2017東莞城市投資地圖研究報(bào)告（64頁）.pdf

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2017東莞城市投資地圖研究報(bào)告（64頁）.pdf

1、粵東公司投資發(fā)展部2017.09.07 東莞城市投資地圖本次研究聚焦以下四個(gè)核心問題核心問題問題4：東莞內(nèi)需市場(chǎng)規(guī)模、價(jià)值洼地板塊？非臨深板塊的拓展策略外需市場(chǎng)：臨深研究問題3：深圳外溢規(guī)模、空間分布？臨深板塊的拓展策略內(nèi)需市場(chǎng)：非臨深研究問題2：未來3年市場(chǎng)量價(jià)、供求走勢(shì)？房企市場(chǎng)周期的拓展策略城市預(yù)判問題1：未來5年地理視角的土地矛盾？房企總體空間布局策略市場(chǎng)預(yù)判目錄CONTENTPART 1 城市發(fā)展理解PART 2 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PART 3 臨深板塊價(jià)值研究PART 4 非臨深板塊PIE分析PART 5 投資策略城市發(fā)展理解PART 1 發(fā)展概況空間格局土地資源矛盾東莞廣州深圳中

2、山珠海珠海佛山江門肇慶珠三角東側(cè)發(fā)展軸東莞接壤廣深，位于珠三角發(fā)展主軸之上，是城市群的中心城市之一珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2004-2020）區(qū)域空間結(jié)構(gòu)圖城市發(fā)展概況/ 城市所處區(qū)位城市發(fā)展理解目前處于后工業(yè)化初級(jí)階段，外來人口高達(dá)75%，剛需旺盛城市發(fā)展概況/ 經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段城市發(fā)展理解后工業(yè)化發(fā)展階段：經(jīng)濟(jì)增長由主要依靠勞動(dòng)向科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變，人口素質(zhì)逐步提高，第三產(chǎn)業(yè)的比重繼續(xù)上升。經(jīng)濟(jì)理論指標(biāo)后工業(yè)化階段2015年東莞數(shù)值東莞發(fā)展階段初級(jí)階段高級(jí)階段庫茲涅茨法則三產(chǎn)結(jié)構(gòu)110%250%340%1=0.3%2=46.6%3=53.1%后工業(yè)化階段錢納里森人均GDP（2010年美元）

3、11810-1890018900-2835012140配第克拉克定理第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比110%1=0.95%戶籍人口,23.63%外來人口,76.37%經(jīng)濟(jì)格局：受連接廣深的“兩條交通干線”影響，GDP呈現(xiàn)“兩條廊道”城市發(fā)展概況/ 城市行政區(qū)劃城市發(fā)展理解2005年以前，依托107國道和廣深鐵路，沿線形成“石龍-中心城區(qū)-厚街-虎門-長安”的軸向發(fā)展空間，呈現(xiàn)出西強(qiáng)東弱的局面。交通廊道發(fā)展2005年以前，出現(xiàn)深圳企業(yè)轉(zhuǎn)移東莞高潮，鄰深圳片區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)面狀發(fā)展，逐步呈現(xiàn)出南強(qiáng)北弱的發(fā)展格局。舊舊107107國道國道至深圳至深圳至廣州至廣州廣深鐵路廣深鐵路中心城區(qū)厚街虎門長安松山湖常平清溪塘廈鳳崗400-500300-400200-300100-20050-100GDP（億元）東莞呈多中心多組團(tuán)空間結(jié)構(gòu)受行政影響小，受深圳、廣州經(jīng)濟(jì)輻射影響大。各鎮(zhèn)街中心勢(shì)均力敵，機(jī)會(huì)多元。房地產(chǎn)進(jìn)駐上，適宜

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