1、沈陽萬科房地產開發有限公司沈陽萬科房地產開發有限公司 SHENYANG VANKE REAL SHENYANG VANKE REAL ESTATE ESTATE DEVELOPMENT CO., LTDDEVELOPMENT CO., LTD. . 編號： VKSY-WI-CB003 版號： A/0 成本管理軟件操作指引成本管理軟件操作指引 編制: 王賀宇 日期: 2003-03-13 審核: 日期: 批準: 日期: 修訂記錄修訂記錄 日日 期期 修訂狀態修訂狀態 修改內容修改內容 修改人修改人 審核人審核人 批準人批準人 1. 1. 目的目的 加強項目成本管理規范化、信息的透明化，明確軟件在
2、應用、維護過程中相 關的責任和權限。 2. 2. 適用范圍適用范圍 沈陽萬科房地產開發有限公司 3. 3. 術語和定義術語和定義 成本管理軟件：項目全過程動態成本數據操作平臺。 4.4. 職責職責 4.1. 成本管理部負責本指引的制定、修改、解釋并檢查執行情況。 4.2. 成本管理軟件使用總體要求 4.2.1. 成本管理軟件能夠及時、準確、完整地反映項目成本情況，成為成本數 據的反饋中心、存儲中心。 4.2.2. 各部門在操作成本管理軟件過程中應分工合理、運作協調，提高效率并 減少重復勞動； 4.2.3. 成本管理軟件應涵蓋各地產公司在建和新建的所有項目。 4.3. 系統管理員 4.3.1.
3、系統管理員由成本管理部動態成本崗擔任 4.3.2. 系統管理員是軟件管理工作的主控者，負有以下職責： 4.3.2.1. 與集團、公司有關人員對接，負責軟件的升級、修改、維護和定期備 份工作； 4.3.2.2. 負責與總部職能部門進行與軟件有關的工作對接； 4.3.2.3. 負責建立、修訂軟件管理制度，監督執行情況； 4.3.2.4. 負責設定軟件操作權限、密碼管理； 4.3.2.5. 負責成本管理部維護數據部分的搜集、錄入； 4.3.2.6. 系統管理員離任或調離崗位時，應做好相關交接工作，包括密碼、用 戶及權限設置、數據備份等等； 4.4. 軟件使用權限 4.5. 數據維護單位 數據模塊數據
4、模塊 數據子模塊數據子模塊 維護單位維護單位 目標成本 （全部） 成本管理部 預算管理 （全部） 成本管理部 合同管理 （全部） 成本管理部 合同執行 （全部） 成本管理部 資金計劃 （全部） 財務管理部 動態成本 非合同性成本引入 財務管理部 非合同性成本錄入及查詢 財務管理部 待發生非合同成本預測 財務管理部 待發生合同成本預測 成本管理部 系統維護 自動對帳 財務管理部 萬能報表 使用人 其它 成本管理部 注：開盤前營銷費用中的合同成本由財務部界定 4.6. 軟件操作管理規定 4.6.1. 為確保數據安全，軟件系統密碼應每六個月更換一次，數據應至少每周 由財務部備份一次。 4.6.2.
5、軟件數據屬公司機密，禁止被授權人員將密碼轉告他人。 4.6.3. 擁有軟件使用權限人員未經主管領導許可，不得擅自將軟件內數據打印 輸出、復印。 4.6.4. 擁有軟件使用權限人員離開辦公位前，應退出軟件。 4.6.5. 成本管理部負責人或動態成本管理崗應定期（每月）檢查上機記錄，以 便及時發現問題，防患于未然。注：因軟件原因此條款暫不執行，待執 行后應附相應檢查記錄。 4.7. 項目經理部成本組 4.7.1. 負責成本管理軟件合同執行中設計變更與簽證數據的提供，提供時間為 每月 25 日。 4.7.2. 具體格式及要求請參見責任成本管理體系操作指引中項目經理部 臺帳 5.5. 工作程序工作程序
6、 5.1. 基礎資料設置 5.1.1. 開發項目設置為三級：一級為公司名稱，二級為項目名稱，三級為跨期 分攤、一期、二期、，能確定開發期數的項目應盡量將各期列出，一 般不設后期，如項目期數和方案較難確定，可設置后期。 三級即為開發 項目設置的最低級，其下不設置子級項目，不同類型產品（多層、商業 等）的成本反映由軟件的成本功能分攤模塊完成。開發項目設置結果及 核算內容如下： 項目設置項目設置 核算內容核算內容 深圳地產（SZ） 四季花城（SJ） 核算項目的全部成本，為三級之和。 跨期分攤（KQ） 核算跨期合同，目標成本本項目為零 一期（1Q） 核算各期直接成本以及由待分攤轉入的成本 二期（2Q）
