1、余建生 房地產項目房地產項目前期策劃的理論與實踐2（前期）范圍的界定v土地購買之前投資機會分析投資機會分析v土地購買之后產品委托設計之前項目發展策劃項目發展策劃vv中期：產品設計、營銷計劃中期：產品設計、營銷計劃vv后期：銷售管理后期：銷售管理3工作主要任務v資金的投資機會分析（海海灣灣集集團團）解解決決是是否否投投資資房房地地產產行行業業或或投投資資區區域域選選擇擇或或投投資資不不動動產產類類型型選選擇擇- - - - - - - - - - - -的的決決策策問問題題4工作的主要任務v土地的投資機會分析解決特定土地能否購買解決特定土地能否購買購買價格上限購買價格上限何時購買何時購買有有 條
2、件購買條件購買-的決策問題的決策問題5工作的主要任務vv項項目目發發展展策策劃劃（ 泰泰聯聯）目目標標市市場場定定位位產產品品概概念念溝溝通通產產品品與與目目標標客客戶戶的的元元素素、途途徑徑、策策略略確確定定產產品品符符合合投投資資目目標標預預期期確確定定投投資資風風險險在在能能夠夠接接受受的的范范圍圍內內為為產產品品設設計計提提供供指指導導建建議議6意義v行業選擇，特別是區域和物業類型選擇，屬于企業發展和投資的戰略決策范疇，對企業長期經營業績具有決定性影響，科學、全面、嚴謹的分析研究是保障制定正確戰略決策的基礎和依據（ 華華暉暉）7意義v在房地產項目開發過程中，營銷管理費用比例較小、建安成
3、本波動不大，銷售價格和土地成本是項目投資利潤的主要決定因素，從保守的立場來看，土地價格以及與土地相關的費用決定著項目的利潤空間和開發可行性（ 瑪瑪雅雅貿貿易易）8意義v土地價格不僅是利潤的主要決定因素，同時由于房地產項目的特殊性，土地位置也顯著影響項目市場定位、產品設計、營銷策略和銷售價格，因此，土地購買的內容和條件是房地產項目開發過程中最重要的決策環節（ 建建設設控控股股）9意義v要提高房地產項目投資利潤和降低市場風險，除土地相關因素外，主要與產品設計和營銷策略有關，房地產項目前期研究與策劃是產品設計的市場基礎，也是促銷策略的核心（ 和和記記黃黃埔埔）10意義v“發展”才是硬道理決定項目成敗的關鍵環節主要集中在前期決定項目成敗的關鍵環節主要集中在前期：地：地塊位置選擇、地價決定、市場定位、產品定位、塊位置選擇、地價決定、市場定位、產品定位、開發時機、營銷主題等開發時機、營銷主題等11忽視
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