珠海城市更新項目投后拿地復盤案例分析報告（16頁）.pdf
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珠海城市更新項目投后拿地復盤案例分析報告（16頁）.pdf
1、珠海xxx項目XXX項目基本情況項目指標項目位置.占地面積.批復容積率6.89（以扣除補公用地后的產權用地面積計）改造性質工改商批復建筑面積不含補公面積的項目計容建面66322平，其中商務建筑41322平，酒店20000平，商業5000平。另補公用地規劃鄰里中心的計容建面6900平。項目現狀4棟樓（9148平方米，使用期限至2039年2月18日）交易方式100%股權轉讓對價38000萬元，已付3.6億樓面價地價計算方式為（股權轉讓價+補繳地價款）/改造后建筑面積預計樓面單價為：（股權交易價3.8億+補交地價2.4314億）(計容面積66322)=9396元/平補交地價=5000規劃商業建面1.
2、0857萬元/平基準地價+20000規劃酒店建面0.2435基準地價+12396規劃公寓建面0.4442基準地價+28926規劃辦公建面0.4442基準地價-14106現狀工業用地面積0.1455重置土地成本-9148現狀工業廠房建面0.2500重置建筑成本交易對手珠海王子實業有限公司（項目地塊證載主體）XXX項目問題梳理類別拿地前預測風險應對策略投發&法務1、項目存在債務和法律糾紛，目標地塊被抵押和查封2、項目舊改批復的規劃指標、須繳納的土地款、舊改所需的時間具有不確定性3、項目租戶騰退時間不確定4、項目公司名下有待剝離房產和子公司，剝離須繳納稅金等費用通過付款節奏降低風險一、首次款支付1、
3、2017年5月10日簽署框架協議（1）約定首筆款2.5億支付前提為：框架協議后5個工作日內鑫苑向德晉共管5000萬；盡調后雙方簽正式協議，正式協議后3個工作日鑫苑向德晉共管2億；共管額達2.5億后3日內，德晉將王子100%股權轉給鑫苑，鑫苑解付2.5億共管資金給德晉。2017年5月12日，鑫苑共管5000萬后啟動盡調。2、2017年6月簽署框架協議補充協議（1）約定于協議簽署后5日內鑫苑向對方共管至2.5億，該共管資金支付給德晉的前提為：轉股前提全部成就；鑫苑出具核準變更登記通知書；德晉配合解除王子經營手續原件共管。（2）德晉在共管資金滿2.5億后10日內須完成的轉股前提為：王子公司全部債務轉給德晉（附件一債務清單：陳榮煉21400萬、法院執行債權據實承擔、欠繳稅款據實承擔、陳向英5800萬、馮國俊500萬、杰力高科3600萬）；德晉確保3.3億外王子所有負債償清；龍城公司書面確認德晉承接
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