7、 后期 HQ（一般不設） 核算暫未確定開發規劃方案的后續土地成本 金域藍灣（JY） 跨期分攤（KQ） 一期（1Q） 二期（2Q） 開發項目及機構簡碼如下： 名稱名稱 簡碼簡碼 名稱名稱 簡碼簡碼 深圳地產 SZ X 項目 X 取項目名稱前二字拼音首字母 上海地產 SH 跨期分攤 XKQ 北京地產 BJ Y 期 YQ （Y 為數字） 沈陽地產 SY 后期 HQ 天津地產 TJ 成都地產 CD 南京地產 NJ 武漢地產 WH 長春地產 CC 南昌地產 NC 5.1.2. 集團成本科目及代碼統一設置， 具體參照萬科集團房地產企業成本 核算指導 ，一級(如 401)、二級(如 01)成本科目及代碼不能
8、改變，三級 成本科目以下（如 4301.401.01 以下科目）可根據項目的具體情況自行 增減，但應與財務核算保持一致。 設置情況如下表： 成本科目代碼 成本科目名稱 合計 4301 開發成本 4301.401 土地獲得價 4301.401.01 政府地價 4301.401.02 合作款項 4301.401.03 紅線外市政配套費 4301.402 開發前期費 4301.403 主體建筑工程費 4301.404 主體安裝工程費 4301.408 開發間接費 4302 期間費用 基礎資料“項目及成本科目設置”結果參見下圖： 5.1.3. “跨期分攤” （KQ）的成本項目設置土地獲得價款、開發前期
9、準備費、 配套設施費三大類成本科目，錄入并歸集所有開發分期均受益的成本合 同及事項，在錄入成本事項的同時，應根據規劃分期情況，及時拆分到 相應期別的成本科目，平時該項目下成本合同應“完全拆分”狀態，當 規劃條件變化引起拆分標準變化，應重新進行拆分。 雖屬上述三大類科目但非為所有開發期別受益的成本事項，不歸集到“KQ 項目，直接記入開發當期，如分期發生的土地出讓金、分別開展的施工圖 設計費等。 主體建安、社區管網、園林環境、開發間接費等科目發生的成本事項，如 在受益當期的同時也受益于其他開發期， 該成本合同或事項直接錄入合同發生 的開發當期，并按當時標準拆分相應成本給其他受益的開發期，此后若建筑
10、規 劃面積調整，引起分攤標準變化，也可不再重新改變成本拆分金額。 5.1.4. 同一開發期中，包含不同類型的產品，應在基礎資料中設置成本分攤對 象：成本對象可為：別墅、多層、小高層、高層、車庫、商業、幼兒園 等；按給定分攤標準“占地面積、建筑面積、可售面積”輸入參數，當 規劃和設計數據變動，應及時更新該基礎數據。 應輸入分攤對象及參數如下表： 分攤對象 建筑面積 可售面積 占地面積 其他 別墅別墅 多層 小高層 高層 商業 5.2. 目標成本 5.2.1. 估算錄入模塊錄入可行性研究報告成本測算數據（暫可不使用） ，并直 接將可行性研究報告成本測算表上傳到目標成本錄入模塊的項目文檔 中。 5.
11、2.2. 目標成本必須分期確定，不設置跨期分攤成本（即跨期分攤為 0） ，目標 成本應錄入工作量、單位、單價、說明等項目，并應將施工圖階段最終 確定目標成本電子文檔（集團統一格式）上傳至相應項目各期項目文檔。 在項目概念設計和規劃設計階段，目標成本測算一稿、二稿等各可作為 一次修訂反映，施工圖確定后的測算稿為最終目標成本，目標成本除規 劃條件變化、政府政策變化等情況外，一經確定，不得隨意修訂。 5.2.3. 目標成本錄入時，可研報告成本測算表的引入由成本管理部完成。目標 成本中土地成本、工程管理費、利息、物業完善費、配套設施的分攤等 由財務管理部和成本管理部共同完成，其余由成本管理部完成。成本
12、管 理部和財務管理部應對目標成本進行交叉審核。 5.3. 預算管理： 本模塊可暫不使用。 5.4. 合同管理 5.4.1. 合同錄入應及時，一般應在合同簽訂后 3 個工作日完成。 5.4.2. 合同錄入信息必須全面，其中合同類型、合同編號、合同名稱、簽約乙 方、合同金額、造價性質、合同性質、簽約時間、形成方式以及招標項 目的招標信息必須填完整。 5.4.3. 合同在錄入的同時必須上傳相應的電子文檔。電子文檔的存儲及上傳程 序如下： 5.4.3.1. 工程合同書面文稿簽定的同時，應提供電子文檔底稿。 5.4.3.2. 辦公室經辦人員在工程合同文稿簽章時，應同時檢查電子文檔是否提 供（可直接發送工
