型面積段 樓棟選址 1. 西南側布置，最大化減少南側高壓線對大 戶型面積段商品房的影響 2. 北側布置，面寬小，受北側隔壁地塊的日 照影響小 小戶型面 積段選址 小戶型面

27、積段選址 高壓線 高壓線 從兩邊豁口獲得日照 從兩側豁口獲取日照，中間建筑面寬 連續過長，邊角用地無法用足 從中間豁口獲取日照，建筑占足用地 兩端，項目內部留足大空間 從中間豁口獲得日照 日照棒影分析 可建范圍可建范圍可建范圍 策略一 土地價值最大化 黃家花園路 金園一路 海波路 海藍路 地塊 東側為醫院， 地塊 南側有高壓線， 地塊 西側未來建設學校， 地塊 北側是現有已建住宅 因此： 土地價值最低的是東南角； 其次是西南角和東北角； 將土地價值高的地方全給商品房，保 證土地價值最大化 高壓線 高壓線 龍湖天璞 居住區 醫院 學校 高 低 土地價值 周邊高層林立，水泥森林該如何突破？ 如何將

28、有利資源導入，并有效規避不利因素 Q3 策略四 中央景觀最大化 植入 打造小區綠肺，中央景觀最大化 中央景觀 總面積約為 1 萬平米 策略五 核心景觀極致化 面積段分布，大面積在公園里，小面積在公園邊 公園里 公園邊 策略六 軸線禮序尊享化 中軸規劃，五重禮序空間營造 植入 2 3 4 5 1 總平面圖 一、用地面積：38844.37 二、總建筑面積：103081.14 （一）地上計容面積：69901.31 其中：商品房住宅：55202.91 自持住宅：9673.59 保障房：3495 配套面積：1530 （二）地上不計容面積：2060.83 夾心保溫：1955.83 保障房陽臺：105 （三

29、） 地下建筑面積：31119.00 三、容積率：1.8 四、綠地率：35.27% 五、總戶數：800 戶 商品房戶數：578 戶 自持住宅戶數：180 戶 保障房戶數：42 戶 六、機動車停車數：813 輛 地上停車：80 輛 地下停車：733 輛 七、非機動車停車數：870 輛 N 戶型分布圖 80 戶型：94 戶 占商品房戶數比：16.26% 95 戶型：383 戶 占商品房戶數比：66.26% 120 戶型：101 戶 占商品房戶數比：17.47% 保障房：42 戶 自持用房：180 戶 中央廣場 4225 主題廣場 2000 下沉廣場 2595 景觀最大化 禮序五 入戶大堂 禮序一 城

30、市界面 禮序二 社區入口 禮序三 下沉會所 禮序四 中央公園 禮序一 城市界面 禮序二 社區入口 禮序三 下沉會所 禮序四 中央公園 禮序五 入戶大堂 高房價市場情況下，控制總價， 產品定位該何去何從？ Q4 樓盤名稱龍湖天璞 樓盤地址嘉定江橋 建筑形式純高層 對周邊競品進行全方位分析，找到競品缺陷針對性完善，完善對手 | 競品對標 | 樓盤名稱西郊金茂府 樓盤地址嘉定新城 建筑形式疊墅、高層 樓盤名稱天空之城 樓盤地址青浦徐涇商圈 建筑形式小高層 , 高層 | 面寬為王 | 三面寬起步 四面寬占比 80% 95 、120 戶型均為 4 面寬 | 極致贈送 | 送陽臺送設備平臺送飄窗送電梯廳

31、挖掘規范空隙：陽臺、設備平臺、飄窗、電梯廳 | 全生命周期 | 二人世界小孩出生二胎家庭三代同堂 戶型針對家庭結構變化，靈活布局，力求打造全生命周期居所 | 產品精裝修設計邏輯 | 精細推敲細節尺度，僅僅抓住目標客戶需求 打造品牌輕奢產品新標桿 儀式感生活 全生命周期 壹宅一生 闊景生活 輕奢格調 魔法空間 無限可變 細節關懷 量身定做 Part 4 產品設計 五大產品設計策略 DESIGN METHODS 緊抓目標客戶痛點，產品最大溢價解決買房 N+ 痛點 1. 競 品 對 標 2. 面 寬 為 王 3. 極 致 贈 送 4. 全生命周期 5. 精裝修思維 樓盤名稱龍湖天璞 樓盤地址嘉定江橋

