1、昆風地塊前期市場定位方向策劃報告2012年12月報告體系報告體系一、行業大勢二、項目基礎分析三、項目界定四、西市區客戶群特征及需求五 、項目本體分析六、項目發展定位七、國內老年公寓案例分析八、案例分析對本項目的借鑒九、產品打造建議十、項目風險分析及應對策略十一、項目運營發展策略思考十二、項目平面布局規劃第一部分 行業大勢行業大勢1、“十二五”期間完成3600萬套保障性住房建設，3600萬套=30億平米=等于全國5年商品房開發總和；2、“限購”的根本目標是為保障房讓路，換言之，在“十二五”期間或保障房建設目標達成之前不會取消；3、98年分稅制改革拉開了地產行業的騰飛大幕，2011年開始的營業稅合
2、并增值稅目前已經在10余省市實施，標志著國家為下一步強化調控埋下了伏筆；4、全國人口信息采集已于6月底完成，全國省市地稅官員進京進行為期半年的培訓,房產稅成為懸在行業頭頂的“堰塞湖”，中央與地方的博弈背景下，什么時候實施都有可能；這樣的數據與趨勢不得不讓我們關注！1、瑞信調查的中國居民對于房地產看漲/看跌指數，2011年10月至2012年4月處于 50以下（整體看跌）。2011年11月見最低點之后，連漲8個月，其中5月份跨越了50這一榮枯分水嶺。2、美國2012年9月14日實行QE3，日本實施QE9，中國政策上再一次淡化房地產打壓措施的情況下，中國房地產大周期（18 - 20年漲跌輪回，具體參
3、見博文：庫茲涅茲房地產周期）的上升階段尚未完全走完。這一輪三年左右的房地產庫存周期很可能將于明年3月前后結束。3、圖一：中國人民銀行資產負債表“儲備貨幣”增量（單位：萬億人民幣/年）注：原始數據更新到8月份（央行僅公布到8月份）；9月及以后為計算機擬合預估數據。圖二：商業銀行系統“每月新增外匯占款”6個月移動平均值注：原始數據更新到9月份；10月份及以后為計算機擬合預估數值 從外匯占款和其它經濟指標綜合來看; 1、看漲明年3月份(政府換屆)以后中國房地產的牛尾行情； 2、看漲明年3月份以后新一輪通貨膨脹； 結論相關城市整體的宏觀市場、商業及其他物業市場、規劃等環節，是解決項目發展戰略及市場定位的基礎性分析 第二部分 項目基礎分析昆明地處中國西南，云南省會，是國內知名的旅游城市，規劃中未來的泛亞中心城市p云南省省會城市，全省唯一特大城市，中國著名歷史文化名城和優秀旅游城市。轄主城四區兩縣市，
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