社區商業體量確定及價值最大化研究方案（96頁）.pptx
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社區商業體量確定及價值最大化研究方案（96頁）.pptx
1、量有所出量有所為 社社 區區 商商 業業 體體 量量 確確 定定 和和 價價 值值 最最 大大 化化CONTENT 目目錄錄前言前言（了解商業）如何確定商如何確定商業業體量體量（體量極（體量極值測值測算）算）如何如何進進行商行商業規業規劃劃（規規劃技巧分析）劃技巧分析）商業街產品形式商業發展模式看指標極值估算原則體量極值測算方法先拉長之用盡沿街面先拉長之“一塊地切兩 半”先拉長之“三層皮”商 業街商業規劃細節前言 了解商業產產品品 的的組組 成成標標準商準商 業業街街英英倫倫商商業業街街商商業綜業綜 合體合體寫字樓寫字樓普通底普通底 商商U型商型商 業業街街集集團團商商業產業產品形式品形式0P
2、art基本基本為純為純一一層層，面，面 積積5090，變變 動動因素少，易去化因素少，易去化兩兩層層（多多層層）、面面積積 段段、產產品品構構成成的的變變動動 因因素素大大，不不同同的的組組合合 對銷對銷售的影響售的影響較較大大目目前前涉涉及及的的項項目目數數量量 較較少少，仍仍處處于于摸摸索索成成 長階長階段段 集集團團商商業業的的發發展模式展模式0Part商商業銷業銷售售階階段段2013年年6月月4日日2013年年11月月13日日2014年年1月月13日日商商業業自持自持階階段段部分部分項項目商目商業業 自持自持階階段段商商業銷業銷售售階階段段現階現階段段銷銷售型商售型商業業意味著意味著優
3、優先考先考慮銷慮銷售的可行性售的可行性，非特殊情況不自持、不運，非特殊情況不自持、不運營營Part 1 如何確定商業體量產產品溢價能力品溢價能力對對比比1Part商業，作作為項為項目中拉高目中拉高貨值貨值、找平、找平賬賬面收益最重要的面收益最重要的“工具工具”，是項目利潤實現的關鍵因素之一商商業業住宅（洋房）住宅（洋房） 車車位位溢價能力金字塔溢價能力金字塔誤區：商鋪價格比住宅高，應多占些指標！正正確確理理解解：商鋪體量定位應該從市場需求的角度判斷，結合競競品品情情況況、 商商鋪鋪租租金金水水平平、商商業業輻輻射射人人群群、城城市市經經濟濟和和發發展展趨趨勢勢、產產品品類類型型等維度 去思考，權衡考慮，否則，過量的商鋪必然導致商鋪成積存，利潤打水 漂師傅，我們 寺廟街做多 少？ 從哪里來？ 到哪里去？ 師傅，能 好好說話 嗎？ 一個指標、 兩個原則、 三個方法 師傅凈會忽悠、
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