32、 建筑形式純高層 對周邊競品進行全方位分析，找到競品缺陷針對性完善，完善對手 | 競品對標 | 樓盤名稱西郊金茂府 樓盤地址嘉定新城 建筑形式疊墅、高層 樓盤名稱天空之城 樓盤地址青浦徐涇商圈 建筑形式小高層 , 高層 | 面寬為王 | 三面寬起步 四面寬占比 80% 95 、120 戶型均為 4 面寬 | 極致贈送 | 送陽臺送設備平臺送飄窗送電梯廳 挖掘規范空隙：陽臺、設備平臺、飄窗、電梯廳 | 全生命周期 | 二人世界小孩出生二胎家庭三代同堂 戶型針對家庭結構變化，靈活布局，力求打造全生命周期居所 | 產品精裝修設計邏輯 | 精細推敲細節尺度，僅僅抓住目標客戶需求 四大專項研究 DESI

33、GN METHODS 緊抓目標客戶痛點，產品最大溢價解決買房 N+ 痛點 極致贈送研究 剛需客戶的敏感點研究 剛需產品的禮儀感研究 四大專項研究極致贈送研究 設備層指建筑物中專為設置暖通、 空調、 給水排水和配變電等設備和管道且供維修人員 進入操作使用的樓層。 避難層指建筑高度超過 100 米的高層建筑， 為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓 層。 高度在 2.2 米以下（含 2.2 米）的設備層，其建筑面積不計入容積率；高度在 2.2 米以 上的設備層，其建筑面積應計入容積率。對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，但超 過該建筑標準層高度的， 其建筑面積應計入容積率； 設備層兼作避難層中

34、存在其他非避難空 間的 （如樓梯間、 電梯井、 其他功能性用房） ， 該部分非避難空間的建筑面積應計入容積率。 設備管道夾層指建筑物內單層空間中僅為安排設備管道的樓層。 設備管道夾層， 高度在 2.2 米以下（含 2.2 米）的，不計算建筑面積；高度在 2.2 米以上的，應按其外墻結構外圍水 平面積計算建筑面積并計入容積率。 （二）地下室 地下室符合以下條件的，其建筑面積不計入容積率，否則其建筑面積應計入容積率： 房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1/2，地下室在室外地面以上部分 的高度不超過 1 米，且除地下車庫的情形外只能通過垂直交通（電梯、樓梯）進入室內。 建筑物的室外地面

35、標高， 應當符合控制性詳細規劃的要求。 控制性詳細規劃中未明確規 定的， 基地內又無法采用統一的室外地面標高以及其他確需構筑地形的， 應綜合考慮該地區 城市排水設施情況和附近道路、 建筑物標高， 通過編制修建性詳細規劃確定室外地面標高。 控制性詳細規劃、 修建性詳細規劃均未明確規定的， 建筑物的室外地面標高一般以周邊 相鄰的城市道路中心線標高為基準加上 0.3 米。 建筑物室外地面標高不一致的，以較低的標高作為該建筑物的室外地面標高。 地下室設置通風采光井以改善地下室室內環境的， 通風采光井寬度 （取采光井圍護結構 外圍至地下室外墻面的最大垂直距離）不宜超過 1.8 米（含 1.8 米）。超過