13、程合同專儲郵箱或由辦公室經辦人員轉發） 、電子文檔與書面 文稿是否相符，未提供電子文檔或所提供電子文檔與書面文稿不符者，不得簽 章。 5.4.3.3. 對于政府部門出版之書面的格式化文件，由經辦人員在蓋章后 3 天內 掃描輸入； 5.4.3.4. 工程合同電子文檔存儲辦法：在各地產公司郵件服務器上新建一個郵 箱（例如：）用于專儲工程合同電子文檔，設置該郵箱的相關 權限并授權相關人員可在 Outlook 上打開該郵箱，該郵箱顯示地址列在各地產 公司成本管理部地址簿后。成本管理軟件合同錄入人員在錄入工程合同摘要時 必須將工程合同電子文檔同時上傳至成本管理軟件。 （郵箱具體設置權限及使 用方法請各地
14、分公司電腦管理員協助設置。 ） 5.4.4. 直接錄入各期的合同，原則上應在合同的錄入同時進行拆分，對于不能 立即拆分的合同（僅限于金額不能確定或預計變化很大的合同）可在合 同金額確定后再拆分。錄入待分攤的合同在各期分攤標準確定以后進行 拆分。分攤至后期的成本，待規劃方案確定后對待分攤合同進行二次分 攤，后期更改為相應各期。 5.5. 合同執行： 5.5.1. 變更與簽證按對應的合同錄入，其中合同調整類型、調整單編號、調整 單名稱、調整時間、提出部門、調整金額、調整說明、歸屬成本科目等 項必須填寫。如果現場簽證較多，不能做到一單一結的，可以按合同匯 總錄入合計數，但每月月末必須根據項目部成本組
15、所報數據匯總錄入一 次。 5.5.2. 合同結算：所有錄入的合同必須進行結算，合同執行完成后應及時進行 合同的結算，并將結算錄入成本管理軟件。 5.5.3. 結算拆分：在合同結算錄入的同時應進行結算拆分，結算拆分條件一般 與合同拆分條件相同。 5.6. 資金計劃 5.6.1. 付款計劃暫不作要求。 5.6.2. 付款錄入：每次合同付款時均應將付款金額錄入，并生成付款憑證，付 款錄入需填寫編號、付款說明、合同完成摘要、金額、付款日期、對應 計劃 ID 和審核人，沒有付款計劃的付款錄入應將“對應計劃 ID”后的空 格雙擊打開再關閉即可保存。 5.6.3. 付款數據引入：從金蝶財務軟件錄入的付款應及
16、時（錄入后 3 日內）從 本模塊引入。 5.7. 動態成本 5.7.1. 非合同性成本錄入引入：非合同性成本應及時從本模塊錄入引入。錄 入需不超過發生后 3 日，引入需每月引入一次。 5.7.2. 待發生成本預測： 待發生成本必須經常調整， 否則動態成本反映不準確， 待發生成本預測時，應詳細列出待發生成本的工程量、單價，并作必要 的說明；待發生成本的調整至少每月一次，并在月初的 3 個工作日內完 成；非合同成本的待發生成本預測由財務管理部完成，其他合同成本預 測由成本管理部完成。 5.7.3. 同一開發期中，包含不同類型的產品，應使用 “功能分攤成本表” 模 塊將各期動態成本分攤到各類型產品，
17、分攤時各成本費用項目應按不同 的標準進行選擇， 各產品成本的分攤遵循配比性原則， 無經營凈收入 （或 甚微）的配套設施均計入成本科目的配套設施費，不分攤保留成本。成 本分攤方案參考如下： 成本項目成本項目 多層多層 TOWNHOUSETOWNHOUSE 商業商業 地上車庫地上車庫 地下室地下室 幼兒園幼兒園 土地獲得價 按占地面積分攤；若各區容積率相差不大按 可售分 不能取 得租售收 入，不保 留成本； 可租售， 留部分成 本，但不 超過售價 50或10 年凈租金 收 入 總 和。 可獲穩 定出租凈 收入，按 建筑面積 300 元/平 米保留成 本 其中： 市政配套費 按建筑面積或可售面積分攤
18、 前期準備費 按可售面積分攤 主體建筑工程費 （1） 扣除直接費用后， 按建筑面積分攤； （2） 根據經驗系數和建筑面積，確定標準分攤； 主體安裝工程費 （1） 扣除直接費用后， 按建筑面積分攤； （2） 根據造價經驗系數和建筑面積相乘，確定標 準分攤； 社區管網工程費 按可售面積分攤；若能區分可按占地面積分 攤 園林環境工程費 公享性強，按可售面積分攤；公享性不強并 可區分，按占地面積分攤 配套設施費 按可售面積分攤 開發間接費 按可售面積分攤 5.7.4. 全項目動態成本表必須能準確地反映項目實際動態成本情況，成本管理 軟件使用過程中發現動態成本表出現錯誤時，應及時查找原因并進行修 正。 5.7.5. 其他功能模塊如萬能報表、數據查詢、數據引出等功能可根據使用人員 需求操作。 6.6. 支持性文件支持性文件 6.1. 萬科集團房地產企業成本核算指導 6.2. 萬科成本管理軟件使用說明書 6.3. 萬科工程合同管理辦法 6.4. 責任成本管理體系操作指引 7.7. 相關記錄及表格相關記錄及表格
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