第三代綜合體開發(fā)模式深度分析報告（9頁）.pdf
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第三代綜合體開發(fā)模式深度分析報告（9頁）.pdf
1、第三代綜合體開發(fā)模式深度分析報告引言：第三代城市綜合體有了成熟的盈利模式和產品核心競爭力，通過完善的開發(fā)模式實現(xiàn)了資金鏈的快速周轉。盈利模式：核心商業(yè)部分只租不售，但占大型綜合體項目整體 40%左右的住宅和小型商業(yè)、寫字樓采取銷售方式，有效解決資金支持問題。產品核心競爭力：充分利用城市綜合體各物業(yè)的功能互補、人流互動，更重要的是利用住宅、寫字樓、公寓這些可分拆銷售物業(yè)來平衡資金，利用地產開發(fā)的現(xiàn)金流“滾”商業(yè)資產。一、開發(fā)標準一、開發(fā)標準1.開發(fā)定位準則開發(fā)定位準則規(guī)模要因地制宜，應該根據(jù)周邊人口，商業(yè)布局情況，消費者數(shù)據(jù)，城市發(fā)展數(shù)據(jù)機預測，交通條件等來確定規(guī)模。選址要求更高，中小城市消費力
2、較低，對周邊人口比大城市要求更高，公交條件更重要，非機動車停車條件要求更高，機動車盡量停地面。而商業(yè)業(yè)態(tài)設計要符合當?shù)叵M特點，又要敢于預測消費潮流，適度引領，適度超前。注意差異化，確保競爭中的勝出。其檔次標準確定要準確，不可過高也不可過低，要有差異，適度領先。在品牌的選擇要符合地方水準，同時進行適度提升。A版不同檔次的產品在建造標準、城市選擇、區(qū)位選擇等方面要求也有所不同B版C版2.高、中、低檔產品高、中、低檔產品在發(fā)展第三代產品的過程中，正在形成高、中、低三個檔次的產品。根據(jù)不同項目定位，對于項目的標準可分為 A 版、B 版、低成本開發(fā)項目三個版本，每個版本針對各個功能空間的各專業(yè)分別給出
3、了關于建造標準的具體描述及相應成本造價控制指標參考數(shù)值。但整體分割仍較為模糊，尚未形成明確的分類體系。低成本B版A版低成本開發(fā)項目是在已建成廣場項目基礎上降低配置的建造標準例：泉州廣場、重慶南坪廣場、西安李家村廣場B版是參考目前已建成開業(yè)的廣場項目經(jīng)過綜合分析而得出的建造標準例：上海周浦廣場、武漢經(jīng)開廣場、鄭州中原廣場A版是在已建成廣場項目基礎上提高配置標準的建造標準例：北京CBD廣場、青島CBD廣場、上海五角場廣場低檔項目三版本標準指標的差別中檔項目高檔項目項目的檔次定位對于標準的變化主要體現(xiàn)在項目的內裝部分以及景觀部分。如：對于廣場及道路材料，A 版材料為花崗巖或其他高檔鋪裝材料，路牙石為花崗巖，500 元/平方米；B 版道路材料為瀝青混凝土地面或廣場磚，廣場采用人造石，路牙石為混凝土，300350 元/平方米。 如：
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