36、 1.8 米的，采光 井地坪標高視作該建筑的室外地坪標高。 （三）商業、辦公建筑的層高 商業、辦公建筑標準層層高不宜超過 4.5 米。標準層層高超出 4.5 米 的，按每 2.8 米為 一層、余數進一的方法折算該層建筑面積，并按折算的建筑面積計入容積率。 商業、辦公建筑的門廳、大廳、回廊、走廊等公共部分，影院、劇場、體育館、博物館、 展覽館等公共建筑，大型商業建筑的層高不受本項前款規定限制。 （四）陽臺 陽臺符合以下條件的，陽臺面積按其水平投影面積的 1/2 計入容積率；否則，應按其水 平投影面積的全面積計入容積率： 陽臺的設計進深 （取陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離） 不超過 1.8

37、 米 （含 1.8 米），且其水平投影面積小于或者等于 8 平方米的。 保障性住房陽臺的計算按照本市有關規定執行，不受本項前款規定限制。 （六）裝飾性陽臺、花池、空調室外機擱板（箱）等 裝飾性陽臺是指設置在建筑外墻外， 與建筑內部空間及陽臺不相連通的， 采用陽臺形式 的裝飾性構件。進深小于或者等于 0.6 米的裝飾性陽臺，不計算建筑面積；否則，應按照本 條第（四）項關于陽臺的規定執行。 花池、空調外掛機擱板、結構板等突出建筑外墻、無圍護結構且進深小于或者等于 0.6 米的，不計算建筑面積。花池、空調外掛機擱板、結構板等如有圍護結構或位于房屋建筑結 構圍合范圍以內或進深大于 0.6 米的， 則應

38、按其水平投影面積計算建筑面積并計入容積率。 （五）飄窗 飄窗符合以下條件的，不計算建筑面積；否則，應按挑出外墻部分的投影面積計算建筑 面積并計入容積率： 飄窗臺面與室內地面的高差應不小于 0.5 米，飄窗高度應不超過 2.2 米，且自外墻墻體 結構外邊線至飄窗外邊線距離不超過 0.6 米。 陽臺做足 8 平方米 設備平臺進深 0.6 米 飄窗進深 0.6 米，高度不超過 2.2 米 陽臺贈送 飄窗贈送 設備平臺贈送 電梯廳贈送 飄窗贈送 飄窗贈送飄窗贈送 飄窗贈送 設備平臺贈送 陽臺贈送 電梯廳贈送 四大專項研究剛需客戶敏感點研究 進深和面寬 同樣重要 滿足舒適度的前 提下，更重視功 能和房間

39、數 剛需客戶禮儀感研究四大專項研究 獨立玄關廳房聯動干濕分離衛生間U 型廚房 80 平米 -3 面寬 2+1 房 全面超越競品絕對化 三面寬 75 320028003000 我們的產品 三面寬 80 320031002900 餐廳餐廳 臥室 臥室 書房 臥室 臥室 廚 廚 衛 衛 客廳客廳 陽臺陽臺 龍湖江橋 極致的面寬決定產品的成敗 WIN! PK 我們的 80 產品 80 平米戶型 龍湖天璞 居室：兩室兩廳一衛 建筑面積：80 平米 分析： 1. 陽臺進深小 2. 房間面寬小 3. 公攤大，得房率低 競品對標 2+1 房 極致贈送 陽臺進深大 房間面寬大 80 平米戶型大面寬三開間 客餐廳

40、聯動形成的放大空間尊貴感 U 型廚房 一體式客餐廳 戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設備平臺電梯廳總贈送面積 80 三開間83.80 2+1 房 2 廳 1 衛4.10 2.76 1.04 3.80 11.70 80 平米戶型大面寬三開間 80 平米戶型占全部戶型的 20% 干濕分離衛生間 大進深次臥 戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設備平臺電梯廳總贈送面積 80 三開間83.80 2+1 房 2 廳 1 衛4.10 2.76 1.04 3.80 11.70 80 平米戶型極致贈送 80 三開間實際贈送 陽臺4.10 設備平臺1.04 飄窗2.76 電梯廳3.8 陽臺贈

