1、萬 科 恒 大 保 利如何做地庫成本優化壹控地庫規模貳控地庫面積一控地庫規模 按規范要求的最小值配置一、控地庫規模l目前，絕大部分項目的地庫都是虧損，稍微好一點的，也僅僅是打平或者略有盈余。l通常情況下，地庫單車位面積指標在30-35之間，普通二層地庫建安成本約2500元/。按照這個計算，一個普通車位僅建安成本一項就得7.5萬-8.75萬。這還不算財務成本、營銷成本、運營成本等其他的成本消耗。l現階段，一線城市核心區的車位銷售比較理想，單個車位可以賣到10萬以上；而二三線城市則要困難得多，尤其是需求不足的三四線城市，車位想要賣到8萬塊都難，基本建一個虧一個。l就在這樣的情況下，還有很多三四線項
2、目直接挖兩層建地庫，把整個小區地下鋪滿，結果項目的利潤全被積壓的車位吃掉了。一、控地庫規模普通項目車位比切忌貪多，滿足最低指標即可除了少部分項目因定位需要，車位需多配高配外，大部分項目在規劃階段要有意識的控制車位配比，力求在最低指標范圍內規劃設計。恒大就要求，高端住宅項目按至少一戶一車規劃，其它中高端及中端項目原則上按當地規劃要求下限進行規劃。當車位銷售價格遠高于成本可酌情考慮增加車位。一、控地庫規模與規劃部門溝通，爭取最有利的車位比l對于很多項目來說，即便是按照最低指標配置，車庫建設依然是筆虧本買賣。比如規劃要求是車位比1:1，而當地對地庫車位需求不突出，這么高的車位配比根本算不過賬。l由于
3、各地的規范有差別，執行力度不同，很多地區的規范其實還存在溝通余地或操作空間，在規劃時應與規劃部門充分溝通，爭取對項目最有利的車位比。l萬科在江蘇的一個項目，定位為首次置業，產品以小戶型為主，90平以下的戶數占比達到70%。按照當地的規范，要求車位比例為1.2輛/戶。基于對地庫經濟性的研究，規劃局溝通之后，按照1.0/100進行設計，把車位指標下調，直接為項目節約將近2千萬的成本。l在規劃階段合理設置車位比，是控制地庫成本的關鍵。如果項目小戶型為主，戶數多，以每百平為單位來配置車位，比按照戶數來配置更有利于降低車位比；反過來，如果項目以大戶型為主，則按照每戶為單位來配置車位經濟性更好。一、控地庫規模先用足地面停車指標，再考慮地下車位在規劃車位的時候，應充分利用地面車位的政策紅利，優先把地面車位指標用滿，以減少地下車位數量。另外，也可以利用機械車位來報建。特別是地下車位一層不夠，兩層不滿的時候
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