41、送 飄窗贈送 設備平臺贈送 電梯廳贈送 4m 80 平米戶型進深分析 3.5m 1.5X2m 1.8X2m 所有臥室進深克服困難做到充足： 1. 主臥室：1.8m 雙人床 +0.5m 床頭柜 *2+0.6m 衣柜 +0.1m 精 裝預留 =3.5m 進深 2. 次臥室：1.5m 床 +0.5m 床頭 柜 *2+0.6m 衣柜 +0.1m 精裝預 留 =3.2m 進深 95 平米 -3.5 面寬 3 房 全面超越競品絕對化 三面寬 95 340029003100 我們的產品 四面寬 95 3400320024002900 餐廳 餐廳 臥室 臥室 書房 臥室 臥室 廚衛 廚 衛 客廳 客廳 陽臺陽

42、臺 龍湖江橋 極致的面寬決定產品的成敗 衛 衛 書房 WIN! PK 95 平米戶型競品對標 我們的 95 產品 龍湖天璞 居室：三室兩廳兩衛 建筑面積：100 平米 分析： 1. 陽臺進深小 2. 房間面寬小 3. 公攤大，得房率低 大橫廳 極致贈送 陽臺進深大 房間面寬大 95 平米戶型大面寬四開間 客餐廳聯動形成的放大空間尊貴感 大橫廳 豪華主臥套 戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設備平臺電梯廳總贈送面積 95 四開間95 3 房 2 廳 2 衛4.68 4.14 0.9 3.80 13.52 95 平米戶型大面寬四開間 95 平米戶型占全部戶型的 60% 干濕分離衛生間 戶

43、型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設備平臺電梯廳總贈送面積 95 四開間95 3 房 2 廳 2 衛4.68 4.14 0.9 3.80 13.52 大進深次臥 極致贈送95 平米戶型 95 四開間實際贈送 陽臺4.68 設備平臺0.9 飄窗4.14 電梯廳3.8 陽臺贈送 飄窗贈送 設備平臺贈送 電梯廳贈送 95 平米戶型進深分析 3.7m 4m 1.5X2m 1.8X2m 所有臥室進深克服困難做到充足： 1. 主臥室：1.8m 雙人床 +0.5m 床頭柜 *2+0.6m 衣柜 +0.2m 精 裝預留 =3.6m 進深 2. 次臥室：1.5m 床 +0.5m 床頭 柜 *2+0.6m

44、 衣柜 +0.1m 精裝預 留 =3.2m 進深 120 平米 -4 面寬 3+1 房 全面超越競品絕對化 四面寬 115 我們的產品 四面寬 120 28002800350036003600380030503000 龍湖江橋 極致的面寬決定產品的成敗 餐廳 餐廳 臥室臥室 臥室 臥室 臥室臥室 客廳客廳 陽臺陽臺 衛 衛 衛 廚廚衛 臥室 WIN! PK 我們的 120 產品 龍湖天璞 居室：三室兩廳兩衛 建筑面積：117 平米 分析： 1. 陽臺進深小 2. 房間面寬小 3. 公攤大，得房率低 3+1 房 極致贈送 陽臺進深大 房間面寬大 120 平米戶型競品對標 120 平米戶型大面寬四

45、開間 客餐廳聯動形成的放大空間尊貴感 U 型廚房 南北通透豎廳 戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設備平臺電梯廳總贈送面積 125 四開間121.70 3+1 房 2 廳 2 衛4.81 6.48 0.78 3.80 16.98 120 平米戶型大面寬四開間 120 平米戶型占全部戶型的 20% 干濕分離衛生間 大進深次臥 豪華主臥套 戶型戶型面積功能空間陽臺面積（全）飄窗面積 設備平臺電梯廳總贈送面積 125 四開間121.70 3+1 房 2 廳 2 衛4.81 6.48 0.78 3.80 16.98 120 平米戶型極致贈送 125 四開間實際贈送 陽臺4.81 設備平臺0.

46、78 飄窗6.48 電梯廳3.8 陽臺贈送 飄窗贈送 設備平臺贈送 電梯廳贈送 進深分析120 平米戶型 4m 2.9m 3.4m 1.5X2m 1.5X2m 1.8X2m 所有臥室進深克服困難做到充足： 1. 主臥室：1.8m 雙人床 +0.5m 床頭柜 *2+0.6m 衣柜 +0.2m 精 裝預留 =3.6m 進深 2. 次臥室：1.5m 床 +0.5m 床頭 柜 *2+0.6m 衣柜 +0.1m 精裝預 留 =3.2m 進深 精裝修設計 DESIGN METHODS 玄關系統 廚房系統 衛浴系統 客廳系統 臥室系統 書房系統 精裝修設計玄關系統 玄關意向圖 1.2m 1.0m 1.15m

47、 1 1 1.2m 鞋柜 玄關柜2 2 0.3m 1.15m 精裝修設計廚房系統 U 型廚房意向圖 0.9m 1.8m 1.2m 2.0m 0.6m 0.65m 0.6m 0.65m 0.9m 1 2 3 3 操作臺 冰箱 早餐臺 1.7m 1.4m 1 2 精裝修設計衛浴系統 衛生間意向圖 2.0m 0.75m 0.9m 1.3m 1.1m 0.8m 1 2 3 淋浴 馬桶 洗手臺 1.3m 0.6m 0.8m 1.1m 0.9m 1.6m 3 1 2 精裝修設計客廳系統 客餐廳一體示意 1.2m 1.2m 0.6m 0.6m 0.4m 1.9m 2.0m 2m 3.5m 0.6m 鞋柜 餐

48、桌 餐椅 沙發 電視柜 1 2 3 4 5 5 0.6m 0.65m 0.4m 0.9m 2.0m 1.9m 2.0m 3.5m 2.4m 3.5m 2.7m 3.6m 3 4 1 2 精裝修設計臥室系統 臥室意向圖 0.4m 0.4m 1.8m 1.8m 1.8m 1.1m 電視柜 床 衣柜 3 2 1 0.6m 2.0m 1.6m 1.8m 1.8m 3.4m 1.4m 3.4m 3 1 2 精裝修設計書房系統 書房意向圖 椅子 書柜 書桌 3 2 1 0.4m 2.0m 0.75m 0.6m 2.5m 1.4m 0.4m 0.4m 2.3m 2.5m 1.4m 2.9m 2.9m 3 1

49、 2 | 全生命周期 | 全生命周期 利用戶型可變性，根據不同階段家庭生活需求，調整室內空間布局，打造滿足全生命周期的住宅空間 二人世界 第二個小孩出生 第一個小孩出生 三代同堂 全生命周期 二人世界 第二個小孩出生 第一個小孩出生 三代同堂 12 3 4 利用戶型可變性，根據不同階段家庭生活需求，調整室內空間布局，打造滿足全生命周期的住宅空間 全生命周期 二人世界 二人世界是一個適合小夫妻浪漫獨處的超級豪居。空間開放，功能完善，滿足年輕人個性、舒適、社 交等多樣化生活需求，展現輕奢個性。 豪華主臥套房，滿足舒適居住需求 大豎廳，打破原有格局，家庭社交空間 多功能室，滿足多樣生活需求 1 1 2 2 3 3 全生命周期 第一個小孩出生 寶貝出生，成為家庭的重心，需要準備更多空間滿足寶貝的成長需求 爸爸能安靜休息 兒童娛樂空間，給孩子自己的王國寶貝睡覺時離媽媽更近 一家人和樂融融 1 1 2 2 3 3 4 4 做飯也能監督孩子的學習 全生命周期 第二個小孩出生 家庭結構變為老人、夫妻、兩孩子加保姆，房間合理分配，空間利用更高效。 小寶寶能得到更好的照顧 客廳成為家庭生活的中心大寶寶有自己的生活空間 12 34 1 2 3 4 全生命周期 三代同堂 這是一個四居戶型，滿足老人，父母，大孩子、小孩子在一個屋檐下共同生活，給孩子獨立生活空間， 室內設計上也更加強調多種生活習慣的融